国有土地收储工作及风险分析 陈玉梅

Me 姓名 两个层面： 入职司 1、政府层面年度土地储备计划的收储实 施（计划-报征-收储-上市） 2、特殊条件下，将私有、划拨、出让的 地块重新评估“收编纳入”政府统一土地 储备中心，财政进行补偿原业主方后重新 上市获得相应收益。
目的：在合作开发之路走不通的另一条通 道
案例： Me
姓名
视高139 时光小镇 入职司
背景： 在近1个月的磋商环节中，确定由平台公司将土地作价入股装入合资公 司，另一方面平台公司的诉求为拿到除注册资本金以外的剩余土地款 1.8亿元，但法律层面不允许土地私下交易即1.8亿元无法通过我们购买 土地的方式支付给平台公司。 困难点： 1、139亩整体作价2.1亿元占股30%，华瑞相对应70%需要4.9亿资金到位， 但该资金需要注入合资公司作为资本公积，不能满足平台公司钱到账即 拿走的初衷，另外，川瑞也不愿意一次性注入4.9亿元。
姓名 Me 在一般情况下，收储属于政府单方面工作，但它却是开发商土地项目合作
另外一条非正常的通道，我们可以通过对收储工作的熟知，结合项目实际 入职司 情况分析风险点，从而为项目合作决策提供依据，寻找出一条更具操作性 和建设性的合作之路。
谢谢！
Me
土地获取---国有土地收储及风险分析 职司
职司
发展部 陈玉梅
土地收储： 国家土地储备机构动用国家优先购买权利， 对流入土地市场的土地使用权进行购买， 通过土地整理后作为储备用地的过程。
意义： 通过实施土地收储及招拍挂，增加地方财 政收入，改善城市基础设施建设，提高土 地市场的公平性和透明性方面起到了积极 的作用。Me
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权属核实
征询意见 评估测算 收储方案报批 签订协议 权属注销上市
土储中心
土储中心 土储中心 土储中心 平台公司、土储中心
20天
15天 30天 30天 30天 30天
规划局进行测绘定桩 出具报告 国土规划内部报批 委托评估公司评定土 地价值 土委会批准出具纪要
风险： Me
姓名
1、时间成本 如按正常政府程序，139地块从解押-收储-上市， 入职司 约7个月时间。 2、资金问题 平台公司预计139地块需1亿元资金解除银行抵 押，短期资金筹措或存在困难。 3、地价分歧 收储过程中，涉及到县土储中心委托评估机构 对地块进行估价，预计价值将不会Байду номын сангаас到2013年平台公司拍地价 150万/亩，平台公司是否能接受。 4、流程繁琐 收储过程中，县委县政府、县土储中心、规划 局、国土局、财政局多级部门介入，如管委会不能申请特事特办， 流程繁琐。 5、政策风险 视高地处天府新区兴隆湖以南，具备极大战略 优势，恐下一步被纳入天府新区成都直管区统一管辖，土地资源 被迫锁死，如在此期间收储上市工作未完成，将导致139项目合 作受阻。
怎么办！ 1、继续寻求法律允许的途径。 2、转移土地款支付对象、按双方持股比例对等投入——收储重 新上市。
分析： Me
序号 1 2 3 事项 申请 土地解押 土地权证移交
姓名
流程------风险-----决策！
入职司
具体工作 以土地储备计划名义向县常务会提报申请 由平台公司进行土地解押 平台公司将现有土地证明移交土储中心 县土储中心、国土局、规划局对139项目进行四 及面积、性质复核 审查测量后，县规划国土提意见 根据调查和征求意见，对139进行测算 根据测算情况，收储方案报县土委会批准，县 财政准备资金 平台公司与县土储中心签收回协议 支付相应补偿款后，注销产权上市 政府部门 管委会/平台公司 平台公司 平台公司 周期 10天 30天 5天 备注 包括县常务会召开， 出决议 1亿元的资金筹措与进 行相应的公司决策