资产评估准则不动产讲解.

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“企业价值评估中的不动产评估”主要内容 企业不动产的财务核算形式 企业经营方式等对不动产价值的影响 企业价值评估中的不动产限制条件、假设以及价值类型 不动产价值与企业核算的关系 不动产价值与对企业价值贡献的关系 企业拥有的不同用途不动产的价值差异 溢余不动产价值的判断等
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物权法中住宅用地的相关规定对不动产评估的影响
• 《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期 间届满的，自动续期。 • 根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问题， 住宅建设用地的期限从法律上不应对建筑物的使用产生制 约影响。 • 准则中对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了相 应的规定和提示，以指导和规范执业行为。
第二部分
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章
不动产评估准则内容讲解
总则 基本要求 操作要求 评估方法 企业价值评估中的不动产评估 披露要求 附则
第一章 总则
• 共五条，主要内容为准则制定的目的和依据、不动产的定 义、不动产评估的定义和适用范围。 • 第一条是准则制定的目的和依据；
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“操作要求”主要内容 评估目的、评估对象、前提假设 价值类型、不动产组成部分对价值的影响 设备安装工程与不动产的关系 不动产调查 不动产相邻关系与租约限制 构筑物类不动产的主要调查要求 利用其他评估机构的专业报告等
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“评估方法”主要内容 市场法 收益法 成本法 假设开发法和基准地价修正法 相关基本要求
第二章 基本要求
• 第六条至第十二条，共七条，主要是对注册资产评估师执 行不动产评估业务相对基础的要求。 • 第六条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守 相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估 准则的相关规定。 • 本条是关于注册资产评估师在执行不动产评估业务时的守 法性与合规性的要求。
采用非完全现场调查方式清查不动产的情况 • 在不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动产 是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要和重要的。 • 但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不 动产——管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全 进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方 式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同 时采取其他有效措施，保证调查的充分性。
二、准则的主要内容
总则 基本要求 操作要求 评估方法 企业价值评估中的不动产评估 披露要求 附则
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“总则”主要内容 制定目的和依据 不动产的定义 不动产评估的定义和适用范围 “基本要求”主要内容 不动产评估准则与其他准则的关系 从事不动产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力 对不动产权属的关注 不动产限制条件的依据 以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估 对现行相关国家技术标准的参考等
《资产评估准则—不动产》讲解
• 第一部分
总体情况说明
• 第二部分
不动产评估准则内容讲解
第一部分
总体情况说明
一、《资产评估准则——不动产》的特点 二、准则的主要内容 三、重要事项说明
一、不动产评估准则的特点
充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备；紧紧围绕资 产评估实践需要，制定《资产评估准则——不动产》。 按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披 露特点要求。 借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。 在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与 土地估价规程的有关内容。 突出资产评估业务特点，体现不动产评估的最新需求。 根据新发布的物权法要求，规范相关评估行为。
企业价值评估中的不动产评估 准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进 行了规定，包括： 企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目 企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响 企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的 影响 不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系 对于溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素等内容 这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总 结，是评估实践的总结和理论创新。
• 第四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守 本准则。 • 本条是准则强制性遵照执行的规定。
• 第五条 注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其 他业务，可以参照本准则。 • 对于与不动产价值估算相关的其他业务的非强制性执行的 规定，属于推荐执行。本准则不仅对注册资产评估师执行 不动产评估业务有规范作用，对于与不动产价值估算相关 的其他业务也有一定的指导意义。
• 第二条是不动产的定义。 不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着 物，包括物质实体及其相关权益。 从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的， 是物与物权的统一。 借鉴了《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）对 房地产的定义 。
• 第三条是对不动产评估进行定义。 本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、 估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评 估和企业价值评估中的不动产评估。 本定义指出，不动产评估不仅包括单独的不动产评估， 而且包括企业价值中的不动产评估。这是资产评估行业中 不动产评估的特点。
“披露要求”主要内容 • 评估报告的披露以及总体要求 “附则” • 明确准则生效日期
三、重要事项说明
不动产的定义 • 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的 权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 • 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为： 是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。 建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着 在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 • 本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性 两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土 地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体 及其相关的权益。