物业管理法规第4章物业服务企业资质等级和服务等级
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第四章 物业服务企业资质等级和服务等级
【本章学习目标】 第一节 物业服务企业的设立 第二节 物业服务企业资质管理规定物业 第三节 物业服务企业的服务等级标准 【本章小结】 【复习思考题】 【案例复习题】
【本章学习目标】
1．了解物业服务企业的概念和性质 2．熟悉物业服务企业的权利和义务 3．了解物业服务企业的设立条件 4．掌握物业服务企业的资质标准和资质管理规定 5．掌握物业管理人员资格管理的规定 6．熟悉物业服务等级标准及评分细则
（三）物业服务企业的性质
1．物业服务企业为业主提供物业服务，是一种以营利为目的经济组织 我国的物业管理起步较晚。1980年以来，国家逐步推行城镇住房制度改革。一方 面取消住房的实物分配，鼓励职工到房地产市场购买住房。另一方面，政府和单位 将原有住房以优惠的价格向住户出售，并鼓励居民将已购公有住房到房地产市场出 售换购新的住房。随着住房制度改革的步步深化，个人拥有住房的比例日益增加， 住房产权多元化格局基本形成。 2．物业服务企业具有社会化、专业化、市场化、经营型的特点 随着住房产权主体的多元化和房地产开发经营活动的发展，住房产权人对物业服 务的要求越来越高，以房管所及单位房管处（科）为中心的公房维修管理体制已经 完全不能适应形势的变化，已经不能满足产权人的要求。于是，房地产开发企业开 始自设物业管理部门或物业管理子公司管理自身开发建设的物业。街道办事处、大 中型企事业单位也开始自办物业服务企业为辖区内居民、单位职工提供带有福利性 质的物业服务。当社会对物业管理的需求越来越高时，按照公司法组建的专业化的 物业管理公司也应运而生。在此基础上，社会化、专业化、市场化、经营型的物业 管理体制得以确立，并在全国迅速发展。物业服务企业提供的服务，表现在消费者 面前的，更多的是维护公共秩序，如保洁、保安等，但其最基本的服务还是负责房 屋及其设备设施的维护管理。 3．物业服务企业具有独立的法人资格 实践中，从事物业管理活动的企业，有的具有独立法人资格，如按照公司法组 建的物业服务公司；有的不具备法人资格，如房地产开发企业内设的物业服务部门、 物业服务分支机构；有的名义上具有法人资格，实质上不能独立的行使权利和承担 责任，如一些房地产开发商设立的子公司。物业服务企业属于从事经营活动的市场 主体。作为市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为 能力，能够独立的承担民事责任。如果物业服务企业不具备独立的法人资格，与其 进行交易的相对人的合法权益难以得到有效保障。
一、物业服务企业的概念和性质
（一）物业服务企业的概念 （二）物业服务企业名称的变化. （三）物业服务企业的性质 （四）物业服务企业作为独立法人应具备的条件
（一）物业服务企业的概念 《物业管理条例》规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业 实施物业管理，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 所谓物业服务企业，是指依法定资质条件和法定程序设立的，接受业 主或业主委员会的委托，根据与业主或业主委员会订立的物业服务合 同及相关法律规定，为各类物业及配套的公共设施、设备、公共场地 提供专业化、一体化管理服务的具有独立法人地位的经济实体。 （二）物业服务企业名称的变化 对比《物业管理条例》修订前后，物业服务企业之所以改名叫物 业服务企业，从某种程度上是配合《物权法》的精神，突出尊重个人 物权的重要性，物业服务企业实际上一直是第三产业，本质就属于服 务行业范畴。做这样的调整主要是突出物业管理首先是服务。在《物 业管理条例》中规定得很明确，物业服务企业是接受业主委托，为业 主做服务。现在由于部分企业摆不正自己的位置，使有些业主感觉到 物业服务企业不是在做服务，而是在做管理。从物业管理转变到物业 服务，突出了服务意识，使业主和物业服务企业双方关系的定位更加 准确，把本质上的东西在表面形式上体现并深化。
（四）物业服务企业作为独立法人应具备的条件
物业服务企业应当具有独立的法人资格，意味着物业服务企业应当具备下列 条件： 1．依法成立 依法成立是指依照法律规定而成立。这是程序性要件，也就是说，物业服务 企业的设立程序要符合法律法规的规定。 2．有必要的财产或者经费 物业服务企业属于营利性法人。必要的财产和经费是其生存和发展的前提， 也是其承担民事责任的物质基础。按照《公司法》规定，物业服务企业为有限责 任公司的，注册资本不得低于10万元；为股份有限公司的，注册资本不得低于 1000万元。 3．有自己的名称、组织机构和场所 其中，名称是企业对外进行活动的标记，其确定应当符合《企业名称登记管 理规定》等法律法规的规定;组织机构是健全内部管理的需要，如公司应当设立董 事会、股东大会、监事会等;场所是物业服务企业进行经营活动的固定地点，不仅 表示企业的存在具有长期性、且可确立与之相关的其他一些问题如合同的履行、 诉讼管辖问题等。 4．能够独立承担民事责任 如果企业不能就自己行为承担相应责任，难谓其具独立的主体资格。独立承 担民事责任是建立在独立财产基础之上的。如果企业没有独立的财产，是不可能 独立承担民事责任的。
第一节 物业服务企业的设立
【引导案例】 一、物业服务企业的概念和性质 二、物业服务企业的权利和义务 三、物业服务企业的设立条件 四、物业服务企业的设立程序
【引导案例解析】
Biblioteka Baidu 【引导案例】
某世纪城的业主因为考虑到房屋的阳台是半封闭 式的，下雨天容易积水，因此大多数业主装修时都想 用玻璃窗封闭阳台，可是物业服务企业却阻止。请问 物业服务企业有权力不让小区业主封闭阳台吗?
二、物业服务企业的权利和义务 （一）物业服务企业的权利 （二）物业服务企业的义务及禁止行为
（一）物业服务企业的权利
1．物业服务企业有权根据物业服务合同的约定收取物业服务费用。已竣工 但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 2．物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企 业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 3．物业服务企业有权要求建设单位按照规定在物业管理区域内配置必要的物 业管理用房。 4．物业服务企业承接物业时，有权对物业共用部位、共用设施设备进行查验； 并在办理物业承接验收手续时，物业服务企业有权要求建设单位或业主委员会移 交下列资料： （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工 程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理所必需的其他资料。 5．物业服务企业对业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费或者物业服 务资金的，可以依法追缴。 6．物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目， 服务报酬由双方约定。 7．物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位委托向终端 用户代收规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费。 8．物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使 用等方面法律、法规规定以及业主规约的行为，有权予以劝阻、制止。
【本章学习目标】 第一节 物业服务企业的设立 第二节 物业服务企业资质管理规定物业 第三节 物业服务企业的服务等级标准 【本章小结】 【复习思考题】 【案例复习题】
【本章学习目标】
1．了解物业服务企业的概念和性质 2．熟悉物业服务企业的权利和义务 3．了解物业服务企业的设立条件 4．掌握物业服务企业的资质标准和资质管理规定 5．掌握物业管理人员资格管理的规定 6．熟悉物业服务等级标准及评分细则
（三）物业服务企业的性质
1．物业服务企业为业主提供物业服务，是一种以营利为目的经济组织 我国的物业管理起步较晚。1980年以来，国家逐步推行城镇住房制度改革。一方 面取消住房的实物分配，鼓励职工到房地产市场购买住房。另一方面，政府和单位 将原有住房以优惠的价格向住户出售，并鼓励居民将已购公有住房到房地产市场出 售换购新的住房。随着住房制度改革的步步深化，个人拥有住房的比例日益增加， 住房产权多元化格局基本形成。 2．物业服务企业具有社会化、专业化、市场化、经营型的特点 随着住房产权主体的多元化和房地产开发经营活动的发展，住房产权人对物业服 务的要求越来越高，以房管所及单位房管处（科）为中心的公房维修管理体制已经 完全不能适应形势的变化，已经不能满足产权人的要求。于是，房地产开发企业开 始自设物业管理部门或物业管理子公司管理自身开发建设的物业。街道办事处、大 中型企事业单位也开始自办物业服务企业为辖区内居民、单位职工提供带有福利性 质的物业服务。当社会对物业管理的需求越来越高时，按照公司法组建的专业化的 物业管理公司也应运而生。在此基础上，社会化、专业化、市场化、经营型的物业 管理体制得以确立，并在全国迅速发展。物业服务企业提供的服务，表现在消费者 面前的，更多的是维护公共秩序，如保洁、保安等，但其最基本的服务还是负责房 屋及其设备设施的维护管理。 3．物业服务企业具有独立的法人资格 实践中，从事物业管理活动的企业，有的具有独立法人资格，如按照公司法组 建的物业服务公司；有的不具备法人资格，如房地产开发企业内设的物业服务部门、 物业服务分支机构；有的名义上具有法人资格，实质上不能独立的行使权利和承担 责任，如一些房地产开发商设立的子公司。物业服务企业属于从事经营活动的市场 主体。作为市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为 能力，能够独立的承担民事责任。如果物业服务企业不具备独立的法人资格，与其 进行交易的相对人的合法权益难以得到有效保障。
一、物业服务企业的概念和性质
（一）物业服务企业的概念 （二）物业服务企业名称的变化. （三）物业服务企业的性质 （四）物业服务企业作为独立法人应具备的条件
（一）物业服务企业的概念 《物业管理条例》规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业 实施物业管理，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 所谓物业服务企业，是指依法定资质条件和法定程序设立的，接受业 主或业主委员会的委托，根据与业主或业主委员会订立的物业服务合 同及相关法律规定，为各类物业及配套的公共设施、设备、公共场地 提供专业化、一体化管理服务的具有独立法人地位的经济实体。 （二）物业服务企业名称的变化 对比《物业管理条例》修订前后，物业服务企业之所以改名叫物 业服务企业，从某种程度上是配合《物权法》的精神，突出尊重个人 物权的重要性，物业服务企业实际上一直是第三产业，本质就属于服 务行业范畴。做这样的调整主要是突出物业管理首先是服务。在《物 业管理条例》中规定得很明确，物业服务企业是接受业主委托，为业 主做服务。现在由于部分企业摆不正自己的位置，使有些业主感觉到 物业服务企业不是在做服务，而是在做管理。从物业管理转变到物业 服务，突出了服务意识，使业主和物业服务企业双方关系的定位更加 准确，把本质上的东西在表面形式上体现并深化。
（四）物业服务企业作为独立法人应具备的条件
物业服务企业应当具有独立的法人资格，意味着物业服务企业应当具备下列 条件： 1．依法成立 依法成立是指依照法律规定而成立。这是程序性要件，也就是说，物业服务 企业的设立程序要符合法律法规的规定。 2．有必要的财产或者经费 物业服务企业属于营利性法人。必要的财产和经费是其生存和发展的前提， 也是其承担民事责任的物质基础。按照《公司法》规定，物业服务企业为有限责 任公司的，注册资本不得低于10万元；为股份有限公司的，注册资本不得低于 1000万元。 3．有自己的名称、组织机构和场所 其中，名称是企业对外进行活动的标记，其确定应当符合《企业名称登记管 理规定》等法律法规的规定;组织机构是健全内部管理的需要，如公司应当设立董 事会、股东大会、监事会等;场所是物业服务企业进行经营活动的固定地点，不仅 表示企业的存在具有长期性、且可确立与之相关的其他一些问题如合同的履行、 诉讼管辖问题等。 4．能够独立承担民事责任 如果企业不能就自己行为承担相应责任，难谓其具独立的主体资格。独立承 担民事责任是建立在独立财产基础之上的。如果企业没有独立的财产，是不可能 独立承担民事责任的。
第一节 物业服务企业的设立
【引导案例】 一、物业服务企业的概念和性质 二、物业服务企业的权利和义务 三、物业服务企业的设立条件 四、物业服务企业的设立程序
【引导案例解析】
Biblioteka Baidu 【引导案例】
某世纪城的业主因为考虑到房屋的阳台是半封闭 式的，下雨天容易积水，因此大多数业主装修时都想 用玻璃窗封闭阳台，可是物业服务企业却阻止。请问 物业服务企业有权力不让小区业主封闭阳台吗?
二、物业服务企业的权利和义务 （一）物业服务企业的权利 （二）物业服务企业的义务及禁止行为
（一）物业服务企业的权利
1．物业服务企业有权根据物业服务合同的约定收取物业服务费用。已竣工 但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 2．物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企 业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 3．物业服务企业有权要求建设单位按照规定在物业管理区域内配置必要的物 业管理用房。 4．物业服务企业承接物业时，有权对物业共用部位、共用设施设备进行查验； 并在办理物业承接验收手续时，物业服务企业有权要求建设单位或业主委员会移 交下列资料： （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工 程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理所必需的其他资料。 5．物业服务企业对业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费或者物业服 务资金的，可以依法追缴。 6．物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目， 服务报酬由双方约定。 7．物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位委托向终端 用户代收规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费。 8．物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使 用等方面法律、法规规定以及业主规约的行为，有权予以劝阻、制止。