项目定位分析

第四章项目定位分析

一、影响项目定位的因素

1、土地价值分析

项目地块规则

利于充分利用

易于规划与设计

2、需求分析

总需求较乐观

高品质住宅需求大

需求面积逐渐变小

3、供给与竞争态势

区域内供给量较大

土地储备丰富，存在开发潜力

入市时机较为关键

二、项目市场定位描述

1、本项目主要经济指标

总建筑面积： 99215平方米

总占地：公顷

绿化率： 30%

容积率：

地上建筑面积： 73440平方米

商场： 11750平方米

写字楼： 21290 平方米

其余为公寓：

地下建筑面积： 25775平方米

地下车位： 333辆

地上车位： 63辆

自行车： 466辆

2、整体功能布局

建议项目规划为：

一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。

整个社区采用围合式建筑方案

公寓采用板式高层

围合社区中央空间

用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地

南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北

侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。

社区设计两个出入口，实现人车分流。

商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；

公寓停车场可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片

空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的

景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化

休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，

成为：

劲松商圈地标性建筑。

（具体规划情况见附图）

三、目标客户群体描述

1、写字楼目标客户群体

中小型外资企业

以CBD内大公司为服务对象的各类公司

留学归国人员创办企业

投资型买家

2、公寓目标客户群体：

投资型买家

首次置业的白领阶层

单身贵族

知名企业高层管理人员的工作居所

外企置业

留学归国人员

注：

21世纪不动产认为项目在推广入市过程中,应赋予产品一个包装概念，但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在项目具备一系列竞争点的基础上,通过富有创意概念进行推广包装，而不是在塑造产品之前，毫无理由，且无产品支撑的一种空谈。这一点如有机会，21世纪不动产将会在今后一个阶段协同发展商及广告公司共同完成。

第五章项目功能定位建议.

一、整体规划建议

本项目作为地标性建筑，总体布局强调完整大气，体现完整社区的

形象。

尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。

配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。

采取大尺度的手法处理，追求小区形象的统一感。必要时可利用景

观轴线法加以控制。

鉴于小区西南两面临街，应尽可能考虑小区内环境的营造。

提倡户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。

二、外观设计建议

在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小区品质事半功倍的方

法。建成后可成为区域内的地标性建筑，易于识别。

立面造型追求朴素、精致、注重细节的风格。通过设计达到的高品

质的感觉。

考虑到北京客户的接受能力远高于建筑师的期望值，建议在立面造

型上进行较为现代的探索，但要注意新颖不等于怪诞，分寸和风格

的把握极为重要。

在立面造型设计上不要赋予建筑过多的理念，注重细节的精致和合

理是较为明智的。

我公司根据目前市场标准和项目形象定位建议：

写字楼外墙采用铝扣板结合淡蓝色或灰色双层玻璃。

公寓外墙底层采用大理石、花岗岩贴面，上部采用高档外墙砖。

三、户型设计建议

公寓的主力户型，主要空间控制在下列面积范围之内较为合理：

一居室：60平方米建筑面积。两居室：100平方米建筑面积

在产品设计中，基本遵循上述面积指标，不追求夸张的居室面

积。

在某些空间设计中，如果确有极强烈的特点，在市场上会有较

好反响，也可以不必墨守上述指标，在户型内部保留灵活调整

的余地。

单位：平方米

一室户两室户

客厅 20 25--35

餐厅8--10

厨房3--5 5--8

卫生间5-6 6-8

主卧13--15 16-18

次卧10-13

储藏室 2 2--4

四、配套设施建议

1、写字楼必要的硬件设施：

总体结构：采用柱网式结构，以提高楼层使用率。

层面积：1000--1500平米，这样可以保证较合理的使用率。

标准层办公区域净高米；

地下室净高至少米，以便用作高科技公司的R&D中心实验室或安装

客户的UPS等

楼板承载力：某些楼层楼板承载力可以达到或超过400千克/平方

米，以适应高科技企业及研发机构设置服务器/数据中心等的承重要求。

空调：建议四管制FCU或VAV空调系统，新风量不低于50立方米/人/小时，可以提供24小时服务以满足IT公司加班频繁的要求。

电力：≥100瓦/平方米，多路或至少双路供电，有后备电机/UPS 保证24小时不间断供电。（高科技企业尤其软件企业的R&D中心对电力供应和不间断供电要求很高）

电梯：保证高峰时等候时间不超过30秒

楼面：设架高地台，高度约10-15厘米。某些楼层于楼层间预留可拆卸楼板，便于租用二层或多层客户设置内部楼梯，例如嘉里中心在高层楼层的同一位置预留3米X 4米可拆卸楼板。

通讯：楼内铺设光缆进行语音、数据和图象多种信号传输与宽带网连接（IP或ATM），充足数量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分机拥有直线号码）等独立的无线通讯，卫星通讯设施。

自然采光：楼层进深不超过15米，以避免自然采光不足。

楼面布局：应采用柱网结构，用作孵化器的楼层应易于分割成80-400平方米。

2、写字楼必要的智能化系统

A）楼宇设备监控系统

供热、通风和空气调节系统

给排水及中水系统

照明设备系统

电梯监控系统