资产评估准则不动产讲解.
【资产评估师学霸笔记】不动产权益、开发性不动产、金融工具
（六）国际评估准则400—不动产权益 包括引言、价值类型、评估方法、不动产的特殊考量等方面，重点对不动产权益评估途径和方法进行了规定和说明。
1.引言 不动产权益是指对土地和建筑物的一种拥有、控制、使用或占用的权利。
不动产权益存在三种基本类型， ①优先权益，这类权益的所有者对土地和附着其上的建筑物拥有永久的绝对的占有权和控制权，仅受一些次级权益和法定的或其他法律的强制性约束。
②次级权益，通常给予其拥有者在指定期间内（如在租赁契约期限内），独家占有和控制特定土地区域或建筑物的权利。
③使用权益，即能够使用但不是独家占有或控制一项土地或建筑物的权利，例如：一项土地通行权利或者用于特定活动的权利。
2.价值类型 必须恰当选择一种（或多种）价值类型。
在大多数情况下，评估师应当考虑不动产在最高最佳用途下的价值，这可能与不动产的当前用途有所区别。
这种评价对不动产权益从一种用途变为另一种用途或者有考虑开发潜力来说特别重要。
3.评估途径和方法 ①市场途径 准则指出尽管不动产权益通常具有异质性，对不动产权益的评估仍然普遍采用市场途径。
应该在评估不动产权益中考虑的特定差异包括但不限于：获取的价格依据的权益类型和被评估的权益类型；各自的地理位置；各自的土地特性，或建筑物的年代和结构；每项不动产所规定的用途和区域规划；确定价格时所处的环境状况以及所要求的价值类型；所取得的价格依据的有效日期和评估基准日；相关交易发生时的市场条件和它们与评估基准日市场条件的差异。
②收益途径 具体评估方法包括利润法和现金流折现法。
收益率或折现率应当由评估目的来确定。
如果评估是为一个特定所有者或潜在所有者，基于他们自己的投资标准估值，那么使用的折现率就可能要反映出他们要求的回报率或加权平均资本成本。
如果评估的目的在于评估市场价值，那么使用的折现率应当取自市场上所观察到的、参与者愿意支付的、隐含在价格中的回报率，或取自假设参与者要求的回报率。
资产评估考试辅导：《国际评估准则》中的基本概念
1.与资产相关的概念。
（1）不动产与不动产权不动产是指实物形态的⼟地和附着于⼟地上的改良物，包括附着于地⾯或位于地上和地下的附属物。
不动产是实物形态的、有形的“物体”，可以看得见、摸得着。
《国际评估准则》中将不动产所有权称为“不动产权”。
不动产权是指包含在不动产中的各种权利，通常由独⽴于不动产实体的所有权证明⽂件体现，如所有权证书、租约等正式⽂件。
不动产权是⼀个⾮实物性的法律概念，⽽不动产指的是不动产物理实体。
与不动产所有权相关的权利很多，包括使⽤权、占有权、进⼊权、转让权、租赁权、遗赠权、赠送权等以及选择⾏使或不⾏使上述任何⼀个或⼏个权利的权利。
（2）动产与动产权不动产之外的资产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或⽆形的资产。
这些资产不是永久性地附着于不动产，通常具有可移动性。
动产所有权称为“动产权”。
（3）财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。
（4）资产资产在⼀般意义上往往⽤来表⽰不动产、动产或两者全称在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与组合。
2.资产评估的经济概念即从经济意义上说，评估师进⾏评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，⽽不是有形资产或⽆形资产本⾝。
3.折旧概念评估师在资产评估业务中所使⽤的折旧概念表⽰从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。
这些扣除部分（评估中的折旧）依其产⽣原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值。
会计上的“折旧”概念是指会计师根据历史成本原则做出的对资产原始成本的⼀种摊销，⽽并不考虑这种摊销是否与实际情况相符。
折旧在评估和会计上最重要的区别在于，对评估师⽽⾔，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场状况；⽽会计上的“应计折旧”则与会计原则有关，并不反映市场状况。
4.市场、成本、价格和价值概念《国际评估准则》指出价格和成本是事实，⽽价值是对资产在⼀定条件下应当进⾏交易的价格的估计额。
第九章 不动产评估 《资产评估：理论与实务》PPT课件
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章节
教学大纲
第三章 第四章 第五章
授课教案
综合练习
第六章 第七章 第八章 第九章
导航条
第六章 不动产评估
收益法
基本原理
收益法是指通过估算被评估资产未来预期 收益，并折算成现值，借以确定被评估资产价 值的一种资产评估技术方法。
前提基础
被评估土地必须是能用货币来衡量未来期
土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受 任何人为因素或社会经济因素的影响，因此， 它是无弹性的。
土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的 土地供给，土地经济供给数量会受人类社会活 动的影响。土地的经济供给是有弹性的，既可 以是直接变化，也可以是间接变化。
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第九章 不动产评估
第二节 土地使用权评估 四、评估技术方法 1、成本法
土地增值收益
土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率 =（土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息 +投资利润）×土地增值收益率
注意不同情况下土 地价格的计算
VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
不动产的特性 房地不可分割性 投资大额性 区域性
价格互动性
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第一节 不动产评估概述 一、定义与特点 二、基本原则与程序
2020年资产评估师 - 资产评估实务一 0401第01讲 不动产的相关基本概念
第01讲不动产的相关基本概念考纲分析考查考生对不动产及在建工程评估方法、清查核实和现场调查等的掌握情况，以及分析和解决不动产及在建工程评估实际问题的能力。
考情分析第一节概述一、不动产的基本概念、特征及分类带着“问题”去听课！（1）不动产的基本概念有哪些，如何区分？（2）不动产的特征是什么，如何分类？（3）不动产如何分类，每种分类下包含哪些内容？（一）不动产的基本概念1.建筑物与构筑物2.房地产、不动产、物业（1）房地产房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利，包括土地、土地上的建筑物及其他永久定着物、依法附属于土地及其定着物上的权利。
房地产的概念可以从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态：法律意义上的房地产（Real Property）本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权、地役权等。
请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！（2）不动产房地产由于其特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
不动产是财产划分的一种形态，是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。
不动产不一定是实物形态，如探矿权和采矿权。
依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，都属于不动产范畴，如建筑物及土地上生长的植物。
《不动产登记暂行条例》第一章第二条第二款规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。
在《资产评估执业准则一一不动产》中，定义的不动产为“土地、建筑物及其他附着于地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
不包含海域、林木等”。
本章中的不动产定义与评估准则一致。
资产评估准则——不动产
资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
资产评估事务(一)不动产概念及影响因素知识点
通货膨胀引起的不动产价格上涨，不是真正的不动产增值，而是不动产保值；
保值是指不动产能抵御通货膨胀。能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。
由②外部经济、③需求增加导致稀缺性增加、④不动产使用管制改变所引起的不动产价格上涨，是真正的不动产增值。
权益因素
土地
土地所有权、土地使用权取得方式（划拨、出让、租赁）、权证（合同）、剩余年限、土地管制（规划设计条件、用途管制）
不动产
权证（合同）、规划、查封、保全、征收、相邻关系。
不动产权属越完善，价值越高；不动产权属瑕疵越多，价值越低；不动产（土地）规划、用途管制的限制越多，价值越低。设定了他项权利的不动产价值低于未设定他项权利的不动产。
不动产自身因素区位实物权益因素构成含义及对价值的影响区位因素包括位置坐落临街方位距离交通配套景观环境位置不动产的不可移动性决定了不动产的自然地理位置是固定不变的但是其社会经济位置则可能发生变化
不动产的基本概念、特点及分类
【考情分析】
本章考客观题和综合题，分值一般在12-18分左右。在考试中应重点关注收益法、市场法和假设开发法。
五证一书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《房地产开发企业资质证书》。
（二）不动产的特征
1.自然特性
（1）不可移动性（不同于其他财产的主要之处）
不可移动性还体现为不动产的个别性，也称独特性或唯一性。
（2）数量有限性
土地供给的稀缺性。土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的；特定地区，不同用途的土地面积也是有限的。但土地的经济供给是有弹性的。
3.在建工程
资产评估执业准则——不动产
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
资产评估准则—不动产共68页
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
资产评估准则—不动产
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ有个性，但某些时候请收 敛。
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9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
企业资产评估准则--不动产
资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
资产评估准则不动产讲解.
• 第七条
注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备
不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不
动产评估的专业胜任能力。 • 本条是关于注册资产评估师专业胜任能力的条款。
《资产评估职业道德准则——基本准则》对注册资产评
估师专业胜任能力专门作为一章（第三章）进行了系统规 定，由此可见专业胜任能力的重要性。专业胜任能力要求 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当接受专门的教 育和培训，具备胜任不动产评估业务的专业知识和从业经 验。
第二章 基本要求
• 第六条至第十二条，共七条，主要是对注册资产评估师执 行不动产评估业务相对基础的要求。 • 第六条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守 相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估 准则的相关规定。 • 本条是关于注册资产评估师在执行不动产评估业务时的守 法性与合规性的要求。
第十条 不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的 情况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有关部 门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年 限等技术指标为依据。 不动产评估应该满足合法性原则，应该以国家有关部门依 法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等 技术指标为依据。由于不同的使用管制，对不动产价值有 较大的影响，因此在评估过程中应该根据该等技术指标进 行价值估算，并在评估报告中充分披露该等技术指标情况。
不动产全部的权益是指其权益是完全的，即不受任何 其他权益或财产限制的所有权，除来自国家法律法规等的 权利要求或限制。
不动产的部分权益一般可分为两种情形: 一种是分割的权益，即不动产的某部分权益，如租赁权 等；另一种是对部分不动产拥有权益，即未将不动产进行 物理分割，而对其中部分的不动产拥有权益。
《资产评估执业准则——不动产》
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
资产评估准则-不动产的起草说明
关于《资产评估准则——不动产》的起草说明2007-12-10为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其它相关部门有关人士全面理解《资产评估准则--不动产》的内容和相关背景，现将有关起草情况说明如下：一、制定不动产评估准则的必要性不动产是现代社会经济运行的重要资产，是企业资产的重要组成部分。
不动产评估也是资产评估的重要组成部分，合理发现不动产的价值是实现评估目的不可或缺的重要环节。
一个完善的评估准则体系离不开对不动产评估的规范。
在评估实践中，目前，我国国土资源和建设部门已有一套成熟的房地产评估、土地估价的技术规范和标准，包括《房地产估价规范》（GB/T50291-1999年）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001年）等。
原国家国有资产管理局发布的《资产评估操作规范意见》（1996年）也对土地和房地产评估作出了具体规定。
为满足资产评估业务的特点和实践要求，更好地指导注册资产评估师在从事涉及不动产评估的资产评估业务时规范执业，我们本着充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备的基本原则，紧紧围绕资产评估实践需要，制定了《资产评估准则--不动产》，以使准则体系完备、有效。
二、不动产评估准则的起草思路（一）按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披露特点要求。
资产评估准则体系是一个有机整体，不动产评估准则是属于纵向第二层次中的具体准则。
本准则重点规定不动产评估的业务操作要求和披露特点要求，有关评估报告、程序、工作底稿编制和管理的内容，已在资产评估相关准则中规定。
因此，基本概念、基本术语上与基本准则保持一致，注重与基本准则、已颁布的其他评估准则和正在制定的相关评估准则的相互衔接。
（二）借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。
不动产评估是资产评估的重要领域之一，国际资产评估准则委员会以及美国、欧洲等国家的评估协会都制定了相关准则，以规范不动产评估行为。
本准则注意借鉴国际经验，以利于推进行业的国际化，在起草过程中借鉴了国际评估准则（IVS）、美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）关于不动产评估的相关准则，以及英国皇家特许测量师学会的《评估与估价手册》（RICS Appraisal and Valuation Manual）中关于不动产的评估规定。
资产评估准则不动产讲解70页PPT
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
谢谢！
资产பைடு நூலகம்估准则不动产讲解
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
资产评估准则——不动产70页PPT
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
资产评估准则——不动产
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
资产评估准则不动产讲解资产评估准则不动产PPT文档共68页
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。则 不动产
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
资产评估准则不动产讲解资产评估准则不动产共68页文档
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
60、人民的幸福是至高无个的法。— —西塞 罗
Байду номын сангаас
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
第4章 资产评估- 不动产评估
10个可比实例的市场价格差异过 大，说明部分交易案例之间的相似程 度较低，不宜全部作为可比实例。
可比实例4
可比实例5 可比实例6
24,637
20,162 22,886
可比实例7
可比实例8 可比实例9
44,002
69,264 34,354
可比实例10
平均值
64,737
40,025
五、差异因素修正
（一）交易情况修正
正常情况指数 100 情况修正后的正常价格 可比实例价格 P ' 可比实例情况指数
例题
交易形式 交易情况指数 交易价格(元/平方米) 修正后价格(元/平方米) 协议 60 1200 协议 100 2000 拍卖 110 2200
一、不动产及不动产权益
（二）不动产权益 2、租赁权益
租赁权益（lease interest）是由不动产的租赁行为而产生的权益，分为
出租人权益（leased fee interest）和承租人权益（leasehold interest）。
一、不动产及不动产权益
（二）不动产权益 2、租赁权益
出租人权益来源于承租人按照租约条款支付的租金，以及租约期满后重
区域状况修正 实物状况修正 权益状况修正
评估基准日不动产市场 价格指数 可比实例成交日不动产 市场价格指数 ﹏﹏ 标的不动产区域状况指 数 100 可比实例区域状况指数 （） ﹏﹏ 标的不动产实物状况指 数 100 可比实例实物状况指数 （） ﹏﹏ 标的不动产权益状况指 数 100 可比实例权益状况指数 （） ﹏﹏
选取交易实例A和B，成交价格分别
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“披露要求”主要内容 • 评估报告的披露以及总体要求 “附则” • 明确准则生效日期
三、重要事项说明
不动产的定义 • 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的 权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 • 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为： 是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。 建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着 在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 • 本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性 两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土 地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体 及其相关的权益。
二、准则的主要内容
总则 基本要求 操作要求 评估方法 企业价值评估中的不动产评估 披露要求 附则
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“总则”主要内容 制定目的和依据 不动产的定义 不动产评估的定义和适用范围 “基本要求”主要内容 不动产评估准则与其他准则的关系 从事不动产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力 对不动产权属的关注 不动产限制条件的依据 以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估 对现行相关国家技术标准的参考等
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“操作要求”主要内容 评估目的、评估对象、前提假设 价值类型、不动产组成部分对价值的影响 设备安装工程与不动产的关系 不动产调查 不动产相邻关系与租约限制 构筑物类不动产的主要调查要求 利用其他评估机构的专业报告等
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ห้องสมุดไป่ตู้
“评估方法”主要内容 市场法 收益法 成本法 假设开发法和基准地价修正法 相关基本要求
采用非完全现场调查方式清查不动产的情况 • 在不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动产 是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要和重要的。 • 但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不 动产——管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全 进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方 式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同 时采取其他有效措施，保证调查的充分性。
• 第二条是不动产的定义。 不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着 物，包括物质实体及其相关权益。 从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的， 是物与物权的统一。 借鉴了《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）对 房地产的定义 。
• 第三条是对不动产评估进行定义。 本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、 估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评 估和企业价值评估中的不动产评估。 本定义指出，不动产评估不仅包括单独的不动产评估， 而且包括企业价值中的不动产评估。这是资产评估行业中 不动产评估的特点。
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“企业价值评估中的不动产评估”主要内容 企业不动产的财务核算形式 企业经营方式等对不动产价值的影响 企业价值评估中的不动产限制条件、假设以及价值类型 不动产价值与企业核算的关系 不动产价值与对企业价值贡献的关系 企业拥有的不同用途不动产的价值差异 溢余不动产价值的判断等
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物权法中住宅用地的相关规定对不动产评估的影响
• 《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期 间届满的，自动续期。 • 根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问题， 住宅建设用地的期限从法律上不应对建筑物的使用产生制 约影响。 • 准则中对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了相 应的规定和提示，以指导和规范执业行为。
第二章 基本要求
• 第六条至第十二条，共七条，主要是对注册资产评估师执 行不动产评估业务相对基础的要求。 • 第六条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守 相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估 准则的相关规定。 • 本条是关于注册资产评估师在执行不动产评估业务时的守 法性与合规性的要求。
《资产评估准则—不动产》讲解
• 第一部分
总体情况说明
• 第二部分
不动产评估准则内容讲解
第一部分
总体情况说明
一、《资产评估准则——不动产》的特点 二、准则的主要内容 三、重要事项说明
一、不动产评估准则的特点
充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备；紧紧围绕资 产评估实践需要，制定《资产评估准则——不动产》。 按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披 露特点要求。 借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。 在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与 土地估价规程的有关内容。 突出资产评估业务特点，体现不动产评估的最新需求。 根据新发布的物权法要求，规范相关评估行为。
企业价值评估中的不动产评估 准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进 行了规定，包括： 企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目 企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响 企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的 影响 不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系 对于溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素等内容 这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总 结，是评估实践的总结和理论创新。
• 第四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守 本准则。 • 本条是准则强制性遵照执行的规定。
• 第五条 注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其 他业务，可以参照本准则。 • 对于与不动产价值估算相关的其他业务的非强制性执行的 规定，属于推荐执行。本准则不仅对注册资产评估师执行 不动产评估业务有规范作用，对于与不动产价值估算相关 的其他业务也有一定的指导意义。
第二部分
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章
不动产评估准则内容讲解
总则 基本要求 操作要求 评估方法 企业价值评估中的不动产评估 披露要求 附则
第一章 总则
• 共五条，主要内容为准则制定的目的和依据、不动产的定 义、不动产评估的定义和适用范围。 • 第一条是准则制定的目的和依据；