物业项目交接验收程序及标准

物业项目承接查验操作规程

一、目的

为规范物业公司接管项目验收程序，保障业主的合法权益，特制定本验收方案。

二、适用范围

适用于XXXX房产所有开发项目的承接查验。

三、验收时间：

新建物业的建设单位应在物业交付使用30日前（物业在使用交付50日前，完成交付使用物业的竣工验收工作，并取得相关证书或准许使用文件，完成备案，达到物业交付使用的条件），与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备、分户的承接查验工作，并在现场查验20日前完成所有物业资料的交接；物业管理机构发生变更时，新的物业服务企业必须在：业主或业主委员会与原有物业服务企业解除前期物业服务合同及业主或业主委员会同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效后方可实施物业承接查验。

四、具体规定：

A、新建物业的承接查验：

（一）验收小组：

1、验收组织人：房产公司总经办

2、验收部门及人员：验收部门/单位包括工程部、总工办、销售部、采购部、项目部、施工单位、物业公司、物业项目服务中心；验收人员包括各部门负责人及相关人员；

3、参验各部门/单位在查验前应成立查验领导小组，并召开查验领导小组会议，确定查验实施计划和安排以及相关人员分工。

（二）、验收程序：

1、确定是否达到物业承接查验的条件（实施承接查验的物业，应具备以下条件）：

1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并建设行政主管部门备案；

2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具（有特殊要求的除外）；

3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公用设施设备取得使用合格证；

6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

7）法律法规规定的其他条件。

对于分期开发的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

2、由开发建设单位列出各专业工程实施查验的技术依据，主要包括：

1）物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国家、行业和地方

标准与规范；

2）建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；

3）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书；

4）商品房买卖合同约定的物业共用部位、公用设施设备、户内装饰及设施配置标准；

5）建筑、安装工程施工与质量验收相关资料。

3、开发建设单位与物业服务企业双方确定现场查验的内容：

1）物业资料的查验与移交

现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

②共用设施设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

③供水、供电、供气、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；

④物业质量保修文件和物业使用说明书；

⑤房屋、共用设施设备清单及户内设施设备配置清单；

⑥承接查验所必须的其他资料（如：物业产权、客户资料、保修资料、工程验收的各种签证、记录、证明等）。

2）物业共用部位、共用设施设备现场查验：

新建物业的现场查验时，物业服务企业应当对下列物业共用部位、公用设施设备进行现场检查和验收：

①共用部位：一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

②共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车或非机动车停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施及物业服务用房等；

③共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线、供电线路、供暖及空调设备等。

3）户内现场查验：

新建物业分户现场查验时，物业服务企业应当对户内土建、窗户、水电、防水、入户门、弱电系统等进行现场检查和验收。

4、拟定物业共用部位、共用设施设备、分户现场查验计划，主要包括：

查验项目、内容、标准、方法、时间与进度、问题收集与处理、工具与器材、参加人员、记录人、负责人等。

5、地产公司与物业服务企业技术人员共同制定各专项接管验收标准及内容。

6、物业承接查验物资的准备，包括查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表等。

物业管理机构更迭时的物业承接查验

（一）验收小组：

1、验收组织人：业主或业主委员会

2、参加验收人员：除验收组织人员参加外，以下单位或人员参加验收：产权单位、原物业服务企业、新选聘的物业服务企业、有条件的可邀请行业主管部门参加。

3、各参验单位共同组成查验和交接小组，对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。

（二）、查验和移交的准备：

1、确定查验和移交的主体（物业管理机构发生变更时查验移交的双方主体分别是）：

（1）原物业服务企业向业主或业主委员会移交时的主体是：

交方：原物业服务企业；接方：业主或业主委员会。

（2）业主或业主委员会向新的物业服务企业移交时的主体是：

交方：业主或业主委员会；接方：新选聘的物业服务企业。

2、确定是否达到新选聘物业服务企业承接查验的条件：

业主或业主委员会与原有物业服务企业解除前期物业服务合同及业主或业主委员会同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。

3、物业管理机构更迭时的物业承接查验的依据：

1）物业服务合同；

2）物业管理条例；

3）物业承接查验办法；

4）管理规约；

5）移交的图纸资料、清单；

6）物业管理的相关法律法规、政策、标准和规范；

7）有关本项目相关的合同、协议等。

4、确定承接查验的内容：

1）查验和移交的物业管理资料，主要包括：

①物业原始资料，主要是物业交付使用初期物业服务企业从建设单位承接来的物业原始资料。包括：物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等；

②物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括：物业设备设施清单、台账、使用、修理、改造报告，重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等；

③业主资料。包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。

④财务管理资料。包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录，其他需要移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、签收款项等。

⑤合同协议书。包括：对内、对外签订的合同、协议原件。

⑥人事档案资料。指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

⑦其他需要移交的资料。

资料的移交应按照资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否符合相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。

2）物业共用部位、共用设施设备的查验与移交：

①物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的查验，评价其使用功能及安全性和完好程度，关注是否存在危险隐患，以便分清责任，由责任人负责解决和处理。

②物业共用设备的查验和移交。主要包括：供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度，使用功能、共同确定其存在的问题，从而界清责任，协商处理和解决。

③物业共用配套设施的查验的移交。主要包括环境设施、绿化设施、照明设施、安防及消防设施、文化娱乐设施、各种标识等。

④物业管理用房。包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。

⑤室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。

⑥产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。主要包括办公设备、

交通工具、通讯器材、维修设备工具，安防、消防、保洁、绿化设备、工器具，物业管理软件、财务软件等。

5、物业查验与移交资料

共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录，查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议，即可办理移交手续，交由新进的物业服务企业实施管理。在办理移交手续时应注意以下方面问题：

1）物业共用部位、共用设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度；

2）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等）应明确收取、支付方式；

3）确认原有物业服务企业退出或留下人员名单；

4）提出遗留问题的处理方案；

5）完成交接时必须签订物业承接查验协议。

六、承接查验流程

七、承接查验协议签订

验收小组对验收内容逐项验收后，将查验的问题、意见及建议进行汇总和保存，并限期由相关部门/单位整改完成，经物业公司、物业项目服务中心确认后3日内签订物业管理承接验收协议。承接验收协议应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、解决方法和参加验收的人员、时间、双方的责任义务和违约责任以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。如承接的物业项目部分还在质保期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议，明确具体保修项目、负责保修的单位及联系方式、保修方面遗留问题及处理情况，必要时提供原施工合同或采购合同中关于保修的相关条款文本；对于物业共用部位、共用设施设备存在的问题不易发现或存在遗漏的，要在协议中做出相应处理安排或说明，便于以后能妥善解决。

八、物业承接查验的责任

1、物业承接查验存在的问题由建设单位解决，否则应承担相应的责任。

物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产受到损害的，应当承担相应责任。

物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当承担责任。

2、物业交付物业服务企业后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的责任。

自物业完成交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备损坏或灭失的责任。

物业服务企业应当承接查验的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案资料属于全体业主所有。前期物业服务合同终止时，

业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主、业主委员会移交物业承接查验档案。

3、建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修，否则承担相应的责任。

4、物业承接查验协议生效后，任何一方不履行协议约定义务的，导致前期物业服务合同或物业服务合同无法旅履行的，应承担违约责任。

5、建设单位应当承担的违约责任。

建设单位不得凭借关系或权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的负担，损害物业买受人的权益；建设单位不得物业交付期满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业；建设单位不移交有关承接查验资料的，处法律法规规定的处罚外，对导致的所有后果负责。

6、承接验收时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行。对于符合承接验收标准的，物业公司应当及时接管；验收不合格的（包括现存和遗留问题），双方协议处理办法，并商定时间复验。

7、建设单位选聘的原物业服务企业未全部移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房或移交资料不全的，建设单位协助完善。

8、原物业服务企业负责物业管理承接验收协议生效前的物业管理活动，新物业服务企业负责物业管理承接验收协议生效后的物业管理活动。

九、相关记录：

各专业承接查验记录表

附：

项目接管验收标准

一、项目资料的接管移交

l、接管项目资料的验证及部分移交的资料

1)产权资料

A．项目批准文件；

B．用地批准文件；

C．业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

2)验收合格资料

A．建设工程竣工验收证书；

B．建筑消防验收合格证书；

C．综合验收合格证书；

D．用电许可证；

E．供用电协议书；

F．电梯使用合格证；

注：管道天然气、电话和有线电视由市相关公司/单位负责维修保养及验收；

3)工程技术资料

A．竣工图——包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

B．地质勘察报告；

C．工程合同及开、竣工报告；

D．图纸会审记录；

E．工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)；

F．隐蔽工程验收签证；

G．沉降观察记录；

H．竣工验收证明书；

I．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

J．新材料、构配件的鉴定合格证书；

K．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

L．砂浆、混凝土试块试压报告；

M．供水、供暖的试压报告；

4)资料的存放；

上述的全部资料存放在开发建设单位(大业主)，物业管理公司保存原件在办公室，电子版图纸、资料以便随时查阅；

2、须移交物业管理公司的资料

1)电梯使用合格证

2)供用电协议书

3)用电许可证

4)用水申请审批表

3、移交复印件及图纸

1)小业主姓名、产权、联系地址(或电话)、建筑面积清单

2)市建设工程竣工验收证书

3)市建设消防验收合格书

4)建筑、电气、给排水、空调、石油气、气体系统等施工图

5)机电设备单台说明书、调试、订购合同

4、附表

详见项目接管资料移交清单

二、房屋接管验收标准及检验办法

1、范围

住宅小区和大厦的住房及房屋内的水电配套设施等；

2、标准

参照建设部ZBP3001—90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。

3、标准及检验办法

(1)梁、柱、板主体；

①按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝：配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；

②从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；

③木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；

④单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；

⑤电子对讲门：

A．开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；

B．不锈钢门无刮花痕迹；

1)防盗铁门无锈迹和刮花痕迹；

2)窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：

A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户(属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区)自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台(墙面)是否有水渗入；

B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水；

(6)楼梯、扶手：

①砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；

②钢木结构的楼梯：

A．用力轻摇晃动，安装牢固；

B．钢筋无锈蚀，无弯曲；

C．木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手；

(7)插座：

①电器插座：

单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左零右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常；

②公用电视天线插座：

单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏，(收视效果由住户入住后检查)；

③有线电视插座：由市有线电视台验收；

④电话插座：

只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；

(8)接线盒：

①单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；

②用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠

包线头；

(9)开关：

①安装牢固，目视盖板无损坏；

②全检开关灵活，开启接触效果良好；

(10)照明灯具：

①用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；

②打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；

③产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。

(11)供水系统：

①安装牢固能摇动；打开每栋的供水总阀门(注意关闭室内的水阀)管道完好无损坏，无渗漏水，无锈迹；

②管道接头无渗水；

⑧水龙头(花洒)和水阀：打开水阀，流水畅通，接头无漏水；

(12)排污管道(含塑料管)：

①安装牢固，外观完好无损，配件齐全；

②从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞；

③铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；

(13)地漏：

过滤铁篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；

(14)卫生洁具：

①安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；

②灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；

③便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；

(15)防盗网(窗)：

安装牢固，焊接点密实，面漆均匀，无脱皮和漏刷现象，无明显锈迹：

(16)室内配电箱：

①安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；

②开关符合型号规定：

③导线与设计相符，布线规范；

④目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活；

(17)门铃：

A．室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作一次检查；

B．室内预留线盒参照3．8；

(18)其它：

①晾衣钩、室内吊扇挂钩：

用软绳等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃，目视钢筋挂钩表面无裂纹，弯处无断裂；

②水表、电表和石油气表：

安装牢固，无摇晃；打开室内水阀，看表内读数运转是否正常；目视外观完好无损，镜面玻璃无损坏；

三、公共设施接管验收标准及检验办法

1、范围

住宅小区和大厦的公共场所、娱乐活动设施及其水电等。

2、标准

参照建设部ZBP3001—90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。

3、验收标准

(1)基础设施：

①房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；

②散水坡：

A．无下陷、断裂，与墙体分裂；

B．面层平整，无脱层；

C．无倒泛水现象；

(2)天台：

①屋里隔热层、防水层：

A．板端缝、伸缩缝油膏紧贴；

B．隔热板、防水层表面无裂缝，

②天沟、落水口畅通，管道完好；

③天面扶拦：无破损、变形，无明显锈蚀；

(3)公用天线：配件齐全，安装到每家每户，收视效果良好；

(4)屋里避雷设施：各种避雷装置的所有连接点牢固可靠：

(5)消防设施(消防栓、消防箱)：

①消防栓：

A．油漆均匀，无少刷、漏刷现象；

B．阀门完好，无渗漏水；

②消防箱：

A．消防管、消防带等配套齐全；

B．箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如，

C．消防管无渗漏水，阀门完好；

(6)小区路灯：

①按设计要求安装；

②灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；

③灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；

(7)绿化：

①按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫害发生，安装稳固，无摇晃；

②绿化用水：

绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆盖率100％，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；

(8)小区道路：

①道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；

②路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；

③块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；

④路牌标志清楚，地线条顺直；

(9)垃圾箱：

①砌筑类：

A．砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓；

B．装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角；

C．投入口和清出的铁门：无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固，开启自如；

D．清出口铁门安装小锁，小锁开启灵活；

②铁箱类：

油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；

③塑料类：

桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损；

(10)垃圾转运站：

参照相关《房屋接管验收标准和检验办法》的室内接管验收部分；

(11)岗亭：

①铝材和不锈钢：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍；

②砌筑类：

参加相关室内验收标准；

③电动道闸：

安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤：

(12)车库：

①露天(地下)停车场：

路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹：

②地下停车场：

A．参照《房屋接管验收标准和检验办法》的相关内容；

B．车道标识：

入口、出口标识清楚，油漆均匀；

③露天(夹层)车棚：

参照相关室内验收标准；

④单车架：

焊接牢平直，油漆面均匀，无锈迹：

⑤照明设施：

配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常：

⑥地下车库通风设施：

参照《机电设备接管验收标准》；

(13)沙井、检查井和化粪池：

①池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕；

②检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并置井圈：

(14)明暗沟：

①沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；

②沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通：

(15)挡土墙、坡：

①砌筑密实，沙浆沟缝饱满；

②按设计要求设有泄水孔；

(16)踏步：

①砼砌：

踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂；

②块料砌：

参照《房屋接管验收标准及检办法》的相关内容；

(17)台阶：

参照相关的面层砌筑材料的验收标准；

(18)水池、水箱：

①要求和有关卫生标准进行验收；

②无渗漏水现象；

③内外爬梯无锈蚀现象；

(19)信箱：

信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；

(20)景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收；

四、工程完善和工程遗留问题处理规定

l、工程完善

指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：

①外改造、完善工程，如下所示：

A．游泳池、网球场等室外娱乐设施；

B．绿化、区间道路等配套设施；

②室内改造、完善工程，如下所示：

A．安装防盗网、窗和阳台封闭铝合金窗等；

B．楼道灯改造等；

2、工程遗留问题

指在竣工验收和项目使用过程中，发现的未做完或客观存在的安全隐患等内容：

3、处理规定

1)物业服务中心对完善配套工程执行监督职能，指定专人做好协调工作；

2)对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理部做好与开发建设单位的联系工作；

4、管理工作规定

1)业主(住户)未办理入住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：

A．物业服务中心对已接管的房屋和设施实施保管；

B．分清责任范围，物业服务中心指定专人与施工单位保持联系，协调解决须交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好；

C．配合施工单位的用水用电，要求(必要时，签订协议)施工进出场有序；

D．按设计要求限制施工活动范围；

2)在业主(住户)开始办理入住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第1条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：A．限制噪音施工时间，确保业主(住户)的休息；

B．给进场施工单位人员(保修人员)办理出入证，避免与装修人员混淆，给已入住的业主(住户)带来安全隐患；

C．物业服务中心增强保安力量监督施工队的人员管理；

D．施工队离场前，必须到物业服务中心申请“放行条”在经物业服务中心房管员以上人员核查无误后(核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等)，并经房管员以上人员签名后施工队方可撤离小区(大厦)；

五、房屋保修工作程序

1、保修工作流程

验房——申报——施工——验收

2、验房

住户领取锁匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签到“业主(住户)入住验房表”；

1)验收合格：住户须在三日之内交此表回管理存档：

2)验收不合格：

A．业主(住户)必须三日之内将此表交回物业服务中心，由物业服务中心负责联系或安排维修事宜；

B．超过三日且在房屋的保修期限内(指接管验收后一年内)时，住户未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主(住户)负责；

3、申报保修

1)住户从领取锁匙之曰起三天之内凭“业主(住户)入住验房表”到物业服务中心，由主管房管员在“保修登记表”上登记；

2)“保修登记表”上须明确住户预约时间、联系电话等；

3)房管员在预约的时间内，及时填写“派工单”委派物业服务中心维修人员或通知施工单位进行维修；

4、维修

1)维修形式：

A．开发建设单位委托物业服务中心负责维修。

B．开发建设单位设专人配合物业服务中心进行维修工作。

注意事项：

在一年的保修期内，业主(住房)陆续入住，有些保修是在房屋使用过程中才发现的如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意：A．住户在场：

维修人员必须在预约的时间内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户并另约其他时间；

B．住户留有锁匙：

维修人员应对室内的设施负责，不得随意将锁匙交给非维修人员，完成维修任务及时返还锁匙；

5、验收

住户、房管员和维修人员(或维修单位代表)三方到场验收，并签字认可。

附录：

一、根据《中华人民共和国建筑法》等现行规定，开发商所出售的房屋必须符合下列要求和规定：

(一)房屋质量必须符合规定的建筑工程质量标准，有经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件；

(二)房屋在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，屋顶，墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；

(三)对所出售的房屋，应符合安全要求和使用功能，并给消费者提供有关使用、保养和维护的使用说明书；

(四)对所出售的房屋，必须实行质量保修制度，因其本身的质量问题，在保修期限内必须负责保修，并对造成的损失承担赔偿责任。

（五）《建筑法》中还赋予了消费者要求赔偿的权利规定，在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

（六）在房屋建设质量方面，开发商在出售房屋时应当向消费者出具质量保修书，质量保修书中应当明确房屋的保修范围、保修期限和保修责任等。

二、根据2000年1月30日国务院第279号令《建设工程质量管理条例》

中的规定，房屋在正常使用条件下的最低保修期限为：

(一)基础设施工程，房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年：

(三)供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期：

(四)电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

建设工程的保修期是指自竣工验收合格之日起计算。

交验协议书

甲方：

乙方：

甲乙双方，本着友好协商的原则，按照国家的有关法律规定和国家建设标准规范，对进行了全面分项分部交接验收，结果完全达到国家规定的各项标准。

经双方确认，现进行正式交接，并达成如下协议：

1、承接验收后，所有发生的维修养护和工程质量问题，按国家有关规定处理，物业项目自验收接管之日起，在国家规定的保修期限内，由相关施工单位负责维修，乙方与施工单位协调不成时，可向甲方申请协助。保修期限届满后，自用部位、自用设施设备，由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的日常维修、养护由乙方负责，费用由全体业主承担。

2、承接验收后，乙方未妥善保管造成承接验收资料损失的，应按有关规定承担相应的法律责任；甲方协助乙方进行丢失资料的完善工作。

3、承接验收后，乙方将全面负责该区物业管理工作，独立承担相应管理责任，办理相关部门的资料备案工作。

4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。甲方（签章）：乙方（签章）：

签订日期：年月日