全国各省会城市房价收入比

全国各省会城市房价收入比

会计1102 1130130073 谢君乾

与2011年比，有23个城市房价收入比出现下降，其中有9个城市因为商品住宅销售均价的下跌，分别是天津、太原、大连、长春、哈尔滨、济南、深圳、海口和贵阳；其余14个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅

受房价节节攀高的影响，人们对于房价过高、房价涨幅快于收入涨幅等说法不绝于耳，为此，自2003年我国房地产调控政策开始以来，始终以房价作为调控目标，自2011年以来，温家宝总理更是频繁提及“房价合理回归”。但什么是合理房价，我们认为应该是和居民可支配收入相适应、涨幅和居民可支配收入涨幅相一致，为此，我们引入国外常用的房价收入比的概念。由于我国东中西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同，为了统一衡量全国房价合理水平，本文对全国35个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较，为政府、企业以及居民提供一个参考标准。

一、房价收入比的计算方法和衡量标准

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。

二、全国总体房价收入比

2012年，城镇居民人均可支配收入保持12.6% （名义）的增长，新建商品住宅价格增长为8.7%，2008-2011年城镇居民人均住房建筑面积年平均增幅为2%，根据对历史数据规律性的研究，预计2012年城镇居民人均住房建筑面积增速为1%，则2012年房价收入比将持续回落至7.3，低于2011年的水平，接近6-7 的合理区间，仍略偏高。

数据来源：国家统计局

三、全国35 个大中城市房价收入比

本文选取全国35个大中城市：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐作为研究对象。

为便于研究，对35个大中城市作出以下分类：北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。

（一）全国35个大中城市房价收入比总体呈东中西递减

整体上看，35个大中城市的房价收入比有以下三个态势：一是，呈现出东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；二是，一线城市明显高于二线城市，北京、深圳、上海、广州分列第一、二、四、八位；三是，经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求大、购买力较强，房价水平也较高。

与2011年相比，有23个城市房价收入比出现下降，其中有9个城市因为商品住宅销售均

价的下跌，分别是天津、太原、大连、长春、哈尔滨、济南、深圳、海口和贵阳；其余14个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅，2012年全国楼市呈现出先抑后扬的整体态势，因此，不少城市房价涨幅放缓，出现房价涨幅低于人均可支配收入涨幅的现象。随着楼市的逐渐复苏回暖，2012年下半年楼市开始向好，2013年楼市更是超预期回暖，特别是北京、上海等一线城市商品住宅涨幅明显扩大，预计2013年这些城市房价收入比将有所上升。

数据来源：根据各地统计局网站数据整理

表1 2012年全国35个大中城市房价收入比排名

排名城市房价收入比排名城市房价收入比

1 北京 13.3;

2 深圳 12.9;

3 杭州 12.2;

4 上海 11.7;

5 福州 11.5;

6 厦门 11.5;

7 南京 10.4;

8 广州 9.9;

9 宁波 9.8; 10 天津 9.3; 11 武汉 8.5;

12 沈阳 8.5; 13 海口 8.5; 14 南宁 8.5; 15 成都 8.2; 16 大连 8.0; 17 哈尔滨7.9; 18 长春 7.8; 19 太原 7.8; 20 兰州 7.7; 21 乌鲁木齐 7.7; 22 南昌 7.2;

23 西宁 7.2; 24 郑州 7.1; 25 昆明 6.9; 26 西安 6.8; 27 济南 6.8; 28 青岛6.6; 29 合肥 6.5; 30 重庆 6.2; 31 长沙 6.1; 32 石家庄 6.1; 33 银川 5.8;

34 呼和浩特 4.7; 35 贵阳 4.7

单从商品住宅成交均价来看，均价较高的主要是东部经济发达的一二线城市，主要为上海、北京、天津，以及江苏、浙江、广东、福建的等沿海省份的主要城市。东北三省和中西部地区的省会城市房价均相对较低。