不动产估价

第一章导论

1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。

2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建

筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。如房屋、地下管道、树木、沟渠等。）。

3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决

定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。）

4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价

程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。】

5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。

6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。所以即

使都是合格的估价时，对同一估价对象也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值，所有评估结果都会有误差。）、可靠性（估价结论背后有充分的资料文件作依据，且是依据一定的原则、指导思想和科学程序来判定、估量不动产的价值的。估价误差应在合理范围内，如果评估价值超出了误差范围，即可以认为估价师存在专业疏忽。）、客观性（不是个人主观想象的判断）、专业性、时效性（不动产估价反映的是特定时点的不动产价值，估价结果有一定的时效性）

7.不动产估价的必要性：理论上的必要性，包括独一无二性要求专业估价、

市场的不完全性要求专业估价、价格形成的复杂性要求专业估价、价值量大要求专业估价；现实中的必要性，包括不动产交易的需要、不动产征税的需要、不动产抵押典当的需要、不动产保险和损害赔偿的需要、不动产征收征用拆迁的需要、不动产纠纷处理的需要、企业各种经济活动的需要、政府管理不动产市场的需要、其他目的的需要。

8.不动产估价依据来源：法律依据、财税依据、价格参数依据

9.不动产估价的基本方法：市场法、收益法、成本法。

10.现场查勘是指估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察，以便

对待估不动产的实体状况、权利状态、周边环境等具体内容进行充分了解和客观确认。包括土地查勘、建筑物和定着物查勘。

11.不动产估价的目的：市场交易、租赁、抵押贷款、入股、财产纠纷、交税、拆迁、公司上市等。

12不动产估价的程序：估价前的准备、现场查勘、综合分析和价格估算、撰写评估报告。

第二章不动产产权制度

1.现代西方学者的产权范畴论包括：权利束论、社会经济关系论、产能产权

论。【上述产权定义的共同点：产权是一种排他性的经济权利、产权是规范人们行为的一种社会性规则、产权是一束权利，诸多权利组成一种多权统一的结构状态。】

2.产权：是指人们对某一经济资源所拥有的由社会规范认可、保护、约束的，可

给人们带来一定的社会经济利益的权利的总称。【其内涵：产权是一个社会规范范畴、产权又是一个经济范畴、产权是一个集合的泛义的概念、产权具有相对性、根据产权的集合性可以导出其权能结构。】

3. 不动产产权：就是人们对不动产（作为财产或资源）所拥有的由社会规范认

可、保护和约束，并且可以为人们带来一定的社会经济利益或效用的诸种权利的总称。

4.不动产产权的特点：除了具有一般产权的特点外还有，不动产产权是典型

的实物财产或要素的产权、不动产产权权能的可分离可分割性以及不动产产权主体的多元性、不动产产权结构的多权主从性、可交易不动产产权的二元性。

5.不动产产权制度：是指因对不动产的所有、使用所发生的各种经济行为所应

遵循的社会的、法律的规范的总称。它是由社会强制力量和市场强制力量对不动产产权及其交易的界定、保护、约束和规范的结果。从其经济实质上讲。也是一种不动产资源的配置方式，它的核心内容是不动产的所有制、所有权和不动产使用制、使用权。

6.不动产所有制：是指一个国家或地区在一定的社会制度下占有和控制不动产的形式。

7.不动产所有权：是指不动产所有者在法律规定的范围内自由使用其不动产的权利。

8.不动产使用制：是指在一个国家或地区既定的不动产所有制条件下，有关不动产使用的程序、条件和形式等方面的法律规范或习惯规范的总称。

9.不动产使用权：是指不动产使用者依法或不动产所有者以外的人依契约规

定，对一定不动产进行占有、使用、管理并取得经济的或非经济利益的权利。

10.国有土地实行所有权与使用权两权分离和有偿使用与无偿使用双轨制

11.集体土地实行承包经营制、严格的用途管制和单向国有化制度。

12.中国房屋产权制度：包括房屋所有权形式（国家房屋所有权、集体房屋所有权、共有房屋所有权、私人房屋所有权）、房屋使用权及其派生权利。

第三章不动产价格理论

1.不动产租金：是不动产使用权交易或者不动产服务交易的价格。包括地租和房租（房地产）租金。

2.地租的类型：竞投地租（是指土地使用者愿意向不同位置的土地支付的最大

费用，是投标者为了某项用途而利用该土地所愿意支付的最高代价。）、极差地租、绝对地租、土地经济租金（是支付给生产要素的报酬超过为获得该要素供给必须支付的最低报酬的部分，其实质是生产者剩余。）

3.不动产价格：是指不动产所有权交易价格或不动产所有权的权益价格。

4.不动产价格的类型：土地价格（是土地所有权或使用权的交易价格）、建筑

物或土地改良物价格（是建筑物或土地改良物的所有权权益价格或交易价格。其内涵：这种不动产的形式是指建筑物或土地改良物、依附于建筑物或土地改良物的产权属于所有权。）、房地产价格(是指房地产所有权的权益交易或交易价格。)

5.不动产价值的特征因素：效用、稀缺性、有效需求、可转让性。

6.影响不动产价值（价格）的因素：自然因素（包括不动产所在的位置、

宗地面积、温度、湿度、形状、降水量、土壤条件、基础设施、植被覆盖率等。）经济因素（包括宏观经济的景气状态与社区或临近的社区居民的收入水平、居民就业水平和就业发展趋势、货币供应与利率水平、物价水平、财产税负担、替代性投资的收益率、不动产的供求关系）、社会因素（包括居民对居住模式的态度、社区人文环境、社会治安状况与居民安全感、人口因素）、制度因素（土地制度、住房制度、城市规划和土地利用规划）

7.地租与地价之间的关系：土地价格指的是土地所有权的价格。土地使用权

的价格则称为地租或租金（地租和租金的含义不同），购买土地所有权就是购买未来无限期的土地收益，所以土地价格是购买地租的价格，是地租的资本化。所谓地租资本化，就是地租收入看做是存入银行的一笔资本的利息，而这笔资本就可看成土地价格。其计算公式

8.房租与房价之间的关系：房屋有出售和租赁两种形式，出售价格是房屋一

次性出售的单价，是房屋商品价值的货币表现形式，体现了一定时期的房屋市场供求关系。租赁价格是房屋商品在一定期限内的使用权或服务价格。两者区别在于：房屋价值回收的形式和时间不同。出售价格是即期一次性回收；租赁价格是

延时分期多次回收。但两者都是对同一商品价值的货币表现，两者之间的资产价格公式表示为：

9.不动产租金与不动产价格评估的关系：

第四章不动产估价原则

1.不动产估价的工作原则：独立性原则（估价人员必须坚持独立的第三者立

场，以中立的身份客观公正地进行评估，不能为业务各方中的任何一方所左右，应坚持估价人员与服务对象之间没有利害关系。）、公平性原则（公平性原则指估价人员坚持以公平、公正的态度处理估价业务，提供一个客观公正的估价结果，具体包括：保持理智，摆脱利益诱惑的影响；排除个人感情、成见或偏见的影响；基于客观立场、以客观事实为依据作出评估报告。由于评估的结果直接关系到不同经济主体的经济利益，所以估价结果的公正性大于形式上的公正性。但是形式上的公正性是结果公正的保证：如果估价活动不公正，则评估结果必然不公正。）、可行性原则（是指按期保质地完成估价任务的可行性。应当注意：在接受业务环节需要很好地判断估价任务是否超越了自己的业务能力或公司业务范围，若是就不应该接受；估价人员应当委托方提供的资料，制定可行的科学估价方案；要求在估价的过程中，应当采取科学可行的估价方案、方法、手段等，以保证估价能够顺利完成；按期完成估价的可行性。）、科学性原则、合法原则（估价人员应当以合法产权、合法使用、合法处分为前提进行估价。要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权；要求所涉及估价对象的用途、建设指标必须是合法的；如果涉及交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的。）、整体性原则（要求将估价看成一个整体，注重整体结果最优。包括：从整体上把握估价对象；从整体上把握估价过程；从整体上把握估价方法。）

2.不动产估价的经济原则：预期原则（预期原则是指不动产的价值不是由其

过去的建造成本、销售价格或收益水平决定的，而是基于对未来收益的期望值或预期值确定的，即预期收益的多少是不动产价格的决定因素。）、最高最佳使用原则（是指合法使用的前提下，以委估不动产最高最佳或最有效使用的方式为估价基础进行估价。应用最高最佳使用原则必须坚持：法律上许可、技术上可行、经济上最佳。法律许可是前提，技术可行是保证，经济最佳是目的。不动产达到最高最佳使用状态，具体包括：最佳的用途、最佳的规模、与环境最协调。）、替代原则（是指购买者为取得某一不动产所支付的价格，不会超过另一相同不动产的价格。）、供求原则（是指在估价过程中，一定要从动态的角度充分考虑当地同类不动产的供求状况和可能导致供求关系变化的诸多因素的变化趋势。不动产价格的形成遵循其特有的供求原则，主要有：不动产价格主要受需求影响；不同类型的不动产价格受需求影响的程度不同；不动产价格主要受同一供需圈内同类不动产供求影响。｛同一供需圈：指与估价对象具有相同用途、相近效用、可以相互替代、价格会相互影响的不动产所在的区域范围。｝）、外部性原则（是指不动产的外在环境对其价值可能产生正面或负面的效应。）、估计时点原则（是指必须把待估价不动产置于市场某一时点进行估价，或者是说对静止于某一时点的不动产价值进行估价。）

第五章市场法

1.市场法：又称直接交易案例比较法、买卖实例比较法、市价比较法等。是将

估价对象与在估价时点附近已经发生交易的类似不动产加以比较对照，从已经发生交易的类似不动产的既知价格，修正、调整得到估价对象最可能实现的合理价格的一种方法。

2.类似不动产指在用途、区位、结构等方面与估价对象相同或相似的不动产。

3.可比实例：与估价对象进行比较的类似交易案例。

4.比准价格：用市场法求得的价格

5.市场法的理论依据：经济学中的替代原理（替代性越强，价格越接近。）

6.市场法的适用范围与条件:市场法高度依赖于活跃的房地产市场所提供的

市场资料和交易实例，所以市场法适用于不动产市场发达、活跃和完善的地区，适用于广泛市场交易的不动产类型，如普通住宅、商场、写字楼、标准厂房、空地等。总之，在应用市场法时应当具备的条件有：拥有充足的，高质量的市场交易资料、有三宗以上高度可比实例、要求评估人员具备丰富的估价经验。

7.市场法的特点：相比于成本法、收益法的优点，市场法直接基于现实的市场

价格资料，能比较充分地反映近期市场的行情，更符合当事人的现实经济行为，估价结果容易被市场接受；能够避免出现评估没有市场基础的不动产价值的错误；比较法是基于价格求取价格，与收益法、成本法相比剥除了许多主观因素；缺点：市场法过于依赖过去或估价时点之前的市场价格资料。相应地对影响不动产价格走势的潜在因素缺乏前瞻性，可能会影响估价的结果的合理性。

8.市场法操作程序：踏勘待估标的物、收集大量的交易案例、选择三宗以上可

比实例、建立价格比较的基础、差异性因素修正（包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正）、求取待估对象的价格。

9.交易实例信息收集的途径：政府部门、房地产中介机构、媒体、银行、当事人、同行、房地产交易会、拍卖会、开发商售楼处。

10.交易实例信息收集的内容：交易信息（成交时间、成交价格、购买方、

出售方、付款方式。）、土地个别因素（行政区位、四至、土地等级、规划用地面积、建筑规划高度、规划用途、地面现状、容积率、土地性质、土地使用年限、地形、地势、）建筑物个别因素（新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向）周边状况（配套设施、基础设施）

11.信息真实性的甄别与筛选：需要对成交案例状况作深入的调查分析，对每一宗交易实例，每一项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误，确保收集案例的真实性、可靠性。常见的错误：简单地将报刊、网上的挂牌信息或交易部门的申报作为实际成交价。

12.选取可比实例应符合的条件：可比实例成交日期与估价时点尽量相近（成

交日期与估价时点不宜超过一年）、可比实例用途与估价对象的用途相同（不仅要求大类用途相同，最好小类用途也相同）、可比实例与估价对象处在同一供需范围内（同一供需区域指可比实例与估价对象形成替代关系）、可比实例价格类型与估价目的吻合（不同的估价目的，会产生不同的价格类型与不同的评估结果）、可比实例状况与估价对象状况相同或相近、可比实例为正常交易或可修正为正常交易（正常交易：指买卖双方任何一方都不是被迫交易，双方都对不动产的优缺点有一定的了解并以自身利益最大化为行动基础，不动产通过公开市场发售并有一段合理的销售时间。）

13建立价格比较的基础：统一付款方式（将不同的付款方式统一为在成交日

期一次总付清）、统一采用单价（采用更有价值的单位）、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位（面积内涵：建筑面积、套内面积、使用面积）。

14.差别修正的原则：所有的修正都是将可比实例状况向估价对象状况进行调

整；影响整体不动产价值的因素先修正，仅影响个别物业特征的因素后修正；价格修正值不是简单地依据建造成本的增加或减少，而是考虑买家特别是精明的买家愿意支付多少；重点关注对不动产价值产生相对较大影响的因素，可忽略影响小的因素；根据估价规范规定，每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30%。

15.价格修正的方法：百分率连乘法（调整系数）、差额累加法（调整金额）、计量模型分析法（计量模型、回归方程）

16.交易情况修正：是排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实例的成交价格调整到正常价格。

17.常见的引起价格偏差的特殊因素：特殊原因或特别利害关系的相互间的

交易（如亲戚之间、有关联关系的公司之间等，通常交易价格都会低于正常市场价格）、有特别的动机或偏好的交易（如，某人急于出国，所出售的不动产价格

可能偏低。也有可能因为竞争抬高了交易价格）、买房或卖方不了解市场行情的交易（盲目购买或出售，往往造成交易价格偏高或偏低）、特殊交易方式的交易（如，拍卖、招标）、购买相邻不动产合并交易（不动产合并可能会增加原有不动产的效用，所以购买价格有时会偏高）、交易上的各种特殊情况（交易税费非正常负担的修正公式：若所有税费由买方承担正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格若所有税费由卖方承担正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格）

18.交易日期调整：方法一，采用不动产价格指数进行调整。公式是,估价时点的交易价格=可比实例价格*估价日期的价格指数/交易日期的价格指数；方法二,采用不动产的价格变动率进行调整，公式为：估价时点的交易价格=可比实例在交易日期时的价格*（1+-价格变动率）^期数

19.区域因素调整：调整方法，直接比较调整法（估价对象的区域因素得分是100），其公式，可比实例价格*100/（可比实例区域因素得分）=可比实例在估价对象区域因素下的价格；间接比较调整法（设立标准不动产，区域因素得分为100，而估价对象不都是100），其公式，可比实例价格*100/可比实例区域因素得分*估价对象区域因素得分/100=可比实例在估价对象区域因素下的价格。

20.个别因素调整：看书86页

21.土地使用年限修正：估价对象宗地价格=可比实例宗地

价格*[1-1/（1+r）^m]/[1-1/(1+r)^n] 其中r是土地资本化利率；m是估价对象宗地的使用年限；n是可比实例宗地的使用年限。

22.容积率修正：容积率属于影响不动产价格的个别因素。其公式为，估价对象

宗地价格=可比实例宗地价格*估价对象宗地容积率修正系数/可比实例宗地容积率修正系数。

23.由于选用的可比实例有若干个，通过修正公式可以得到若干个价格，综合处理的方法有四种：平均数法（算数平均数法和加权平均数法）、中位数法、众数法、以一种可比实例修正调整价格为主，同时参考其他实例的调整价格，确定评估价格。

第六章成本法

1.成本法：是先求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折

旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。｛如果说市场法是从不动产交易市场角度评估，成本法就是从不动产重新开发建设角度进行评估；用成本法估得的价格成为积算价格。｝

2.成本法的理论依据：生产费用价值论。｛成本法中的成本或费用是指必要成

本或客观成本，而非实际成本。必要成本是指具有有效需求的成本或能转化为价格的成本。｝

3.成本法的适用对象和条件：可用于一切可以重置或重建的房地产估价。特别适用于独立或狭小市场上无法利用市场法进行估价的不动产的估价。

4.成本法的特点：人们通常把成本法看作是最后一招的估价法，其特点有,它是

从价格构成要素的角度对不动产价格进行估价，能让一般的人看清，容易理解；它是按必要成本加正常利税进行估价，有助于挤出价格泡沫。

5.不动产价值构成：土地价值、建筑物价值、其他设备设施价值

6.成本法估价的基本算式：房地产价格=土地重新构建价格+建筑物与设备设施重新构建价格-折旧。

7.成本法的操作步骤：收集当地有关土地成本、建筑物建设开发的成本、税费、利润等资料；测算重新构建价格；测算折旧；求取积算价格。

8.成本法运用时，根据估价对象不同，可分成三类；新开发土地；新建房地产；旧的房地产。

9.新开发土地：是指通过征收农地、填海造地、开山造地并进行“三通一平”

或“五通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地，或者是对房屋实施拆建并进行基础设施建设和平整场地后的土地等。

10.新开发土地的成本法估价基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+正常开发利润。

(取得待开发土地成本:指在估价时点重新取得相同待开发土地所需的成本，而非

待开发土地当时的实际取得成本；土地开发成本：主要是指土地由生地变为熟地所需的投资，如果是通过拆迁取得，还应包括拆迁安置成本；管理费用：指从取得待开发土地、土地开发到销售完毕整个过程中，发生的人员工资及福利费、行政费用等；投资利息：指购买待开发土地的资金发生的正常利息和投入土地开发环节所需资金发生的正常利息。土地开发成本一般假定为均匀投入，并假定在开发期的中间时点一次投入；销售费用：指开发后的土地销售过程中发生的广告费、代理费等；销售税费：指由出让方承担的营业税、城市维护建设税和教育费附加等，可以按销售价格的一定比率进行测算；正常开发利润：指根据当前的贷款利率、项目风险、行业平均利润率等综合测算的一个平均回报率。)

11.几种不同的开发利润率：直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）；投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）；成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）；销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值【从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论采取哪种计算基数及相应的利润率来测算，所得出的结果都相同。】

12.新建房地产：包括开发商直接从政府那里获得出让土地，经过前期、施工、

建设、销售、竣工交付的新房，也可以指建设单位直接取得的毛地或生地，通过拆迁安置、建设的新房。

13.新建房地产的估价公式：新建房地产的价格=土地重新取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+正常开发利润。（土地重新取得成本：是估价时点重新取得土地的成本，还包括土地交易契税、交易手续费；开发成本：包括前期工程费、政府的规费、基础设施建设、建筑安装工程费、公共配套工程建设费；投资利息：包括土地取得成本、开发成本、管理费用的利息，其中土地取得成本按建设期全部计息，开发成本、管理费用一般假定为均匀投入。）

14.成本法广泛应用于旧房地产，特别适合于很少出现买卖案例的旧厂房、政府办公楼、学校等。

15.旧房地产的估价公式：旧房地产价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-折旧。

16. 建筑物重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的建筑物

所需的必要费用，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出、应纳税金和应获得的正常利润之和。

17.建筑物重新购建价格：又分为重置价格和重建价格（重置价格是指采用估

价时点时的建筑材料、建筑技术等，按估价时点的价格与财税政策，重新建造与旧建筑物完全相同或等效用的新建筑物所需要的必要费用和应获得的利润。重建

价格是指采用与旧建筑物相同的建筑材料和建筑技术等，按估价时点的价格与财税政策，重新建建造与旧建筑物完全相同的建筑物所需要的必要费用和应获得的利润，也称复制成本。建筑物的重置价格宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料或因建筑技术变迁，使得旧建筑物复原建筑有困难的建筑物的估价；建筑物的重建价格宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。）

18.建筑物重新购建的价格可以采用的方法：单方造价比较法（其实质是

市场法，采用该方法评估时确定建筑单方造价的主要因素有两个，一个是对比条件，一个是对比系数。）、系数调整法（指运用建筑成本指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。按建筑物重置成本构成划分为材料费、人工费、机械费、管理费（含其他取费）。）、工料测量法（是先将建筑物还原为各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备，估算建造建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法，优点是翔实，缺点是费时费力，主要用于具有历史价值的建筑物估价。）、分部分项法（是以建筑物的各个独立构件、工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。应注意，应结合各构件或工程的特点使用计量单位，不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。）

19.建筑物折旧：是指各种原因带来的不动产价值上的损失，注重的是价值的减

损，是一种减价修正。（会计学中的折旧是指固定资产投资在产品成本中的分摊，以回收原始投资。）

20.建筑物折旧的类型：根据引起建筑物价值减损的原因，分为物质折旧（是

由于人工使用或自然力的作用引起的建筑物在实体上的老化、破旧、损坏所造成的建筑物价值损失。）、功能折旧（是指同种类型的不动产，由于技术革新、需求变化等原因而导致诸如不动产变为设计不良、结构简陋、设施不足、功能不适宜或者功能过度充足、超需求等所引起的不动产的相对减价。功能折旧根据是否可以修复以及成本是否经济，可区分为可恢复性的（改进后所增加的价值超过成本）和不可恢复性的（改进所需的花费超过所增加的价值或难以改进。））、经济折旧（指由不动产外在因素导致的效用和价值降低造成的价值损失。经济因素常常是由市场变化或政府行为导致的不动产最佳用途的改变而引起的。）

21.常见的引起不动产价值减损的原因：建筑物设计不合理产生的价值;设计

不满足规划或建筑标准造成的价值减损；建筑物施工质量问题产生的价值减损；配套设施不到位产生的价值减损；设备设施质量问题或老化引起的价值减损；周边不动产产生的负面影响带来的价值减损；区域性供应量过大带来的价值减损；经济萧条带来的价值减损。

22.建筑物折旧计算的方法：年限法（根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。年限法有直线折旧法、余额递减法、年

限总和法、年金法、偿还基金法。最常用的是直线折旧法（直线折旧法是假定不动产的经济寿命期间，每年的折旧额相等，其计算公式：D=（C-S）/N=C（1-r）/N D是每年的折旧额，C是重新购建价格，N是建筑经济寿命是有效经过年数+建筑物剩余经济寿命，S是经济寿命期满时建筑物净残值，r是净残值率。直线折旧法的优点是计算简单，操作便利，但将建筑物的折旧每年都平均化，肯定与建筑物实际发生的折旧额不一致的。）、分解法（就是分别求取建筑物发生的物质折旧、功能折旧、经济折旧，然后加总来求取折旧的方法。）、实际观察法（根据房屋结构、装修、设备三个部分组成的各个项目的完好程度、损坏程度，确定：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。对应的新旧标准是，完好房：10、9、8成新；基本完好房：7、6成新；一般损坏房：5、4成新；严重损坏房及危险房：3成以下。）

23.建筑物折旧年限确定：建筑物经济寿命加上建设期短于土地使用年限时，

按建筑物经济寿命计算折旧；建筑物经济寿命短于土地使用年限，但建筑物经济寿命加上建设期又长于土地使用年限时，按土地使用年限减去建设期计算折旧；建筑物经济寿命长于土地使用年限时，应按土地使用年限减去建设期计算折旧；建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，建筑物经济寿命晚于土地使用权年限结束时，按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限作为建筑物的折旧年限，可考虑土地使用权届满时建筑物的处理；建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，建筑物经济寿命早于土地使用权年限而结束时，按建筑物耐用年限计算折旧。【建筑物的建设期不计入经济寿命，应从建筑物竣工验收合格之日起计算经济寿命。】

24.建筑物自然寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起，至建筑物实体不能被使用的时间。

25.建筑物经济寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起，至其使用在经济上

不合理为止的年限。（对于收益性不动产，经济上不合理指产生的收益大于建筑物的运营费用。对于其他不动产来说，经济上不合理指不动产的价值不再大于其单独的土地价值。）

26.建筑物实际经过年数：指建筑物从竣工验收合格之日起，至估价时点的日历年数。

27.建筑物有效经过年数：是指实际经过年数的基础上，综合考虑建筑物使用、维修保养情况后得到的建筑有效使用年数。

第七章收益法

1.资金的时间价值：不同时间发生的等额资金在价值上的差别。（资金时间价值是对投资者推迟消费的补偿，这种补偿的量应与推迟的时间成正比。）

2.资金等值计算：指把一个时点发生的资金换算成另一个时点的等值资金。

3.常见的资金等值计算公式：一次支付终值公式（已知现在一笔资金P，在

利率i的条件下，相当于n年以后多少钱？F=P(1+i)^n F是n 年后的终值、p是现值、i是利息、n是计息次算。）、一次支付现值公式（已知n年后一笔资金F，在利率i的条件下，相当于现在多少钱？P=F/(1+i)^n ）、等额支付现值公式4.收益法：又称收益还原法、收益资本化法。是通过运用适当的资本化率，将

求取的对象不动产将来能产生的正常净收益折算成现在的货币价值，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

5.收益法的理论依据：是基于预期原理，即未来收益权利的现实价值。

6.收益法的适用范围：收益法适用于有收益或有潜在收益的不动产，对于纯

粹是消费性或无明显市场收益收益的不动产，如学校、公园等公益性不动产的估价一般不适用于收益法。

7.收益法的适用条件：是不动产的未来收益和风险都能够较准确量化。

8.净收益：是指归属于不动产的适当收益。

9.不动产的收益可以分为：实际收益（在现状下实际取得的收益）和客观收

益（排除了实际收益中的属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。）【客观收益是指正常的人在正常情况下经营该不动产应该获得的正常收益，通常以同区域同类不动产的平均收益水平为依据。在运用收益法，应注意采用客观收益，实际收益不能用于估价。在租赁期限内的租金采用合同约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金】；不动产的收益还可以分成有形收益（指由不动产经营带来的直接货币收益）、无形收益（是指拥有或使用不动产带来的间接收益。）；从收益的连续性来看，可以分为永续性收益（如从土地取得的收益）、非永续性收益。

10.收益的确定（客观收益的确定）：从客观上看，收益是由正常使用能力者按照通常的使用方法所能获得的平均收益；收益必须是不动产产生的收益(只有属

于不动产创造的收益才可以用于不动产估价);收益必须是持续且很有规律地产生；收益应是安全和确实的收益；收益预测通常以年度计，并假设在年末发生，如果收益在年初或年中发生，应在最后的计算予以调整。

11.费用的确定（客观费用的确定）：维修费、利息、折旧、个人所得税。

12.不动产的收益类型：出租型不动产、商业经营性不动产、生产型不动产、空置或自用的不动产。

13.收益年限：是估价对象自估价时点起自预期未来可以获取收益的时间。一般来说，不动产的收益年限为其剩余经济寿命。

14.求取年净收益固定不变、寿命为无限的不动产价格的方法：不动产价格=

不动产的年净收益/资本化率。（资本化率的实质是一种资本投资的收益率，等同于具有同样风险的投资的资本收益率。）

15.由于净收益流模式的不同，不动产估价计算方法也有所不同，可分为直接资本化法和报酬资本化法。【直接资本化率是将不动产的未来预期收益一步转换为收益价值的比率，其公式：V=A/R d V是不动产在估价时点的收益价值，A 是不动产每年的净收益，R d是直接资本化率；报酬资本化率：又称收益资本化率、收益率等，是通过折现的方式将不动产未来各期预期净收益转换成收益现值的比率。】

16.运用收益法评估不动产的价格时，由于估价对象不同，常用的三种资本化率有综合资本化率R、土地资本化率R L、建筑物资本化率R B。【综合资本化率是评估土地与其上的建筑物合为一体的不动产价格时。所应采用的资本化率。土地资本化率是求取单纯土地价格时所用的资本化率，这是多对应的净收益必须是评估的土地所产生的净收益。】

17.几种易行的资本化率的求取方法：市场提取法（利用不动产市场上三

宗以上类似不动产的出售、出租价格等资料，选用恰当的公式求取资本化率。）、安全利率加风险调整法（资本化率=安全利率+风险调整值，安全利率是相对无风险的资本投资收益率。）、投资收益率排序插值法。

18.土地剩余技术：是以收益法以外的方法求得建筑物的价格，从不动产总净

收益中，扣除归属于建筑物的部分，从而得到归属于土地的净收益，然后再以土地的资本化率还原求的土地的收益价格的一种方法。

19.建筑物剩余技术：