不得改变建筑物使用功能的八种情形

按照《规定》，任何单位和个人应当按照城市规划行政主管部门审批的施工图建设建筑物并办理房屋产权登记，按批准和登记的使用功能使用建筑物，需要改变建筑物使用功能的，应报城市规划行政主管部门批准。改变建筑物整层、多层或者整栋的使用功能，使建设用地性质改变或使建设用地规划设计条件发生较大变化的，应首先向城市规划行政主管部门申请办理用地规划变更手续，并征得土地管理部门同意后方能办理改变使用功能的规划许可手续。未经批准而擅自改变使用功能的，城市规划行政主管部门将按违法建设处理。不符合有关改变功能要求的，城市规划行政主管部门依法责令其限期恢复原建筑物使用功能并按违法建设处以罚款。而符合有关改变功能要求，对规划不构成重大影响的，可以永久或者临时保留使用的，则由城市规划行政主管部门依法责令期补办手续和处以罚款。
能改的也要办手续

不符合有关条件的，一律不得变更使用功能，如有开发商提出把作为公共活动空间或停车位的汽车停车库和首层架空改作其他用途，这种情况规划部门将不予审批。当然，也不是建筑物都不能“变”，如天沙河五路８号楼的开发商，擅自将空置多年的夹层单车房改为出租用房，引起住户的强烈不满，认为开发商这种做法扰乱了居民正常生活秩序，并向有关部门投诉。经调查，规划部门认为该夹层长期闲置，确无保留原使用功能的必要，安排为公用空间配套设施也有困难，遂同意其改变使用功能。但开发商未经申报批准擅自改变建筑物使用功能的行为，违背了有关法律法规，规划部门已责令其补办规划、土地等相关手续并对其处以罚款。 （陈冰莹 梁长其）

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不得改变建筑物使用功能的八种情形：

（一）新建建筑物，以改变功能的方式规避国家和城市有关土地、房产税费的。

（二）改变使用功能后不符合建筑、结构、消防、环保等技术规范的。

（三）汽车停车库和首层架空作为公共活动空间或停车位（库）的。

（四）属于文物古迹、古建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的民居的，改变功能不符合保护要求的。

（五）属于规划配套设施，改变功能后无法满足配套要求且未采取补救措施的。

（六）建筑物与他人共有，未经共有人同意的。

（七）变更使用功能后，对周边土地、建筑物的相邻关系造成影响，未取得相关单位或个人同意的。

（八）改变功能不符合城市市容管理、小区物业管理要求的。

可以将建筑全部

或部分改为商业使用功能的情形：

（一）位于历史上已经形成并经城市规划行政主管部门认定的商业街区或《江门市城市总体规划》划定的商业街区的临街建筑物。

（二）临城市支路以上（含城市支路）级别道路的，改变使用功能对街道景观形象有利，且不影响交通。

（三）临城市支路以下道路或居住区内的建筑，确属周边地区发展需要，且有相关单位同意并经公示无反对意见的。

属下列情形的，改造后满足《住宅设计规范》的，可以将非住宅功能的建筑物改为住宅（满足汽车停放要求的车库除外）：

（一）属居住区内的非住宅功能的建筑物，规划允许的，予以整幢改为住宅楼。

（二）属现状住宅楼，原规划设计的非住宅楼层，长期空置，确无保留原使用功能必要及安排为公用空间、配套设施有困难的。