资产评估准则—不动产
第六章 不动产评估准则
四、评 估 方 法 第二十七条 注册资产评估师运用收益法评估不动产 应当合理确定收益期限、净收益与折现率。 时，应当合理确定收益期限、净收益与折现率。 收益期限应当根据建筑物剩余经济 寿命年限与土地使用权剩余使用年 限等参数，并根据有关法律、 限等参数，并根据有关法律、法规 的规定，合理确定； 的规定，合理确定； 确定净收益时应当考虑未来收益和 风险的合理预期； 风险的合理预期； 折现率与不动产的收益方式、 折现率与不动产的收益方式、收益 预测方法、风险状况有关， 预测方法、风险状况有关，也因不 动产的组成部分不同而存在差异。 动产的组成部分不同而存在差异。 折现率的口径应当与预期收益口径 保持一致。 保持一致。
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二、基 本 要 求 第六条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当 注册资产评估师执行不动产评估业务， 遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则， 遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他 评估准则的相关规定。 评估准则的相关规定。 注册资产评估师执行不动产评估业务， 第七条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当 具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从 具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验， 事不动产评估的专业胜任能力。 事不动产评估的专业胜任能力。 注册资产评估师执行不动产评估业务， 第八条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当 明确评估对象， 明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值 类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。 类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
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三、操 作 要 求 第十三条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应 注册资产评估师执行不动产评估业务， 当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用 确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象， 途，确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象， 可以是不动产对应的全部权益， 可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部 分权益。 分权益。 不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、 不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、 税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。 税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。 注册资产评估师执行不动产评估业务， 第十四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应 当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况， 当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌 握评估对象的主要特征。 握评估对象的主要特征。 注册资产评估师执行不动产评估业务， 第十五条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应 当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设。 当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设。
中国资产评估准则体系
中国资产评估准则体系
中国资产评估准则体系，是指在中华人民共和国法律框架下，以公开、公正、公平的原则，对各类资产进行评估的规范性制度。
该体系的建立旨在规范资产评估行为，保障当事人利益，促进经济社会发展。
对于不同类型的资产，中国资产评估准则体系具体内容如下：
1. 不动产评估准则：主要包括土地、房屋、矿产资源等不动产资产的评估准则。
评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
2. 动产评估准则：主要包括机械设备、交通工具、存货、无形资产等动产资产的评估准则。
评估方法包括比较市场法、收益法、成本法等。
3. 金融资产评估准则：主要包括股票、债券、基金、期货等金融资产的评估准则。
评估方法包括市场比较法、净现值法、相对估值法等。
4. 知识产权评估准则：主要包括专利、商标、著作权等知识产权的评估准则。
评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
在进行资产评估过程中，评估师需严格按照中国资产评估准则体系的规定进行评估，并且应当具备相应的资格和行业经验。
同时，应当保持独立、客观、诚实、保密等原则，确保评估结果真实、准确、可信。
总之，中国资产评估准则体系在规范资产评估行为和维护当事人利益方面具有重要作用，其实施不仅有助于推动经济发展，也有利于促进社会和谐。
资产评估准则——不动产
资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
资产评估执业准则——不动产
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
资产评估准则—不动产共68页
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
资产评估准则—不动产
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ有个性，但某些时候请收 敛。
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9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
资产评估执业准则-不动产
资产评估执业准则-不动产资产评估执业准则是指对专业资产评估机构在工作中需遵循的规范和标准。
而不动产是指土地、房屋及其附属物以及独立产权的建筑物。
不动产评估的目的是为了确定不动产的市场价值，以便满足各种需要，如贷款、购买、销售、租赁、保险、征地补偿、税务等。
不动产评估的执业准则包括以下方面：一、不动产评估机构的管理不动产评估机构需要制定完善的管理制度，确保其评估工作的独立性、客观性、准确性和保密性。
同时，还应对职员进行专门的培训和考核，提高其专业技能和素质。
二、不动产评估的前期准备不动产评估机构应事先收集和核实有关不动产的信息，包括所有权证照、土地规划用途、已有的评估报告、市场实际交易情况等。
并且应对不动产的周边环境、交通状况、社会经济条件等进行详细调查。
三、不动产评估的方法和程序不动产评估需要按照科学、客观、公正、合理的原则，选用适当的评估方法和程序。
评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等，评估程序包括现场勘察、数据分析、资料核实、评估结果的汇总、报告编制等。
四、不动产评估报告的编制不动产评估报告是评估工作的重要成果，评估机构应按照评估对象的特点和需要，合理编制报告。
报告的内容包括评估的宗旨和目的、评估方法和程序、评估结果和结论、评估人员的声明和签字等。
五、不动产评估机构的保密不动产评估机构需对所收集的所有资料和信息保密，确保评估结果的真实可靠性。
不得向任何第三方泄露评估对象的评估结果和相关信息。
总的来说，在不动产评估的工作中，评估机构需要遵守资产评估执业准则，确保评估工作的质量和规范。
同时，还需对评估对象、客户、报告内容进行保密，确保评估工作的公正、客观性。
企业资产评估准则--不动产
资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
资产评估准则——不动产机器设备工作底稿评估报告评估程序word资料11页
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第二条本准则所称评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
第三条注册资产评估师执行资产评估业务，编制和出具评估报告，应当遵守本准则。
第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，出具价值分析报告或者其他专业意见，可以参照本准则。
第二章基本要求第五条注册资产评估师应当清晰、准确地陈述评估报告内容，不得使用误导性的表述。
第六条注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
第七条注册资产评估师执行资产评估业务,可以根据评估对象的复杂程度、委托方要求，合理确定评估报告的详略程度。
第八条注册资产评估师执行资产评估业务，评估程序受到限制且无法排除，经与委托方协商后仍需出具评估报告的，应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响，并明确评估报告的使用限制。
《资产评估执业准则——不动产》
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
资产评估准则-不动产的起草说明
关于《资产评估准则——不动产》的起草说明2007-12-10为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其它相关部门有关人士全面理解《资产评估准则--不动产》的内容和相关背景，现将有关起草情况说明如下：一、制定不动产评估准则的必要性不动产是现代社会经济运行的重要资产，是企业资产的重要组成部分。
不动产评估也是资产评估的重要组成部分，合理发现不动产的价值是实现评估目的不可或缺的重要环节。
一个完善的评估准则体系离不开对不动产评估的规范。
在评估实践中，目前，我国国土资源和建设部门已有一套成熟的房地产评估、土地估价的技术规范和标准，包括《房地产估价规范》（GB/T50291-1999年）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001年）等。
原国家国有资产管理局发布的《资产评估操作规范意见》（1996年）也对土地和房地产评估作出了具体规定。
为满足资产评估业务的特点和实践要求，更好地指导注册资产评估师在从事涉及不动产评估的资产评估业务时规范执业，我们本着充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备的基本原则，紧紧围绕资产评估实践需要，制定了《资产评估准则--不动产》，以使准则体系完备、有效。
二、不动产评估准则的起草思路（一）按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披露特点要求。
资产评估准则体系是一个有机整体，不动产评估准则是属于纵向第二层次中的具体准则。
本准则重点规定不动产评估的业务操作要求和披露特点要求，有关评估报告、程序、工作底稿编制和管理的内容，已在资产评估相关准则中规定。
因此，基本概念、基本术语上与基本准则保持一致，注重与基本准则、已颁布的其他评估准则和正在制定的相关评估准则的相互衔接。
（二）借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。
不动产评估是资产评估的重要领域之一，国际资产评估准则委员会以及美国、欧洲等国家的评估协会都制定了相关准则，以规范不动产评估行为。
本准则注意借鉴国际经验，以利于推进行业的国际化，在起草过程中借鉴了国际评估准则（IVS）、美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）关于不动产评估的相关准则，以及英国皇家特许测量师学会的《评估与估价手册》（RICS Appraisal and Valuation Manual）中关于不动产的评估规定。
资产评估准则——不动产
资产评估准则——不动产不动产资产评估准则是评估不动产价值的一套规范和指导原则，用于确定不动产的市场价值、价值损耗和可替代成本等相关信息。
这些准则帮助评估师和投资者了解不动产的真实价值，以便做出明智的决策。
不动产资产评估准则包括以下重要方面：1.定义和术语：准则定义了与不动产评估相关的一些关键术语，如市场价值、可替代成本和价值损耗等。
这些术语的准确定义有助于评估师和投资者理解和使用不动产评估报告中的信息。
2.评估方法：不动产资产评估准则列举了各种评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
该准则详细介绍了每种方法的使用范围、计算过程和规范要求。
评估师可以根据具体情况选择合适的方法来进行评估。
3.评估流程：准则描述了不动产评估的整个流程，包括数据收集、市场分析、评估方法选择、计算和报告等。
该准则要求评估师在评估过程中遵循一定的程序，确保评估结果的准确性和可靠性。
4.评估报告：不动产资产评估准则要求评估师编制评估报告，报告中应包含的信息包括不动产的基本信息、评估目的、评估方法和准则使用情况、市场分析和评估结果等。
评估报告可以为投资者提供决策依据，并作为法律证据。
5.审定和监管：不动产资产评估准则强调评估的审定和监管程序。
评估师必须遵守相关法律法规和职业道德规范，并接受监管机构的审查和监督。
只有经过审定和监管的评估结果才能获得广泛认可和接受。
6.特殊情况和应用：不动产资产评估准则还考虑了一些特殊情况和特定应用的需求。
例如，针对土地、建筑物和机械设备等不同类型的不动产，准则提供了具体的评估要求和技术指南。
同时，准则还适用于不同行业和领域的不动产评估，如房地产、能源和基建等。
总之，不动产资产评估准则是不动产评估过程中的重要指导文件，对评估师和投资者来说具有指导和规范作用。
遵守不动产资产评估准则可以确保评估结果的准确性和可靠性，提高不动产交易和决策的透明度和公正性。
资产评估执业准则——不动产
资产评估执业准则——不动产资产评估执业准则——不动产一、引言资产评估是一项重要的经济活动，它对于保障市场经济的正常运行、促进资源配置的优化具有重要意义。
而对于资产评估的准则规范，则更是保障评估活动的公正、科学、合法性，确保评估结果的可靠性。
本文将着重探讨资产评估执业准则中的不动产评估。
二、不动产评估的重要性不动产是指土地、房屋及其他属于土地不可分离的物品。
在现代社会，不动产已经成为了人们最重要的资产之一，尤其是房地产市场的发展，使得不动产的价值更为凸显。
因此，不动产评估的准确性和公正性对于保护各方利益、促进市场发展至关重要。
三、不动产评估执业准则的内容1. 评估师的资质要求评估师必须具备相应的知识和技能，并获得相关的资格认证，如取得房地产估价师职业资格证书等。
评估师还需要不断进行学习和培训，保持自身的专业水平和素质。
2. 评估过程的规范性评估过程应该遵循一定的程序和规范。
首先是获取评估对象的相关资料和信息，包括土地权属、具体位置、建筑面积等。
其次是进行实地考察，对不动产的实际情况进行了解和确认。
接下来是进行市场调研和数据分析，对周边市场和同类不动产的交易情况进行研究。
最后根据所采用的评估方法，进行估值计算和评估报告的编制。
整个过程应符合科学、公正、透明的原则。
3. 评估方法的选择和应用不动产评估涉及到土地、房屋等不同性质的资产，因此需要针对具体的评估对象选择合适的评估方法。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
评估师需要根据不同的情况，合理选择和灵活运用这些方法，确保评估结果的准确性和客观性。
4. 评估报告的编制和披露评估报告是评估师向委托人提供的重要文件，也是评估结果的正式表达。
评估报告应当清晰、完整地反映评估过程和结果，包括评估方法的选择、数据来源和可靠性、计算过程等。
同时，评估报告还应当包括风险提示和评估结果的保密性要求。
四、不动产评估执业准则的意义遵循不动产评估执业准则的意义重大。
资产评估准则——不动产70页PPT
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
资产评估准则——不动产
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
资产评估准则—不动产
第十二条 注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评 估方法可以参考相关的国家标准。 本条是关于《资产评估准则——不动产》与其他相关规 范性文件的关系。 目前除了中国资产评估协会发布的《资产评估准则—— 不动产》以外，还有推荐性国家标准：《房地产估价规范》 （GB/T 50291-1999）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）。 本准则对上述标准对注册资产评估师所采用的不动产评 估方法具有的参考作用予以了充分肯定。对上述标准的推 荐与认同，充分表明注册资产评估师行业是一个开放的行 业，注册资产评估师愿意吸取国内外一切有益的知识与经 验，加强与相关协会的合作与联系，努力为委托方提供优 质的服务。
第三章 操作要求
• 第十三条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要 求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途， 确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象，可以 是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权 益。 不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、 税收、征收、征用、企业产权变动，及财务报告目的等。 要求注册资产评估师应当根据资产评估的基本事项，要 求委托方明确不动产评估的预期用途、评估对象和评估目 的等，知晓不动产评估对象和评估目的的内容。
第十条 不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的 情况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有关部 门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年 限等技术指标为依据。 不动产评估应该满足合法性原则，应该以国家有关部门依 法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等 技术指标为依据。由于不同的使用管制，对不动产价值有 较大的影响，因此在评估过程中应该根据该等技术指标进 行价值估算，并在评估报告中充分披露该等技术指标情况。
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第三章 操作要求
• 第十三条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要 注册资产评估师执行不动产评估业务， 求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途， 求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途， 确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象， 确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象，可以 是不动产对应的全部权益， 是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权 益。 不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、 不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、 税收、征收、征用、企业产权变动，及财务报告目的等。 税收、征收、征用、企业产权变动，及财务报告目的等。 要求注册资产评估师应当根据资产评估的基本事项， 要求委托方明确不动产评估的预期用途、评估对象和评估 目的等，知晓不动产评估对象和评估目的的内容。
不动产全部的权益是指其权益是完全的，即不受任何 其他权益或财产限制的所有权，除来自国家法律法规等的 权利要求或限制。 不动产的部分权益一般可分为两种情形: 一种是分割的权益，即不动产的某部分权益，如租赁权 等；另一种是对部分不动产拥有权益，即未将不动产进行 物理分割，而对其中部分的不动产拥有权益。
第九条是关于注册资产评估师应当对不动产权属进行重点 关注的要求。 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不 动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。注册 资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
不动产是物与权的统一，不动产的权利与权益状况存 在多种形式，不同的权利与权益状况实质影响不动产的价 值，界定与区分不动产的不同权利与权益状况既是对评估 对象的具体判断，也是不同评估目的所对应的法律限制对 评估对象权利状况的要求。
第二章 基本要求
• 第六条至第十二条，共七条，主要是对注册资产评估师执 行不动产评估业务相对基础的要求。 • 第六条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守 注册资产评估师执行不动产评估业务， 相关法律、法规以及资产评估基本准则， 相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估 准则的相关规定。 准则的相关规定。 • 本条是关于注册资产评估师在执行不动产评估业务时的守 法性与合规性的要求。
《资产评估准则—不动产》讲解 资产评估准则—不动产》
• 第一部分 总体情况说明 • 第二部分 不动产评估准则内容讲解
第一部分 总体情况说明
一、《资产评估准则——不动产》的特点 二、准则的主要内容 三、重要事项说明
一、不动产评估准则的特点
充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备；紧紧围绕资 产评估实践需要，制定《资产评估准则——不动产》。 按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披 露特点要求。 借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。 在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与 土地估价规程的有关内容。 突出资产评估业务特点，体现不动产评估的最新需求。 根据新发布的物权法要求，规范相关评估行为。
“评估方法”主要内容 评估方法” 评估方法 市场法 收益法 成本法 假设开发法和基准地价修正法 相关基本要求
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“企业价值评估中的不动产评估”主要内容 企业价值评估中的不动产评估” 企业价值评估中的不动产评估 企业不动产的财务核算形式 企业经营方式等对不动产价值的影响 企业价值评估中的不动产限制条件、假设以及价值类型 不动产价值与企业核算的关系 不动产价值与对企业价值贡献的关系 企业拥有的不同用途不动产的价值差异 溢余不动产价值的判断等
这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总 结，是评估实践的总结和理论创新。
物权法中住宅用地的相关规定对不动产评估的影响
• 《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期 间届满的，自动续期。 • 根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问题， 住宅建设用地的期限从法律上不应对建筑物的使用产生制 约影响。 • 准则中对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了相 应的规定和提示，以指导和规范执业行为。
第十条 不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的 情况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有关部 门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年 限等技术指标为依据。
不动产评估应该满足合法性原则，应该以国家有关部门依 法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等 技术指标为依据。由于不同的使用管制，对不动产价值有 较大的影响，因此在评估过程中应该根据该等技术指标进 行价值估算，并在评估报告中充分披露该等技术指标情况。
第十二条 注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评 估方法可以参考相关的国家标准。 估方法可以参考相关的国家标准。 本条是关于《资产评估准则——不动产》与其他相关 规范性文件的关系。 目前除了中国资产评估协会发布的《资产评估准则— —不动产》以外，还有推荐性国家标准：《房地产估价规 范》（GB/T 50291-1999）和《城镇土地估价规程》 （GB/T 18508-2001）。 本准则对上述标准对注册资产评估师所采用的不动产 评估方法具有的参考作用予以了充分肯定。对上述标准的 推荐与认同，充分表明注册资产评估师行业是一个开放的 行业，注册资产评估师愿意吸取国内外一切有益的知识与 经验，加强与相关协会的合作与联系，努力为委托方提供 优质的服务。
“披露要求”主要内容 披露要求” • 评估报告的披露以及总体要求 “附则” 附则” • 明确准则生效日期
三、重要事项说明
不动产的定义 • 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的 权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 • 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为： 是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。 建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着 在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 • 本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性 两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土 地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体 及其相关的权益。
• 第八条
注册资产评估师执行不动产评估业务， 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确
评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型， 评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型， 恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。 恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。 • 本条是注册资产评估师执行不动产评估业务的总体要 求。注册资产评估师执行不动产评估业务，首先需要明确 具体评估对象，根据具体的评估目的、评估假设等相关条 件确定适当的价值类型。然后恰当运用不动产评估方法， 得到合理的评估结论。
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“操作要求”主要内容 操作要求” 操作要求 评估目的、评估对象、前提假设 价值类型、不动产组成部分对价值的影响 设备安装工程与不动产的关系 不动产调查 不动产相邻关系与租约限制 构筑物类不动产的主要调查要求 利用其他评估机构的专业报告等
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第十一条 当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的 前提下，以最优利用方式进行评估。
最优利用方式指法律上允许、技术上可能、经济上可行， 能使委估不动产产生最高价值的使用方式。 一般情况下，独立不动产的最优利用方式，仅考虑不动产 自身的最优利用即可；但在企业价值评估中的不动产的最 优利用方式，还应该充分关注出于整体企业价值的考虑而 对不动产自身最优利用产生的影响，并根据整体企业价值 的考虑进行相应的设定。
二、准则的主要内容
总则 基本要求 操作要求 评估方法 企业价值评估中的不动产评估 披露要求 附则
“总则”主要内容 总则” 总则 • 制定目的和依据 • 不动产的定义 • 不动产评估的定义和适用范围 “基本要求”主要内容 基本要求” 不动产评估准则与其他准则的关系 从事不动产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力 对不动产权属的关注 不动产限制条件的依据 以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估 对现行相关国家技术标准的参考等
企业价值评估中的不动产评估
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准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进 行了规定，包括： 企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目 企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响 企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的 影响 不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系 对于溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素等内容
采用非完全现场调查方式清查不动产的情况
• 在不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动产 是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要和重要的。 • 但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不 动产——管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全 进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方 式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同 时采取其他有效措施，保证调查的充分性。
第十四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当全 面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评 估对象的主要特征。 • 不动产实物状况一般包括：土地的面积、四至、宽度、深 度、形状、地形、地质、土壤及地基状况、用途、容积率、 地面附着物情况等；建筑物的面积、体积、高度、层数、 宽度、结构、材料、设计、设备设施、施工质量、维益状况一般包括：土地权利性质、权属、土地 使用权的年限；建筑物的权属、不动产设定的其他权利状 况以及法律限制等。 • 不动产的区域状况一般包括：商服配套、道路通达、交通 便捷、城市设施状况、产业配套和环境状况等。
第二部分 不动产评估准则内容讲解
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 总则 基本要求 操作要求 评估方法 企业价值评估中的不动产评估 披露要求 附则
第一章 总则
• 共五条，主要内容为准则制定的目的和依据、不动产的定 义、不动产评估的定义和适用范围。 • 第一条是准则制定的目的和依据； • 第二条是不动产的定义。 不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着 物，包括物质实体及其相关权益。 从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的， 是物与物权的统一。 借鉴了《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）对 房地产的定义 。