“游戏规则改变了,应该做的是顺应规则,在变革中生存。”

“游戏规则改变了，应该做的是顺应规则，在变革中生存。”

在2010年的多轮宏观调控风暴中，万科却实现了惊人的业绩，全年销售突破1000亿元。12月5日，万科总裁郁亮接受了本报独家专访，他指出，房地产行业过去的赢利模式，依靠高负债周转、依赖土地自然升值获利、寄望通货膨胀预期提升销售额等等的想法，已经迫切需要转型。房地产业将变成一个利润平均化的行业，就像制造业那样，赚钱不再那么容易。

“货币、通货膨胀预期对行业的影响，是市场送来的礼物，终究要收回去；房地产行业需要重建，房企的赢利模式、生意模式也需要重塑。”郁亮说。

没有调控，万科会很困难

《21世纪》：万科在严厉的调控中，实现了一千亿的销售额，您觉得调控对万科的影响是什么？

郁亮：万科2010年的爆发，是2008年种下的。2007年万科做到500多亿，我就感觉有很多问题。那时我谈要做主流，要快速周转，不能靠土地自然升值赚钱，但这个号召下面就有很多反对。一线公司觉得明明放一段时间房子就能更赚钱，为什么要快速卖掉？有业绩压力、有对手在追，管理层相对超脱的一个发展战略，也难以推进。

但08年救了万科，帮助内部统一了思想。当时考虑围绕城市圈发展，做主流住宅，后来高铁时代提前到来，使得万科的策略更加快了；快速周转是同一个道理，万科不是毛利率最高的，我们要忘记土地的升值，只要赚房子的钱就够了，就像制造业，产品存一天是贬值的，要快速卖掉它。合理定价、坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深去到二、三线城市，今年发展良好的发展商都是这样，走高端路线的地产商今年表现较差。

如果没有08年的危机，可能行业调整已经完成了，现在是没有完成的调控又回过头来搞。如果没有调控，我们坚持万科的发展策略很艰难，因为在顺境中求变革太难了，内部统一意见很困难，正因为有了08年深刻的教训，才帮助了万科。地产业的周期差不多就是两年，两年后，我们看到，坚持自己的变革和策略成功了。万科及时地转到了坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深的道路上来。

《21世纪》：除了调控因素，你觉得是什么让万科坚持了自己的策略？

郁亮：首先是我们不去预测政策会怎么样，只想在波动中，什么变化最小。在政策变化中受影响最小的，是主流住宅、普通住宅；而周转速度越快，受波动越小；战略纵深则从地域上解决波动问题，在同一时段里面缓解和对冲调控的波动影响。

此外，万科优秀的公司体制也使得我们能够坚持自己的发展策略。国有企业体制僵化、不连续，民营企业则涉及太多利益。华润是万科的国有第一大股东，但华润特别放手；如果说公司是我和王石的，降价这个决策会非常难下，那意味着损失自己的钱。但万科的体制是可以从长计议，为了长期发展我们可以牺牲短期的利益，遇到问题可以少一些利益上的预判。

我们已不在乎任务导向。要看有效增长。ROE的分母这几年不变化了，我们的盈利水平取决于周转，通过快速周转来给股东提高回报率。最终是ROE创造更多的价值。我的任务就是为股东服务，这种服务用ROE、EVI来衡量，对股东来说就能够交代了。

《21世纪》：你认为调控显效了吗？供求关系是否已经发生逆转？

郁亮：宏观调控的效果已经显现，今年宏观调控政策执行得特别到位，按揭政策得到了执行。11月之前同比成交都是萎缩的，而最近这几个月成交上升，是因为供应量的放大，楼市供求关系已经缓解。

但这还不是供求关系的逆转，而是供求状况大为缓解。供应量增加很快，同比的成交面积增加速度慢，说明供应量在大幅增加，而需求没有跟上，而房价大涨的条件是要倒过来。从供需来判断，企业间对后市的分析也不太一样，不能拿企业年初的销售计划去比较，只有分析同比去年的数据才会看出它的本质来。目前同比超过50%增长的并不多。

减少对金融的依赖是好事

《21世纪》：在接下来的十年里面，中国宏观经济和产业结构将发生很大的改变，不再像过去那样依赖房地产业，金融机构对地产业的支持可能也不会那么大。短期来看，资本市场融资也很难重启，地产业的整体资金杠杆率在降低。对此你怎么看？

郁亮：减少对金融的依赖，对地产行业不是好事情吗？

《21世纪》：对于万科来说，不依赖融资的发展如何进行？年增长20%-30%如何实现？

郁亮：过去三年万科在资本市场没有融一分钱，但实现了千亿销售额，我们依赖于合作来实现更多的市场份额。我对明年资本市场没做任何预期，100亿算是巨额融资，万科今年所创造的利润也是这个数量级了，现金都回来了，哪怕有监管，也还可以用这个钱。再有合作来扩大业务范围，明年保持20%-30%的增长，我还是有信心的。

《21世纪》：万科合作的对象一般有哪些？

郁亮：这个行业受到各种资源的支持，合作应该更彻底。目前万科有更多更广泛的合作，央企，民营，个人，国内外，大、小公司都有，股权1/2可以，1/3、1/4都可以，以前有人说万科发展靠圈钱，出于功利的目的去找合作伙伴，能做好吗？我们不依赖于资本规模扩张，不依赖于股东给钱扩张，在一些地方政府谈判中，我们也不会去压低土地价格，刻意获取优惠。

合作的障碍在于信任感，而万科在行业中信任度最高，最透明，即使不相识也没问题，我们所有账目都是公开的，合作方愿意派财务总监没关系，我们的要求只有一个，按章纳税。所以跟万科合作，交易成本最低。

《21世纪》：从去年和今年来看，地产公司业绩的增长，是与流动性充裕以及通货膨胀预期同步进行的。在未来的规划中，万科是否考虑到这类因素对于业绩的影响？

郁亮：货币、通货膨胀预期对行业的影响，是市场送的礼物，别当真，它是可以收走的。房地产行业需要重建，房企的赢利模式、生意模式也需要重塑。不要去赌通胀预期这个事情，行业受这个影响越小越好。我反而会担心，担心我们对策略的坚持会动摇，行业更加地波动。

向制造业学习

《21世纪》：当前的大变局中，保障房迅速上位，双轨统筹已是必然。你如何看待保障房建设对地产业的影响？

郁亮：保障房是对行业最大的保护。过去12年房改中保障房不力，行业问题特别严重。未来保障房比例是否提高，是衡量宏观调控能否成功的标志，这意味着解决了更多低收入人群的居住问题。万科虽然会受到一些影响，但服务的对象不同，万科并不是特别担心。满足自住所需的普通商品房，仍是政府所鼓励的，万科的策略不需要调整。

《21世纪》：我曾经跟其他地产商有过交流，他们似乎很抗拒保障房计划？

郁亮：香港超过100平米的房子总量只占2%，公屋的面积90%都在70平米以内，内地明年要建1000万套保障房，是历史高位，我希望实现这件事情。如果这件事情干不下去，我们的灾难刚开始。

对于企业来说，有变化才有机会，有变化就是游戏规则改了，你顺应它就能发展。企业应该学会在变革中寻找新的市场机会，而不是害怕或阻止变革；万科把对行业的好的事情看成最大的利益，因为行业好了才有饭吃。

《21世纪》：你提出地产业要向制造业学习，学习什么？

郁亮：跟制造业比起来，地产业多么幸福。对制造业来说，赚钱是很不容易的事情。他们对客户的态度、质量管理、生产手段、如何提升性价比等等很多地方，地产业都要学。

房地产业的外部环境已经发生了变化，保障房将加快建设，这是地产行业健康发展的保证；行业的资金杠杆率在下降，过去依赖资本扩张的方式已不可用；房地产业将变成一个利润平均化的行业，就像制造业那样，赚钱不再那么容易。

《21世纪》：变成制造业，是否意味着行业的边际利润会递减？

郁亮：边际利润递减，是行业应该做的事情。现在有土地资源的限制，如果农村集体土地可以流转，那变成制造业就确定无疑了。现在土地转让方式有很多变化，比如旧城改造、地票等，都是很好的尝试。

地方供地方式多元化、土地税费制度改革，地产业向制造业转变的路径将加快。住宅工业化、上下游产业链整合也已提上日程。