第一讲 房地产行业发展史和行业基本知识
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只有使用性 品牌价值显著 好商品市场占有率高 有一定的技术壁垒
房地产的五证
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用 地 规 划 许
土 地
工 程 规
使
划
用
许
工
房
程
销
施 工 许
售 许
可
证
可
可
可
证
证
证
证
中国（大陆）现行的土地制度
国有土地使用权出让——土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与 土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占 有、使用、收益和处分的权利
是以（城镇）土地资源 为对象，按照预定目的， 进行改造加工，对地上 进行房屋设施的建筑安 装活动，以及为此而进 行的规划、设计、经营 管理活动的全过程。
是房地产企业对经营目 标进行科学决策，并使 确定的目标得到实现的 全部管理活动的总和， 它包括房地产的投资、 开发、出售、出租、维 修、服务等全部综合管 理职能活动。
国家
土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付)
土地使用者
土地使用权出让（土地市 场）由国家垄断。
国有土地使用权出让方式
• 招标方式 • 拍卖方式 • 协议方式 • 挂牌方式
只拥有土地使用权，没 有所有权。
国有土地使用权出让年限
• 居住用地：70年 • 工业用地：50年 • 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 • 综合或其它用地：50年 • 商业、旅游、娱乐用地：40年 • 加油站、加气站用地：20年
• 房地产行业整合加速，优势企业群体 将脱颖而出，土地价格高涨，投资决 策和前端风险加大，土地储备成为关 键，专业能力成为支撑，竞争更趋向 专业化和规模化
• 市场进一步细分，买方市场正在形成， 客户的影响在加大，政策的影响导致 户型的差异空间减少，产品层面的综 合竞争如品牌、整体规划、城市功能 融合、社区、景观、文化等开始加强
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10000
9800 2013.62013.28013.102013.122014.22014.42014.62014.28014.102014.122015.22015.42015.62015.8
房价指数 列2 列3
城镇居民人均居住面积
40 35 30 25 20 15 10
5 0
建筑业从事勘察、设计、 施工、安装、维修等生 产过程，它的生产结果 是建筑物或构筑物。房 地产业是发包方，建筑 业是承包方，房地产业 归属为生产和消费提供 多种服务的第三产业， 建筑业归属对初级产品 进行再加工的部门，属 第二产业 。
什么是房地产市场？
房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场， 是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、 租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备 卖、买方和用于交易的房地产三个要素。
• 每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售
房地产的发展能催生众多新的行业
• 如物业管理、房地产评估、房地产中介等
我国房地产行业现阶段面临的发展机遇
1、我国经济持续稳定
增长为房地产行业成长
创造了良好的宏观环境 6、国内外房地产金融市场
的创新和发展，有利于拓
宽融资渠道和降低融资成
本
地产行业
房地产未来发展 趋势总结
• 有实力的房地产企业更重视跨区域化发 展，进入二三线市场和全国布局，从而 有效的实现现金流和降低企业风险，同 时业态形式趋于多元，并有意识的加大 持有比例
• 发展商将走联合发展、转变模式、介入 城市运营、提高资金运作能力等道路， 地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘 汰机制将在3－5年的时间内完成
缩、暴涨、调控、
定价、禁止上市
保障房、限购限
到期、申奥成功、 贷、房产税、大
831大限
力支持、降息、
降准
住宅销售额等趋势图各年份对比情况
140000 120000 100000
94755
104765
109946
111300
130551 120649
80000 60000 40000 20000
0
77355
房地产行业发展史和基础知识
目录
一． 房地产行业发展历史 二． 房地产行业基本常识和常用术语
从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两 个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中
第一阶段 （1978年以前）
第二阶段 （1978-1991）
第三阶段 （1992-1997）
房地产产品的特点
开发周期长
与一般商品的生产不同，房地产的开发建设往往需要较长 的时间，短的要几个月，长的要几年。
投入金额大
房地产开发往往需要投入少则数百万元，多则几十亿元。 巨大的投资加上开发周期长，房地产开发面临较大的风险。
差异性大
地产产品即使在一个街区，设计完全一样，但是由于位置、 楼层、朝向等的不同，也具有很大的差异。
– 第二个快速发展 阶段
– 第二个调整期， 09年政策性反弹 和目前的政策性 调整
– 住宅统建，福利 分房
– 改革开放，北京 – 快速发展、终止 城市开发总公司、 房地产上市、宏 土地使用费、招 观调控、海南泡 标出让、住房制 沫、中介、物业 度改革、公积金
– 住房货币化、首 – 拐点、通胀、紧
付降低、物价局
源自文库
10375.7 2714 3167
3367
3864
3800
4681
5032
5377
5791
6237
6323
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
商品房销售额（亿元） 商品房销售面积（万平方米） 平均单价（元 /平米）
81428 76292
61827 55486
65970
64456 59119.1 52721.2
18637.1
22411.9
26808.3
33717.6
38231.6
17576
20826
44355.2 29889.1
25068.2
32803558.4
42816720.7
6032.3 2250
7955.7 2359
房地产的经济特征：生 产周期性，资金密集 性，相互影响性，易 受政策影响性，房地 产的保值增值性
什么是房地产业？
房地产业
房地产开发
房地产经营
房地产业和建筑业的区别
是以土地和建筑物为经 营对象，从事房地产开 发、建设、经营、管理 以及维修、装饰和服务 的集多种经济活动为一 体的综合性产业。主要 包括：土地开发、房屋 的建设、维修、管理， 土地使用权的有偿划拨、 转让、房屋所有权的买 卖、租赁、房地产的抵 押贷款，以及由此形成 的房地产市场。
中国房地产市场的特征
一、受政策影响较大 二、市场从快速发展向平稳发展过渡，但会保持较长时间的稳步发展 三、各地房地产政策、市场环境与发展程度差异性较大 四、由于交通、城市规划等问题导致购房需求较集中，产品同质化 五、行业企业各项能力差异化较大 六、土地和资本依然是房地产企业决定因素
面临
5、宏观调控政策以及行业 政策出台，将加速行业整
发展机遇
合，有利于优势企业快速
扩张
4、区域壁垒逐渐降低，
区域经济的崛起和发展，
提高了跨区域扩张和产业
梯度转移的可能性和吸引
力
2、城市化进程加速以及居 民收入水平的提高，将拉动 全国房地产行业需求持续增 长
3、国内经济圈、城市圈和 产业集群的逐步形成和扩张， 商业地产和中高档住宅的持 续不断的增长的需求
一级市场
一级市场：是土 地市场，是土地 供应市场（房地 产增量市场）
二级市场
二级市场：是指开发 商把开发的房地产投 入市场进行现楼交易 或预售，实质上是房 地产的开发与市场销 售的结合(俗称“一手 房市场)
三级市场
三级市场：是业 主之间房地产权 自由转让的市场 （俗称“二手房” 市场）
什么是房地产市场？
机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面
对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度 1
2
优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外 资发展商和国内其他实力企业也都大举进入
3
金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需 求
的发展空间
• 房地产业对国民经济的贡献 率很高：我国房地产业对 GDP的综合贡献率达到20%
• 房地产行业对拉动经济增长
房地产产业关联度高，能促进就业 • 每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、 25%的塑料制品用于房地产开发建设
起到了重要作用：房地产投 资占全社会固定资产投资的 比重为18%
主价值链
房地产开发价值链
市场 投资 土地 研究 决策 获取
决决策策拿拿地地阶阶段段
市场 产品 规划 定位 策划 设计
规 规划 划设 设计 计阶 阶段 段
招标 施工 投标 组织
进质成质成进度量本量本度
项 项目 目施 施工 工阶 阶段段
第四阶段 （1998-2007）
第五阶段 （2008-至今）
阶段 特征
阶段 关键 词
– 计划经济时代， 实行房屋统建统 配统管制，由地 方财政拨款和各 单位投资建造住 房以解决房屋问 题
– 住房商品化，房 地产计划经济向 房地产市场经济 转变的阶段
– 第一个快速发展 阶段，因市场不 规范及发展过快 也导致了第一个 调整期
不可移动性
房地产市场是一个地域性极强的地区性市场，受地区经济 影响很大，一个新进入市场需要借助当地的力量。
什么是房地产市场？
房地产产品与一般商品的差异
房地产商品 没有完全一样的房产
具有投资性 品牌价值不显著 较难做到垄断 没有任何技术壁垒
基本特征 产品本质
品牌 占有率 专业性
一般商品 一个型号的商品都一样
房产的定义
指各种明确了权属关 系的房屋以及与之相 连的构筑物或建筑物
地产的定义
房地产的特征
指明确了土地所有权 的土地，既包括住宅 或非住宅附着物的土 地（以及各地段）， 又包括已开发和待开 发土地。我国的地产 是指有限期的土地使 用权
房地产的自然特征—— 位置的固定性，使用 的耐久性，资源的有 限性，物业的差异性；
住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事
4
日程
5
房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要
房地产行业的未来发展趋势总结
• 房地产投资增幅放缓，行业盈利水平 降低，但需求和供给两条线的支撑， 导致行业整体仍然长期看好
• 房地产将进一步结合金融资本，资本 和资源结合的行业特质将逐步明显， 房地产金融市场未来潜力巨大
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
城市居民人均居住面
积 农村居民人均居住面
积 列3
房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业
人类生存发展 的需要
产业关联度高， 带动其他行业
发展
房地产是人们生活的必需品 • 13亿人口的住房需要 • 伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要 房地产是城市化进程的需要 • “十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三 大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大
11200
百城房价指数
11000 10800 10600 10400 10200
109011096011002110131097810924
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10685
106291058910542105641053910523105221056910628
目录
一． 房地产行业发展历史 二． 房地产行业基本常识和常用术语
1. 房地产行业基本常识 2. 房地产常用术语介绍 3. 房地产产品类型介绍
什么是房地产？
房地产的定义
是指土地、建筑物及其 地上的附着物，包括物 质实体和依托于物质实 体上的权益。又称不动 产，是房产和地产的总 称，两者具有整体性和 不可分割性。包括：土 地、筑物及地上附着物 和房地产物权，其中房 地产物权除所有权外， 还有所有权衍生的租赁 权、抵押权、土地使用 权、地役权、典当权等
什么是房地产市场？
房地产市场与一般商品市场的差异
房地产市场 人人都有需求 市场饱和度未知 易受经济、政策等影响
敏感度高 不完全竞争 区域特点显著
需求性 供应特点 环境影响 市场敏感度 竞争性
竞争性
一般商品市场 特定人群的需求 一定有市场饱和度 环境影响度一般
敏感度一般 完全竞争 区域特点不太显著
什么是房地产市场？
房地产的五证
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用 地 规 划 许
土 地
工 程 规
使
划
用
许
工
房
程
销
施 工 许
售 许
可
证
可
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可
证
证
证
证
中国（大陆）现行的土地制度
国有土地使用权出让——土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与 土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占 有、使用、收益和处分的权利
是以（城镇）土地资源 为对象，按照预定目的， 进行改造加工，对地上 进行房屋设施的建筑安 装活动，以及为此而进 行的规划、设计、经营 管理活动的全过程。
是房地产企业对经营目 标进行科学决策，并使 确定的目标得到实现的 全部管理活动的总和， 它包括房地产的投资、 开发、出售、出租、维 修、服务等全部综合管 理职能活动。
国家
土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付)
土地使用者
土地使用权出让（土地市 场）由国家垄断。
国有土地使用权出让方式
• 招标方式 • 拍卖方式 • 协议方式 • 挂牌方式
只拥有土地使用权，没 有所有权。
国有土地使用权出让年限
• 居住用地：70年 • 工业用地：50年 • 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 • 综合或其它用地：50年 • 商业、旅游、娱乐用地：40年 • 加油站、加气站用地：20年
• 房地产行业整合加速，优势企业群体 将脱颖而出，土地价格高涨，投资决 策和前端风险加大，土地储备成为关 键，专业能力成为支撑，竞争更趋向 专业化和规模化
• 市场进一步细分，买方市场正在形成， 客户的影响在加大，政策的影响导致 户型的差异空间减少，产品层面的综 合竞争如品牌、整体规划、城市功能 融合、社区、景观、文化等开始加强
10347
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9800 2013.62013.28013.102013.122014.22014.42014.62014.28014.102014.122015.22015.42015.62015.8
房价指数 列2 列3
城镇居民人均居住面积
40 35 30 25 20 15 10
5 0
建筑业从事勘察、设计、 施工、安装、维修等生 产过程，它的生产结果 是建筑物或构筑物。房 地产业是发包方，建筑 业是承包方，房地产业 归属为生产和消费提供 多种服务的第三产业， 建筑业归属对初级产品 进行再加工的部门，属 第二产业 。
什么是房地产市场？
房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场， 是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、 租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备 卖、买方和用于交易的房地产三个要素。
• 每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售
房地产的发展能催生众多新的行业
• 如物业管理、房地产评估、房地产中介等
我国房地产行业现阶段面临的发展机遇
1、我国经济持续稳定
增长为房地产行业成长
创造了良好的宏观环境 6、国内外房地产金融市场
的创新和发展，有利于拓
宽融资渠道和降低融资成
本
地产行业
房地产未来发展 趋势总结
• 有实力的房地产企业更重视跨区域化发 展，进入二三线市场和全国布局，从而 有效的实现现金流和降低企业风险，同 时业态形式趋于多元，并有意识的加大 持有比例
• 发展商将走联合发展、转变模式、介入 城市运营、提高资金运作能力等道路， 地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘 汰机制将在3－5年的时间内完成
缩、暴涨、调控、
定价、禁止上市
保障房、限购限
到期、申奥成功、 贷、房产税、大
831大限
力支持、降息、
降准
住宅销售额等趋势图各年份对比情况
140000 120000 100000
94755
104765
109946
111300
130551 120649
80000 60000 40000 20000
0
77355
房地产行业发展史和基础知识
目录
一． 房地产行业发展历史 二． 房地产行业基本常识和常用术语
从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两 个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中
第一阶段 （1978年以前）
第二阶段 （1978-1991）
第三阶段 （1992-1997）
房地产产品的特点
开发周期长
与一般商品的生产不同，房地产的开发建设往往需要较长 的时间，短的要几个月，长的要几年。
投入金额大
房地产开发往往需要投入少则数百万元，多则几十亿元。 巨大的投资加上开发周期长，房地产开发面临较大的风险。
差异性大
地产产品即使在一个街区，设计完全一样，但是由于位置、 楼层、朝向等的不同，也具有很大的差异。
– 第二个快速发展 阶段
– 第二个调整期， 09年政策性反弹 和目前的政策性 调整
– 住宅统建，福利 分房
– 改革开放，北京 – 快速发展、终止 城市开发总公司、 房地产上市、宏 土地使用费、招 观调控、海南泡 标出让、住房制 沫、中介、物业 度改革、公积金
– 住房货币化、首 – 拐点、通胀、紧
付降低、物价局
源自文库
10375.7 2714 3167
3367
3864
3800
4681
5032
5377
5791
6237
6323
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
商品房销售额（亿元） 商品房销售面积（万平方米） 平均单价（元 /平米）
81428 76292
61827 55486
65970
64456 59119.1 52721.2
18637.1
22411.9
26808.3
33717.6
38231.6
17576
20826
44355.2 29889.1
25068.2
32803558.4
42816720.7
6032.3 2250
7955.7 2359
房地产的经济特征：生 产周期性，资金密集 性，相互影响性，易 受政策影响性，房地 产的保值增值性
什么是房地产业？
房地产业
房地产开发
房地产经营
房地产业和建筑业的区别
是以土地和建筑物为经 营对象，从事房地产开 发、建设、经营、管理 以及维修、装饰和服务 的集多种经济活动为一 体的综合性产业。主要 包括：土地开发、房屋 的建设、维修、管理， 土地使用权的有偿划拨、 转让、房屋所有权的买 卖、租赁、房地产的抵 押贷款，以及由此形成 的房地产市场。
中国房地产市场的特征
一、受政策影响较大 二、市场从快速发展向平稳发展过渡，但会保持较长时间的稳步发展 三、各地房地产政策、市场环境与发展程度差异性较大 四、由于交通、城市规划等问题导致购房需求较集中，产品同质化 五、行业企业各项能力差异化较大 六、土地和资本依然是房地产企业决定因素
面临
5、宏观调控政策以及行业 政策出台，将加速行业整
发展机遇
合，有利于优势企业快速
扩张
4、区域壁垒逐渐降低，
区域经济的崛起和发展，
提高了跨区域扩张和产业
梯度转移的可能性和吸引
力
2、城市化进程加速以及居 民收入水平的提高，将拉动 全国房地产行业需求持续增 长
3、国内经济圈、城市圈和 产业集群的逐步形成和扩张， 商业地产和中高档住宅的持 续不断的增长的需求
一级市场
一级市场：是土 地市场，是土地 供应市场（房地 产增量市场）
二级市场
二级市场：是指开发 商把开发的房地产投 入市场进行现楼交易 或预售，实质上是房 地产的开发与市场销 售的结合(俗称“一手 房市场)
三级市场
三级市场：是业 主之间房地产权 自由转让的市场 （俗称“二手房” 市场）
什么是房地产市场？
机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面
对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度 1
2
优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外 资发展商和国内其他实力企业也都大举进入
3
金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需 求
的发展空间
• 房地产业对国民经济的贡献 率很高：我国房地产业对 GDP的综合贡献率达到20%
• 房地产行业对拉动经济增长
房地产产业关联度高，能促进就业 • 每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、 25%的塑料制品用于房地产开发建设
起到了重要作用：房地产投 资占全社会固定资产投资的 比重为18%
主价值链
房地产开发价值链
市场 投资 土地 研究 决策 获取
决决策策拿拿地地阶阶段段
市场 产品 规划 定位 策划 设计
规 规划 划设 设计 计阶 阶段 段
招标 施工 投标 组织
进质成质成进度量本量本度
项 项目 目施 施工 工阶 阶段段
第四阶段 （1998-2007）
第五阶段 （2008-至今）
阶段 特征
阶段 关键 词
– 计划经济时代， 实行房屋统建统 配统管制，由地 方财政拨款和各 单位投资建造住 房以解决房屋问 题
– 住房商品化，房 地产计划经济向 房地产市场经济 转变的阶段
– 第一个快速发展 阶段，因市场不 规范及发展过快 也导致了第一个 调整期
不可移动性
房地产市场是一个地域性极强的地区性市场，受地区经济 影响很大，一个新进入市场需要借助当地的力量。
什么是房地产市场？
房地产产品与一般商品的差异
房地产商品 没有完全一样的房产
具有投资性 品牌价值不显著 较难做到垄断 没有任何技术壁垒
基本特征 产品本质
品牌 占有率 专业性
一般商品 一个型号的商品都一样
房产的定义
指各种明确了权属关 系的房屋以及与之相 连的构筑物或建筑物
地产的定义
房地产的特征
指明确了土地所有权 的土地，既包括住宅 或非住宅附着物的土 地（以及各地段）， 又包括已开发和待开 发土地。我国的地产 是指有限期的土地使 用权
房地产的自然特征—— 位置的固定性，使用 的耐久性，资源的有 限性，物业的差异性；
住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事
4
日程
5
房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要
房地产行业的未来发展趋势总结
• 房地产投资增幅放缓，行业盈利水平 降低，但需求和供给两条线的支撑， 导致行业整体仍然长期看好
• 房地产将进一步结合金融资本，资本 和资源结合的行业特质将逐步明显， 房地产金融市场未来潜力巨大
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
城市居民人均居住面
积 农村居民人均居住面
积 列3
房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业
人类生存发展 的需要
产业关联度高， 带动其他行业
发展
房地产是人们生活的必需品 • 13亿人口的住房需要 • 伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要 房地产是城市化进程的需要 • “十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三 大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大
11200
百城房价指数
11000 10800 10600 10400 10200
109011096011002110131097810924
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目录
一． 房地产行业发展历史 二． 房地产行业基本常识和常用术语
1. 房地产行业基本常识 2. 房地产常用术语介绍 3. 房地产产品类型介绍
什么是房地产？
房地产的定义
是指土地、建筑物及其 地上的附着物，包括物 质实体和依托于物质实 体上的权益。又称不动 产，是房产和地产的总 称，两者具有整体性和 不可分割性。包括：土 地、筑物及地上附着物 和房地产物权，其中房 地产物权除所有权外， 还有所有权衍生的租赁 权、抵押权、土地使用 权、地役权、典当权等
什么是房地产市场？
房地产市场与一般商品市场的差异
房地产市场 人人都有需求 市场饱和度未知 易受经济、政策等影响
敏感度高 不完全竞争 区域特点显著
需求性 供应特点 环境影响 市场敏感度 竞争性
竞争性
一般商品市场 特定人群的需求 一定有市场饱和度 环境影响度一般
敏感度一般 完全竞争 区域特点不太显著
什么是房地产市场？