中国养老住宅 - 现状和发展趋势报告

中国养老住宅

——现状和发展趋势报告

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前言

人口老龄化这一问题近几年逐渐浮出水面，成为日益受到关注的一大社会问题。在现代化因素的影响下，传统的“家庭养老”的功能越来越弱化，单纯的机构养老己经不能满足广大老年人多方面的养老需要。随着中国老龄化趋势加快，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，而其中作为养老产业“载体”的养老住宅这一环节则成为了众多投资者关注的焦点。目前，中国养老住宅市场正处于加速发展态势，机遇与挑战并存。

报告中，德勤分析了中国养老住宅市场的现状与趋势。谁是养老住宅市场的参与者？不难想象房地产公司自然的成为了这个市场的主导者，其他的重要投资者还包括了养老服务机构、保险公司和基金公司等。在研究的过程中我们发现了不同类型的投资者/公司之间存在着许多合作空间，比如房地产公司与养老服务机构的管理营运合作，本地实业集团与外国投资资金的合资项目等。由于各个行业的投资者拥有自身的长处，合作能为项目带来质量、营运以及融资上的优势。

在迎接未来庞大需求的另一面，投资者要面对一些挑战──设施和服务供给与市场需求不匹配、相关政府政策落实程度和融资渠道的制约等，这些因素对于养老房地产项目的营运和投资回报有决定性的影响。以中国政府的政策为例，虽然近年来国家出台了一些对养老产业的扶持政策，以税务优惠和支持补贴等方法激励市场投资与发展这行业，但整体来说政策与法规还不完善，发展模式与监管也没有统一的标准及规范。

中国的养老产业还处于初级阶段，相比之下，海外的养老地产和养老服务市场已经成熟，并有着不同的模式，比如英国的养老模式以政府主导为主，而美国的就以市场开发的模式运行着。这是因为养老模式与国家的历史、经济发展和国民对于家庭的传统观念有着不可分割的关系。中国养老产业的发展模式可以借鉴海外市场发展的进程，并配合本地的文化传统和实际需求来发展，让体系日趋完善。

此外，中国的税制复杂，投资或营运养老地产和养老服务所牵涉的征税繁多，在本报告的后部分，我们特意编写了关于中国养老产业税收政策的附录，简单的介绍了养老产业的基准和政府的优惠政策。此外，我们也附上了关于境外人民币房地产投资信托(CNH – REIT)的附录，协助您了解这个投资工具在发展养老住宅市场的潜在机遇。

本报告的撰写过程中，得到了开发商、医疗服务机构的大力支持，特此致谢：保利地产、Orpea China 及为本研究提供智力贡献的人士。

吴苹

主管合伙人

德勤中国生命科学与医疗行业何锦荣

主管合伙人

德勤中国房地产行业

中国养老住宅现状和发展趋势报告03

2013年中国65岁以上人口占比为9.7%，约

1.32亿人；与此同时，老年抚养比从2007年的11.17%上升到2013年的13.32%。根据联合国人口署预测，中国的老年人口将以每年超过800万人的速度增加，到2050年，老年人口占比将达到30.8%，约为4.3亿人，80岁以上的老年人将超过1亿人（如图1所示）。相对于世界老龄化

2.5%的平均速度，中国老龄化的速度为

3.3%。巨大的老年抚养人群为养老设施和服务行业带来重大发展机遇。2013年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，发展养老服务设施是发展中国养老服务业的主要任务之一，并要求：2020年末全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，即比当前水平增加一倍。假设至2050年末，全国社会养老床位数维持2020年要求的每千名老年人35-40张不变（即每千名老年人需增加15-20张），以上述2050年末全国老年人口2.60亿计算，则至2050年中国新增社会养老床位的潜在需求约为390-520万张。

因此，来自不同行业的投资者在最近几年纷纷进入养老住宅市场。目前公开信息披露的八十多个养老设施项目分布在北京、上海、浙江、海南、山东、四川、广东等多地。而参与养老设施建设和运营的除了房地产商，还包括了保险公司和专业的养老服务机构等。从产品结构上来看，中国目前的养老设施和服务已经逐渐覆盖了不同年龄阶段老年人的多层次需求，但是盈利模式依然在探索阶段。图1：2007年-2050年中国老年人口数量及占比预测

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老年人口数（亿人）%

数据来源：联合国人口署，中国统计局，Wind资讯，德勤分析

傅先生，某大型房地产集团执行总经理

随着中国经济的快速发展，人民生活质

量、健康程度和寿命得到很大提高。但与

此同时，现代化的家庭结构和生活节奏以

及更大范围、更方便的人员迁徙能力迫使

中国传统养老习惯发生改变。在未来的十

五年，受到独生子女政策影响的第一代父

母逐渐进入八十岁，需要更多专业的看护

和照料，因此，将成为养老住宅需求集中

爆发的时期。

中国养老住宅市场现状分析1

各方主体纷纷试水，房地产公司成为市场主导者养老住宅产业的发展潜力吸引了来自不同行业的投资者，这其中包括了房地产公司、保险机构、养老服务机构、实业集团以及其他财务投资者等，承担着不同或重叠的角色（如图2所示）。 整体来看，房地产公司是养老住宅开发建设和养老服务设施运营的主体；养老服务机构在养老住宅的建设上有涉猎，但是还是以提供服务为主；保险机构则把养老住宅建设、设施运营和保险、理财产品结合起来，同时给一些优质项目提供资金协助。同时，我们还观察到一些其他投资机构也以不同的形式来参与到养老住宅市场。

我们具体来分析各个参与主体的主要养老项目、参与方式以及各自的特点。

房地产公司 – 开发建设主力军

在众多参与者当中，房地产公司由于长期积累的地产开发经验，成为养老住宅建设开发的主力军。根据公开资料，当前有三十多家房地产公司已经涉入养老住宅的建设开发和运营，而表达进入市场意愿的更高达八十多家。具体来看（详见表1），万科有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个试点项目；保利地产有北京和熹会和上海西塘越等试点；远洋地产背靠大股东中国人寿，联手美国Emeritus ，打造“椿萱茂”养老品牌，在北京亦庄的老年公寓项目已经开始运营；同时，一家知名房地产开发商在杭州的老年公寓已经运营一段时间，并在积极打造乌镇雅达国际健康生态产业园项目等。基于巨大的市场潜力，很多房地产公司视养老住宅为未来的战略发展方向，作为业务转型和收入结构以及增长模式转变的一个契机。但是，养老住宅相对于传统住宅开发，对房地产企业提出更高的要求。首先，养老住宅需要地产企业加强在医疗、保健、娱乐等针对老年人需求的资源的整合能力；其次，由于养老住宅的资金投入巨大，而回收期相对较长，则需要地产企业提高获取长期合理成本资金的能力；同时，养老住宅的地产企业长期项目运营和管理的能力也提出了考验。

数据来源：德勤分析（根据公开信息整理）

数据来源：德勤分析

图2：投资者积极进入养老住宅市场

表1

：目前中国主要房地产公司的养老住宅项目

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