北京国美第一城商业项目招商策略报告82页

定位依据 区域商业现状与未来
近两年“入市”的北京东部项目楼盘以“大体量”项目居多，万象新天310万 平方米、奥林匹克花园100万平方米，而位于朝阳区东坝地区的朝阳新城，其 体量达到了170万平方米。尽管CBD东的房地产业发展速度一日千里，但商业 配套不足，特别是商业业态分布不平衡的特点仍暴露无遗。
交通便捷顺畅、与CBD、燕莎等东部大型商务区距离适中
定位依据 交通情况
东坝东起东苇路，南接朝阳路，北接机场高速路，新建的60米宽的姚家园路 横贯东西，直接与东三环相接，交通环境优越。目前有关部门还在加紧交通 建设，东坝西侧建成了双向六车道的五环路。东坝北部规划中的亮马河北路 也将建成通车。
定位依据 交通情况
定位依据 区域商业现状与未来
目前作为CBD东居民购物休闲的主要场所，只有位于十里堡的日资华堂商场。 每逢周末，该商场的拥挤程度甚至超过市中心不少综合类百货商厦。过于集 中的购物人流无疑加大了市政设施和交通的压力。开发商只有通过差异化经 营，发展适合自己特定区位的商业业态，才能既弥补本区域商业配套不足， 又能保证可持续发展。
如此一来，东坝将与燕莎商圈相接，并与城区的地铁相连，直达市区。此外， 规划中的地铁10号线，将进一步拉近东坝与中关村的距离。 距已经开通五环路约400米，驱车仅8分钟即可顺畅到达CBD，仅10分钟即可 到达燕莎，仅15分钟即可到达丽都等核心商圈。
支撑点
区域商业状况
目前本区域内无大型商业，多见零星配套散落在各项目中。
定位依据 京东商业概述
住宅带来的购买人群，需要商业的配套，商业项目顺势跟进。目前朝阳路板块 300万平方米的建筑规模将使这里的常住人口超过35万人，区域内强购买力人 群的密集使朝阳路板块蕴藏着巨大的商机，目前，这里已引起了国内外商业机 构的高度关注。
定位依据 京东商业概述
除了日资的华堂商场、泰资的易初莲花外，欧德隆等大型连锁机构也在寻 找合适的店面；苏宁电器商城、大中电器等著名商业机构则纷纷抢在道路 拓宽前，抢先入住，抢占市场先机；发展商也热衷商业的建设，兴隆家园 2万平方米商业街、朝阳园2万平方米的商业、朝阳无限2.5万平方米韩SHOW 商城、住邦2000二期3万平方米的商业、1.2万平方米瑞丰市场都在建设中。
定位依据 京东商业概述
在CBD的带动下，这个传统的商圈仍在发挥着巨大的号召力，周边的项目一 直看涨，从附近的建外SOHO商街、万达广场、华贸中心、苹果街，到邻近的 北京财富中心、后现代城社区商业街，各种规模的商铺一律都收到投资者的 追捧。如京东大望路地区的珠江帝景推出30万平方米的欧洲风情街；大连万 达携家乐福打造33万平方米的万达广场。
第一章 商业方案
主题定位 定位依据
·住宅现状、未来 ·交通情况 ·商业现状 ·人口状况 ·年消费市场
未来发展状况 本案SWOT分析 商业整体策划思路 商业划分 业态分布
观点
地区中心级·商业配套中心
目前的地区级商业中心
未来的商圈核心
以本地区稀缺的商业作为热点， 支撑起不仅仅是社区内部的商业配套，
定位依据 住宅现状与未来
按东部每年销售700万平方米计算，这些供应量需要市场消化5年，也就是说， 目前东部在售的住宅在没有新增楼盘的情况下至少还需要两年才能消化完。 由于CBD建设进度加快以及轻轨八通线的开通，东部区域的住宅供应量还会持 续大量增长。正大集团、印尼三菱、和记黄埔都已在这片区域内圈城掠地。 由此可见，东部住宅市场近几年来供应量持续高速增长，市场竞争已经趋于 白热化。
定位依据 住宅现状与未来
国美第一城：100万平方米 北京奥林匹克花园：120万平方米 万象新天：310万平方米 朝阳新城：170万平方米 华纺易城：50万平方米
青年汇佳园：32万平方米 珠江罗马嘉园：41万平方米 朝阳园：28万平方米 炫特区：30万平方米 星河湾：40万平方米
支撑点
区域交通状况
定位依据 京东商业概述
目前在售的东南三环以及泛CBD地区大小新盘超过20个。从市场需求来看， 大型超市、专业店、专营店等新型业态对市场需求正在逐渐放大，今年将 有53万平方米面积零售业新增。满足小资情结的购物欲并且有效地消化如 此庞大的购买力，成了众多地产开发商在引进投资与市场策略上关注的重 点。
国美第一城商业报告
商业方案
主题定位 定位依据
·住宅现状、未来 ·交通情况 ·商业现状 ·人口状况 ·年消费市场 ·未来状况
本案SWOT分析 商业整体策划思路 商业划分 业态比例
推广方案
客户定位 推广策略 主题推广 阶段主题 销售推介 媒介安排 销售道具
销售方案
价格定位 推盘时机Hale Waihona Puke Baidu推盘节奏 销售策略 销售方式
更成该区域最大的商业中心
远景规划更以成为商圈核心为己任， 凭借最早入市的优势， 率先领导新商圈的形成， 奠定未来良好的核心地位
支撑点
定位依据
·住宅现状、未来 ·交通情况 ·商业现状 ·人口状况 ·年消费市场
支撑点
区域住宅现状及未来
接近2000万平方米的住宅总量供应，成为真正的大型居住版块
定位依据 住宅现状与未来
定位依据 区域商业现状与未来
于是大力发展走多元化、差异化经营道路的楼盘底商，无疑会有助于该区域商 业配套的完善，并提高区域价值。目前CBD东区域大多数楼盘尚处于开发和销售 前期，已入住的项目比例较小，人口大量入住的高峰期尚未到来。但即使这样， CBD东部区域原有的少量商业配套已是捉襟见肘，不堪负荷了。
北京东部区域的功能非常明显，基本上都是作为大型居住区开发建设的。 以万象新天、国美第一城、康城、定福家园为代表的大规模开发，可能会 在今后2-3年内形成中央居住区将大盘开发的重点方向。
定位依据 住宅现状与未来
北京东部市场目前在售的住宅项目接近200个，绝大多数是近3年内新增的 楼盘，其中通州区在售楼盘40个左右（根据住宅供应和需求情况，东部住 宅区域主要指：东二环以东的市区，东坝开发体量近千万平方米,2004年东 部区域的供应量还将持续放大，京东别墅、CBD高端物业还将蕴藏巨大商机。 东部在售楼盘的总供应量超过3500万平方米，其中通州区500万平方米左右。 其中东坝板块目前的开发总量将接近1000万平方米，而仅朝阳北路区域的总 开发量就约有370万平方米左右。