芜湖华强项目总体发展战略报告

占全市比重
1.5% 0.5% 2% 28.9% 43%
整 体目标
30万是否可以实现？
观点一：对于大盘来说，速度与价格，是目标（能具 体化为可操作的实际动作）的结果
观点二：销售速度受拆迁（可开发量）、城市及经济 （市场承受力）长期综合影响，不可单点静止思考
观点三：区域运作，最关键因素是运作模式的选择， 而非从初期界定指标，否则易于干扰最优选择
EXTRAVAGANT
华强芜湖项目总体发展战略
大手笔自有大想象…… IMAGINTIVE
中孚蓝德 ○R
2006 08/25
至今工作
第一阶段
2006 09/26
第二阶段
第三阶段
工作 任务
项目整体开发战略 所有地块初步定位
工作 任务
宏观经济背景研究 土地市场 房地产市场调研 专业人士访谈 普通中高端消费者访谈 项目分析及价值判断 成功案例借鉴 开发模式研究 开发组织研究
核心产品 户型
外延产品 建筑风格 园林景观 配套设施 外围产品 人文 品牌 物管
建筑风格 新古典主义 现代简约 中式元素 北美风情 英式建筑
运用项目
香格里拉、平湖秋月、左岸生活、东方海伦堡、奥韵康城 长江长·现代城、江城国际、融汇锦江 雅园 蓝山逸居 银湖春天
方 向判断 产品突破Product
园林风情样式繁多，明星楼盘亮点突出 概念上突破空间较小，细节突破成为可能
综合思考：30万，在目前的市场环境下（全城43%） 存在难度，但可作为最高愿景，督促各方全力以赴
整 体目标
目标结构化分析：什么是因？什么是果？
因果关系1
因：依托旅游城，实现成功的地产区域开发 果：年均30万、行业水准、超越伟星
因果关系2
因：建立项目的综合竞争力、持续制胜 果：依托旅游城，实现成功的地产区域开发
戈江区 三山区
方 向判断
指标分析
具有旅游资源的超大型地产项目 地块分散、规划设计条件相近
项目总占地331万㎡， 旅游用地面积166万㎡， 房地产用地165万㎡； 房地产用地自然形成 10个独立地块，相互间 存在一定的联系； 容积率在1.3—2之间； 其中旅游商贸规模在50 万㎡； 住宅建面约268万㎡
方正、紧凑、通透、多阳台、大凸窗等价值点已为本地市场大量运用，除入 户花园、双层露台等外，户型设计为生活品质带来的提升空间较小
加大赠送力度（阳台尺度、全赠送露台、退台、屋顶花园、地下室、中空搭 板等），必然带来成本的增加
方 向判断 产品突破Product
主流建筑风格流派，在本地市场均有体现 难以另辟蹊径，只有在纯粹上做文章
与目标不符
深圳·金地梅陇镇 全国·中海、万科
？
深圳·蔚蓝海岸
深圳·万科坂田
深圳·华侨城
方 向判断 产品突破Product
设计可以超越，但较难形成质的突破； 加大赠送会提高成本
核心产品 户型
外延产品 建筑风格 园林景观 配套设施 外围产品 人文 品牌 物管
项目名称 香格里拉花园 雅园 平湖秋月 左岸生活 凤鸣湖.凤凰城 融汇锦江 阳光绿洲 长江长.现代城
一、楼盘调研（35个）
融汇锦江；东方海伦堡；华亭阳光绿洲；蓝山逸居；巨龙城市花园； 香樟城市花园；左岸生活；平湖秋月；文博苑；镜街；金海龙韵；天和苑； 泰华家园；侨虹凤凰花园；春江花园；香格里拉花园；艺江南；景江东方； 雅园；银湖春天；凤鸣湖凤凰城；银湖波尔卡；北城水岸；石城香榭； 奇瑞BOBO城；银湖华亭；银湖小区；江城国际；长江长现代城；奥韵康城； 金坤园；森海都市花园；江岸明珠；万豪白领公寓；中央城等项目。
R-08
R-09 R-10
６
R-05
５
R-03
１
２R-04
R-06
R-07
４
R-01 G-01
３ R-02
G-02
方 向判断
项目界定
项目条件分析
项目区位：优 地块指标：优 项目景观：中 生活配套：中下 限高影响：暂无 拆迁影响：劣
■ 超大规模 ■ 区域性开发 ■ 旅游主题伴生式 ■ 中心化过程中的城郊项目
方 向判断 产品突破Product
现有配套设施较为齐全，“做大做强”方能突破
核心产品 户型
外延产品 建筑风格 园林景观 配套设施 外围产品 人文 品牌 物管
项目名称 香格里拉 凤凰城 左岸生活
融汇锦江 阳光绿洲 奥韵康城 现代城
主要配套设施
风情休闲商业街、幼儿园 3个休闲娱乐主题公园、名牌小学、两所幼儿园、四万平米商业街 东郊路商业街、会所、架空层泛会所、幼儿园、游泳池、运动场所（篮球 场、网球） 10000平米风情商业街、生活艺术馆 运动主题会所（网球、羽毛球、乒乓球、健身房）、好又多超市 小区内设幼托、小学（师大附小分部洽谈中）、医院银行、park mall 社区商业街、会所、中央生活广场、幼儿园、网球场
整体形象定位 市中心临湖高尚景观生态社区
凤鸣湖畔.欧式小镇 城中心70万㎡超大型国际化生活社区
中国人自己的花园洋房 生活艺术馆，纯美艺术气质社区
城市中心法式皇家景观名宅 纯北美风情艺术生活 60万平米音乐水岸城邦
首席江景大型滨江生态社区
方 向判断 产品突破Product
“品牌工具”的竞争在本地较为激烈
二、深度访谈（深入访谈样本量）
1、业内人士：江城国际、融汇锦江、长江长现代城、奥韵康城、华亭城市阳光、 金海龙韵、蓝山逸居、镜街、银湖春天、巨龙城市花园、左岸生活、平湖秋月、香 格里拉项目、忆江南、雅园、凤鸣湖凤凰城等项目销售经理或销售代表； 2、政府部门：芜湖市规划局、发改委、建设投资有限公司、大桥开发区管委会拆 迁办、统计局、国土局、 芜湖经济开发区管委会等部门，采访科长或科员； 3、消费者访谈：项目周边原住民、生意人、出租车司机、片区内项目业主、市区 消费场所相关消费人群、经济开发区员工等
限高 10-20m
限高 10m
距机场4.5km
方 向判断
拆迁影响
受拆迁阻碍较严重的地块： R-02、04、06、07、08、09
大桥管委会承诺的拆 迁次序：
首批纳入拆迁计划地 块：R03/R04/R02 （目前具备开工条件的 R03）
第二批纳入拆迁计划 地块：R01/R05/R10 （容易推进进程的R01, 最难推进的R05）
上海建筑设计研究院、贝尔高林（香港）有限公司、芜湖伟星联华物业管 理有限公司
北京中华建规划设计研究院/上海华策建筑设计有限公司、广州普邦景观设 计规划有限公司、福州鑫九州建筑工程公司、芜湖融汇物业管理有限公司
上海现代建筑设计集团、（加拿大）毕路德国际景观设计公司、江苏南通 三建集团有限公司、芜湖华亿物业管理有限责任公司
当前项目中，对会所、商业、艺术、体育、休闲、教育等均有涉及
方 向判断 产品突破Product
人文概念的运用比较普遍，精神层次已为竞争对手重视
核心产品 户型
外延产品 建筑风格 园林景观 配套设施 外围产品 人文 品牌 物管
项目名称 平湖秋月 凤凰城 左岸生活 雅园 融汇锦江 阳光绿洲 蓝山逸居 江城国际 现代城
户型特点及价值点
经济紧凑，户型方正通透；大面积落地窗采光 紧凑户型；多阳台设计，复式退台花园； 户型方正，南北通透；大面积落地窗采光； 户型方正，南北空间；空间阔绰；弧型阳台，赠送凸窗 经济紧凑，方正实用；超大阳台设计，赠送大景观凸窗 紧凑户型；多阳台设计，大面积L型凸窗； 方正通透；多阳台设计，大面积凸窗； 良好采光通风效果；大面积景观凸窗和阳台
三地块定位深化 三地块物业发展建议
设计跟进
根据第一阶段形成确认成果， 结合客户建议深化研究，对地 块进行定位、提出物业建议
根据前两个阶段达成的共识， 指导与跟进设计工作
工作 成果
《项目总体发展战略》
《地块定位及物业发展建议》
《各分项问题研究方案》
工 作概述
市场调研七个工作日（2006.08.26—2006.09.1）
R05/R06地块部分限高 35-50m；部分限高5060m；
R08/R09/R10地块部分 限高50-60m；地块部分 限高65-80m；
距机场3.75km 距机场3.0km 距机场2.25km 距机场1.5km 距机场0.75km
限高
限高
65-80m 50-65m
限高 35-50m
限高 20-35m
注：以上内容均有详细的访谈记录
思路 Train Of Thought
整体目标
方向判断
问题梳理
案例研究
发展战略
目标结构化
结合市场/分析判断
旅游地产案例 区域开发案例
战略形成 战略组织
“思路决定出路”
整 体目标
前期目标沟通结果：华强的宏伟愿景
1、销售速度：年均30万（8—10完成220万开发销售） 2、销售价格：行业水准（当前周边为3200—3300） 3、品牌高度：超越伟星（芜湖市首席地产开发企业） 4、项目运作：实现成功的地产区域开发
方 向判断
周边配套
典型的城郊大市场片区，生活配套暂不完善 区域内的大、中型配套主要有赖于本项目完成
现状项目周边生活配 套与城市配套较缺乏； 未来医院，学校交通配 套完善；
湾里小学 三十二中
芜湖少林文武学校
芜湖职业技术学校
生活配套
汽车
建材
酒店餐饮
项目周边多数新开发 楼盘在建设中，尚未形 成浓厚的生活氛围；
核心产品 户型
外延产品 建筑风格 园林景观 配套设施 外围产品 人文 品牌 物管
项目名称 香格里拉 左岸生活 融汇锦江 阳光绿洲
奥韵康城 蓝山逸居 凤凰城
园林风格
地中海 法式 中式 法式
希腊 北美 欧式
主题及内涵
地中海风情泳池、欧式走廊 ；公园式社区园林 15万平米养生主义;中心绿化广场,主题休闲公园; 中式园林景观，五大艺术主题广场; “法式皇家园林”的景观概念，通过凯旋门、法式浮雕、水 景等元素共同打造异域生活风情; “爱琴海的浪漫”;中央景观大道; 北美原生态风情艺术园林 滨水休闲公园主题
整 体目标
30万意味着什么？
不仅是芜湖顶级开发行列，还须跃升至全国顶级行列 按照05年销售水平（69万）占据市场总分额的43%
时间
2005年 2004年 2005年 2005年
地区
北京 上海 深圳 芜湖
项目
国美第一城 地杰·国际城 金泓凯旋城 伟星众项目 本项目目标
销售量 （万㎡） 38 12 19 20 30
方 向判断
大型项目跨入顶级开发行列的突破模式
突破模式
价格驱动 产品突破 品牌制胜 营销制胜 区域营造 产业驱动
运作方式
典型案例
适用度评价
规模运作、控制成本，价格驱动 产品设计与品质全面领先 龙头品牌，客户认知与忠诚度高 高调入市、巧做营销 打造区域综合竞争力 主要产业作为项目核心竞争力
广州·华南板块
华强旅游城项目的导 入将会完善和提升本区 域的配套与品位。
芜湖河运技工学校
官陡小学
二十九中
二勘小学
医学院分部塘桥小学ห้องสมุดไป่ตู้三园小学
王家巷小学田家炳中学 市培智学校
吉和大市场 巨龙超级市场 纺织品城
师范附小
方 向判断
限高影响
高度限制从西向东逐渐严格，西侧地块有条件开发高层
R03/R04地块限高3550m；
目标集中——如何建立项目的综合竞争力、持续制胜？
思路 Train Of Thought
整体目标
方向判断
问题梳理
案例研究
发展战略
目标结构化
结合市场/分析判断
旅游地产案例 区域开发案例
战略形成 战略组织
“思路决定出路”
方 向判断
区位分析
传统工业化城郊片区，纳入镜湖区不久 处于中心化过程中
城市的现状土地利用 由北向南依次为：
方 向判断
道路分析
市政路网基本完成，道路级别高，通达性良好
银湖路是地块对外交 通联系的城市主干道；
银湖路、景观大道和 长江路是城市的主干道；
地块周边道路完善， 交通便捷；
银湖路是现状地块对 外交通联系的城市主干 道；
规划道路
方 向判断
景观分析
景观主要集中在东西两侧，分别为欢乐世界、长江
西面为长江景观界面 东面为公园景观界面 南面为城市景观界面 北面为绿化景观界面
以工业用地为主的北 部经济技术开发区和大 桥开发区；
以居住用地和公共设 施用地为主的中部老城 区；
以高等教育用地为主 的高新技术开发区组成。
本项目地块受规划利 好的影响，纳入镜湖区 范围，隶属大桥开发区 管辖，处于城市大工业 用地和居住用地衔接处， 辐射面跨越两个城市功 能区。为中心枢纽位置。
开发区 鸠江区 镜湖区
核心产品 户型
外延产品 建筑风格 园林景观 配套设施 外围产品 人文 品牌 物管
项目名称 平湖秋月 凤凰城 左岸生活 融汇锦江 阳光绿洲 银湖春天 江城国际 现代城
专业品牌公司
上海建筑设计研究院、贝尔高林（香港）有限公司、浙江大经建设股份有 限公司、芜湖伟星联华物业管理有限公司
上海拓维都市设计顾问有限公司、YPA北京北半球景观设计顾问有限公司、 浙江大经建设股份有限公司、芜湖伟星联华物业管理有限公司