原有建筑物空间局部功能改变时应当注意几个问题解决办法论文

浅述原有建筑物空间局部功能改变时应当注意的几个问题

及解决办法

【摘要】本文浅述了在日常基建管理工作中，对建筑物局部使用功能改变时应当注意的几个问题及解决办法，从而保证建筑物结构的安全性、可靠性。

【关键词】建筑物；功能；改变；管理；办法

前言

现代社会经济地飞速发展，促进了建筑市场的繁荣，而各种建筑物因配合经济建设而出现了不同的使用功能，更多的情况下出现了随着市场的变化，为节省资金，各单位因发展需要更改原有的建筑物使用功能。

建筑物内部的空间及使用功能变更调整，最重要的是对改造内容进行合理的设计及管理，从而保证建筑物在使用功能改变的情况下其结构以及附属安装设施还具有安全性、可靠性。

1 建筑物局部空间使用功能改变经常出现的问题

1.1 因局部使用功能改变没有进行专业设计地不规范改造引起的问题

通常状况下，建筑物在建设阶段有严格的质量控制以及验收备案过程。但是当建筑物投入使用后，在整体使用功能没有改变的情况下，局部使用功能改变所产生的工程质量控制问题经常被忽略。

据社会调查显示，现在很多单位、企业和建筑物所有人因为不同的使用需求，在没有任何专业设计指导的情况下，对建筑物进行

不规范改造，任意更改建筑结构、安装设备、变更线路。比如在大开间的建筑平台内部不经过荷载计算，任意增加墙体造成板荷载变为线荷载，对楼板承重产生不良影响造成安全隐患的情况。还有一些小开间建筑在改造时，为达到美观或是拓展空间的目的，任意拆除或是局部损坏承重墙、过梁等行为不仅对建筑物原有的承重结构造成影响，而且对整栋建筑物原有抗震性能等功能造成了破坏。出现问题后不能及时得到解决，维修费用增大，严重时存在安全隐患，给所有者或他人带来伤害。除此之外，还会出现在建筑物发生质量问题时责任划分困难，难以认定的情况。

1.2 因局部使用功能改变，任意增加安装设施及加大线路负荷后造成的隐患

有些建筑物在最初建设阶段并不具备多方面的使用功能，其给排水系统、供电系统、供暖系统、弱电网络系统都具有一定的局限性，因此当建筑物随着单位建设的发展不断改变使用功能时。常常会出现不经过专业的计算，随意增大用电负荷，增多给排水系统、供暖系统负荷，造成整栋建筑物的线路、管线受到影响，产生建筑物正常使用及日常维护的障碍，严重时导致建筑物电力系统瘫痪，水路梗阻，取暖效果差，电子报警系统失控等等问题。

尤其是随着经济水平的不断增长，对建筑物的使用功能有了更高的要求，高层综合性框架结构的建筑不断增多，因此对消防控制设备，二次加压系统、监控系统等等附属设施的要求更是严格。局部使用功能的改变不仅仅影响着个别单位的正常的办公生活秩序，

有时会影响整个建筑物的使用，造成安全隐患、纠纷以及损失。

1.3 局部使用功能的不断变化，没有完整的档案管理造成再次使用的困难

一栋建筑物在施工完毕后，建设档案就告一段落，但是合格建筑物的生命周期通常都在50年到70年，由建设方进行管理，因此，在生命周期中每次的局部使用功能改变都是建设方监督实施，但是通常状况下的基建管理工作只注重局部现场施工质量及规范化档案，而忽略了局部建设期间的档案系统化、连续性管理。现在随着物质文化水平的不断提高，人们对工作生活环境要求也提高了，建筑物内的线路及管线经常设置为隐蔽工程，很难从外表面了解线路状况，因此完整的建设档案是变更建筑物使用功能的重要依据。

社会经济的不断发展加速了建筑物使用功能变化的多样性及单位的流动性，这样经常出现建筑物内使用功能与最初建筑物内部设计不符，档案资料缺失或是失真等情况，而且在缺失建筑物多次改变功能的档案资料的情况下，使用功能再次改变将具有很大的困难，有时甚至会留下隐患，影响整个建筑物的使用。

2 基建管理工作中避免出现问题的要点。

2.1 不同使用功能的空间方案审核

2.1.1 审核人员对此建筑物的熟悉程度及具备相关的专业自资质。

从事基建管理人员应该具备一定资质及相关建筑的专业知识，而且除此以外还要对整栋建筑物的建设情况有充分的了解，其中包

括管网、线路、网络以及其他联动控制设备等。审核人员再通过对更改方案的仔细审核、资料的获取，从而确定功能变更对建筑物影响的大小，并且提出方案修改的初步要求。

对于变更较大的空间，必须请有资质的专业设计单位进行设计，通过严格的设计审核来避免可能发生问题。

2.1.2 完善的变更方案及各设计说明。

局部功能变更方案经常容易被简化，这样造成建设工程完成，使用期限延长后，方案的细部不明确，从而对今后功能的变更造成困难。因此，对更改的每部分的线路、材料及增加的设施都需要做出详细的说明，不仅如此还需要与原有的相关设施进行核对、确认配套后方可进行下一步工作。对新增加的部分也要补充说明其对原有建筑物的影响。

2.1.3 设计方案的申报

在进行较大项目的设计时，需要对设计方案的进行申报，这样对建设施工具有很强的约束力，由相关资质的审核机构对项目的规范化进行审核把关，在很大程度上能够保证建筑物的安全性、可靠性。通常在建筑物出现问题时也能够明确相关的责任，保证建筑物功能改变后，建设资料的完整性。

2.1.4 图纸及方案会审。

图纸是建筑设施的最直观的说明，因此功能区域改变，施工图纸是至关重要的部分，它是施工期间，及工程完工后再次改变使用功能的重要依据，表述的清晰程度直接影响今后使用维护的效果。

因此在再次改变的局部空间中需要严格审核图纸，其中包括平面设计图纸，水、电、暖及其他设施装置的具体施工平面图、系统图，制作说明等。

局部空间的设计方案必须经过原有建筑设计方、现有建筑设计方，施工单位、建设单位的相关负责人进行共同审核，对工程所提出的相关问题及影响进行研究确定工程的可实施性，说明改变功能对原有建筑物结构环境的影响评价，提出方案实施的结构、安装要求，最后确定局部功能的改变方案。

2.2 方案实施管理期间的施工监督

在工程施工阶段，作为基建管理人员必须要求施工方及监理单位严格按照审定的方案、图纸进行施工，比如材料的选择、工序以及其他相关的设施安装。对于工程中出现的变更问题，更是需要进行仔细研究后再确定，这样就从整个施工过程中避免了隐患。

建筑局部功能改变通常以装修为主，因此为保证效果经常出现设计变更，因此在施工过程中设计变更的记录在完成竣工图也有重要意义，能够保证图纸和实际情况相符。

2.3 方案实施管理后的档案管理

施工结束后资料的管理也非常重要，必须将建筑物的施工资料按照年限进行排列，并且专人管理，这样在需要维修或者是改变功能时，便于找出相关的信息、图纸。也有利于对建筑物的使用功能变更情况有全面的了解，避免会出现的问题。

现代电子信息化发展迅速对基建档案管理提供了良好的平台，