广西省国税局关于营改增问题50问回答

广西国税解答营改增的50个问题

2017-04-19

1 房地产业增值税十问答

二问：个人出租不动产采取租金一年一付方式，是否可以享受小微企业优惠政策，有免租期限的是否需要视同销售缴纳增值税？答：个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可以享受小微企业免征增值税优惠政策。在租赁合同中约定免租期的不视同销售服务，不需要缴纳增值税。

三问：2013年兄弟两人共同买了一套住房，现兄长要将他的那一半房产送给弟弟，并登

记到弟弟一人的名下，请问是否需要缴纳增值税？

答：不需要。涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割包括离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母等直系亲属；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

四问：房地产开发企业销售其开发的房地产项目选择一般计税方式如何确认销售额？允许从销售额中扣除土地价款的项目具体包括哪些？

答：应以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款

后的余额为销售额，另外在取得土地时向政府以外的其他单位或个人支付的拆迁补偿

费用也允许在计算销售额时扣除。

允许从销售额中扣除土地价款的项目包

括土地受让人向政府部门支付的征地和拆

迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，在取得土地时向政府以外的其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计

算销售额时扣除。但需要注意的是，按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等

能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。按规

定允许扣除但未扣除的，可从2016年12月份（税款所属期）起计算扣除。

五问：对于房地产开发企业总机构拿地后成立项目公司，由项目公司开发的，项目公司可以扣除土地价款吗？

答：可以。但必须同时符合下列三个条件：（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

六问：房地产公司把自己开发的房产对外出租，是否可以选择简易征收？

答：房地产公司如是小规模纳税人，出租不动产可以适用简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定：2016年4月30日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税；2016年5月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法，增值税适用税率11%。

七问：企业租入商铺，取得的增值税专用发票需要分两年抵扣吗？

答：不需要。增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分两年

从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，

包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

八问：取得的不动产进项税额分期抵扣时的“第二年”怎么理解，是否指自然年度？答：不是指自然年度，是指取得抵扣凭证当月的第13个月。即在取得抵扣凭证第13个月，纳税人就可以全部抵扣完进项税额，

对于当期没有抵扣完的进项税额，可以作为留抵税额，在以后申报期继续抵扣。

九问：房地产企业开发房地产时，如何确定置换的回迁房的应税销售价格？

答：置换的回迁房中与原房产同等面积的

超过原房产面积部分按房地产企业开发新房市场价计价。

十问：纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产预缴增值税时是否同时预缴城市维护建设税等其他税费？

答：纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，就地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，按照当地城市维护

建设税适用税率和教育费附加征收率同时计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

2 建筑业增值税问答

一问：一般纳税人提供建筑服务可以选择适用简易计税方法计税的有哪些？

答：以清包工方式提供的建筑服务；为甲供工程提供的建筑服务；为建筑工程老项目提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法计税，简易计税征收率为3%。建筑工程老项目是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

二问：房地产企业只负责拆迁、平整土地，是否按建筑业征税？

答：是的。属于建筑业—其他建筑服务。

三问：物业公司为业主提供的装修服务按什么项目征税？

答：应按建筑服务征收增值税。

四问：将建筑施工设备出租给他人使用如何缴纳增值税？

答：将建筑施工设备出租给他人使用并同时配备操作人员的按建筑服务征收增值税；仅出租建筑施工设备，不配备操作人员的则按照有形动产租赁服务征收增值税。

五问：发生非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，可以抵扣进项税额吗？

答：不可以。

六问：建筑公司在工地搭建的临时建筑在工程完工后会被拆除，原抵扣的进项税额是否需要转出？

答：建筑企业搭建的临时建筑，虽然形态上属于不动产，但施工结束后即被拆除，其性质上更接近于生产过程中的中间投入物，可以进行抵扣，拆除时不需要做进项税额转出。

七问：建筑业纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需填报、出示哪些资料？答：需要填报《增值税预缴税款表》，并出示以下资料：与发包方签订的建筑合同复印件（加盖纳税人公章）；与分包方签订的分包合同复印件（加盖纳税人公章）；从分包方取得的发票复印件（加盖纳税人公章）。

八问：广西境内的纳税人跨市、县（区）从事经营活动的是否都需要开具《外出经营活动税收管理证明》？

答：广西境内的纳税人在广西境内跨市、县（区）从事经营活动的，合同金额或营业额不超过30万元（含）的，可不开具《外