不动产评估

1不动产与动产的区别：根据物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准，可将物分为动产和不动产，不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。

2不动产评估的概念和特点：不动产评估是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

科学性与艺术性的结合。

3土地价格和一般商品价格的异同：同：1都是价格2都是波动3都是按质论价异：1生产成本不同2折旧不同3价格差异不同4市场性质不同5形成时间不同6供求变化不同
4不动产价格影响因素：宏观因素（经济因素，社会因素，政策因素，人口因素，预期因素）微观因素（区位因素，自身因素：土地形状，临街，建筑结构，布局，面积，朝向）
区域因素：①繁华程度：繁华程度可以由商业服务业繁华度来衡量。

②交通条件：主要指区域的道路密集程度、公共交通及对外交通的便利程度。

③基础设施：主要是指与区域配套的生活设施、公用设施和文体设施的完善度。

⑤环境状况：空气、水、噪音污染；辐射污染
5最高最佳使用原则，：保持现状前提：新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润<现有房地产价值。

装饰装修改造前提：装饰装修后的房地产价值－装饰装修的必要支出及应得利润>现状房地产价值。

改变用途前提：新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润>现用途的房地产价值。

重新开发前提：重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润>现有房地产价值。

最常见的是改变用途与装饰装修改造的组合。

6估价时点原则：过去——历史——不动产纠纷案件，特别是对评估结果有异议而引起的复核或鉴定评估。

现在——历史——不动产损害赔偿和保险理赔案件。

现在——现状——大多数评估。

现在——未来——不动产的预售或预购价格评估。

未来——未来——不动产市场预测，为不动产投资分析提供依据。

7估价时点，估价作业期，估价报告出具日期，估价报告有效期，估价责任期的区别：
估价时点：指标的不动产评估价值所对应的具体日期。

估价作业期：指评估机构自正式接受评估委托至完成估价报告的日期。

估价报告出具日期：指评估机构出具估价报告的日期，一般为估价作业期的最后一天。

估价报告有效期：指从估价报告出具日期起计算，委托方使用估价报告不得超过的时间界限。

估价责任期：指评估机构对出具的估价报告承担责任的期限。

如果估价报告在有效期内得到使用，则估价责任期应是无限期的；如果估价报告超过了有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期。

8评估方法选择的依据：（1）评估对象的用途（类型）；（2）评估目的；（3）所搜集到资料的完整性和可靠性。

9实地勘察的作用：1查勘对象不动产的位置及其周围环境2核实对象不动产的使用情况及现状3了解当地不动产市场的特征和情况
10静态市场比较法操作步骤：1辨识标的物的价格影响因素.2辨识与标的物价格特征相同或相似的不动产子市场。

3搜集子市场内的所有销售实例及可观测到的影响因素的信息。

4选择“最相似于”标的物的销售实例作为比较实例。

5辨
识比较实例的销售条件并进行修正，得到比较实例的正常成交价格。

6对比较实例的每个影响因素与标的物之间的差异进行估算，修正由因素特征差异引起的比较实例与标的物在售价方面的差异，得到比较实例的因素调整评估值。

7使用不动产价格指数将前一步得到调整价值从交易期日调整到估价期日，得到标的物在估价期日的调整评估价值。

8加权平均调整评估价值，得到最终评估价值
11静态市场比较法的缺陷：1很难得到标的物所在子市场的房地产价格指数2得不到标的物未来估价期日的房地产价格指数3未给出比较实例的权重与期日调整系数的联合确定准则4最小方差与最小变异系数选择比较实例准则，实际上是多多益善准则
12重置成本与重建成本的关系：重置成本：以有效价值日期当时的价格，使用现代建材和现行的标准、设计和布局，建造与标的不动产具有相同效用的新建筑物所需的建造成本。

重建成本:以有效价值日期当时的价格，使用原建筑物相同的建材、建筑标准、设计、规划、施工质量，并包含有与标的不动产相同的功能不足、功能过当和过时的情况下，复制与标的不动产完全一样的新建筑物所需的建造成本。

重置成本（适用于一般建筑物和因年代久远，已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料，建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价）和重建成本（适用于有特殊保护价值的建筑物的估价）都是建筑物的重新建造价格
13建筑物折旧的原因（类型）:建筑物产生折旧的原因:1物质折旧(由于经常使用及其影响而发生的老化和损坏，市场的看法一般是新建筑物比旧建筑物要好。

)2功能折旧(由于在结构、材料、设计上的瑕疵所引起的建筑物的功能、效用与价值的减少。

市场认为适当的平衡比任何过量的或不足的情况都好。

)3经济折旧(由于不动产外部因素的负面影响所引起的不动产效用或可售性的减损。

) 14估价学中的折旧与会计折旧的区别：会计上的折旧:一般是指一项不动产在其预期的使用年限内，有系统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中。

会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收，C指的是资产原值，不随时间的变化而变化。

估价中的折旧:不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分摊到各个年度中去，而是在估价之日，对由于各种原因所造成的不动产贬值做一个总的估计，以表明其贬值的程度。

估价上的C指的是估价时点时的重新建造价格，因估价时点的不同而不同。

15折旧的计算方法:市场提取法:市场提取法是通过研究与标的建筑物具有相似折旧程度的比较不动产的销售实例来估算估价对象建筑物折旧的方法年龄寿命法:根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

区分自然寿命与经济寿命、实际年龄与有效年龄。

分解法:先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类，然后分别测算各类折旧额，再把测算出的各类折旧额相加来求取建筑物折旧的方法。

16为什么用客观净收益而不用实际收益：①因为具体经营者的经营能力等对实际收益的影响很大，如果将实际收益进行资本化，会得到不切实际的结果；②实际收益为零，甚至为负数，但并不表示这块地空无价值，客观收益是排除了实际收益中的客观的、偶然的因素之外所得到的一般正常收益。

17城镇土地分等定级的基本程序：方案制定——资料收集与调查——土地级别测算与确定（1土地定级范围的确定2定级因素指标体系的构建3定级因素权重的确定4定级单元的划分与单元内指标取样5土地定级因素作用分值的计算6
定级单元综合作用分值的计算7土地定级结果的确定）——成果形成预验收——成果应用与更新阶段
18路线价法操作步骤：1划分路线价区段2设定标准深度3选取标准宗地4调查评估路线价5制作深度价格修正率表和其他价格修正率表6计算临街各宗土地的价格
19现金流量折现法与统方法的区别：对费用的估算方法不同：在传统方法主要是基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。

对货币的时间价值计算方法不同：传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。

而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值，然后再相加减。

对投资利息和开发利润的处理方式不同：在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。

这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

20城市土地定级估价综合模型的优点：①用影响地产质量的因素作用分值向量来刻划地产质量,比用综合作用分值或土地级别指数更为全面合理；②省去了靠专家经验确定最优因素组合及权重这一环节，可极大地缩短评估时间，节约聘请专家经费，避免人为干扰和合成谬误，增加了评估的及时性、经济性及客观公正性；③综合平衡地同时使用因素作用分值数据和用地效益数据进行定级、基准地价及宗地地价评估，这两类数据对评估过程和评估结果都起到了相互检验的作用，可最大限度地避免数据观测误差及利用单类数据进行评估所造成的偏向，增加了评估结果的可靠性；④该模型完全可程序化，所需数据易于获得，模型虽然是静态的，但却可以适时地进行城市土地定级估价的评估工作；⑤该模型为影响地产质量的最优影响因素组合的选择及权重确定提供了准则、方法，为市场比较法提供了格式调整模型。

21基准地价评估的操作程序：①划分基准地价评估区域②调查与搜集基准地价评估信息资料③整理信息资料，包括土地市场交易资料和土地利用效益资料④检验样点数据⑤测算基准地价⑥确定基准地价，形成基准地价成果
22分析：新型城镇化规划对房地产带来的机遇和影响: 机遇：①农业转移人口落户城镇、城镇棚改为住房市场发展提供长期利好②城市中心城区产业结构调整升级，为商业地产繁荣提供良好契机③中小城镇放开户籍限制，中小城镇的房地产业发展迎来机遇期④“两横三纵”城镇化战略格局为房地产企业区域布局指明道路⑤走集约紧凑型城市发展模式，要求房地产业向集约化转型升级⑥推动绿色城市建设，促进房地产业向低碳节能环保产业化转型影响：以点带面做大城市群: 新型城镇化十分重视城市群建设，提出以城市群为主体形态、推动大中小城市和小城镇协调发展，并强调中心城市的辐射带动作用，在区域经济发展一体化的推动下，各具特色的城市群经济带有望加快形成. 三行业需求有望提升:新兴城市群的崛起必然需要新的产业支撑，产业在区域间布局的优化是城镇化的影响之一，更重要的是带来新的需求并给相关产业带来发展机遇，业对于下一阶段的经济发展更为关键。

1.若土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，试评估该房地的现时价格。

解：土地使用权出让金：400元/m2×4000m2=160万元
建筑面积=土地面积×容积率= 4000 m2×3 = 12000 m2
评估对象房地产的收益年限为：40－10 = 30年
出让期40年、容积率3的单位地价：500×(1+2×60%)=1100元/ m2
修正到目前出让期为30年、容积率为3的单位地价：
V30=V40×(K30/K40)，其中K30=1－1/(1+r)30，K40=1－1/(1+r)40
经计算得，K30=1－1/(1+8%)30≈1－0.09938=0.90062，
K40=1－1/(1+8%)40≈0.95397
所以，V30=1100元/ m2×(0.90062/0.95397) ≈1038.48元/ m2
土地价格=土地单价×土地面积=1038.48×4000 = 415.392万元
又知， 所以，
由此，可求得土地年纯收益为： ≈36.90万元
建筑物年纯收益=房地年纯收益-土地年纯收益=10×12－36.90=83.10万元
建筑物价格
房地价格=土地价格+建筑物价格 = 415.392+783.377≈1198.77万元 2. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼
解：设乙方现时应出资V 购买甲方的权益。

第2年末建成的办公楼中乙方所使用的3000m2建筑面积，未来每年的净收益 A 为： 自估价时点起，不动产收益年限为 估价时点不动产的价格为： 乙方拥有的不动产收益年限为： 估价时点乙方自身拥有的不动产的价格为：
所以，乙方现时应出资的价格
3. 某宾馆总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂
解：一层餐厅和咖啡厅的价格：15000 × 1500 = 22500000元= 2250万元
宾馆客房年总收益：200 × 190 × 365 ×(1 - 30%) = 970.9万元
宾馆会议室年总收益：500 × 20 × 2 × 12 = 240000元= 24万元
宾馆年总费用：970.9 × 40% = 388.36万元
宾馆自营部分年净收益：970.9 + 24 – 388.36 = 606.54万元
宾馆自营部分的价格（含大堂、客房、会议室、办公室）：
606.54 / 8% = 7581.75万元
该宾馆的正常总价格：7581.75 +2250 = 9831.75万元
()()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=+=∑=n L L L n 1i i L L L r 111r a r 1a V ()()()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡+-=+=∑
=30n B B B n 1i i B B B %1011110%83.10r 111r a r 1a V ()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=30L %81118%a 392.154)
(90.198%)351(%85123000100万元=-⨯⨯⨯⨯=A )
(346401年=-=n ()()()万元15.1911%10111%1090.1981113411=⎥⎦⎤⎢⎣
⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=n r r A V )
(1161522年=-+=n ()()()万元87.1291%10111%1090.1981111122=⎥⎦⎤⎢⎣
⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=n r r A V ()万元28.61987.129115.191121=-=-=V V V
4. 有一成片荒地，获知该成片荒地的面积为2km2，用传统方法估算该荒地的总价和单价。

解：设该成片荒地的总价为V
该成片荒地开发完成后的总价值：800×2000000×60%＝9.6（亿元）
开发成本和管理费用：2.5×2＝5（亿元）
投资利息：(V ＋V ×4%)×[(1＋10%)3－1]＋5×[(1＋10%)1.5－1]＝0.344V ＋0.768 转让税费：9.6×6%＝0.576（亿元）
开发利润：（V ＋V ×4%＋5）×15%＝0.156V ＋0.75（亿元）
购买该成片荒地的税费总额：V ×4%=0.04V （亿元）
则：V ＝9.6－5－（0.344V ＋0.768）－0.576－（0.156V ＋0.75）－0.04V
解得V ＝1.627（亿元）
5.某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积2000m2，建筑容积率为5.1
解：设该在建工程的正常购买总价为V
计算该在建工程续建完成后的总价值：
总建筑面积 = 2000 × 5.1 = 10200 (m2) 续建完成后的总价值计算公式：()()t d r 11r 111r a n +⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-
续建完成后的总价值：
()()())(34.3569%1411%8111%8%301%80%651020012805.1250万元=+⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+--⨯⨯⨯⨯⨯-
续建总费用：()（万元）
23.1271%141%
5510200250075.0=+⨯⨯
购买该在建工程的税费总额 = V ×5% = 0.05V
该在建工程的正常购买总价V = 3569.34－1271.23－0.05V
解得：V = 2188.68（万元）
该在建工程的正常购买单价 = 2188.68/1.0200=2146（元/m2）
6.有一地块，拟开发一幢建筑面积为20000m2的商品房写字楼出售。

试求土地价格。

解：设土地价格为V
可出售面积：20000-5000=15000 m2 不动产价格：15000 m2×3000元/ m2=4500万元 销售税费=不动产价格×4%=4500万元×4%=180万元
建筑物建造费用：2000+75+20+380=2475万元
投资利息： (V+20+380)×[(1+1%)24－1]+2000×[(1+1%)12－1]+75×[(1+1%)6－1]≈0.26V+362.26 开发利润：(V+2475)×25%=0.25V+618.75
根据公式：不动产价格=地价+建造费用+投资利息+销售税费+ 开发利润，则变形可得： 地价=不动产价格－建造费用－投资利息－销售税费－开发利润，V= 4500－2475－362.26－0.26V －618.75－0.25V －180 ，得：V ≈572.18万元
7.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。

（1）计算建筑物的重置价格：
重置价格= 建筑物的建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
建筑物的建造成本= 1000（万元）
管理费用= 1000 ×4% = 40（万元）
投资利息= (1000＋40) ×60% ×[(1＋8%)1.5－1]＋(1000＋40) ×40% ×[(1＋8%)0.5－1]= 76.36＋16.32 = 92.68（万元）
销售税费= 50（万元）
开发利润= 120（万元）
所以，重置价格= 1000＋40＋92.68＋50＋120 = 1302.68（万元）
（2）计算建筑物的折旧额：
墙、地面等损坏的折旧额= 20（万元）
装修部分折旧额= 200 ×2/5 = 80（万元）
设备部分折旧额= 100 ×8/10 = 80（万元）
长寿命项目折旧额= (1302.68－20－200－100) ×8/50 = 157.23（万元）
该建筑物的折旧总额= 20＋80＋80＋157.23 = 337.23（万元）
1刘先生于2010年1月1日用100万元购得一间写字间，同年10月1日出租给王先生使用
答案：不合理。

房地产价格实质上是房地产权益的价格（1）刘先生的写字间与空置写字间的权益不同，有不可解除的租约限制（合同未到期）（2）价格应低于158万元（因租约和急于脱手的原因）
2甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。

答案：本次评估的价值为投资价值：投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值，不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

3甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值
答案：（1）估价时点不同，乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化（2）估价目的和价值类型不同，乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异（3）设计方案变更，由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途，规模均有可能发生改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异，（4）购买后投入建设资金，项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

4甲公司于2004年通过有偿出让方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅
答案：（1）拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有二年半，市场情况已变。

（2）为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格，（3）拍卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场需求不旺，需求少也会导致成交价格低（4）别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开发程度已不相同（5）2004年获取土地时的市场价值与在2007年拍卖别墅时不同，不能以2004的地价与2007的别墅售价相比较。

5.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2010年12月
答案：重置价格是指采用估价时点的建筑材料，建筑构配件，建筑设备和建筑技术等，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必须的支出和应获得的利润。

这样的错误在于（1）利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应该按照该类房地产客观开发周期计算（2）所列实际成本费用符合当时市场状况。

未说明是否与估价时点（2007年6月）的市场状况相符，（3）期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。

6某公司在山西省太原市南内环街拥有一栋25层的综合性房地产，其中1-2层为商场
答案：技术路线（1）用收益还原法和市场比较法评估出商场的完全产权售价；（2）用地价分摊方法测算出商场应分摊的地价，然后根据当地政府关于划拨土地使用权转为出让土地使用权补交出让金的规定乘上一定的比例，得出商场需要补交的土地使用权出让金，（3）测算商场装修因转让所造成的价值损失，（4）由完全产权的售价，减去需要补交的土地使用权出让金，再减去原装修因转让所造成的价值损失，得出商场的转让测算价（5）根据测算出的转让价，结合评估人员的经验，确定最终的转让评估价。