资产评估准则—不动产

第十四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当全 面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评 估对象的主要特征。 • 不动产实物状况一般包括：土地的面积、四至、宽度、深 度、形状、地形、地质、土壤及地基状况、用途、容积率、 地面附着物情况等；建筑物的面积、体积、高度、层数、 宽度、结构、材料、设计、设备设施、施工质量、维修养 护、建筑物是否与周围环境协调等。 • 不动产的权益状况一般包括：土地权利性质、权属、土地 使用权的年限；建筑物的权属、不动产设定的其他权利状 况以及法律限制等。 • 不动产的区域状况一般包括：商服配套、道路通达、交通 便捷、城市设施状况、产业配套和环境状况等。
不动产全部的权益是指其权益是完全的，即不受任何 其他权益或财产限制的所有权，除来自国家法律法规等的 权利要求或限制。 不动产的部分权益一般可分为两种情形: 一种是分割的权益，即不动产的某部分权益，如租赁权 等；另一种是对部分不动产拥有权益，即未将不动产进行 物理分割，而对其中部分的不动产拥有权益。
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“操作要求”主要内容 操作要求” 操作要求 评估目的、评估对象、前提假设 价值类型、不动产组成部分对价值的影响 设备安装工程与不动产的关系 不动产调查 不动产相邻关系与租约限制 构筑物类不动产的主要调查要求 利用其他评估机构的专业报告等
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第九条是关于注册资产评估师应当对不动产权属进行重点 关注的要求。 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不 动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。注册 资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
不动产是物与权的统一，不动产的权利与权益状况存 在多种形式，不同的权利与权益状况实质影响不动产的价 值，界定与区分不动产的不同权利与权益状况既是对评估 对象的具体判断，也是不同评估目的所对应的法律限制对 评估对象权利状况的要求。
• 第八条
注册资产评估师执行不动产评估业务， 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确
评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型， 评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型， 恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。 恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。 • 本条是注册资产评估师执行不动产评估业务的总体要 求。注册资产评估师执行不动产评估业务，首先需要明确 具体评估对象，根据具体的评估目的、评估假设等相关条 件确定适当的价值类型。然后恰当运用不动产评估方法， 得到合理的评估结论。
第二部分 不动产评估准则内容讲解
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 总则 基本要求 操作要求 评估方法 企业价值评估中的不动产评估 披露要求 附则
第一章 总则
• 共五条，主要内容为准则制定的目的和依据、不动产的定 义、不动产评估的定义和适用范围。 • 第一条是准则制定的目的和依据； • 第二条是不动产的定义。 不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着 物，包括物质实体及其相关权益。 从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的， 是物与物权的统一。 借鉴了《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）对 房地产的定义 。
“披露要求”主要内容 披露要求” • 评估报告的披露以及总体要求 “附则” 附则” • 明确准则生效日期
三பைடு நூலகம்重要事项说明
不动产的定义 • 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的 权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 • 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为： 是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。 建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着 在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 • 本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性 两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土 地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体 及其相关的权益。
采用非完全现场调查方式清查不动产的情况
• 在不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动产 是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要和重要的。 • 但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不 动产——管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全 进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方 式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同 时采取其他有效措施，保证调查的充分性。
第二章 基本要求
• 第六条至第十二条，共七条，主要是对注册资产评估师执 行不动产评估业务相对基础的要求。 • 第六条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守 注册资产评估师执行不动产评估业务， 相关法律、法规以及资产评估基本准则， 相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估 准则的相关规定。 准则的相关规定。 • 本条是关于注册资产评估师在执行不动产评估业务时的守 法性与合规性的要求。
《资产评估准则—不动产》讲解 资产评估准则—不动产》
• 第一部分 总体情况说明 • 第二部分 不动产评估准则内容讲解
第一部分 总体情况说明
一、《资产评估准则——不动产》的特点 二、准则的主要内容 三、重要事项说明
一、不动产评估准则的特点
充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备；紧紧围绕资 产评估实践需要，制定《资产评估准则——不动产》。 按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披 露特点要求。 借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。 在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与 土地估价规程的有关内容。 突出资产评估业务特点，体现不动产评估的最新需求。 根据新发布的物权法要求，规范相关评估行为。
• 第七条
注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备 注册资产评估师执行不动产评估业务，
不动产评估相关专业知识和相应的评估经验， 不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不 动产评估的专业胜任能力。 动产评估的专业胜任能力。 • 本条是关于注册资产评估师专业胜任能力的条款。 《资产评估职业道德准则——基本准则》对注册资产评 估师专业胜任能力专门作为一章（第三章）进行了系统规 定，由此可见专业胜任能力的重要性。专业胜任能力要求 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当接受专门的教 育和培训，具备胜任不动产评估业务的专业知识和从业经 验。
第十二条 注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评 估方法可以参考相关的国家标准。 估方法可以参考相关的国家标准。 本条是关于《资产评估准则——不动产》与其他相关 规范性文件的关系。 目前除了中国资产评估协会发布的《资产评估准则— —不动产》以外，还有推荐性国家标准：《房地产估价规 范》（GB/T 50291-1999）和《城镇土地估价规程》 （GB/T 18508-2001）。 本准则对上述标准对注册资产评估师所采用的不动产 评估方法具有的参考作用予以了充分肯定。对上述标准的 推荐与认同，充分表明注册资产评估师行业是一个开放的 行业，注册资产评估师愿意吸取国内外一切有益的知识与 经验，加强与相关协会的合作与联系，努力为委托方提供 优质的服务。
第三章 操作要求
• 第十三条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要 注册资产评估师执行不动产评估业务， 求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途， 求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途， 确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象， 确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象，可以 是不动产对应的全部权益， 是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权 益。 不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、 不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、 税收、征收、征用、企业产权变动，及财务报告目的等。 税收、征收、征用、企业产权变动，及财务报告目的等。 要求注册资产评估师应当根据资产评估的基本事项， 要求委托方明确不动产评估的预期用途、评估对象和评估 目的等，知晓不动产评估对象和评估目的的内容。
第十一条 当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的 前提下，以最优利用方式进行评估。
最优利用方式指法律上允许、技术上可能、经济上可行， 能使委估不动产产生最高价值的使用方式。 一般情况下，独立不动产的最优利用方式，仅考虑不动产 自身的最优利用即可；但在企业价值评估中的不动产的最 优利用方式，还应该充分关注出于整体企业价值的考虑而 对不动产自身最优利用产生的影响，并根据整体企业价值 的考虑进行相应的设定。
“评估方法”主要内容 评估方法” 评估方法 市场法 收益法 成本法 假设开发法和基准地价修正法 相关基本要求
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“企业价值评估中的不动产评估”主要内容 企业价值评估中的不动产评估” 企业价值评估中的不动产评估 企业不动产的财务核算形式 企业经营方式等对不动产价值的影响 企业价值评估中的不动产限制条件、假设以及价值类型 不动产价值与企业核算的关系 不动产价值与对企业价值贡献的关系 企业拥有的不同用途不动产的价值差异 溢余不动产价值的判断等
二、准则的主要内容
总则 基本要求 操作要求 评估方法 企业价值评估中的不动产评估 披露要求 附则
“总则”主要内容 总则” 总则 • 制定目的和依据 • 不动产的定义 • 不动产评估的定义和适用范围 “基本要求”主要内容 基本要求” 不动产评估准则与其他准则的关系 从事不动产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力 对不动产权属的关注 不动产限制条件的依据 以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估 对现行相关国家技术标准的参考等
这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总 结，是评估实践的总结和理论创新。
物权法中住宅用地的相关规定对不动产评估的影响
• 《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期 间届满的，自动续期。 • 根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问题， 住宅建设用地的期限从法律上不应对建筑物的使用产生制 约影响。 • 准则中对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了相 应的规定和提示，以指导和规范执业行为。
• 第三条是对不动产评估进行定义。 本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、 估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评 估和企业价值评估中的不动产评估。 本定义指出，不动产评估不仅包括单独的不动产评估， 而且包括企业价值中的不动产评估。这是资产评估行业中 不动产评估的特点。
• 第四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守 注册资产评估师执行不动产评估业务， 本准则。 本准则。 • 本条是准则强制性遵照执行的规定。 • 第五条 注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其 他业务，可以参照本准则。 他业务，可以参照本准则。 • 对于与不动产价值估算相关的其他业务的非强制性执行的 规定，属于推荐执行。本准则不仅对注册资产评估师执行 不动产评估业务有规范作用，对于与不动产价值估算相关 的其他业务也有一定的指导意义。
企业价值评估中的不动产评估
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准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进 行了规定，包括： 企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目 企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响 企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的 影响 不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系 对于溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素等内容
第十条 不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的 情况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有关部 门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年 限等技术指标为依据。
不动产评估应该满足合法性原则，应该以国家有关部门依 法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等 技术指标为依据。由于不同的使用管制，对不动产价值有 较大的影响，因此在评估过程中应该根据该等技术指标进 行价值估算，并在评估报告中充分披露该等技术指标情况。