北京市昌平区两限房项目投资评估报告

目
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项目综合优势
录
优势和风险分析
风险分析与对策
综合优势
政府以旅顺口区的商住用地出让收益做质押，全部质押地块的价值能覆盖我 方投资款及收益，项目回购有保障； 当政府不能按时或足额回购时，可以直接转性为普通商品房对外出售；当售 价达到4800元/㎡时，即可满足我方投资收益要求；项目周边的商品房均价在 6500元/㎡左右，项目销售具有较强的竞争优势，市场风险较小，回购保障强； 项目分四次回购，竣工时已支付至总回购款的 95%，资金回笼速度快，项目 投资收益较好； 项目回购款直接以物业面积与物业单价计取，简明清晰，有利于项目的结算； 我方负责项目的设计工作，有利于控制项目建设成本，且有利于保证项目的 进度。
综合上述收入和成本分析，项目的总收入为33.84 亿元，项目总成本 为31.15亿元。 项目投资收益率为：
成本构成 土地成本 项目开发成本 项目总成本
单位（元/m2 ） 3000 3343 /
面积（m2） 245539.3 491078.6 /
成本（亿元） 14.73236 16.41676 31.14912
昌平是首都北京的北大门， 位于北京西北部，是首都 卫星城。昌平区南与北京 城区亚运村接壤，城区距
北京市昌平区
市区仅33公里，城区距首
都国际机场约30公里。 2010第六次全国人口普查
全区户籍人口 53.3 万人，
非农业人口 32.6 万人；常 住人口166.05万人。
2012年北京市主要经济指标
价房销售价格，来确
定售价。 项目定价：目前项目 周边的普通商品房价 格在11000元/㎡左右。 按前述定价原则，项 目定价区间考虑为 7700元/㎡- 8800元/㎡。 综合考虑项目区位，
北京湾 均价：18500元/m2 福环国际创新园 均价：15000元/m2 龙山华府 均价：18000元/m2
风险分析与对策
政府回购风险 在各回购时点，政府可能出 现不能及时或不能足额回购 对 策
以旅顺口区的商住用地的 出让收益做质押，全部质 押地块的价值完全覆盖我
的风险。
方投资款及收益；
当政府不能按时或不能足 额回购时，项目可以直接
转性为普通商品房形式进
行对外出售。
建设成本超支风险 政府以固定价格回购，我方负 责整个项目按照双方约定的建 设标准开发建设，存在着建设 过程中成本超支而造成我方收 益降低的风险。
京藏高速
昌平一中 城北中心小学 昌平区政府
昌平二中
学校 购物 车站 医院
购物中心等配套
设施齐全。
项目主要技术经济指标
用地性质 占地面积（平方米） 容积率（暂定） 建筑面积（平方米）
工业用地 245539.3 2.0 491078.6
土地初始取得价格（亿元） 0.29464716
土地转让价格（亿元）
需补缴土地出让金（亿元）
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项目进展情况
目前，项目用地土地使用权人为北京金正东方置业有限公司，该公司有意 向将该地块土地使用权出让，出让价为5亿人民币。 根据土地使用权出让合同第十五条约定：“受让方依法取得土地使用权后， 其土地使用权在使用年限内按照《房地产管理法》和《办法》的规定，可依 法转让（包括出售、交还、赠与）、出租、抵押或者用于其它经济活动，其 合法权益受国家法律保护。” 因此土地使用权人（北京金正东方置业有限公司）可以将土地使用权合法 出让。 根据土地使用权出让合同第十九条约定：“受让方需要变更土地用途和土 地利用条件的应事先提出申请，报出让方和市规划管理部门审核，出让方有 权按照当时的有关政策，重新决定出让土地的方式，经出让方批准仍可按协 议出让方式取得土地的，由出让方与受让方签订土地使用权出让合同变更协 议或者重新签订土地使用权出让合同，调整地价款，并办理变更登记手续。” 因此，我方在取得土地使用权后需要向国土部门和规划部门申请变更土地 用途，并补缴相应的地价款。
项目运作和政府回购安排
项目用地获得：深圳市宏达从北京金正东方置业有限公司购买项目土 地使用权， 然后向国土和规划部门申请变更土地用途，补缴土地出让金， 取得用地性质为住宅的项目建设用地； 项目开发建设：深圳市宏达出资成立项目公司进行项目的开发建设。 项目回购： 项目建设完成后，住宅部分总面积的45%由政府以2300元/ ㎡的 价格进行回购 项目销售： 剩余55%的住宅由项目公司进行销售（限定价格和对象）， 项目公建部分由项目公司对外销售（不限价）。
北京市昌平区两限房项目 投资评估报告
中 建 宏 达 二○一三年三月
目
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录
项目概况 项目合作方案 主要商务条件
经济分析
优势与风险分析
结论与建议
目
1
录
项目概况
北京市昌平区概况
2012年北京市主要经济指标
项目位置 项目现状
项目周边配套
项目主要技术经济指标 项目进展情况
北京市昌平区概况
序号 1 2 3 经 济 指 标 GDP（亿元） 全社会固定资产投资（亿元） 其中：房地产开发投资（亿元） 数值 17,801 6,462.8 3,153.4 与上年相比增长率 7.7% 9.3% 3.9%
4
5 6 7 8
商品房施工面积（万m2）
商品房销售面积（万m2） 地方财政预算收入（亿元） 城镇居民人均可支配收入（元） 农民人均纯收入（元）
限价房销售价格
定价原则：以本区域
项目周边普通商品房 售价的70%-80%，同 时参照昌平区其他限 项目位置
领秀.观山悦均价： 20000元/m2 北京风景均价： 18500元/m2 企业墅 均价：12000元/m2 国惠村 均价：7000元/m2 （两限房） 金科廊桥水岸 均价：18500元/m2 东林苑 均价：15000元/m2 中国水电.北郡嘉源 均价：7000元/m2 （ 限价房）
目
2
开发模式
录
项目合作方案
项目开发模式
国土部门
变更土地用途 补缴土地出让金
深圳市中建宏达
出资 设立 注入 土地
购买土地
北京金正东方 置业有限公司
项目公司
开 发 建 设
融资
银行
昌平区政府
政府回购 45%
商品房
项目公司出售 55%
限定对象
目
3
录
主要商务条件
项目运作和政府回购安排 项目定价和回购总价 限价房房价 限价房地价
3
3
目
6
录
结论与建议
经过对本项目分析后认为： （1）实施该项目符合公司的投资方向，投资收益可观；
（ 2）政府承诺提供一定的土地出让收益作为质押，项目有较好的回
购保证；当政府不能及时回购时，可直接对外出售，市场风险 较小；
（ 3）项目运作模式清晰，我方负责项目设计和监理工作，有利于项
目的整体把控，风险可控。
（1）项目土地成本为3000元/ m2，土地成本外的开发成本为3343元/ m2 。
成本构成 土地成本 项目开发成本 项目总成本 单位（元/m2 ） 3000 3343 / 面积（m2） 245539.3 491078.6 / 成本（亿元） 14.73236 16.41676 31.14912
项目收益分析
两处限价房
用地成交价 格分析，项
楼面地价：7683元/m2 （2012年11月）
目用地楼面
地 价 约 为 3000元/ m2。
楼面地价：3469元/m2 （2011年8月）
目
4
项目收入测算
源自文库
录
经济分析
项目测算边界条件 项目损益表 项目现金流量表 项目资金投入回收曲线 敏感性分析
项目收入测算
比例 面积（㎡） 单价（元/㎡） 总价（亿元）
6
7
城镇居民人均可支配收入（元）
农民人均纯收入（元）
29,938
14,967
8.2%
11.4%
项目位置
项 目 位 于 北
京市昌平区城
北街道。 项 目 距 离 昌
项目所在地
平区政府约2
公里，距离昌 平区医院约1.5 公里。
昌平区政府
项目现状
项目用地性质为 工业用地，目前 为昌平水泥厂厂 区。 地块东侧为北京 汽车水箱厂，南 侧临近京通铁路。
区政府
项目定位为8000元/㎡。
项目用地出让价格
根据昌平区 近年来土地 出让情况， 以 及 2010 年
项目位置
楼面地价：4731元/m2 （2013年1月） 楼面地价：2900元/m2 （限价房2010年12月）
楼面地价：3020元/m2 （限价房2010年12月） 楼面地价：3131元/m2 （限价房配建公房2012年9月）
对 策 合同中明确项目建设标准， 并约定若因业主原因造成 标准的变化，业主应承担
相关费用；
加强设计管理，进行限额 设计；
加强施工管理，控制施工
成本。
2
2
政府担保条件变现风险 政府不能及时回购，限价房直 接转性为普通商品房对外出售， 存在法律风险和市场风险。
对 策
我方在摘地时，用地性质为二 类居住用地，并按规定办理完 善的手续，一旦需要自行销售 时，满足相关条件； 在项目售价达到4800元/㎡时， 即可满足我方投资收益，目前 周边普通楼盘售价约6500元/ ㎡，市场风险较小。
总建筑面积
住宅 公建 住宅部分 政府回购 公司销售 公建部分
100%
90% 10% 45% 55%
491078.60
441970.74 49107.86 441970.74 198886.83 243083.91 49107.86
/
/ / 2300 8000 /
/
/ / 4.57 19.45
商业
基础设施配套 地下车位 项目总收入
昌平北站 北京汽车水箱厂 项目位置 十三陵水库
京 通
铁
路
和昌平火车站北
站。
项目周边配套
项目所在地交通 便利，附件临近
京 新 高 速
昌平北站，昌平
区长途汽车站 ， 以及京新高速 、
北京联合大 学昌平校区 昌平区城关小学 昌平三中
项目位置
昌平北站
昌平长途汽车站
京 通 铁 路
京藏高速等。
项目周边学校 、 医院众多，超市
13,122.5
1,943.7 3,314.9 36,469 16,476
8.8%
35.0% 10.3% 10.8% 11.8%
2012年昌平区主要经济指标
序号 1 2 经 济 指 标 GDP（亿元） 全社会固定资产投资（亿元） 其中：房地产开发投资（亿元） 3 4 5 房屋施工面积（万m2） 商品房销售面积（万m2） 地方财政一般预算收入（亿元） 数值 500 490 276.5 1319.7 190.7 52.2 与上年相比增长率 10% 18.8% -1% 9.1% 85.3% 15.1%
80%
20% /
39286.29
9821.57 / /
25000
/ / /
9.82
/ / 33.84
注：公建占总建筑面积的10%，政府回购住宅部分的45%。
项目成本分析
参照北京国惠村限价房项目对本项目开发成本分析如下： （1）目前，国惠村项目销售均价为7000元/m2，土地取得价格为3020元/m2 ； （2）设定该项目的投资利润率为10%，项目开发成本为6363元/m2 ，扣除土 地成本 后的开发成本为3343元/m2 。 参照国惠村项目开发成本，对本项目的开发成本作出如下假定：
因此，建议实施本项目。
谢
谢！