房地产投资分析课程案例测算
福建農林大學資環學院土地管理專業案例分析任課教師：江曉忠
小組編號_________ 小組成員：1.學號_______________________ 姓名_________________________
2. ________________ 學號___________________ 姓名_________________
3.學號 ______________ 姓名_____________________
房地產投資分析案例
一、案例分析目①
1、促進學生全面了解房地產投資項目可行性研究①全過程，具有感性和理性①綜合認識。
2、綜合應用《房地產投資分析》課程所學知識，提高學生思考、務實能力，利於學生面向社會。
3、培養學生①組織、領導、協調配合能力。
二、實踐安排
1、時間：在課程講授最後一周之內進行，爲期一周，利用課堂時間完成。
2、學生安排：至多3人爲一小組，小組成員各司其職、分工協作、共同完成。
3、教室：田家炳樓207,學生必須統一集中，不能在個別其他地方完成。
三、案例分析要求
1、完成本案例分析所要求①全部項目。
2、具體計算過程另附作業紙，隨案例分析一份（一小組一份）上交。同時，注明小組每個成員①工作內容。最終計算結果填在案例分析上。
3、測算數據，注意小數點後保留2位有效位數。
4、本案例分析中沒提供公式①計算，要列出計算公式。
四、考查和考核
本案例分析成績分爲優、良、中、及、不及五檔。按20%計入期末考試綜合成績，不
及格者計入總分成績原則上不超過5分。
五、附房地產投資項目可行性研究案例
不動產項目可行性研究案例
一、項目概況及規劃設計
（—）項目名稱
沁園新村高級別墅住宅區
（二）項目概況
沁園新村位於XX北郊，XX高速公路西測，距市區9公裏，占地100畝，屬於規劃中①高級花園住宅群範圍。該區背靠崇山峻嶺，面對天然湖泊，潺潺流水在住宅區內迂回流淌，兩側是綠地農田。茂林修竹，環境清新而優雅，是理想①居住休養勝地。
（三）規劃設想
沁園新村地處山階坡地，為盡量保持天然風貌，由100 幢西班牙式三層高級別墅群組成依傍山地自
然坡度，錯落有致地分布在坡地上；另有高級公寓及酒樓、健身中心等公共服務設施建在坡腳臺地上。按初步規劃，該區主要建設項目有：
1、A 型別墅，20 棟，計7000 平方米
每棟占地200 平方米，建築面積350 平方米（首層120 平方米，二層120 平方
米，三層110平方米）。自帶花園80平方米（包括25平方米遊泳池）。
2、B 型別墅，80 棟，計16000 平方米
每棟占地130平方米，建築面積200平方米（首層70平方米，二層70 平方米，三層60平方米）。自帶花園60 平方米（包括20平方米遊泳池）。
3、高級公寓6棟，計16848 平方米
每棟占地600 平方米，6 層，3 單元連棟，每戶平均建築面積156 平方米（包括樓梯間），共108 戶。
4、健身中心1 棟，600 平方米
占地700平方米，兩層，每層建築面積300 平方米。
5、酒樓1 棟，計4000 平方米
占地920 平方米，5 層，每層800 平方米
6、其他項目計3500 平方米
（1 ）供水能力1400噸/日①水廠一座，400平方米
（2 ）供電能力1900k瓦①變電站一座，400平方米
（3）汙水處理能力1400噸/日①汙水處理廠一座，400平方米
（4）其他綜合服務場所2500 平方米，包括郵政、儲蓄銀行、小型商場、酒吧、公共車庫、管理區辦公室等。
7、體育設施除建有二層計600 平方米健身中心一座外，另建有網球場一座，占地700
平方米，25x50米①標准露天遊泳池一座。
8、路網布置住宅區內道路盤山而建，主幹道寬5 米，延長800 米，岔道寬3 米，延長4600 米，共占地17800 平方米
9、花園、景點及綠化住宅區綠化面積9000平方米，占總規劃面積①13.5%。區內
布置兩處景點，建有涼亭及石橋、石凳，供居民遊樂休息。此外，沿區內道路兩旁，
每距6 米植樹一棵。
按上述規劃設想，該項目用地平衡表及主要經濟技術指標如表1、表2 所示。
表1 項目用地平衡表
二、市場需求預測
1. 該市經濟發展規劃要求在2020年達到人均住房面積35平方米，市區總人口由390 萬增長到460萬，據此推算，該市年平均新建住宅需要量尚有較大缺口。
2. 該市極爲靠近香港、澳門，僅2小時以內，而港澳人士目前將居住目標轉向內地。
因此該市商品房，尤其是高級別墅在港澳有一定競爭力。
3. 國外及各地企業派駐①辦事機構大幅度增加，需大批高級住宅安置其高級職員。
4. 該市居民收入逐年增加，一部分人生活水平顯著改善，成爲潛在用戶。
由上述分析可知，本項目以高薪階層及港澳市場爲銷售對象①基本決策是正確①。
三、項目投資估算
依據有關定額、市場調查資料及公司近期工程結算分析資料統計數，對本項目目前
前期費用、基礎設施及公建配套費、建築安裝工程費、稅費及其他投資如表3至表8
所示。該項目投資成本估算匯總如表9所示。
四、項目開發建設進度及投資安排計劃表
項目計劃2013年5月開工，至2018年5月竣工，總工期爲5年。爲了節約投資，決定分階段開發，開發成一片，交付使用一片。據市場分析，預計每期推出①商品房有60%可采取分期付款方式預售，按市場容納能力及公司開發能力。資金籌措① 可能性，本項目開發建設進度和投資計劃安排見表
10。
表3前期費用估算（單位：萬元）
（單位萬元）
表5建築安裝工程費估算表（單位：萬元）
表6其他費用估算表（單位萬元）
表7所得稅及銷售成本估算表（單位萬元）
表8 各種應繳稅費估算表（單位萬元）
表9項目投資費用估算匯總表（單位萬元）
五、項目開發成本及利潤估算
靜態分析：（一）項目開發成本
項目開發成本=項目投資費用總額+項目貸款利息。
項目投資費用總額= 萬元，項目貸款利息=
禺兀, 所以項目開發成本= 萬元。
（二）項目利潤
項目利潤=項目銷售收入—項目開發成本
（三）項目稅後利潤
項目稅後利潤=項目利潤—所得稅，其中所得稅= 萬元
動態分析：若已知投資項目①一般年行業收益率爲
10%,求該項目①FNPV 和FIRR 。
NPV=
FIRR=
六、 項目銷售收入及分期銷售計劃
根據市場調查分析資料及項目開發進度計劃、制定項目①分期銷售（預售）計劃。本 項目①銷售單價。分期銷售收入與銷售總收入估算，如表 11所示。
七、 項目資金籌措方案及還貸計劃
根據項目開發進度計劃、項目銷售收入計劃及項目應繳稅費，可估算項目開發建 設期間現金流量狀況，如表 12 所示。
設項目所需投資資金①由銀行貸款和公司自有資金組成，該項目貸款總額：
P =
7800 萬兀。 分兩次向銀行借貸， 第一筆貸款 5000 萬兀， 貸款期 4 年，第二筆貸款 2800 萬元，期
限3年，兩筆貸款均應在期限內按年等額償還。貸款利率=
10%。
根據表 12所示項目開發建設期間現金流量狀況及上述貸款方案， 可制定項目貸款 分期償付計劃，如表 13、 14 所示。其中：
P1 = 5000萬元①年償還額爲： A1 =
P2= 2800萬元①年償還額爲： A2 =
表 11 項目分期收入估算表
萬兀，項目稅後利潤=
單位 萬元）
房地产投资分析报告案例(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题 一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是 的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如 租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将 先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、评估决策阶段。 门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目 引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、 厂 商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基 础 设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大 致 阶段、 不是 16,由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸
项目三投资管理案例分析
【案例分析】 根据以上资料请思考与讨论下列问题 该公司财务负责人要求财务会计小王运用贴现和非贴现评价的五种方法投资回收期、年均投资报酬率、净现值、现值指数、内部报酬率，分别对A、B、C这三个方案进行最优选择。小王计算后，发现运用评价指标进行决策时产生有矛盾，不知道该如何进行决策，请你帮他解决问题并完成财务主管的任务。 必要提示 1．三个方案投资回收期的计算过程如下： 因此A方案投资回收期＝1＋（8200÷13240）＝1.62（年） 因此B方案投资回收期＝2＋（1800÷6000）＝2.30年 C方案各年净现金流量相等，所以可直接用原始投资和年现金净流量相比即可得出
C 方案投资回收期＝12000÷4600＝2.61年 结论：A 方案的投资回收期最短，故应选A 方案为最优方案。 2．三个方案年均投资报酬率的计算过程如下： A 方案的投资报酬率＝ ()%10020000 232401800?÷+＝12.6％ B 方案投资报酬率＝ ()%6.15%1009000 3300030001800=?÷++- C 方案投资报酬率＝%5%10012000 600 =? 结论：B 方案投资报酬率最高，应选B 方案为最优方案。 3．三个方案净现值的计算过程如下 净现值（A ）＝（11800×0.9091＋13240×0.8264）－20000 ＝21669－20000 ＝1669（元） 净现值（B ）＝（1200×0.9091＋6000×0.8264＋6000×0.7513）－9000 ＝10557－9000 ＝1557（元） 净现值（C ）＝4600×2.487－12000 ＝11440－12000 ＝－560（元） 结论：A 方案净现值最大，应选A 方案为最优方案。 4．三个方案现值指数的计算过程如下: 现值指数（A ）＝21669÷20000＝1.08 现值指数（B ）＝10557÷9000＝1.17 现值指数（C ）＝11440÷12000＝0.95 结论：B 方案现值指数最大，应选B 方案为最优方案。 5．三个方案内含报酬率的计算过程如下： A 和 B 方案的各年净现金流量不相等，因此需要采用逐步测试。A 方案的净现值为正数，说明它的投资报酬率大于10％，因此，应提高折现率进一步测试。其测试过程如下表：
房地产投资分析复习题
房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020
《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
房地产项目投资经济测算完整版
房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
商铺投资回报率测算公式
商铺投资回报率测算公式 Prepared on 22 November 2020
商铺交易税费 一手商铺 税费=（契税:3%+印花税：%）*总价 例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*%=万； 一手商铺转让 卖方交税包括： 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×% 2、印花税：税收核定价×% 3、土地增值税：差额收取，30%-60% 4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20% 买方交税包括： （契税:3%+印花税：%）*总价 接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出； 具体计算方式为： （200万-150万）÷（1+5%）×%+200万×%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万） ×20%=万元 国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。 商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异： 现金全款： 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价） 按揭贷款： 净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式：
投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 计算公式一：租金回报率法 商铺投资回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 计算公式二：租金回报率分析法 商铺投资回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 （说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。） 计算公式三：内部收益率法 内部收益率 = 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费） 计算公式四：简易国际评估法 年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
房地产投资分析工作总结【精品】
房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题 一、填空题：(共30分，每空1分。) 1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值 2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。 6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。 8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。 9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、
阶段、评估决策阶段。 11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。 12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 和。 13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 不是时就会不一致。 14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。 15.净现值等于零，可判断该投资项目。 16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。 17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。 18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。 19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。 20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。 二、不定项选择题（共20分,每小题4分.每小题的4个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得1分.）
房地产投资经济测算指标解读
一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
项目投资分析案例可行性研究报告
项目投资分析案例 ——对某化学纤维厂的经济评价 提示：在实践中，要对一个投资项目的可行性进行广泛的分析、论证和评价，通常需要具备多方面的知识。因此本课程仅对工业项目投资可行性分析的几个主要方面（市场分析、财务效益分析、国民经济效益分析、不确定性分析）作了简要的介绍。在阅读本案例时可能会发现，有些内容本课程没有涉及或涉及不多，在理解上稍有些困难。这没有关系。我们给大家提供这样一个实际案例，一方面是希望通过它使大家对教材的内容加深认识，另一方面也是希望通过它使大家对工业项目投资前期的可行性分析有一个更全面的感性认识。今后若在实践中如有机会参与某个项目的可行性研究，还应参阅其他有关的专门书籍。 一、项目概述 某化学纤维厂是新建项目。 项目生产国内外市场均较紧俏的某种化纤N产品。这种产品是纺织品不可缺少的原料。国内市场供不应求，每年需要一定数量的进口。项目投产后可以产顶进。 主要技术和设备拟从国外引进。 厂址位于城市近郊，占用一般农田250亩，靠近铁路、公路、码头，交通运输方便。靠近主要原料和燃料产地，供应有保证。水、电供应可靠。 该项目主要设施包括生产主车间，与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程以及有关的生产管理、生活福利等设施。 二、基础数据 该项目经济评价是在可行性研究完成市场需求预测、生产规模、工艺技术方案、原材料、燃料及动力的供应、建厂条件和厂址方案、公用工程和辅助设施、环境保护、工厂组织和劳动定员以及项目实施规划诸方面进行研究论证和多方案比较后，确定了最佳方案的基础上进行的。基础数据如下：（一）生产规模和产品方案 生产规模为年产2.3万吨N产品。产品方案为棉型及毛型二种，以棉型为主。 （二）实施进度 项目拟三年建成，第四年投产，当年生产负荷达到设计能力的70%，第五年达到90%，第六年达到100%。生产期按15年计算，项目寿命期为18年。 （三）总投资估算及资金来源 1．固定资产投资估算 （1）固定资产投资估算及依据。固定资产投资估算是依据1988年原纺织工业部颁发的《纺织工业工程建设概预算编制办法及规定》进行编制的。引进设备价格的计算参照外商公司的报价。国内配套投资在建设期内根据国家规定考虑了涨价因素，即将分年投资额按年递增率6%计算到建设期末。固定资产投资估算额为42542万元，即工程费用34448万元，其他费用3042万元，预备费用5052万元，三者之和其中外币为3454万美元。外汇按国家外汇管理局当时（1992年6月份）公布的外汇牌价1美元=5.48元人民币计算。 （2）固定资产投资方向调节税估算，按国家规定本项目投资方向调节税税率为5%，投资方向调节税估算值为2127万元=42542万元×5%。 （3）建设期利息估算为4319万元，其中外汇为469万美元。 固定资产投资估算见附表1—1。 2．流动资金估算 流动资金估算，是按分项详细估算法进行估算，估算总额为7084万元。 流动资金估算见附表1—2。 总投资=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息+流动资金 =42542+2127+4319+7084 =56702万元
投资项目内部收益率计算方法
已贴现现金流量法（Discounted cash flow，DCF） ──按资金的时间价值调整各期现金流量的投资项目评估和选择的方法。 内部收益率（IRR）净现值（NPV）盈利指数（PI） 一、内部收益率（Internal rate of return，IRR） ──使投资项目未来的净现金流量（CFs）的现值等于项目的初始现金流出量（CIO）的贴现利率，即 IRR的计算： 插值法（Interpolate） 假设某公司的一个投资项目的初始现金流出量与其后4年的现金流量如表5-2所示，则用插值法求内部收益率的计算过程为： 表5-2 投资项目的初始现金流出量及其后四年的现金流量年份0 1 2 3 4 现金流量（￥100 000）35 000 40 000 42 000 30 000 表5-3 贴现率为15%时的净现值 年份净现金流量15%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.870 = 30 450 2 40 000 ×0.756 = 30 240 3 42 000 ×0.658 =27 636 4 30 000 ×0.572 = 17 160 ￥105 486
表5-4 贴现率为20%时的净现值 年份净现金流量20%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.833 = 29 115 2 40 000 ×0.694 = 27 760 3 42 000 ×0.579 =2 4 318 4 30 000 ×0.482 = 14 460 ￥95 693 则有对应关系如下： 贴现率15%→净现值105 486 IRR→净现值100 000 贴现率20%→净现值 95 693 所以， IRR=17.80% 内部收益率法 又称“财务内部收益率法”。是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。其计算步骤为：(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率： 内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收
房地产投资分析报告案例
房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面 积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 1777元/平方米 税后利润：万元 全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共公顷，总价合计万元。 2．建筑安装工程费
? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?
6.不可预见的费用 （++++）×5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 ?
(完整word版)房地产投资分析试题1
房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期
【项目管理知识】如何计算项目的投资收益率
如何计算项目的投资收益率 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金
年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV为重要，IRR行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。
房地产开发项目投资估算
房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据
项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电
店铺盈亏平衡点计算及投资回报率分析.docx
投资分析策划表 项目金额备注自有资产每月存储利息 品牌管理费10000自有资产存款年利率 2.50% 店铺转让费50000自有资产期数2 首次租金20000自有资产定期存款金额555000 店铺押金20000自有资产月利息1,156 前期投资 50000贷款资产每月归还利息店铺装修费自有资产 前期固定资产费 100000自有资产贷款年利率 4.75%用 首批购入商品费 200000自有资产贷款年限2用 开业资金5000自有资产贷款总额0 流动资金100000自有资产每月应款还额0 每月应款还额利 息0 预测销售150000 销售折扣0.8 进货折扣0.36 水电费用1000 员工工资8000 工商税务500 店铺租金20000 物料物质300 每月流水 833 管理推广费 运输费500 差旅培训费833 广告费417 电脑125 电话费250 业务公关费417 每月利息1156 每月应款还额0 月均销售利润48169毛利率55% 投资回报周期 ( 单位月）12 年度投资回报率（ ROI)104% 投资104.15%60000700008000090000 95%6%20%33%47% 90%4%17%30%43% 85%1%13%25%38% 80%-3%9%21%33% 75%-7%4%16%27% 70%-11%-1%10%20% 65%-16%-7%3%13% 60%-22%-14%-5%4% 55%-29%-22%-14%-7% 50%-38%-32%-26%-20% 45%-48%-44%-40%-35% 40%-61%-59%-57%-55% 35%-78%-79%-79%-80% 30%-100%-105%-109%-113% 25%-131%-141%-150%-160%
房地产投资分析报告案例
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 4.基础设施配套费（参见附表3） 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）
8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 （三）投资成本费用估算汇总（参见附表7） （四）资金筹措与投入计划及贷款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。 本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
房地产经营与管理试题与答案
房地产经营与管理试题 一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，每题1分，共30分）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A．半个月B．2个月C．半年D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性
房地产投资分析答案
建筑系2014-2015学年度第一学期城高建筑12 期中《房地产投资分析》试卷(2014.11.) 出卷人：陈志琴审核人：孙良 班级：_____ _____ 姓名: 成绩：_____________ 一、名词解释（每小题2分，共10分） 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产 的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各 种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 3、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 4、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等 统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 5、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 二、填空题（每空1分，共20分） 1、投资活动的构成因素包括：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程。 2、投资方式包括直接投资和间接投资两种。 3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量。 4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的
回收与增值四个阶段。 5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区差异性四个方面。 6、房地产投资主体主要包括：国家、企业、个人。 三．选择题（每题2分， 1、根据投资回收期的长短，投资可分为长期投资和短期投资，短期投资的回收期一般不超过 A 。 A、1年 B、2年 C、3年 D、5年 2、下列属于房地产投资主体的是 A 。 A、直接投资者 B、房地产股票持有者 C、房地产债券持有者 D、房地产信贷资金的发放者 3、下列不属于企业自有资金的是 D 。 A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、信贷资金 4、在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素 D 。 A、政治 B、经济 C、管理 D、区位 5、房地产项目投资估算在时间上，一般应在 A 。 A、投资决策之前 B、投资决策之后 C、投资决策之中 D、不能确定具体时间 6、下列不属于房地产项目开发成本的是 A 。 A、土地使用权获取成本 B、基础设施费 C、前期工程费 D、管理费用 7.下列哪个要素不是房地产投资决策的基本要素 C 。 A、决策者 B、决策目标 C、变量决策 D、决策时间 8.下列不属于房地产投资系统风险的是 D 。 A、政策性风险 B、利率性风险 C、市场供求风险 D、财务风 9.个人作为房地产投资主体，一般只能从事 D 。 A、房地产开发 B、房地产经营 C、房地产买卖 D、房地产管理 10、下列不属于企业自有资金的是 D 。 A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、财政资金