最新资产评估行业现状及反思

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资产评估项目案例分析
主要内容



资产评估行业标准建设 房地产企业评估 无形资产评估 法人股评估 企业价值评估 金融不良资产评估
第一部分 评估行业标准建设
评估行业遵照执行的制度体系




国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及 其施行细则; 财政部(2001)第14号令公布的《国有资产评 估管理若干问题的规定》; 财政部财评字 [1999]91 号《关于印发 < 资产评 估报告基本内容与格式的暂行规定 > 的通知》; 中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范 意见(试行)》; 其他评估相关法律、法规和规章制度等。
评估行业准则体系—已发布



2001年9月《资产评估准则--无形资产》 2003年3月《注册资产评估师关注评估对 象法律权属指导意见》 2004 年 2 月《资产评估准则──基本准 则》 《资产评估职业道德准则──基本准则》 2004年12月《企业价值评估指导意见》 2005年3月《金融不良资产评估指导意见》
评估行业准则体系—制定中



资产评估程序准则 资产评估报告准则 工作底稿准则及推荐格式 机器设备评估准则 抵押资产评估准则 评估业务约定书 不动产评估准则 价值类型 资产评估基准日
第二部分 房地产企业评估
房地产企业评估—高风险领域来自百度文库一


房地产企业的转让成为上市公司资产转 换的重点对象 可以通过操纵在建房地产项目隐含的利 润,控制转让价格
资产评估规范 企业整体成本加和法前提下 — 产成品和 在产品评估 企业整体成本加和法前提下 — 土地使用 权、房屋建筑物、在建工程评估 收益法前提下企业价值评估
房地产企业评估—目前的规范要求
房地产估价规范 最高最佳使用 highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行, 经过充分合理的论证,能使估价对象产 生最高价值的使用。
房地产企业评估—目前的规范要求


假设开发法
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值 -开发成本-管 理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 投资者购买待开发 房地产应负担的税费 预测开发完成后的房地产价值,宜采用市场比较法,并应 考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和(或取开发完 成后的房地产价值)*同一市场上类似房地产开发项目相应 的平均利润率 必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方 法;难以采用折现的方法时,可采用计算利息的方法。



房地产企业评估—如何操纵评估


低价的由来 使用成本法,按核实后的成本计开发项 目的评估值 为回避产成品和在产品隐含利润,将开 发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—如何操纵评估
高价的由来 使用收益法,操纵利润预测和折现率的选取 利用最高最佳使用假设,忽视法律上允许、技 术上可行、经济上可行的限制 使用假设开发法,将开发项目可能实现的全部 利润量化,而未按原投资人投资资金应分摊的 利润进行估算 忽略产权上的瑕疵 简单地利用土地估价报告和房地产估价报告
●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一
●采用市场法时,参照案例不足,比较因素考虑不全面
●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧
●使用假设开发法使,假设前提过于乐观
房地产评估存在的主要问题
※房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别 房地产市场因素 ※重置成本法中成本的构成 ※市场法 ※假设开发法
房地产企业评估—两个典型案例


某上市公司的母公司将其控股的房地产 公司以 成本价 转入上市公司,当年实现 利润 5000 万元,美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以 高价 卖给关联公司,年报因此笔交易每 股收益由—0.24元变为赢利0.06元。
房地产企业评估—目前的规范要求
天顺房地产公司评估案例
1、您认为此报告存在哪些问题?
2、如果由您来承做此项目,您打算从何途径收 集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方 面重点关注哪些问题?
天顺房地产公司评估案例
1、评估风险分析
2、评估方法的选择 3、重要参数的选取 4、评估假设
房地产评估存在的主要问题
●对房产与地产的关系认识模糊
※划拨土地使用权评估
第三部分
无形资产评估
无形资产评估—高风险领域之二

用于注册资金 用于融资计划或寻找战略投资人 用于上市公司关联方转让
无形资产评估—目前的规范和准则

《资产评估操作规范意见》 第十章 第九十二条至第一百条 《资产评估准则—无形资产》 共22条,自2001年9月实施
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献

强调了总体应关注的事项
(1)有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料; (2)无形资产的性质、目前和历史状况; (3)无形资产的剩余经济寿命和法定寿命; (4)无形资产的使用范围和获利能力; (5)无形资产以往的评估及交易情况; (6)无形资产转让的可行性; (7)类似的无形资产的市场价格信息; (8)卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件; (9)可能影响无形资产价值的宏观经济前景; (10)可能影响无形资产价值的行业状况及前景; (11)可能影响无形资产价值的企业状况及前景; (12)对不可比信息的调整。
(2)确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资 产总和带来的收益; (3)预期收益口径与折现率口径保持一致; (4)折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者; (5)当预测趋势与现实情况明显不符时,分析产生差异的原因。
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献

强调了使用三种方法时应关注的事项
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献

强调了使用三种方法时应关注的事项
(1)无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益; (2)功能性贬值和经济性贬值。
成本法:
收益法: (1)合理确定无形资产带来的预期收益,分析与之有关的预期变动、受益 期限,与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值;
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