青岛市房地产项目可性行分析报告

项项目目可可性性行行分分析析报报告告

目录

第一部分 青岛市房地产市场状况分析 1.1

景

气

指

数………………………………………………………………………………………………………………………………第2页 1.2

价

格

指

数………………………………………………………………………………………………………………………………第3页 1.3

供

求

关

系………………………………………………………………………………………………………………………

(4)

1.4房价走势 (5)

1.5本章结

论……………………………………………………………………………………………………………………

(7)

第二部分本项目分析

2.1本地块地理位置分析 (8)

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2.2地块物理条件分析 (9)

2.3地块关联性分析、可视性分析 (10)

2.4竞争对手分析 (12)

2.5地块机会点分析- (19)

2.6本章结

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论 (20)

第三部分项目定位

3.1项目定位 (22)

3.2项目机会点分析 (23)

3.3项目经济指标………………………………………………………………………………………………………………………

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(24)

3.4项目经济效益分析 (25)

3.5项目销售预期 (26)

第一部分青岛房地产进展状况分析

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房地产开发顺时而为，才能追求利润的最大化，风险的最小化。全国及青岛的经济总体趋好，同时积极的政策还将接着，已是不争的事实，在此不再排列各种报告，多做累述。同时，2004又是全国房地产市场风起云涌的一年，“8.31大限”、银根紧缩、央行调息，国家一系列经济宏观调控举措后，项目开发需要清晰认识和准确把握青岛房地产行业的总体趋势及供求关系。

一、景气指数：

●2004年，商品房销售价格分类指数越至8类指数中最高，青岛房价依旧持续走高。

●投资分类指数与新开工面积分类指数接近100%的景气线，反映出国家对房地产金融政策的宏观调控已

显出成效，投资结构调整只是刚刚开始。预测第四季度，房地产投资还将面临相当的抑制作用。

●应开工而未开工项目的增加，明年本市房地产市场供应量会相对缩减，供需关系仍将持续卖方市场。

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图1-1

二、价格指数

1、总体价格走势：在奥运效应阻碍下，青岛都市建设正在逐步向高水平完善，房地产后期价格总体走势推断仍应是上升趋势。

2004年房屋销售价格较上年上升15.2%，较2003年的涨幅高0.6个百分点，涨幅位居全国三十五个大中都市首位，其中2004年四季度较上年同期上升19.8%，其涨幅创七年来的新高一至三季度累计，青岛市的商品房价格涨幅达13.8%，高于全国平均水平4.4个百分点。

（1）经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升14.5%。

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（2）一般住宅价格接着窜高，2004年较上年上升14.1%。

（3）高档公寓价格接着上涨。由于我市沿海环境较好的商品房开发量减少，土地价格大幅上涨，不管从房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使2004年高档公寓价格较上年上升16.4%。

2、供需矛盾仍是房价上升的最要因素，价格涨幅中炒作因素比例不高，房价泡沫不明显。涨价缘故分析：

●住房供需矛盾拉动房价上升。

●土地拍卖价格大幅度上扬。

●土地供给与商品房需求矛盾十分突出。

●住房二级市场进展，进一步活跃了房地产市场。

●住宅科技含量上升。

●拆迁成本不断加大。

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房屋建筑成本不断增加。

三、供求关系

1、在价格不断走高下，住宅供需仍差不多保持平衡，体现了青岛市场旺盛的购买力。

截止至2004年10月，全市商品房住宅竣工总面积251.1万平方米，而住宅销售面积却高达269.30万平方米，高出竣工面积18.2万平方米，能够得出结论：青岛房地产市场住宅吸纳量仍有较大空间。

2004年，各类房产交易总成交84988套，比去年增长10%；总成交金额273.27亿元，同比增长22%。全年市场房价总趋势上扬，但增幅减缓。

依照市房地产交易中心的统计，去年成交占比例最大的是面积在70至100平方米之间的房子，这类住房占总成交套数的44.24%，同比下降2.03%；其次是面积在100至150平方米的房子，这类住房占总成交套数的24.30%，同比增加1.19%。

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图1-4

四、房价走势

受2004年下半年房价大幅上涨的惯性阻碍，2005年房价仍将稳中有升，涨幅将可不能低于两位数。其理由是：

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（一）土地价格上涨推动了房价的上涨。现有我市部分拍卖土地，2005年将陆续开发施工，高地价必定带动周边房价大幅上升。

（二）需求增加带动房价上涨。面对我市巨大的住房需求，尽管市政府加大开发力度，但由于房屋开发周期长，一时仍难以消化供需矛盾，仍使房价稳中有升。

（三）房地产销售门槛的提高促使房价上涨。随着房地产市场的不断规范，对开发监管力度加大，房屋封顶准许预售和对开发单位预收保证金等措施的加强，提高了房地产开发门槛，也使房屋成本加大，致使房价上升。

（四）南北差距的缩小必定使北部区域房价上涨。随着我市缩小南北差距措施的加强，处于中低房价的四方区和李沧区将成为新的投资热点，从而拉动房价上升。

(以上分析数据来源：青岛市统计局统计月报、统计数据分析)

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