资产评估第六章练习题

? 其中标定地价、交易底价、成交地价属于宗 地地价类型；基准地价是目前区域平均价最 常见的形式；标定地价、交易底价是地产市 场中最常见的地价形式。
? 所有权和使用权价格、（基准、标定、出让、 转让、租赁）地价、（总价、单位、楼面） 地价。
思考题第四题
? 用收益法进行土地使用权评估时，如何求取土地 收益？ 1. 土地租赁中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=年租金收入―年总费用 2. 房地合一出租中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益 房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产 出租年总费用 房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率
思考题第六题
? 用市场法评估房地产时，所选择的参照交易实例应 满足什么要求？ 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易 实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少 于三个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差， 难以客观地反映市场状况。 所选取的比较实例应符合下列要求： (1) 与估价对象地块的用途应相同。主要是指房 地产的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类 用途如：商店、办公楼（写字楼）、酒楼、旅馆、 住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基 础上再细分，例如住宅，可细分为普通住宅、高档 公寓、豪华别墅等。
区域因素主要包括：
? 1. 繁华程度：是指城市中某些职能在空间上的聚 集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果， 并影响土地的收益和利润的因素。如商业繁华程度 可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。
? 2. 交通便捷程度：是指在空间地域上人们出行的 可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道 路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和 对外交通便利程度等。
思考题第一题
1、房地产有哪些特性？
? 位置固定性 ? 供求区域性 ? 经济用途的可变性 ? 价值量大，生产周期长，使用时间长 ? 保值与增值性 ? 内在、外在环境的统一性
思考题第二题
1、影响工业用地的区域因素有哪些？ ? 与产品及原料集散中心的距离； ? 产业聚集度； ? 交通运输状况； ? 劳动力市场供求状况； ? 对水质、空气的污染程度； ? 与关联产业群的距离； ? 行政干预及管理程度
? ……
思考题第三题
? 简述土地价格体系和评估价格的种类？
地价体系是在土地市场中，由若干个既相互联 系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地 市场管理和运行需要的价格系列。我国的地价 体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地 价、交易地价或交易评估价为主要成分，具体 包括以下几种形式：
①基准地价： ②标定地价； ③交易底价或交易评估价； ④成交价格； ⑤由以上 4 种类型的地价衍生和派生的供抵 押贷款、土地税收、资产核算、土地转让等 方面使用的地价等。
? 我国地价体系的建立是土地使用制度改革中 最重要的一个方面，它使我国的土地使用从 无偿、无限期使用向有偿、有限期使用转变， 具有重要的历史意义。
? 其具有公示、参考、税收和政策调控作用以 及对土地利用方式和利用强度的引导作用。
按宗地权利划分土地价格评估类别：
1. 土地所有权价格评估； 2. 土地使用权价格评估； 3. 土地租赁权价格评估； 4. 土地抵押价格评估； 5. 土地地役权价格评估。
(5) 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
思考题第七题
? 用市场法评估房地产时，主要应进行哪些差 异修正？
进行交易情况修正； 进行交易日期修正； 进行区域因素修正； 进行个别因素修正； ……
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下 Biblioteka Baidu９种：
1. 有利害关系人之间的交易； 2. 急于出售或者购买情况下的交易； 3. 受债权债务关系影响的交易； 4. 交易双方或者一方获取的市场信息不全 情况下的交易； 5. 交易双方或者一方有特别动机或者特别 偏好的交易；
进行交易日期修正，是将比较实例在其成 交日期时的价格调整为估价时点的价格：
? 1. 采用类似土地价格变动率进行修正。
? 2. 利用类似土地价格指数进行修正。 ? 3.土地价格还可通过分析土地价格随时间推
移的变动规律，采用时间序列分析，建立土 地价格与时间的相互关系模型来求取。
? 4.在无类似土地价格指数或变动率的情况下， 估价人员可以根据当地土地价格的变动情况 和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加 以修正。
3、自用土地或待开发土地的年纯收益求取：
自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比 较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收 益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个 别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
思考题第五题
? 房地产的还原率有哪几种？它们之间有怎样 的关系？ 房地合一还原率 土地还原率 建筑物还原率 关系： 应用的领域不同，但互相之间可以采用一定 的公式进行转换。（P157 页）
(2) 与估价对象地块所处地段应相同。主要是指 比较实例与估价对象地块应处于同一区域或邻近地 区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似 地区。
(3) 与估价地块的价值类型应相同。价值类型有： 买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用 价格，课税价格，投保价格，典当价格等。
(4) 成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。 一般选择的比较实例的成交日期距估价时点的间隔 越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此， 最好选择近期1年内成交的房地产作为比较实例。 最长不宜超过2 年。
6. 相邻地块的合并交易。买方若购买相邻 地块以与其原有地块合并，必将增加原有地 产的效用，相邻地产的拥有者会因此抬高价 格迫使买方以高于市场正常价格的购买；
7. 特殊方式的交易。拍卖方式成交价格一 般多高于市场正常价格；协议方式成交价格 一般多低于市场正常价格；
8. 交易税费非正常负担的交易；
9. 其他非正常的交易。
? 3. 环境状况：主要包括自然环境和人文环境质量。
? 4. 公共设施配套完备程度，包括城市基础 设施和社会公共服务设施两部分。反映其完 备程度的指标主要有设施水平、设施的保证 率和齐备程度。
? 5. 城市规划限制，主要包括对用途、建筑 容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限 制。