不动产评估

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1不动产与动产的区别:根据物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准,可将物分为动产和不动产,不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物,不动产主要指土地及土地上的定着物;动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。

2不动产评估的概念和特点:不动产评估是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响不动产价格因素的基础上,对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。科学性与艺术性的结合。

3土地价格和一般商品价格的异同:同:1都是价格2都是波动3都是按质论价异:1生产成本不同2折旧不同3价格差异不同4市场性质不同5形成时间不同6供求变化不同

4不动产价格影响因素:宏观因素(经济因素,社会因素,政策因素,人口因素,预期因素)微观因素(区位因素,自身因素:土地形状,临街,建筑结构,布局,面积,朝向)

区域因素:①繁华程度:繁华程度可以由商业服务业繁华度来衡量。②交通条件:主要指区域的道路密集程度、公共交通及对外交通的便利程度。③基础设施:主要是指与区域配套的生活设施、公用设施和文体设施的完善度。⑤环境状况:空气、水、噪音污染;辐射污染

5最高最佳使用原则,:保持现状前提:新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润<现有房地产价值。装饰装修改造前提:装饰装修后的房地产价值-装饰装修的必要支出及应得利润>现状房地产价值。改变用途前提:新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润>现用途的房地产价值。重新开发前提:重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润>现有房地产价值。最常见的是改变用途与装饰装修改造的组合。

6估价时点原则:过去——历史——不动产纠纷案件,特别是对评估结果有异议而引起的复核或鉴定评估。现在——历史——不动产损害赔偿和保险理赔案件。现在——现状——大多数评估。现在——未来——不动产的预售或预购价格评估。未来——未来——不动产市场预测,为不动产投资分析提供依据。

7估价时点,估价作业期,估价报告出具日期,估价报告有效期,估价责任期的区别:

估价时点:指标的不动产评估价值所对应的具体日期。估价作业期:指评估机构自正式接受评估委托至完成估价报告的日期。估价报告出具日期:指评估机构出具估价报告的日期,一般为估价作业期的最后一天。估价报告有效期:指从估价报告出具日期起计算,委托方使用估价报告不得超过的时间界限。估价责任期:指评估机构对出具的估价报告承担责任的期限。如果估价报告在有效期内得到使用,则估价责任期应是无限期的;如果估价报告超过了有效期还未得到使用,则估价责任期就是估价报告有效期。

8评估方法选择的依据:(1)评估对象的用途(类型);(2)评估目的;(3)所搜集到资料的完整性和可靠性。

9实地勘察的作用:1查勘对象不动产的位置及其周围环境2核实对象不动产的使用情况及现状3了解当地不动产市场的特征和情况

10静态市场比较法操作步骤:1辨识标的物的价格影响因素.2辨识与标的物价格特征相同或相似的不动产子市场。3搜集子市场内的所有销售实例及可观测到的影响因素的信息。4选择“最相似于”标的物的销售实例作为比较实例。5辨

识比较实例的销售条件并进行修正,得到比较实例的正常成交价格。6对比较实例的每个影响因素与标的物之间的差异进行估算,修正由因素特征差异引起的比较实例与标的物在售价方面的差异,得到比较实例的因素调整评估值。7使用不动产价格指数将前一步得到调整价值从交易期日调整到估价期日,得到标的物在估价期日的调整评估价值。8加权平均调整评估价值,得到最终评估价值

11静态市场比较法的缺陷:1很难得到标的物所在子市场的房地产价格指数2得不到标的物未来估价期日的房地产价格指数3未给出比较实例的权重与期日调整系数的联合确定准则4最小方差与最小变异系数选择比较实例准则,实际上是多多益善准则

12重置成本与重建成本的关系:重置成本:以有效价值日期当时的价格,使用现代建材和现行的标准、设计和布局,建造与标的不动产具有相同效用的新建筑物所需的建造成本。

重建成本:以有效价值日期当时的价格,使用原建筑物相同的建材、建筑标准、设计、规划、施工质量,并包含有与标的不动产相同的功能不足、功能过当和过时的情况下,复制与标的不动产完全一样的新建筑物所需的建造成本。重置成本(适用于一般建筑物和因年代久远,已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料,建筑构配件和设备,或因建筑技术和建筑标准改变等,使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价)和重建成本(适用于有特殊保护价值的建筑物的估价)都是建筑物的重新建造价格

13建筑物折旧的原因(类型):建筑物产生折旧的原因:1物质折旧(由于经常使用及其影响而发生的老化和损坏,市场的看法一般是新建筑物比旧建筑物要好。)2功能折旧(由于在结构、材料、设计上的瑕疵所引起的建筑物的功能、效用与价值的减少。市场认为适当的平衡比任何过量的或不足的情况都好。)3经济折旧(由于不动产外部因素的负面影响所引起的不动产效用或可售性的减损。) 14估价学中的折旧与会计折旧的区别:会计上的折旧:一般是指一项不动产在其预期的使用年限内,有系统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中。会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收,C指的是资产原值,不随时间的变化而变化。估价中的折旧:不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分摊到各个年度中去,而是在估价之日,对由于各种原因所造成的不动产贬值做一个总的估计,以表明其贬值的程度。估价上的C指的是估价时点时的重新建造价格,因估价时点的不同而不同。

15折旧的计算方法:市场提取法:市场提取法是通过研究与标的建筑物具有相似折旧程度的比较不动产的销售实例来估算估价对象建筑物折旧的方法年龄寿命法:根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。区分自然寿命与经济寿命、实际年龄与有效年龄。分解法:先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类,然后分别测算各类折旧额,再把测算出的各类折旧额相加来求取建筑物折旧的方法。

16为什么用客观净收益而不用实际收益:①因为具体经营者的经营能力等对实际收益的影响很大,如果将实际收益进行资本化,会得到不切实际的结果;②实际收益为零,甚至为负数,但并不表示这块地空无价值,客观收益是排除了实际收益中的客观的、偶然的因素之外所得到的一般正常收益。

17城镇土地分等定级的基本程序:方案制定——资料收集与调查——土地级别测算与确定(1土地定级范围的确定2定级因素指标体系的构建3定级因素权重的确定4定级单元的划分与单元内指标取样5土地定级因素作用分值的计算6

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