(案例说法)约定过高的违约金不受法律保护

约定过高的违约金不受法律保护

【案例回顾】

2009年1月1月，A房地产公司与B业主签订了一份商品房（预售）买卖合同。在该合同中，双方约定的购房单价为8500元/平米，购房总价款为100万元；交房日期为2011年3月1日；A公司如逾期交房，每逾期一日，应按照购房总价款的万分之七的标准向B业主支付违约金。结果，A公司实际于2011年8月8月才通知交房，逾期达160天。按照合同约定，A公司应向B业主支付违约金112000元（1000000×7/10000×160),该违约金占购房总价款的11.2%。

逾期交房的情况发生后，B业主要求A公司严格按照合同约定向其支付112000元的违约金。然而，A公司提出在合同中双方约定的违约金过高，拒绝了B业主的要求，仅提出愿意按照购房总价款的3%的标准给予B业主经济补偿。B业主坚决不同意该补偿方案，并向张家港市人民法院起诉，要求A公司向其支付逾期交房违约金112000元。【法院裁判】

诉讼开始后，B业主的代理人主要强调，商品房买卖合同是B业主与A公司在完全平等自愿的情况下签订的，合同条款对双方均有严格的法律约束力。所以，双方均应严格履行合同并根据合同约定承担相应的违约责任，即A公司应按约向B业主支付违约金112000元。

A公司的答辩意见为：（一）一系列不可预见的客观因素造成A公司迟延交房，并非其故意、恶意而为；（二）B业主一直未提出证据证明A公司迟延交房是否给B业主造成实际损失及该实际损失有多少；（三）即使B业主存在实际损失，该实际损失一般为房屋的租金损失。根据当地租金标准计算该房屋在迟延交付期间的租金损失为购房总价款的3%左右，而根据合同约定A公司应支付的违约金却高达购房款总额的11.2%，所以，合同约定的违约金明显过高。A公司请求法庭以租金损失为限，依法减少其按合同约定本应承担的违约金。

该案经开庭后，人民法院参照当地同地段、同类型房屋的房屋水平，兼顾双方对合同的履行情况、过错程度及预期利益等综合因素，酌情调整A公司逾期交房的违约金按已付房款每日万分之二的标准计算，并判令A公司应向B业主支付违约金32000元（1000000×2/10000×160)。

【法律分析】

违约金是设定和承担合同违约责任的重要表现形式，在合同事务中发挥着重要作用。一方面，如果出现违约情形，违约金的补偿性将确保守约方因违约方的违约行为而遭受的损失能得到最大程度地弥补，从而保障守约方的合法权益。另一方面，它有限度的惩罚性也时刻提醒合同当事人，如果违约，违约方将承担相关不利后果，以此敦促合同各方均应严格遵守合同条款，认真履行合同义务，从而保障交易的正常进行。

既然违约金有这么好的作用，那为了提高其惩罚性和补偿性，我们是不是把违约金设定得越高越好呢？答案：非也！滥用违约金将不受法律的保护。我国的合同法、合同法解释（二）及商品房买卖合同纠纷案件的司法解释等法律法规，对合同违约金的标准（特别是上限标准），均有明确的限制性规定，超出限定标准部分的违约金，将得不到法律的支持和保护。

在现实经济活动中，一方面，我们要充分利用违约金来保护自己的合法权益，另一方面，我们也应结合合同所涉交易的具体情形、违约行为造成的实际损失等情况，合理地设定违约金标准并主张违约金权利，这样才既能充分地保护自己的权益又避免在此过程中白白耗费大量的经济成本、时间成本和其他精力。

【法条链接】

一、《中华人民共和国合同法》

第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

二、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》

第29条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第16条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。

第17条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

案例供稿人：江苏国之泰律师事务所

詹吉夫律师

2015年12月6日