黄石磁湖北岸房地产项目可行性报告

18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
12617 7865
14358 8503
16044 9472
325
251.7
362
252.8
406
253.9
2004
2005
国民生产总值（亿元）
人均GDP（元）
城镇居民人均可支配收入（元） 户籍人口（万人）
2007年一季度，武汉城市圈共实现生产总值1084.33亿元， 比上年同期增长13.3%，高于全省平均水平1.3个百分点，占 全省经济总量的比重为62.8%**
黄石属于武汉城市圈 “次中心城市” ，在武汉城市圈占有举 足轻重的地位，主要经济指标仅列武汉之后，均排第2位*
3、黄石市近三年主要经济指标
122元/平米
合计
2634元/平米
5、项目投资分析
销售收入
3500元/平米
开发成本
2634元/平米
毛利润
866元/平米
销售税金
207元/平米
销售利润
659元/平米
产值利润率
25%
利润总额
68167万元
盈亏平衡时销售价格 2789元/平米
6、项目资金测算
本项目于2008年初开工，2012年三季度竣工 本项目于2008年年底开始销售，2012年完成全部销售 本项目总投资约27.25亿元。投入自有资金约9.36亿元及
4、项目成本分析
土地出让金
833元/平米（按100万元/亩计算）
土地契税
33元/平米
建安费用
1100元/平米
配套费用
65元/平米
小区配套及绿化 200元/平米
行政事业性收费 130元/平米
设计监理费
50元/平米
管理费用
26元/平米
销售费用
58元/平米
不可预见费
16元/平米
财务费用
项目贷款融资约5.17亿元后，销售回款即可满足项目滚动 开发。 自有资金首期投入约6.28亿元，高峰值投入9.36亿元（该 最大投入发生在2009年四季度末），2011年三季度自有 资金投资全部收回。其中，地价款于2007年11月缴纳 50%（约4.5亿元），剩余部分2009年底前分批缴纳。
五、结论
0.0 2004年
2005年
2006年
房屋施工面积（万平米）
数据来源： 2004、2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报
8、黄石商品房屋销售面积比较
120.0 100.0
80.0
99.7
24.3%
80.2
60.0
40.0
20.0
0.0 2005年
2006年
商品房屋销售面积（万平米）
1、黄石市市政规划
黄石市区形状呈“入”字形，三面环山，一面临江，风光 绮丽的磁湖镶嵌市区中心*
磁湖面积8平方公里宛如嵌在市区中心一颗璀璨的明珠， 是闻名遐迩的风景旅游胜地*
市区城市建设用地一般在海拨18－50米之间* 黄石地震设防烈度为6度*
项目位置
2、黄石与武汉城市圈经济发展
武汉城市圈是以武汉为中心，包括黄石、黄冈、鄂州、咸宁、 孝感、仙桃、天门、潜江等9个城市（俗称“8+1”城市）*
10、2007年黄石市商品房销售情况
全市 黄石港区 西塞山区 下陆区 铁山区 经济技术开发区
销售面积 286733.66 163705.16 86423.35
1462.36 0
35142.79
销售套数 2614 1448 870 13 0 283
成交均价 3125.43 3750.49 2343.41 885.69
三、磁湖北岸周边楼盘介绍
项目名称：佳木.景湖丽园 项目位置：磁湖北岸 建筑类别:塔楼 装修状况：毛坯 销售价格:均价2800元/平米 户型：137至190平米 占地面积：13050.26平米 总建筑面积：49262平米 开发商:黄石市佳木房地产开
发有限责任公司
佳木.景湖丽园 本案位置
3、黄石市经济发展
黄石被誉为钢铁摇篮、水泥故乡、服装新城和能源基地， 已发展成为我国重要的矿冶城市和原材料工业基地*
黄石拥有国有及年销售收入500万元以上的非国有企业 293家，有9家企业进入全国520家重点企业行列*
大冶特钢、华新水泥、大冶有色、东贝冷机、锻压机床、 黄石纺机、美尔雅、中国劲酒、镀铝薄板、电缆幅照、万 达金卡等高新技术企业在黄石经济中占据重要的地位*
1、黄石市区位概况
黄石市位于湖北省 东南部，距武汉约 70公里
黄石市现辖大冶市、 阳新县、黄石港区、 西塞山区、下陆区、 铁山区、黄石经济 技术开发区
全市总面积4630 平方公里，其中市 区227平方公里*
2、黄石市人口
2005年年底全市总人口为252.8万人，其中常住人口为 239.9 万人（指常住本市半年以上人口）*
0 2230.09
2007年黄石市住宅销售情况
销售面积
全市
248075.43
黄石港区
134486.14
西塞山区
79837.88
下陆区
1462.36
铁山区
0
经济技术开发区 32289.05
销售套数 2176 1138 767 13 0 258
成交均价 2382.85 2611.34 2065.66 885.69
4、黄石市人均经济
2006年，全市人均生产总值达到16044元，比上年增长 11.7% *
城镇居民人均可支配收入9472元，比上年增加969元，增 长11.4% *
5、黄石市矿产资源（一）
黄石市矿产资源丰富，素有“江南聚宝盆”之称。已发现 的有金属、非金属、能源和水气矿产4大类计64种，其中 硅灰石质量居世界第二*
数据来源：2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报
9、黄石商品房屋销售额比较
18.0 16.0 14.0 12.0
15.9
28.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ%
12.4
10.0
8.0
6.0 4.0
2.0
0.0 2005年
2006年
商品房屋销售额（万元）
数据来源：2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报
黄石市区总人口66.81万人，常住人口70.74万人*
3、黄石市经济发展
2006年全市完成生产总值（GDP）406.47亿元，按可比 价格计算，比上年增长14.2%，是1997年以来增幅最高的 一年*
2006年实现财政收入41.33亿元，比上年增长30.3%。全 年完成各项税收36.57亿元，同比增长29.1%*
九龙。沪蓉高速公路经黄石长江大桥穿城而过*
二、黄石市房地产市场分析
1. 黄石市政规划 2. 黄石与武汉城市圈经济发展 3. 黄石市近三年主要经济指标 4. 黄石与其他城市经济指标比较 5. 黄石市土地供应情况 6. 黄石房地产开发投资比较
7. 黄石房屋施工面积比较 8. 黄石房屋销售面积比较 9. 黄石商品房屋销售额比较 10. 2007年黄石市商品房销售情况
佳木.景湖丽园 本案位置
2、项目四至范围
本项目南至磁湖路， 北抵大众山，东起 庆堂湾，西至楠竹 林
本项目依山傍湖， 风景秀美
3、项目地块现状
该地块位于大众山山 坡下，地势北高南低
大部分建筑物已拆除， 政府承诺于土地成交 后的一年内拆除目前 剩余的1/3建筑物
政府拆迁后出让土地 （不负责场地平整）
2006
数据来源：2004、2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报
4、黄石与其他城市经济指标比较
60000 50000
49505
40000 30000 20000 10000
0
19978 7720
24923
2750
12789
31630
2590
12360
16044 9472
406
北京
7.6
6.0 4.0
2.0
0.0 2004年
2005年
2006年
房地产开发投资（亿元）
数据来源： 2004、2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报
7、黄石房屋施工面积比较
300.0 250.0 200.0 150.0
48.2%
137.0
27.3%
203.1
258.6
100.0
50.0
本项目规模较大，符合发展战略 目前黄石市场多以中小房地产开发企业为主，本项目的运
作有助于我公司在黄石市场树立高端形象 项目座北朝南，依山傍水，符合当地居民喜好，适宜开发
高品质住宅 近年来黄石市土地供应量较小，较好地段的土地资源稀缺 投资收益较可观，建议启动本项目
0 2283.29
2007年黄石市商业用房销售情况
全市 黄石港区 西塞山区 下陆区 铁山区 经济技术开发区
销售面积 35290.89 28504.56 4663.72
0 0 2122.61
销售套数 375 309 59 0 0 7
成交均价 8306.32 9009.98 7135.34
0 0 1429.65
金、铜、钼、钴、锶、硅灰石等14种矿产储量居湖北全省 首位**
已列入储量表的矿产有42种*，全市矿产资源保有储量潜 在经济价值（不含延伸加工）达4000余亿元**
5、黄石市矿产资源（二）
铜矿保有储量占全省的91.8%，为大冶有色金属公司重要 的供矿基地*
金矿保有储量占湖北全省的88％ * 水泥用石灰岩矿床规模大、质量好、矿层厚度大，宜于露
四、磁湖北岸项目投资分析
1. 项目概况 2. 项目四至范围 3. 项目地块现状 4. 项目成本分析 5. 项目投资分析 6. 项目资金测算
1、项目概况
本项目位于黄石市磁湖北岸 拿地方式：挂牌出让 规划净用地面积：862亩（57.47万平米） 规划用地性质：居住用地 容积率：1.8（未最终确定） 总建筑面积：103.44万平米 开发周期：5年
黄石磁湖北岸项目 可行性报告
二零零七年十月
目录
一． 黄石市宏观经济概况 二． 黄石市房地产市场分析 三． 磁湖北岸周边主要楼盘介绍 四． 磁湖北岸项目投资分析 五． 结论
一、黄石市宏观经济概况
1. 黄石市区位概况 2. 黄石市人口 3. 黄石市经济发展 4. 黄石市人均经济 5. 黄石市矿产资源 6. 黄石市交通
成都
武汉
黄石
GDP（亿元） 人均GDP（元） 城镇居民人均可支配收入（元）
武汉数据来源：武汉市统计局《2006年国民经济和社会发展统计公报》（其中人均GDP为推算值）
5、黄石市土地供应情况
项目 面积（亩）
2007年1～7月份 黄石市
招拍挂出让土地
住宅 工业用地 商业用地 商住用地
其他 合计
3.26 196.71 11.59 188.26
天开采* 铁矿石保有储量虽只占湖北全省储量的23.7%，但产量居
全省第一，是武汉钢铁公司铁矿石原料重要产地*
6、黄石市交通
黄石地处“两线一江一路”（京广线、京九线、长江、沪 蓉高速公路）交汇的中心地带*
黄石港是长江十大良港之一，为国家一类开放口岸* 黄石南翼有大沙铁路连接华东，北翼有京九铁路连通北京、
0.00 399.82
说明：1、本数据自2007年1月1日起计算，截止至7月底 2、数据来源：黄石市国土资源局
比例
0.82% 49.20% 2.90% 47.09% 0.00% 100.00%
6、黄石房地产开发投资比较
18.0
17.0
16.0
49.7%
14.0
12.0
11.3
10.0
48.3%
8.0