土地对房地产市场的影响

土地市场对房地产市场的影响。

答：一、蒙自基本情况及各项经济指标

1、蒙自基本情况

●蒙自市位于云南省东南部、红河哈尼族彝族自治州东部。

●总面积2228平方公里，辖7镇4乡、86个村（居）委会、11个城市社区

居委会、691个自然村、992个村民小组，共有汉、彝、苗、壮、回等19种民族，

●总人口39.08万人，其中，常住人口33.03万人，暂住人口6.05万人；

少数民族人口19.31万人、农业人口26.45万人。

●辖区内有省级蒙自经济开发区和省级红河工业园区。

2、蒙自经济——地区生产总值

2008年实现地区生产总值50.38亿元，同比增17.8%

2009年实现地区生产总值60.67亿元，同比增13.8%

2010年实现地区生产总值64.50亿元，同比增6.3%

3、蒙自经济——财政收入

2008年实现地区财政收入7.79亿元，同比增15.9%

2009年实现地区财政收入9.39亿元，同比增17%

2010年实现地区财政收入10.34亿元，同比增10%

4、蒙自经济——城镇居民可支配收入

2008年实现城镇居民可支配收入22509元，同比增11.6%

2009年实现城镇居民可支配收入24412元，同比增7%

2010年实现城镇居民可支配收入25970元，同比增6%

2008年实现农村居民可支配收入3163元，同比增15.4%

2009年实现农村居民可支配收入3573元，同比增10%

2010年实现农村居民可支配收入3970元，同比增10%

5、蒙自经济——固定资产总投资

2008年实现固定资产总投资41.12亿元，同比增12.3%

2009年实现固定资产总投资48.21亿元，同比增14.7%

2010年实现固定资产总投资53亿元，同比增10%

200002100022000230002400025000

2600027000

2008年2009年2010年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%城镇居民可支配收入

0100020003000400050002008年2009年

2010年0.00%

5.00%10.00%15.00%20.00%农村居民可支配收入

6、蒙自城市房地产开发投资情况

•2011年上半年，蒙自市固定资产投资完成30.6亿元，比去年同期增长

19.8%

•其中：城镇固定资产投资11.76亿元，增长40.9%。房地产开发投资10.91亿元，同比增长14.2%。

•2011年蒙自市保障性住房建设项目总建筑面积125000平方米（含廉租住房65000平方米1300套和公共租赁房60000平方米1212套）。

•截至今年6月，城镇固定资产投资完成165679万元，同比上年增长

40.88%。

•农村发展和改革已进入了新的阶段，按照统筹城乡发展的要求，贯彻工业反哺农业、城市支持农村的方针，加大各方面对农村发展的支持力度，较快改变农村的落后面貌。续推动2005—2020年全县农村安全建设工程和127个小康示范村建设工程。

结论：今年上半年蒙自房地产开发量较为稳定，一级市场土地供应充沛，土地交易价格更具土地区域变化而定。

7、蒙自城市房地产开发投资现状

•今年1至6月份纳入固定资产投资统计的项目共109个，其中今年新增项目64个（规上项目29个，规下项目35个），项目涵盖了农林牧渔业、采

矿业、制造业、电力燃气及水的生产和供应业、教育、公共管理等一二三

产业的各个行业，投资主体包括国有、集体、私营、有限公司等。

•目前蒙自供应的楼盘开发总量为286.50亩，开发的面积为725058.34㎡；

•开发新楼盘11个，分别是君悦天下、长河天骄一二三四期、红艺大院、凤凰雅苑、铭城.御景、林茂源、鑫华桂苑二期、水文花园；

•开发产品：住宅以多层为主，户型面积在80-180㎡，、以120-160㎡以上户型为主力户，价格区间在3200-4500元/㎡，别墅面积在220-340㎡，

联排3层楼房形式，价格同住宅不相上下；

•商业有商场、底商、商业街铺面形式；商铺价格区间在6500-50000元/㎡，目前以市中心俊豪中央大街商铺价格最高；

•以多层住宅销售最快，销售期在1-2年之间。

二、蒙自房地产市场和土地的关系。

虽然近三年蒙自房地产价格涨幅无明显区域性，但是涨幅都在1000元左右，整体都呈上涨趋势，而房价上涨，则又归咎于我国的土地储备制度。

土地储备究竟是个什么样的制度？它在我国土地市场中发挥什么样的作用？

1、土地储备制度作为土地市场调控手段在不断构建与完善

我国城市土地储备制度在上个世纪末起源于上海，发展于杭州，于2002年在全国普及，至今全国绝大多数市、县相继建立了土地收购储备机构，部分省、自治区、直辖市也建立了省级土地储备机构。

2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》，重点在于“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。由此可见，土地收购储备制度作为土地市场调控与管理措施在不断构建与完善。

经过多年实践，土地储备制度在规范土地市场，全面实施土地招拍挂出让制度，防止土地资产流失方面起到了重要作用，也正是由于土地储备制度影响了部分利益集团的既得利益，所以引起了广泛争论，甚至出现土地储备“与民争利”、“导致地价房价上涨、扰乱房地产市场”的说法。其间确有少数地方政府过度追求财政收入造成的负面影响，但更多的是由对土地储备制度的不理解导致的。所以，有必要纠正对土地储备制度的一些错误认识。

土地储备是政府依法进行土地资产管理的重要措施

目前在实践中，城市政府实施土地收购储备的对象主要是城市待开发土地、旧城改造土地和城市规划区内部的集体土地等。根据《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”；第十一条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”。如果不由政府统一收回或征收这些待开发土地，一是难以按照城市规划要求实施旧城改造和城市建设，或者即使进行了改造建设也难以符合规