不动产估价实习报告

不动产估价实习报告

北京市朝阳区农村资产

评估报告

评估机构：中国农业大学土地资源管理系评估人员：张舵龙舟雨古丽孜热·图尼亚孜评估时间：2015年1月7日

目录

一、评估地区概况： (4)

二、评估对象： (4)

三、评估期日 (4)

四、评估影响因素： (4)

1.土地价格/房价 (4)

2.区域因素 (4)

3.地理位置的重要性 (4)

4.土壤肥力、土壤生产潜力 (4)

五、评估理论依据： (5)

1.农村资产的内涵 (5)

2.货币时间价值理论 (5)

3.预期理论 (5)

六、评估方法比较和选择 (5)

七、评估过程： (6)

1、农用地评估 (6)

2、集体建设用地评估 (7)

八、评估结论 (8)

九、结果分析： (8)

十、评估时间 (8)

一、评估地区概况：

朝阳区位于北京市的东部，西与东城区、丰台区、海淀区相毗邻，北连昌平区、顺义区，东与通州区接壤，南与大兴区相邻，全区面积470.8平方公里。2008年末，全区常住人口308.3万，其中户籍人口208.5万，外来人口99.8万。区现行行政区划，有23个街道办事处，20个乡。地貌类型复杂多样，可划分为山地、丘陵、台地、平原等四大类型。多种多样的地貌类型，为农、林、牧、副、渔综合发展，建立城郊农业结构提供了有利的地貌条件。朝阳区财政收入在全市各区县中率突破百亿元大关。第一产业占0.08%，第二产业占15.41%，第三产业达到了84.51%。

二、评估对象：

朝阳区农村资产情况

三、评估期日

2015年12月31日

四、评估影响因素：

1.土地价格/房价

由于影响地价的外部作用力在空间分布上明显不均衡，造成城市土地价格空间分异的性状，同时，随着城市化进程的加快，土地价格的空间性状表现出一定的演化规律。

2.区域因素

不同的区域决定者不同的地价结果。比如说，北京和新疆地区的地价来说，由于区域之间发展程度的不同，使得北京地区地价大大增加，新疆地区还在处于萌发阶段。

3.地理位置的重要性

地理位置主要看中此处地周围的有利设施的远近。设施用地跟交通区域，贸易市场，劳动力，生产力的距离都特别适宜的情况下使得此位置的地价优先考虑。

4.土壤肥力、土壤生产潜力

土壤肥力与此同时跟地价成正比。土壤肥力决定着农业生产潜力，农业生产潜力与此同时推进农业生产力大大提高使得地价增长。土壤肥力大，地价也慢慢增长；土壤肥力小，导

致地价慢慢下降；

五、评估理论依据：

1.农村资产的内涵

农村集体资产是指归乡、村集体经济组织全体成员集体所有的资产。属于组(原生产队)集体所有的资产,仍归该组成员集体所有。本报告集体资产包括两大部分，即农用地和农村建设用地。

农村资产

{

1、农用地{

耕地

林地

牧草地

2、建设用地{

宅基地

公益性公共用地

经营性用地

3、未利用地（本报告未涉及）

2.货币时间价值理论

货币随着时间的推移而发生的增值。货币投入生产经营过程后,其数额随着时间的持续而增长,这是一种客观的经济现象。商品经济的高度发展和借贷关系的普遍存在是货币时间价值产生的前提。

3.预期理论

所谓“预期”，就是指决策者对于与其决策相关的不确定的经济变量所做的预测。预期源于对未来的不确定性，是指人们不能确知未来的经济变动的情形。主要有三种理论:外推性预期1、适应性预期和理性预期。

外推性预期是指对未来的预期不仅根据经济变量的过去水平,而且还应建立在经济变量的变化方向的基础上。要根据两个方面的信息资料:一方面是某种经济变量过去已经达到的水平,即根据过去预测未来；另一方面是该种经济变量所显示出来的变化方向或变动趋势,即根据其变化方向或变动趋势来预测其将要达到的水平。

六、评估方法比较和选择

市场法适用于有充分的市场交易资料、交易实例与被评估房地产之间具有较大的相关性或较高的可比性、交易实例资料及其来源必须翔实可靠的房地产。

1本报告数学模型主要依据外推性预期。

假设开发法适用于待开发的土地（包括生地、毛地和熟地）、待拆迁改造土地、未开发完工的房地产。

成本法适用的对象为新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。

收益还原法适用于有收益或潜在收益的房地产的评估，如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产。

由于农用地和农村经营性建设用地具有获取收益的潜力并且市场交易案例不多，适宜采用收益还原法。农村公益性设施用地基本来源于固定资产的投资，可以将投资额作为公益性基础设施用地价值。对于宅地基的资产评估，可以采用成本法，但是由于开发成本等资料收集困难，本报告根据前十年情况，运用数学模型直接进行估算。

七、评估过程：

1、农用地评估

农用地大致分为耕地、林地和草地三种类型。

1.1农用地总收益的预测

本报告采集2005—2014年十年的数据，分别求算种植业、林业、畜牧业的各年总产值的平均值，作为未来各年的平均年纯收益。

1.2农用地还原率的预测

还原率的选择对土地价格影响很大。国台湾省著名不动产专家林英彦教授认为土地还原率应采用实质利率,即以银行一年期定期存款利率为基础,并采用物价指数调整,具体公式如（1）所示。

×（1−10%） (1)

土地还原率=一年期银行存款利率

同期物价指数

该方法的优点是公式简单,并且把投资风险等因素综合地融人计算式,但它考虑土地市场因素太少,适用于土地市场未发育的地区。这与我国大陆农用地市场未发育很接近。

根据此方法进行计算，得出土地还原率为0.030636811。

1.3可收益年限的预测

党的十七届三中全会《决定》提出,“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权,现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。”结合《中华人民共和国土地管理法》规定，耕地为无限使用年限，林地使用年限为三十至七十年，草地使用年限为三十至五十年。