万科
万科2010校园招聘
“人才是万科的资本，是万科的核心竞争力”，尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科在理念领域无需注册的商标。
万科提供给每一位员工的是可持续发展的机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理人。
万科致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，提高能力。“在万科的生活中增值”是万科
人永远的骄傲。
万科追求个性发展与团队意识的协调一致，这种追求符合社会发展的潮流。充满乐趣的工作、志
趣相投的同事、健康的体魄、和谐的家庭，构成了万科人“健康丰盛的人生”。
2000年，万科开始了首批新动力的招聘，迄今为止，已走过10年征程，共有近700名来自全国各大重点院校的同学加盟万科，演绎他们在万科的卓越职业生涯。
万科足迹
1984-1988 创始阶段
成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。
政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。
以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。
1989-1992 多元化经营阶段
初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。
房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。
万佳公司成立，开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。
1993-1999 专业化经营阶段 确定以房地产为公司的核心业务。
发行万科B股，筹集资金4.5亿港币。
更名为“万科企业股份有限公司”，英文名为“CHINA VANKE CO., LTD”。
为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。
提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。
提出新市镇开发计划（NEW TOWN DEVELOPING PLAN）。
2000-2005 持续发展和扩张阶段 集团顺利完成增资配股工作，配股资金6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目。
华润通过购买原深圳特区发展（集团）公司所持有的万科法人股，成为万科第一大股东。
顺利完成万佳股权的转让，正式退出零售行业，集团专业化战略调整全面完成，成为真正意义上单一业务的房地产集团。
成功发行34.9亿可转换公司债券，投资于集团各地住宅项目。
从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。
“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。
万科故事
举贤避亲的由来
万科初创时，就形成一个不成文的规矩：亲属不共事。作为万科的创始人，王石首先不用自己的亲戚、朋友、同学。在1989年那个特殊时期，王石离开公司去外地学习一年。回来后发现，他的一位表妹在公司上
班。虽说这位表妹本科毕业于吉林大学国际金融专业，是公司需要的人才，但王石硬是以铁石心肠劝说表妹离开了万科。王石说服她的道理很简单：如果你有本事，去哪里都能施展；如果你没本事，凭什么在我这儿混？表妹走了，后来在其他公司取得了很好的发展。而万科举贤避亲的原则也得以延续下来。
尚方宝剑也要自己造
万科的思维方式有点与众不同，这使一些初到万科的专业人才不大适应。肖楠原任北京建筑设计院深圳分院副院长，被万科挖来。进万科不久，集团领导打电话给他："总部成立设计工程部，你过来搞。"简单谈了十几分钟。肖楠想，以后还应该会有领导找他长谈，推心置腹地交底，摆一摆详细的宏图。结果等来等去，直到领导问他："你们怎么还没有动静？"肖楠才醒悟过来：这就是万科的工作方式，一件事情交给了你，就要你去想办法、拿主意，"连尚方宝剑也要自己造！"
于是肖楠玩命赶写部门规划，向领导汇报的时候才发现，他们其实胸有成竹，每一点都想得比较透彻，可就是不告诉你，就是为了激发你的创造性，这才能由下至上产生碰撞。肖楠深有感触：这就是万科特色吧
两年后，我还会回来
陆慧毕业于北京大学经济学院，98年来万科时，一副乖乖女模样。在总部企划部做了一年市场分析，在深圳地产公司做了一年市场营销。每到一处，都结下了很好的人缘。2000年五月，她考取了新加坡理工学院的全额奖学金，辞职攻读经济学硕士学位。听说她的奖学金差不多是在万科工资的两倍。在这样优越的条件下读书深造，真是件令人羡慕的事。两个月后，她给王石发来电子邮件，信中说："今年一直有同事来新加坡作驻留考察，我很高兴能在这里见到这么多亲切的面孔，同学们也都十分羡慕我有这么多好同事。在万科的两年，比在大学四年的收获要大。所以我一直还想今后能再为公司效劳……"以后，在公司内部网的论坛上，大家又看到了署名mimi的贴子，大家都觉得，她还是万科的一员。
2003年6月，上海万科的团队里又出现了陆慧的身影。
能上能下的乡长
万科每年有两个晚会，一个在春节，一个在司庆。晚会的高潮节目，无例外地是拿老总开心。八周年司庆，搞了一个"万科乡改选"的节目，原乡长王小二（王石扮演）落选，让位于新乡长邱强。邱强是万科初创时期的老职员，相当于井岗山时期参加革命，换个地方，早就弄个师长旅长干干了，可在万科，他还是一名仓库保管员。邱强平时腼腆少言，但一瓶啤酒下肚就立马换了一个人。晚会主持人趁邱强酒意正酣，将他请上台去，让他发表施政演说，并把看仓库的差事移交给下台乡长王小二，邱乡长发挥极其出色，手舞足蹈地告诫王石要好好干，接好革命的班。王石也配合默契，点头哈腰地表示，今后要多注意同领导的关系。
现在，王石当然还是万科的"乡长"，而"邱乡长"则是总部车队的一名司机，平日腼腆依旧，一瓶啤酒下肚后，豪情依旧。
我们的职业之旅
王国荣（1958年生，毕业于广东省广播电视大学企业管理专业，1984年加入万科）2004年，万科20岁了，我伴随着万科风雨兼程，一路走来。20年的欢乐与艰辛一幕一幕地出现在我眼前：20年前我满怀着激情和希望来到深圳，跨进万科的大门。这20年是我人生中最具青春活力的20年，在当今年代一个人在一家公司连续工作20年已非常罕见，这需要有坚强的毅力和超强的承受力。万科是我人生中连续工作最长时间的一家公司，他给我的人生旅程添加许多难以忘怀的回忆，使我养成了合理安排工作，尽量照顾家庭，定期出外旅游的生活习惯。
有时候我与已经离开万科的旧同事聚会，每当我们相聚在一起谈万科的过去和现在，都会无比的兴奋和欢乐，这一刻好像所有的人都忘记了烦恼和忧愁，都变得那么的开心和投入。我相信不管过去和将来只要加入过万科这个大家庭的人们，不管他们是开心还是伤心地离开万科，都会为曾经是万科的一分子而感到自豪，都会永远关注着万科的发展，为万科祝福。
周卫军（1956年生，毕业于哈尔滨建筑工程学院工民建专业，1993年加入万科，时任沈阳区域总经理，现任北京万科总经理）
不经意间，各位加入万科已经整整一年了。前几天，在网上看到了新动力路演的内容，有感于新动力们写的第一次，很想对大家说些什么。
首先我是您的一位同事，其次才是公司的总经理，作为一名东北万科的老职员，我由衷的欢迎各位加盟到东北万科这个团队，这个团队吸引着每一个接近和走进她的人。因为各位的加盟，我越发感到作为一名万科老职员的责任，越发感到大江后浪推前浪的动力，越发感到万科的事业后继有人永续辉煌。
作为老大哥，我欣喜的看到大家的成长与变化。月度销售的状元，ISO9000行动小组的骨干，足球队场上的主力、各体育协会的积极参与者与带头人……是你们用四射的激情、用积极进取的心态，感染了身边的每一个人。
通往成功的路上长满了鲜花，也爬满了荆棘。工作中有失败的教训，不要气馁；有成功的喜悦，也不要骄傲。我们的快乐来自于不断成长，不断发展，来自于有一群志同道合的伙伴一起欢歌。
徐洪舸（1971年生，毕业于东南大学建筑学专业，1994年加入万科，现任集团副总经理、深圳区域总经理）万科十年，从二十三到三十三岁的十年。一路走来匆匆忙忙，值得回忆的事，值得怀念的人都已成为激励我虽临困境仍继续前行的原动力。
十年前公司职员加领导不超过50人，不管张三李四王二小都逃不过老总一双慧眼；现在公司光地产口不少于250人，充分证明主席“人多好办事”光辉论断尚存纰漏。十年前公司不论大小统称我“小徐”，现在不是碍着面子可能都得叫“老徐”。十年前体重57KG，现在87KG――1.5倍的重量间接证明“人有多大胆、地有多大产”的科学论断。十年前头发是现在的两倍，现在白头发倒成了当时的十倍。十年前公司第一次体能测试是当然的公司冠军，如今看着王石亲笔签发的荣誉证书着急得只想抹眼泪。
十年前来深圳可是个美差，来万科前早已做好了扫地打杂的准备。现在看着摩拳擦掌的新动力，真希望他们能有十年前自己的影子。从职员到主管用了整整四年、加入经理队伍用了两年，成为地产公司负责人用了一年半，厚积薄发成了我鼓励新职员的口头禅。
十年一瞬间，万科的理想逐渐从乌托邦成为了现实，从老万科人身上我学会了努力、奋斗和创造。万科十年，我的十年，我爱万科！
朱怀宇（1968年生，毕业于上海铁道学院工民建专业，2002年加入万科，现任上海万科副总经理）来万科之前在香港中海工作了七年多，体验着香港在资本主义模式下高度商业化的运作。97年香港回归成为了它的历史转折点，由此香港开始了新一轮与内地经济更深层次的融合，于是萌动了回来的愿望。
在寻找内地的地产公司的时候，“建筑无限生活”的万科让我曾经朦胧的愿望逐渐变得清晰而坚定起来，这也是我的理想，就这么到了万科。在香港工作时，常常感到香港各种制度中对专业化的要求，它使得每个专业人员要不断提升专业水平，达到术业的精专。到万科工作后，感受到了万科以行业领先者的姿态，去“建筑无限生活”。这是融合了对客户、对社会的关怀，集守成和创新于一体的工作，是充满激情的工作，这是一个提升个人专业能力，实现自我价值的地方。
于立彬（1981年生，毕业于清华大学建筑学专业，2003年加入万科，第4期新动力）工作中有解决问题开心的地方，也会有不开心的地方。工作的难度和质量，工作的效率和绩效要求每时每刻都要努力工作。我有过不知道该怎么办，半天没有进展的痛苦；也有过放下电话抱头痛哭，发着狠不做了，更提笔写了辞呈；也有过夜半三更独自一人行走在3公里路上与野狗叫嚣的经历。
今天是绩效考核个人填写的最后期限，而我到现在才填写这个考核表。这个季度的考核虽然是能够让自己初步认可自己的工作了，然而，填写这个季度的考核的我却慢慢的觉得自己越来越不快乐，也许，工作就是这样，专业的要求和快乐本身就是背离的。而前几天看的一个华语歌曲颁奖晚会上，几个得奖的歌手哭着接过奖杯；去年的区域年终大会上，几位发言的同事基本上都是哭着讲完自己的感受，直到现在我才明白，这泪水的背后，是多少超出预想的付出和汗水。而这也给了工作一年后心情有些浮躁的我很大冲击，让心情
有了一些缓和，也重新开始找回原来的工作动力。
郝震（1978年生，毕业于东南大学结构工程专业，2004年加入万科，第5期新动力）转眼之间，成为万科人已有半年多了。仍然记得去年“一面”时的情景，面对着微笑的面试官，我稍有些紧张的心情很快放松下来，谈笑问答间彼此更多的了解。来到万科，惊喜的发现，他就坐在离我不远处——右前方10米，偏角45度，可谓是抬头不见低头见。依旧是那样灿烂的笑容，感觉还是那样的亲切。再看看周围的同事，同样如此。如此工作着，心情是愉快的。
如果是在深圳工作，新动力们大部分都会住在万科公寓里，这是个常常被一批批万科人津津乐道的地方。来了我就发现，无论是房间形式还是设施布局，还就特别像大学时代的学生宿舍，只不过楼下值班室的阿姨大叔，现如今换成了万科物业可亲的保安。
我们这些年轻人常常会聚在一起开生日PARTY，或者分享家乡带来的美食，还会组织个新片观赏会、球艺切磋会……林林总总，可谓是健康丰盛，其乐融融。
这样生活着，心情同样是愉快的。这不，我们还正赶上万科新十年的开始，理想依旧在召唤，激情和活力正待搏发，我们还等什么，努力干吧！
综合管理专员
工作地点：上海
招聘人数：若干
岗位职责：
负责业务流程的建设、运营和优化,以及相关风险管控等
岗位要求：
本科及以上学历，经济、管理类相关专业。
总经理业务秘书
工作地点：南昌
招聘人数：若干
岗位职责：
参与公司总经理及部门经理层的业务及管理会议；跟踪落实总经理层下达的各项会议决议和
工作要求；协助总经理完成来访接待任务、撰写发言稿等，及部分人力资源工作
岗位要求：
本科及以上学历，工商管理、企业管理、经济、信息管理、房地产相关等专业。
1．日常勤务工作：
（1）合理安排、提醒总经理的日常工作时间和程序，如会议、工作约会、宴请、外出等；（2）负责总经理的日常电话转接与信息记录、来客接待等工作，尽可能地减少外界对总经理工作的打扰；
（3）负责总经理的各类文件和报告的登记、预处理、呈报及批复后传送、催办、承办结果反馈工作；登记、呈报总经理信函，在授权下办理一般信函的回复；
（4）负责总经理例会以及公司年度工作会议的会前准备、会务组织接待、会议记录以及会后服务工作，以及协助总经理确定会议安排和有关人员的预约；
（5）进行档案资料的整理、立卷与定期归档，以及日常文案的写作、文字校对以及本部门文件的打印、收发以及管理；
（6）协助行政部经理做好公司来宾的接待工作；
2．辅助性管理工作：
（1）协助总经理起草企业综合性的业务报告、工作计划、备忘录、规章制度等；
（2）协助总经理做好行政管理工作，及时承办各部门递交领导批阅的请示，报告等，并按
批示的意见及时处理；
（3）协助总经理检查各项决议、决定的贯彻执行情况，及时了解和反馈信息；
3. 办公室物资管理：
（1）负责总经理的物品的登记、保管和安全，电子邮箱的收发管理工作，及时汇报，严格
保密；
（2）负责管理总经理室的环境卫生和物品安全；
（3）负责总经理用车的管理，确保安全正常运作。
1 万科四“V”新标志意义
【问】：万科为什么要启用新标志？新标志有什么特殊的意义？
【王石】：万科原标志曾经伴随这家企业走过19个年头，在原标志的设计阶段，万科还是一家以经营电器贸易起家的多元化公司，且有进入电器制造业发展的思路，因此原标志的设计带有适合在电器产品上使用的考虑。随后，万科在1993年将住宅业务确定为其核心业务，公司开始进行专业化改造，将住宅开发外的其它所有业务转让，并逐步成长为目前中国最大的住宅企业。原标志的内涵已经不完全吻合万科目前的定位和未来发展的方向。
回顾23年的发展历程，万科走过许多弯路，也付出过许多代价。从这些弯路与代价中，万科越来越深刻地认识到：对经济规律的遵从，对人文精神的弘扬，是企业持续发展的根本。新标志蕴含着四点核心要素，即以人为本的客户理念、专注于住宅开发的发展方向、建造方式的变革、坚持可持续发展的经营理念。万科此次新标所传达出的“感恩”意识，既包含对客户的感恩之情，也有对社会的感恩之意，其实质在于强调企业与客户、社会的和谐共生，唯有如此，企业才可能具备持久的生命力，希望新标志伴随万科成长为百年老店。
万科新标志的创作思路：四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性地为人们提供差异化的理想居住空间。四个“V”旋转围合成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。四个“V”鲜艳活泼，寓意万科人健康丰盛、充满激情的性格特征。
不能将正常的融资行为看作“圈钱”
【问】：有人认为，今年房地产上市公司增发了1000多亿，有圈钱的嫌疑，尤其万科一家就增发了100亿，特别受关注。王总对这种观点怎么看？
【王石】：我想，要把“圈钱”和企业正常的股票融资区分开来。所谓的“圈钱”，我们认为它应该有三个特征。第一是，它是过度融资；第二，它没有用在企业的主营业务上；第三，它没有带来合理的回报，侵害了股东尤其中小股东的权益。
首先我们看一下融资规模。1000多亿这个数字应该是不准确的，今年一到九月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，其中万科大概占33％。而在这些有融资的公司中，万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%，这是行业内的对比。
再来看一下跨行业的对比。今年一到九月，我们列出除银行业之外，A股市场增发的前十名，总共融资是951亿，其中万科占11％，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。
其次是资金投向。万科是个非常专业化的公司，只有住宅开发一个业务，募集资金100％投到了指定的项目上去。
最后是看回报情况。最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14％以上。从03年到06年，万科的每股收益增加了5倍多。所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。
我们来小结一下。第一，万科的融资规模和经营规模是匹配的，甚至偏低。第二，万科的募集资金全部用到了主营业务上、全部用到了指定项目上。第三，万科的融资为广大中小股东创造了分享行业成长的机会。我想，肯定不能把这样的融资行为称为“圈钱”。IDMEN at 2007-11-28 15:20:44
万科反对囤地、捂盘
>>王石：万科不囤地、不捂盘，为小股东赚钱
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策遍天下
3#大中小发表于2008-9-26 17:04 只看该作者
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?当前离线2 万科四“V”新标志意义
【问】：很多人都认为现在房价、地价都在快速上涨，囤地、捂盘是可以赚更多钱的。那么，万科为什么反对囤地、捂盘？
【王石】：万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，现在万科从获得土地到开始卖房子，只需要9到12个月时间，这在行业里面是最快的。我们认为，这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。
从2004年开始，万科每一年年底持有的土地都略微低于未来两年的开工量。今年九月底，万科持有的土地是1653万平米，注意这是建筑面积，是乘了容积率的；而万科明年的开工量将超过1000万平米。
如果一个公司是靠土地升值赚钱，那么持有的土地可能是越多越好。但是万科是靠做房子创造的价值赚钱，我们持有的土地，只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。我们不是没有能力去获取更多的土地，而是因为觉得目前这个数量刚刚好。事实上，最近几年是万科增长最快的几年，我们比较少的土地资源，并没有影响到公司的发展。
为何富豪榜里多是地产商?
【问】：有人认为房地产是一个高利润行业，尤其今年房价又一次快速上涨，更让人怀疑这个行业存在暴利。王总能不能结合万科的情况，来分析一下这个问题？
【王石】：今年前九个月和去年同期相比，万科的均价比去年提高了27％，但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里面一部分是因为装修房比例上升，成本比原来高了；另一个原因是每平方米房子里面包含的税金，由去年的400多上升到1100多，增幅超过150％。
从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4％，而制造业只有4％。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产收益率房地产是10％多，制造业是9％多。为什么呢？主要还是因为房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢。所以，至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。
在地产行业的大型上市公司中，万科的毛利率、净利率是比较低的。当然我们的净资产收益率不低，这主要是通过快速周转实现的。
但是有一个问题很有意思，也是现在社会关注的热点，那就是中国的富豪榜里面，很多都是房地产公司的老板。你说房地产不是一个暴利行业，那为什么这么多富豪都是做房地产的？这个问题确实需要回答。
这个问题我可以谈谈，因为我在这个行业里面做了很多年，而且万科现在是行业老大。而且我不是老板，更不是富豪，我是个职业经理人。排行榜上的这些同行，他们可能就不适合解释这个事情，因为你自己是富豪，你来解释是为自己辩护，大家不一定相信。（笑）
去年以来，富豪榜里面房地产老板的位置还在往上走，这主要是因为一些以前没有上市的公司，这两年上市了，股票市场它有一个财富的放大效应，未来很多年的预期收入，它一下子就给你体现了。加上中国现在股市的形势非常好，估值也比较高。
但是我们看一下中国A股公司的行业对比情况，我们找到每个行业的前三名，列一张名单，对比一下他们的销售收入、净利润和市值，就会发现，房地产行业和资源采掘、金融、通信等行业根本没法比。我们可以把在香港上市的最大的几家房地产公司也放到这个名单里面，他们一样没法比。如果考虑目前还没有上市的一些大型国企，房地产行业的企业规模就更加提不起来了，在06年的中国企业500强里面，万科才排到200多位。
但是为什么其他的行业都不生产富豪，只有房地产行业生产富豪呢？我们看一下这个名单，就会发现，规模排名在房地产之前的行业，前三名里面没有一家是私营企业，基本上都是国有控股的。
造成这个结果的原因是很简单的。就是房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。而且这个行业是最近二十多年才诞生的，民营企业和国有企业完全是在同一个起跑线上。
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3 万科四“V ”新标志意义 我们再仔细看一下富豪榜前几名历年来的变化，比较密集的行业，一开始是IT ，就是丁磊他们；然后是零售行业，黄光裕他们；然后是房地产行业，大家都知道，我就不点名了。这几个行业的共性是什么？就是从一开始起就对民营企业完全开放。 所以我们可以来设想一下，如果金融业、资源业、烟草业、通信业这些行业如果一开始就对私营企业开放，那么会发生什么情况？我想首先中国的首富一定会出现在这些行业，而不是出现在房地产业。 中国首富现在的财富水平，比不上美国首富，这个大家应该都觉得正常，但是也比不上墨西哥和印度，这个就很有意思了。现在全世界市值前十位的上市公司，一半已经是中国企业，如果所有行业一开始都对私营经济开放，以中国股市目前的估值水平，可能世界首富已经是中国人了，但是这个首富一定不会出现在房地产业。 地产寡头时代远未来临 【问】：今年以来，房地产上市公司借助资本市场的优势，在土地市场上体现出很强的竞争力。无论是资金还是土地资源，向上市公
司集中的趋势比较明显。所以有人担心，这会不会导致行业进入寡头垄断的状态。王总怎么看这个问题？
【王石】：行业资源向上市公司集中的情况，确实是存在的。但是如果现在就担心“寡头垄断”，那可能是担心得太早了一点，甚至是担心反了。
什么是寡头垄断？一般来说至少应该具备两个特征。一个是，少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50％以上。另外一个是，这个行业有进入壁垒，别人不能随便进来，这些少数企业就不怕竞争，他们有操纵市场价格的能力。
这两个特征应该是缺一不可的。一个行业如果没有进入壁垒，即使集中度很高，也不是寡头垄断。比如手机行业，全球市场的前三位
份额，早就超过了50％，但这个行业显然不是寡头垄断的。
中国房地产行业现在是什么情况呢？首先，它的集中度非常低，不仅不是太集中，恰好相反，是过于分散。中国一直有几万家房地产公司，多的时候五六万家，少的时候三四万家。
我们对比一下06年中国和美国的数据。06年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不到5％，而美国是17％。
跟香港比一下就更加远远不如了。2003年的时候，香港前十家的占有率是80％，前三名超过了50％。当然，你可以说香港只是一个城市，跟大陆没有可比性，但是美国同样是领土辽阔的国家，应该是有可比性的。
其次是，房地产行业谁都可以进来，没有任何限制。比如说最近几年，我们看到一些其他行业的大型企业纷纷开始做房地产。他们过去是没有行业基础的，但是有资金、或者有土地，他们很容易就进来了。以后也是这样，我看不到目前比较大的房地产公司有任何办法可以阻止他们的进入。这样的自由准入行业，是不容易出现寡头垄断的，企业更不可能获得定价权，价格是在竞争中产生的，如果这个行业的收益率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。
现在大家非常担心寡头垄断，这种担心是可以理解的。但是，并不是行业的集中度越低越好。像我们现在这种过于分散的状态，有很多的问题。
首先是在过于分散的状态下，购房者的权益事实上得不到很好的保护。一个行业有几万家公司，不可能都做品牌，很多公司就是项目公司，做完一个项目可能就消失了。房子是要住一辈子的，几十年的时间里面，售后服务问题、维修问题是需要开发商来负责任的。只有那些长期开发的、走品牌路线的公司，才能真正负得起这个责任，而这样的公司，基本上都是大公司。
房地产上市公司，一般规模都比较大，而且逐渐都在走品牌路线。上市公司还有另外一个特点，就是它的透明度比较高，比较规范。因为你是上市公司，需要作信息披露，想不透明都不行。
举一个例子，就是负债率。没有上市的公司，它的负债率是多少，是不公布的，它高一点你也不知道。但只要一上市，负债率马上就下来了，因为藏不住。负债率对贷款的安全性影响是比较大的，所以资
源向上市公司集中，对金融安全来说有很大的帮助。
再一个，现在大家都觉得房地产行业赚钱多，而且这些钱都被
少部分人赚走了。但是房地产上市公司的股票大家都可以买，实际上是
为普通老百姓提供了一个在这个行业里面赚钱的机会。
这方面万科是比较典型的。万科的股权比较分散，既不是国家
控股，更不是少数个人占大头。万科现在有70多万股东，这还不包括通
过基金间接持有万科股票的更多中小投资者。万科管理层占的股份很
小，06年之前只有万分之三，06年之后有了股权激励，但还是不到百
分之一。所以万科主要是在帮中小投资者赚钱。万科向社会增发股票，
资源向万科这样的公众公司集中，实际上是让更多的中小投资者可以分
享这个行业的红利。这有什么不好呢？
还有，万科最近几年来获取的土地，一半以上是盘活存量土地。
万科的周转率现在比行业平均水平差不多高一倍，也就是说，把土地变
成房子的速度，比平均水平要快得多。土地资源如果集中到万科的手里，
可以很快变成住房供应；如果万科掌握的资金更多一点，就可以盘活更
多的存量土地，将它们快速开发成住房供应市场，对有效利用土地、稳
定房价是有帮助的。这又有什么不好呢？
所以，行业资源向上市公司集中，这是一个事实，也是未来的
趋势。但是，在目前行业过度分散的前提下，资源向公众上市公司集中，
可以说是一件利国利民的好事。从国家利益的角度看，减少了土地闲置、
有利于金融安全；从公众利益来看，购房者权益可以得到更好的保护，
普通老百姓可以获得在房地产行业赚钱的机会。我想，这是值得鼓励的。
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5#大中小发表于2008-9-26 17:09 只看该作者
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体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。四个“V”形状规整有序，
象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减
少环境污染和材料浪费。四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承
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担社会责任，坚持可持续发展经营理念。四个“V ”鲜艳活泼，寓意万科人健康丰盛、充满激情的性格特征。 万科董事长王石表示，回顾23年的发展历程，万科走过许多弯路，也付出过许多代价。从这些弯路与代价中，万科越来越深刻地认识到：对经济规律的遵从，对人文精神的弘扬，是企业持续发展的根本。新标志蕴含着四点核心要素，即以人为本的客户理念、专注于住宅开发的发展方向、建造方式的变革、坚持可持续发展的经营理念。
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大 中 小 发表于 2008-9-26 17:09 只看该作者 续
四个鲜艳活泼的“V ”朝向不同角度，旋转围合成中国传统民宅中常见的窗花纹样。2007年10月29日，万科企业股份有限公司在北京举行的换标仪式上，万科新标志正式亮相。换标仪式结束后，万科还发布了其首份《企业社会责任绿皮书——暨2007年企业公民报告》。 新标志寓意万科作为住宅行业坚定的实践者，以“感恩”的心关怀生而不同的人，并致力于实现“让建筑赞美生命”的理想。万科董事长王石表示，新标志蕴含着四点核心要素，即以人为本的客户理念、专注于住宅开发的发展方向、建造方式的变革、坚持可持续发展的经营理念。 万科集团总裁郁亮表示，环境保护是目前最重要的全球性话题，“可持续发展”观念深入人心。对于建筑来说，强调“节能、节地、节水、节材”是实现可持续发展的重中之重。建筑、自然、人的和谐一直是万科
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据悉，新标志由陈幼坚设计公司创作，该公司在1996年曾被设计界视为“圣经”的《Graphis》杂志评为世界十大最佳设计公司之一。万科原标志曾经伴随这家企业走过19个年头，在原标志的设计阶段，万科还是一家以经营电器贸易起家的多元化公司，且有进入电器制造业发展的思路，因此原标志的设计带有适合在电器产品上使用的考虑。随后，万科在1993年将住宅业务确定为其核心业务，并逐步成长为目前中国最大的住宅企业。原标志的内涵已经不完全吻合万科目前的定位和未来发展的方向，因此有了新标志的诞生。
“全心全意全为您”建筑无限生活
2020年(万科企业管理)万科品牌之路
（万科企业管理）万科品牌 之路
万科品牌之路 1、消费者成为品牌的主导 近20年来，人们对“品牌”的认识有了很大提高。上世纪80年代，人们认为“品牌”只是知名度，有包装、有命名的产品容易被消费者记住。CIS的概念开始流行，主要的宣传方式是命名广告，媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。 到了90年代，商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出，开始在命名的基础上增加对产品利益点的描述，品牌演变成壹种承诺，产品本身的特性成为品牌的主导因素。进入21世纪，品牌的概念又上升了壹层，因为人们发现，消费者根据品牌承诺购买产品之后，品牌过程仍没有完成，而是要等消费者对产品和承诺有了切身的感受后，进行重复购买或其它反馈行为，才算进入另壹轮品牌强化的过程。也就是说，品牌概念从“承诺”上升到“体验”，消费者成为品牌推广的主导。 同时，壹个强而有力的品牌能够为企业带来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力，以此带来更高的利润，支持产品延伸，同时使产品占据市场优势。只有当品牌具备壹定的“资产”时，企业才有可能保持长期的增长。 2、房地产行业品牌时代的来临 独特的品牌个性，能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出，形成强而有力的品牌诉求点。尤其是进行大规模开发的地产商，具有高知名度和偏好度的品牌，能够降低项目推广成本，有利于项目销售。 中国住宅市场经历了由福利分房、集体购买到个人购房的转变过程。当消费者直接和开发商进行交易接触时，住宅的商品特征才得到突显。 在个人消费品中，不动产的地域性最强，价格最为昂贵，交易过程、使用过程和增值过程都比较长，消费者的不安全感随之增加。同时，住宅和人们的日常生活息息相关，这就决定了消费者会对住宅的每壹细节都提出诸多个性化的要求，且加以全面的考量。
万科集团简介公司简介 - 成品稿
财务管理实习 万 科 财务情况分析报告 1311000604王胜民 1311000832金哲苇
第一部分公司简介 (3) 第二部分财务比率分析 (6) 第三部分财务比率分析 (8) 第四部分趋势分析 (9) 第五部分杜邦分析 (10) 第六部分万科的优势所在及其问题所在、 (13)
第一部分公司简介： 1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服务。截至2015年底，公司物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，服务项目近千个，合同管理面积2.1亿平方米 1991年，万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。为了进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，为公司经营转型提供管理机制的支持，公司于2014年5月启动事业合伙人持股计划。合伙人持股计划的推出，进一步强化了管理团队与股东之间共进退的关系，确保了事业合伙人与股东利益的一致性。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。 在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。“为普通人盖好房子”、“盖有人住的好房子”是万科一直以来所坚持的主流产品定位，2015年所销售的144平米以下户型占比93%，坚持快速销售、合理定价。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，2015年，公司纳税额323亿元，纳税额在国内房地产企业中持续位列第一，且每年的纳税额均高于净利润。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为房地产行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务业务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。 ◆公司大事记： 万科连续六年蝉联中国第一地产公司 由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办，北京中房研协技术服务有限公司承办的“2013中国房地产上市公司测评成果发布会”23日在香港与北京同步举行，当日发布的“2013年中国房地产上市公司综合实力排行榜”显示，万科连续六年蝉联榜首。 旗下公司蓄意毁坏国家重要考古遗迹 2013年3月19日，“万科公司在南京开发一块土地，先后发现六座1700年前的王侯大墓，虽然考古专家极力阻止，但是古墓仍然被野蛮破坏”。根据南京市规定“地下重
万科品牌之路
资料范本 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 万科品牌之路 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容
万科品牌之路 1、消费者成为品牌的主导 近20年来，人们对“品牌”的认识有了很大提高。上世纪80年代，人们认为“品牌”只是知名度，有包装、有命名的产品容易被消费者记住。CIS的概念开始流行，主要的宣传方式是命名广告，媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。 到了90年代，商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出，开始在命名的基础上增加对产品利益点的描述，品牌演变成一种承诺，产品本身的特性成为品牌的主导因素。 进入21世纪，品牌的概念又上升了一层，因为人们发现，消费者根据品牌承诺购买产品之后，品牌过程还没有完成，而是要等消费者对产品和承诺有了切身的感受后，进行重复购买或其它反馈行为，才算进入另一轮品牌强化的过程。也就是说，品牌概念从“承诺”上升到“体验”，消费者成为品牌推广的主导。 同时，一个强而有力的品牌可以为企业带来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力，以此带来更高的利润，支持产品延伸，同时使产品占据市场优势。只有当品牌具备一定的“资产”时，企业才有可能保持长期的增长。 2、房地产行业品牌时代的来临 独特的品牌个性，能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出，形成强而有力的品牌诉求点。尤其是进行大规模开发的地产商，具有高知名度和偏好度的品牌，能够降低项目推广成本，有利于项目销售。 中国住宅市场经历了由福利分房、集体购买到个人购房的转变过程。当消费者直接与开发商进行交易接触时，住宅的商品特征才得到突显。 在个人消费品中，不动产的地域性最强，价格最为昂贵，交易过程、使用过程和增值过程都比较长，消费者的不安全感随之增加。同时，住宅与人们的
万科集团经典户型解析
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万科品牌发展史
万科集团（Vanke）目前中国最大的专业住宅开发企业 万科集团简介 万科企业股份有限公司（证券简称：G万科A、证券代码：000002，曾用简称：万科Ａ、深万科Ａ）成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。 2006年公司完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积327.5万平方米，实现销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，纳税24.2亿元。至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”，连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，2006年业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市。迄今为止，万科共为九万多户中国家庭提供了住宅。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。 万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，2006年末总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增长率为28.3％，净利润复合增长率为34.1％，是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。公司在发展过程中两次入选福布
论万科集团的五力战略分析
万 科 集 团 战 略 分 析 经济与管理学院 姓名：柴庆梅 学号：091270157
万科集团战略分析 一、企业背景 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科企业理念： 我们的宗旨：建筑无限生活 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象 我们的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者 我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生 客户是我们永远的伙伴
人才是万科的资本 “阳光照亮的体制” 持续的增长和领跑 二、万科的外部环境分析 （一）万科企业宏观环境分析（Pest分析）： 1、政治因素分析，我国的房地产行业是在计划经济向市场经济转变的过程中发展的，因此受政府的影响比较大。政策决定了房地产行业的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产行业来带动地方经济的发展。2003年以来，国家采取了一系列的宏观调控政策：第一阶段（2003年-2007年）调控以抑制供给为主。第二阶段（2007年-2008年9月）调控以抑制供给和需求为主，采用紧缩的货币政策。第三阶段（2008年9月-2009年底）在金融危机的影响下，我国政府调控的重点是政策扶持，拉动经济，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。第四阶段（2009年底至今）为了房地产市场的健康稳定，国家又出台了一系列的政策来调控市场结构。 2、经济环境因素分析 （1）国民经济 目前我国的宏观经济层面总体较好，但也出现了很多问题。2010年我国的全年GDP首次超过了日本，成为世界第二大经济体系。但是我国还不是经济强国，我国人均GDP排100位。现在我国经济发展到了转折关头，迫切需要转变发展模式。 （2）通货膨胀
万科项目销售7大标准流程
万科项目销售7大标准流程(最新) 项目现场作为最重要的客户触点，销售人员的销售技巧与服务质量都对项目销售产生非常重大的影响，尤其应引起重视。 故此，老大哥万科将项目销售中的7大流程梳理出了标准做法，文章虽有点长，但非常干货，值得做营销的朋友们仔细品读并收藏。 一、电话咨询 1.目标 简要回答客户提出的问题，引导客户来案场现场访问。 2.需要注意的问题：传递友好的信息。 3.必须做到的(Gospel) 要点一：铃响3声以内必须接听（如果柜台没人，业务员应该跑步至柜台；如果电话6声以后依然没人接听，电话将自动转接至后备接待人员） 要点二：使用万科服务用语：您好！万科XXXX(楼盘)，请问有什么可以帮到您的？（销售人员拿起电话，主动首先使用服务用语） 要点三：邀请客户到现场访问 要点四：邀请客户留下联络方式（客户不愿留下，则尊重客户意愿，但应进行记录说明）要点五：邀约动作记录(如未能达成双方见面的邀约时间,则需注明下次致电邀约的时间) 4.不能做的 不能出现回答问题没有耐心的情况； 对于暂时不清楚的问题，不能简单回答不知道，而是应该告诉客户稍后了解清楚后给客户回电； 接听客户来电不应超过十分钟,应尽量引导来访详细介绍； 接听客户来电时不能将电话转给他人接听。 5.标准流程 首次拨打：电话接通——问候语：您好！万科xxxx，请问有什么可以帮到您的？——客户说明来电原因——判断客户类型：请问您之前了解过我们这个项目，或者打过我们电话吗？——首次拨打——标准介绍词（各案场待定）——询问客户还有什么不清楚的，并且给予回答——邀请客户到现场访问，并留下联系方法——结束电话——客户跟踪/
万科集团CIS
万科集团 ——万科集团CIS策划书
目录 第一部分企业背景 ....................................................................................... ２ 一、公司概况 (3) 二、市场环境分析............................................................................................................... ２第二部分万科公司CIS ................................................................................ ４ 一、MI理念识别 ................................................................................................................. ４ （一）客户是我们永远的伙伴 (5) （二）人才是万科的资本 (6) （三）“阳光照亮的体制” (7) （四）持续的增长和领跑 (7) （五）万科企业宗旨：建筑无限生活 (7) （六）万科企业愿景：成为房地产行业领跑者 (8) 二、BI行为识别 (8) （一）万科营销新模式............................................................................................... ８ （二）企业服务 (10) （三）绩效管理 (11) （四）职员职务行为准则 (13) 三、VI视觉识别.............................................................................................................. １３ （一）标志设计说明............................................................................................... １４ （二）标志 (14)
2019年万科品牌项目建议书
万科集团品牌资产研究项目建议书（第二稿） 2004 年12 月26 日
目录 问题背景与研究目标的确定 工作计划概述 工作过程说明 顾客需要的投资 万科可以得到的利益 为什么选择 ? 项目团队 2004 年 11-12 月间，万科集团与 Interbrand 中国公司就万科集团品牌 建设的前景与可能的方法进行了有 益的商讨。我们感谢万科集团邀请 我们参加 2005 年品牌资产研究规划 工作， 并谨以这份文件概述我们对 万科品牌资产研究工作需求的理 解，以及相关的工作建议。 肩负“帮助中国企业品牌走向世 界”的使命，我们珍惜进一步与万 科集团交流的机会，也期待着与万 科集团一起将万科的品牌推向新的 高度! 此份文件仅为万科集团品牌建设项目规 划之用，其中包括了 Interbrand 的商业 机密，未经许可，请勿外传。
关注公众号：人事资料库下载海量名企管理资料（全部免费） `` 问题背景与研究目标的确定 万科集团品牌的需要 万科集团自 2002 年 5 月 22 日开始启动全国性品牌整合以来，经历了三个阶段的系统传播，在目标顾客人群中积累了相当可观的资产。万科品牌管理部门对品牌整合的阶段性成果归纳为： 建立完整清晰的企业品牌形象 与以前相比，万科形象在成熟稳重的基础上突出了人性化、有亲和力、年轻、 有活力，具社会、行业责任感的品牌特点 消费者认为品牌形象推广所表现出來的万科形象和他们心目中理想的开发商形 象比较相符，展现了温馨、舒适、健康、积极的生活方式 全面提升了企业在消费者心中的形象，增加目标受众对品牌的偏好度、契合 度，在价值观上产生共鸣 今年恰逢万科集团成立 20 周年盛典，未来新的一轮业务战略已经明确：万科将在保持高速成长的同时，追求有质量增长。在“有质量增长的衡量标准”的具体规定中,品牌影响力扮演了重要的角色：它至少直接影响着顾客忠诚度和对人力资源的投资回报水平，在以“生活”为本的万科品牌内涵的规定下，产品的创新也必定与品牌理念紧密相关。 所以，万科集团品牌管理部门希望展开自 2001 年研究以来新一轮的品牌资产研究，对近三年的品牌建设与推广工作在目标人群当中留下的东西进行客观的回顾与评价，以便更好地理解万科集团品牌的现状，为万科集团下一步品牌工作方向的确定提供客观的决策支持。 根据我们对于万科品牌部门工作介绍的理解，万科集团品牌的下一步决策方向可能涉及到的问题包括：在继承原有品牌资产的基础上，从片段的局部的传播管理转向系统的品牌战略指导下的传播管理： 以系统的策略工具来改善企业内部的品牌沟通；
万科集团组织结构
万科集团组织结构 万科地产系统分成三层管理架构： ? 第一层是集团总部； ? 第二层是集团总部下面的4个区域本部，作为派出机构； ? 第三层是区域本部下面，按照城市设置公司（万科（专题阅读）内部叫做一线公司）。 从框架上来讲，万科的管控模式非常简单，除了在战略、品牌、融资、研发和流程上对一线公司的支持外，集团总部主要从三个方面进行管控： ? 投资，只有总部有这样的权限，也就是说一线公司要买任何一个项目，要买任何一块地，必须通过总部最后的同意； ? 财务管控，每个一线公司现金流的管理和财务运营管理，都受总部财务部的直接管理； ? 人事，一线公司的员工从总经理到普通员工大致分为5级，其中上面三级都是由集团总部直接任命。除此之外，考虑到地产公司的行业特点，一线公司在运营上拥有非常大的自主权。而区域总部的作用，是代表集团总部为这个区域里面的所有一线公司起一些指导和管理的作用。 这种管控体系充分体现了万科的行业特色和文化特色，在集权和放权之间保持了微妙的平衡： 这种管控方式直接体现了万科对于运营风险的认识、资金安全、土地和人才，所以总部一定要把这三个权利集中在手上； ? 地产行业不同于标准化生产和销售的行业，而具有极强的地域性，各地的政策、消费、市场成熟度和居住习惯都有很大的差异，要求一线城市拥有很高的自由度和权限，以便应对当地市场的激烈竞争。事实上，万科一线公司的运营自由度相当大，不仅体现在对具体项目的判断和运作上，甚至各个一线公司的组织架构都是不一样的。
万科集团总部组织架构
万科深圳区域公司组织架构——强调设计过程前期的介入和管理
万科某城市公司组织架构 ? 每个城市公司都强调成本管理过程，设立成本管理部，与总部财务部对接；? 对城市公司而言，管理线条也比较清晰，而且与集团对接。
万科品牌建设之路
建筑无限生活 每个人都拥有属于自己的生活，每个人都经历着不同的生活体验。在各自的生活空间里，你始终努力前进，你渴望永远年轻，你满怀无限希望，你要求生活中的一切更理想面对情趣盎然的生活百态和沉浸其中的您，万科，坚持以你的生活为本。从懂得你的生活开始，为每一个你建筑属于你的无限生活。 万科历年开发项目（截止2016年底）
郁亮的致辞 各位嘉宾，女士们，先生们： 今天，是万科企业股份有限公司品牌战略的新起点。首先，我谨代表万科，向前来参加“万科企业形象推广会”的各位领导、同行、新闻界朋友，以及一直以来支持万科发展的朋友们，致以衷心的感谢！ 1988年，万科进入房地产开发领域，经过14年的发展，我们塑造了“万科城市花园”、“万科四季花城”、“万科花园新城”等系列项目品牌，物业管理也赢得良好的口碑。万科所倡导的积极、健康、丰盛的现代生活方式，获得了广泛的认同。 本次企业品牌的整合与推广，源于万科对客户需求的深切感受。随着住宅产业市场化程度的提高，消费者更注重产品的内涵，他们需要产品品质和服务品质的保障。作为产品力、售后服务、居住文化、企业实力和管理优势的体现，开发商品牌应运而生。 率先实施企业品牌战略，是基于我们对行业发展态势的思考。中国房地产开发行业正处于蓬勃发展阶段，但行业本身尚未形成良好的品牌意识，在一定程度上将影响行业向更高层次发展。 从2000年起，万科开始了稳健而有步骤的新城市扩张战略，同时开始思考品牌的整合。2001年5月，万科联合精信广告公司，开始策划和打造万科新的品牌形象。 首次推出的形象广告以“建筑你的生活，从懂得你的生活开始”为创意原点，展现万科对消费者内心渴望的了解和理解。 从“以人为本”到“以您的生活为本”，不仅展现了万科长期以来贴近客户、了解客户和尊重客户的传统，还体现了万科对满足客户个性化需求的不懈努力。 整合后的万科企业品牌将以产品力优势为支撑，与各地产项目品牌、物业品牌互动。万科相信，一个良好、独特的企业品牌，有助于消费者更好地理解万科的理念与产品的内涵，也有助于万科凝聚核心竞争力，保持持续的增长和领跑。 万科与广大客户一起“建筑无限生活”的美好前景，将从这里掀开新的一页。 再次感谢各位的光临，并感谢精信公司一年多以来为万科品牌整合付出的不懈努力。 谢谢！ 万科品牌之路 1、消费者成为品牌的主导 近20年来，人们对“品牌”的认识有了很大提高。上世纪80年代，人们认为“品牌”只是知名度，有包装、有命名的产品容易被消费者记住。CIs的概念开始流行，主要的宣传方式是命名广告，媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。 到了90年代，商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出，开始在命名的基础上增加对产品利益点的描述，品牌演变成一种承诺，产品本身的特性成为品牌的主导因素。 进入21世纪，品牌的概念又上升了一层，因为人们发现，消费者根据品牌承诺购买产品之后，品牌过程还没有完成，而是要等消费者对产品和承诺有了切身的感受后，进行重复购买或其它反馈行为，才算进入另一轮品牌强化的过程。也就是说，品牌概念从“承诺”上升到“体验”，消费者成为品牌推广的主导。 同时，一个强而有力的品牌可以为企业带来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下
(整理)万科的品牌定位.
寻找万科的品牌定位 5月10日集团企划部品牌小组 我们首先需要解决的问题是，万科的目标客户群到底是怎样的人 现代社会，越来越丰富的商品充斥着商场货架，同质同效的产品令人眼花缭乱。 正是定位对貌似无序的市场进行了细分：同是香烟，却有了牛仔、绅士、情侣等不同的形象诉求；同是银行，汇丰银行诉求“患难与共，伴同成长”，恒生银行立足于充满人情、优质服务，中国银行则着力体现民族情结、雄厚实力…… 于是，商品找到了自己的位置，消费者找到了自己所需，皆大欢喜。 应该说，经过近7年专业化的调整，万科已经成为中国房地产市场为数不多的全国性品牌之一。一提起万科，很多人的反应是：“万科的物业管理不错”、“万科的规划设计比较细腻”、“万科的社区文化有自己特点”、“万科的管理很规范”……无论制度规范还是企业信誉，无论是产品还是服务，都具备了良好的客户口碑。 根据华南国际公司对上海、北京、深圳三地品牌调查的结果： 在上海，万科的品牌知名度最高（提示后提及率为79％），但前三位知名度比较接近，万科的优势并不突出。值得注意的是，上海本地开发商在排名中占了绝对比重，这和房地产业区域化的特征有关。 在北京，排在第一位的是华润置地（原华远），万科位居第二，然后万通、天鸿，四者并驾齐驱，在市场中占了优势地位。 在深圳，万科的知名度也是比较高的（提示后提及率为82％），其后几家均比较接近。相比其他城市，深圳消费者对发展商的认知程度比较高，说明深圳消费者更注重发展商的品牌。 在针对万科的品牌调研中，我们也发现，万科住户、竞争对手住户以及市场潜在消费者对万科品牌形象的理解有着明显差异。在万科住户心目中，万科是高品位、有内涵的亲切朋友；在竞争对手住户和
万科集团的分析报告
万科集团的分析报告 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至XX年，已在20多个城市设立分公司。XX年公司完成新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，实现销售金额亿元，结算收入亿元，净利润亿元。XX年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率%，实现净利润亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。 万科作为国内房地产行业的佼佼者，是因为： 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化，万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞
争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 在美国，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此，万科未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解 为将主业集中到房地产，更在实践中将所有产品简化为城乡结合部、面向新兴白领的成片居住社区。坚持以普通住宅为主的开发方向，聚焦并深耕以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的最具经济活力的城市经济圈。对客户需求进行更为细致的描述与归纳，以此为基础形成针对性的产品品类。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可以成为世界第一，今日中国的万科单靠卖一种“小白领”住宅也可以成为产量世界领先的公司。这一结果本身就证明，万科采用高度专业化、产品作业单一化、在细分市场上逞强的美国模式，在中国是可以生根的。万科定位于城市主流住宅开发企业，主营业务为
万科集团背景
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。 1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2011年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。 万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。
万科公司简介范文
万科公司简介范文 万科公司简介范文 公司简介 第1篇第2篇第3篇第4篇第5篇更多顶部 目录 第一篇：万科简介第二篇：万科房地产简介第三篇：万科公司隐疾第四篇：万科公司制度及企业文化第五篇：万科公司房地产实习报告更多相关范文 正文第一篇：万科简介万科简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。XXXX年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至XXXX年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。XXXX年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批iso9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
2020年(万科企业管理)中国首个千亿级房地产企业万科品牌之路
（万科企业管理）中国首个千亿级房地产企业万科品 牌之路
中国首个千亿级房地产企业——万科品牌成长之路 1、消费者成为品牌的主导 近20年来，人们对“品牌”的认识有了很大提高。上世纪80年代，人们认为“品牌”只是知名度，有包装、有命名的产品容易被消费者记住。CIS的概念开始流行，主要的宣传方式是命名广告，媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。 到了90年代，商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出，开始在命名的基础上增加对产品利益点的描述，品牌演变成壹种承诺，产品本身的特性成为品牌的主导因素。进入21世纪，品牌的概念又上升了壹层，因为人们发现，消费者根据品牌承诺购买产品之后，品牌过程仍没有完成，而是要等消费者对产品和承诺有了切身的感受后，进行重复购买或其它反馈行为，才算进入另壹轮品牌强化的过程。也就是说，品牌概念从“承诺”上升到 “体验”，消费者成为品牌推广的主导。 同时，壹个强而有力的品牌能够为企业带来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力，以此带来更高的利润，支持产品延伸，同时使产品占据市场优势。只有当品牌具备壹定的“资产”时，企业才有可能保持长期的增长。 2、房地产行业品牌时代的来临 独特的品牌个性，能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出，形成强而有力的品牌诉求点。尤其是进行大规模开发的地产商，具有高知名度和偏好度的品牌，能够降低项目推广 成本，有利于项目销售。 中国住宅市场经历了由福利分房、集体购买到个人购房的转变过程。当消费者直接和开发商进行交易接触时，住宅的商品特征才得到突显。 在个人消费品中，不动产的地域性最强，价格最为昂贵，交易过程、使用过程和增值过程都比较长，消费者的不安全感随之增加。同时，住宅和人们的日常生活息息相关，这就决定了消费者会对住宅的每壹细节都提出诸多个性化的要求，且加以全面的考量。
万科集团的股权激励
万科集团的股权激励 摘要：股权激励制度使得股东和经理人的目标相一致，从而让经理人在经营管理过程中能更多的站在股东的角度考虑得失。本文将以中国房地产界的老大——万科集团为例，详细解读万科的股权激励模式。万科公司的股权激励计划表明了公司想改善经营管理的意图，有一定的示范意义；但从计划实施的角度看来，股权激励计划也存在这很多的不足，需要万科公司不断改进。 股权激励是指在对企业核心人才实行契约化管理和落实资产责任的基础上，采用多种形式给予核心人才以产权激励，使其在取得约定业绩的前提下，现实或潜在的享有本企业部分产权，并使其权益兑现中长期话。 现代公司制度的最基本特征就是所有权和经营权相分离。根据经济人的原则，所有者和经营者的目标是相互背离的。股东的目标通常是股东财富的最大化，他们愿意冒高风险取得高收益；然而经理人的目标是个人效用的最大化，也是他们之间控制企业的资产。经理人为了自己的利益会限制企业的风险，甚至可能放弃较大的潜在报酬的机会。因此，股东就想了一种方法是自己的利益与经理人的利益相一致，让经理人能更好的为股东们考虑。这个方法便是股权激励制度。股权激励的模式多种多样，可以分为以下几类：业绩股票，股票期权，虚拟股票，股票增值权，限制性股票，延期支付，经营者/员工持股，管理层/员工收购和账面价值增值权。本文的案例用的就是限制性股票，下文将会着重分析。 股权激励制度使得股东和经理人的目标相一致，从而让经理人在经营管理过程中能更多的站在股东的角度考虑得失。股权激励的作用着实非同凡响，我认为股权激励的作用可以归纳为以下四个方面： 第一，激励。让激励对象拥有活着部分拥有企业的部分股份或股权，用股权这个纽带将
万科集团介绍
公司简介： 万科企业股份有限公司成立于１98４年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2０02年底,公司总资产8２.16亿元，净资产3３.81 亿元，拥有员工６0５５名，全资及关联公司43家。公司于20０0及20０1年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀3０0家和200家小型企业,公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1９８8年１2月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,8００万元,资产及经营规模迅速扩大。1 ９91年1月2９日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 １991年６月,公司通过配售和定向发行新股２,836万股，集资人民币１.２7亿元,公司开始跨地域发展。 １993年3月,本公司发行4,5０0万股Ｂ股,该等股份于19９3年5月28日在深圳证券交易所上市。Ｂ股募股资金４5，135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1９９7年6月，公司增资配股募集资金人民币3．８3亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公
司房地产业务的发展更上一个台阶。2００0年初,公司增资配股募集资金人民币6．25亿元,公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报。 ◆公司大事记： １988年12月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票２８00万股,集资2800万元，开 1991年1月，公司A股正式在深始涉及房地产业。? 圳证券交易所挂牌交易,配售和定向发行新股,集资1．3亿元人民币。 19９3年,公司发行4500万股Ｂ股,募集资金4．5亿港元，主要投资于房地产开发,为集团发展奠定了稳固基础。?１997年6月,公司增资配股集资人民币3.83
万科品牌建设
万科成立于1984年，1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为企业的核心业务，目前已发展成为中国最大的专业住宅开发企业，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的29个城市。 1984年到2001年，万科经历了从跨行业多元化经营企业到专一的房地产企业的蜕变过程。2001年万科转让万佳超市股份，完成了自身业务的“减法”，结束了多元化发展的混乱时期，专注于大众住宅开发。业务的聚焦，必然需要更加突出的品牌个性和更加凝练的品牌形象。万科开始了凝练品牌价值、整合品牌资源、建立品牌个性、统一传播方向之路。 2000年万科开始启动品牌整合营销，将万科品牌的利益点集中于“展现自我的理想生活”，提炼出“以您的生活为本”的企业品牌核心理念，宣扬“建筑无限生活”的品牌口号。今天的万科已将其品牌战略与公司整体发展战略充分融合，通过品牌战略，实现与消费者的密切沟通，并与其建立起长期、双向的、维系不散的关系。2007年万科在进行品牌资产调研的基础上，结合自身业务结构，构建出以“万科企业形象”为主，“万科地产、万科服务、万科技术、企业公民”四大战略品牌为基础的品牌管理架构。同时结合公司未来住宅产业化的战略方向，提出“让建筑赞美生命”作为公司新的品牌宗旨。并适时推出全新的企业标识，将新的企业品牌形象与公司战略发展相结合，全面阐释“万科相信生而独特的人企盼无限可能的生活空间”的品牌新理念，以感恩社会之心，敬畏自然之心，为生而独特的人，提供具有无限可能的居住生活空间。 品牌金字塔 品牌成功经验解析 品牌成长历程：万科的品牌历程经历了“品牌经营初步认知——稳定品牌传播——品牌