处置划拨土地相关政策解读

一、土地使用权划拨的概念

土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

二、划拨用地的范围

《土地管理法》第五十四条规定,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

三、划拨土地使用权不得擅自改变用途

《土地管理法》第五十六条规定,建设单位使用国有土地的,应

当按照土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

四、划拨土地使用权转让、出租、抵押应依法报批

以划拨方式取得的土地使用权,一般是无偿的或者是缴纳了土地补偿、安置等较低的费用后取得的,相对国家来说也是无偿的。因此划拨土地使用权在转让、出租、抵押上受到严格的条件限制。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(2)必须有国有土地使用证;

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

(4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定: 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批

准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

由此可见,任何单位和个人不得将划拨国有土地使用权随意转让、出租、抵押,只有在依法报批并补缴土地出让金的情况下,划拨国有土地使用权才允许转让、出租、抵押。

五、划拨土地使用权申请办理协议出让手续,或者经依法批准转让后办理协议出让手续,应按照有关规定按时缴纳土地出让金

《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定,协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

原划拨土地使用权人申请办理协议出让手续应缴纳的出让金额计算方法:

1.不改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。

2.改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

划拨土地使用权转让中的协议出让,应缴纳的出让金额计算方法:

1.转让后不改变用途等土地使用条件的,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。

2.转让后改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算:

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。

六、减免土地出让金造成国有土地资产流失的,要承担法律责

任

《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定:以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。

《安徽省国有土地使用权出让金征收管理实施办法》(财综字[1995]第326号)第四条规定:财政部门是土地出让金收入的主管机关,土地行政管理部门是土地出让金的代征机关。

国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)第二项中指出:要进一步加强国有土地收益的征收和管理,任何单位和个人不得减免和挤占土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让、租赁土地,随意减免地价,挤占挪用土地收益,造成国有土地资产流失的,要依法追究责任。

《协议出让国有土地使用权规定》第十七条规定,减免国有土地使用权出让金的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

综上所述,土地使用者以出让方式取得土地使用权,就必须支付出让金。国土部门仅是土地出让金的代征机关,无权减免土地出让金,越权违规减免的,要被依法追究责任。

七、未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的行为应承担哪些法律责任

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十六条规定:本法第三十九条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定:对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。

八、划拨土地使用权抵押效力如何认定

《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》(法释〔2003〕6号 )第二条规定:企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则,应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时,履行了法定的审批手续,并依法办理了抵押登记,应认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划

的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。

九、破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产

最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》(法释〔2003〕6号)第一条规定:根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(四)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。

十、在哪些情况下可以收回划拨土地使用权

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定:无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条例的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

十一、批地、发证权在县级以上人民政府

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条规定,具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的,建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订供地方案,报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的,应当报上级人民政府批准。供地方案经批准后,由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。

《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十七条规定,具体建设项目使用原有建设用地和已批准农用地转用、土地征用范围内的土地的，以及农村集体经济组织依法使用农民集体所有的未利用地进行非农业建设的，报土地所在地的市、县人民政府批准。

《建设用地审查报批管理办法》第十一条第一款规定，有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。

综上所述，建设用地审批权和发证权在县级以上人民政府，而不是国土部门，所以国土局不存在下放土地使用审批权问题。

国有划拨土地的价值构成及其估价(二)

2005-3-24 0:0宗跃光【大中小】【打印】【我要纠错】

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本法、基准地价法等。本次估价拟采用成本法和基准地价法进行综合评估。

（一）、土地价值评估过程

1、I类工业划拨土地价格评估

（1）成本法

以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权，并达到现有土地开发程度，所需发生的成本和费用的现行标准为基础，运用成本法进行测算，基本公式为：待估宗地土地价格=土地取得费＋土地开发费＋税费+利息+利润土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。根据《中华人民共和国土地管理法》办法中有关规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍。具体倍数由各地人民政府与用地方根据实际情况商定。目前莲花市实施的是2000年《某省实施中华人民共和国土地管理法办法》，三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍。

莲花市不同耕地亩产值参照表1计算：

表1 不同耕地产值表类别优质经济作物粮食作物劣质农田级别一类二

类三类产值（元/亩）5000 1300 800产值（元/平方米）7.5 1.95 1.2根据莲花电厂周边土地近几年的实际征地的情况，确定I类工业划拨地的征收标准为二类耕地的20倍，即39元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，按征地费的6.26%计，合计2.44元/平方米。

则土地取得费为41.44元／平方米。

土地开发费：本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到“五通一平”条件下的熟地状态。根据电力工程建设投资估算指标，结合本地区目前土地开发基本费用，土地“五通一平”的基本费用20元/平方米。

利息：根据待估宗地的规模，调查电厂的土地开发周期，确定土地开发周期为2年，投资利息率按目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31%计，土地取得费为一次性年初投入，土地开发费为2年中均匀投入。则利息＝2×（41.44×5.31%）+（41.44×（5.31%）2）+（20×5.31%）

＝4.4+0.12+1.06 = 5.58元/平方米利润：根据城镇土地估价规程的标准，当土地开发作为一种企业的行为时，企业用于土地的投资应当计算利润，综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为8%.则利润＝（41.44+20）×8%＝4.92元/平方米最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：I类国有划拨土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润=41.44＋20＋5.58＋4.92 =71.94元/平方米或47960元/亩

（2）基准地价法

根据（莲花政字[2003]12号）公布的基准地价，委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区，理论上应该作地价区位条件的减值处理。

其基本计算公式为：

土地价格评估委托协议书正式模版

( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日精品合同 / Word文档 / 文字可改土地价格评估委托协议书正式模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.

土地价格评估委托协议书正式模版委托方：_________（以下简称甲方）受托方：_________（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议：一、甲方委托事项：宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________

评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日交付报告时间：________年____月____日交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料：国有土地使用证宗地规划要点宗地图宗地规划平面图甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。三、工作要求：

民办培训机构税收政策

民办培训机构税收政策汇总一、增值税 (一)学历教育《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号附件3)第一条规定:“下列项目免征增值税:……(八)从事学历教育的学校提供的教育服务，……上述学校均包括符合规定的从事学历教育的民办学校，但不包括职业培训机构等国家不承认学历的教育机构。”因此对于从事学历教育的民办学校提供的教育服务免征增值税。注意，提供教育服务免征增值税的收入，是指对列入规定招生计划的在籍学生提供学历教育服务取得的收入，具体包括:经有关部门审核批准并按规定标准收取的学费、住宿费、课本费、作业本费、考试报名费收入，以及学校食堂提供餐饮服务取得的伙食费收入。除此之外的收入，包括学校以各种名义收取的赞助费、择校费等，不属于免征增值税的范围。 (二)教育辅助服务教育辅助服务包括教育测评、考试、招生等服务。根据《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第十三条规定，一般纳税人提供教育辅助服务，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。 (三)非学历教育非学历教育服务，包括学前教育、各类培训、演讲、讲座、报告会等。根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税〔2016〕68号)第三条规定，一般纳税人提供非学历教育服务，可以

选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。二、企业所得税根据《国务院关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的若干意见》(国发〔2016〕81号)第四条规定，对于经批准设立的非营利性民办学校，按照税法规定进行免税资格认定后，免征非营利性收入的企业所得税。根据《企业所得税法》第二十六条第四项规定，符合条件的非营利组织的收入为免税收入。《企业所得法实施条例》第八十五条规定，企业所得税法第二十六条第(四)项所称符合条件的非营利组织的收入，不包括非营利组织从事营利性活动取得的收入，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。根据《财政部、国家税务总局关于非营利组织企业所得税免税收入问题的通知》( 财税〔2009〕122号) 第一条规定，非营利组织的下列收入为免税收入: (一)接受其他单位或者个人捐赠的收入; (二)除《中华人民共和国企业所得税法》第七条规定的财政拨款以外的其他政府补助收入，但不包括因政府购买服务取得的收入; (三)按照省级以上民政、财政部门规定收取的会费; (四)不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入; (五)财政部、国家税务总局规定的其他收入。三、其他税种《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》(财税[2004]39号)规定: (一)房产税、城镇土地使用税:对国家拨付事业经费和企业办的

如何理解国有划拨土地使用权的转让

如何理解国有划拨土地使用权的转让一、国有划拨土地使用权的概念、特点 1、划拨土地使用权的概念：国务院1990年5月19日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定，"划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权"；1992年3月8日国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第2条规定，"划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权"。综合上述两项规定，划拨土地使用权是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。 2、划拨土地使用权的特点：（1）取得的法定性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权①。二、国有划拨土地使用权的取得、转让及审批 1、划拨土地使用权的取得：除出让土地使用权外，依法无偿取得土地使用权的各种方式中，划拨是一种最重要的方式，且为原始取得方式。根据《城市房地产管理法》第22条第1款的规定，"土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为"。随着我国土地政策的调整，该种方式将从严，2007

年3月16日通过的《物权法》第137条第3款规定，"严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。" 2、划拨土地使用权的转让审批：土地使用权包括使用和收益两项权能。划拨土地使用权作为一项土地使用权，自然应包括使用和收益两项权能。划拨土地使用权人对划拨土地使用权的处分受有很大限制，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定，"划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得任意转让、出租、抵押"。此规定属于国家法律法规的强制性规定。《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条也规定，划拨土地"未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。"可见，未经转化为出让土地使用权并符合其他条件的划拨土地，不得转让、出租、抵押土地使用权。而如果划拨土地由土地使用者与政府主管部门签订土地使用权出让合同，并缴纳土地使用权出让金，就转让为出让土地使用权，此外再处分的已是出让土地使用权，而非划拨土地使用权。因而可以认为，划拨土地使用权不包括对该权利进行转让、出租、抵押的权能，即该项权利的处分权能，这正是划拨土地使用权与出让土地使用权的重要区别之一②。从上述的规定及分析可以得出结论，划拨土地使用权是不得任意转让的，这是国家法律、行政法规的强制性规定，不得违反；否则，按照《中华人民共和国合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。

2019年国有土地使用权出让合同(划拨土地使用权出让)

2019年国有土地使用权出让合同(划拨土地使用权出让) 出让方(甲方):____________________________________ 地址:____________ 邮码:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 职务:____________ 受让方(乙方):____________________________________ 地址:____________ 邮码:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 职务:____________ 第一条根据《中华人民共和国土地法》之规定,原以划拨方式取得的土地使用权发生转让(出租;抵押),须签订土地使用权出让合同。乙方因出售(出租;抵押)房产(或部分房产),其使用范围内(或相应比例)的土地使用权随之转让(出租、抵押)。双方本着自愿、平等、有偿的原则,经过协商,订立本合同。第二条____ 房产使用土地位于____,总用地面积为____.其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证(或批准文件),具有合法的土地使用权。第三条乙方出售(出租;抵押)____整栋房产;甲方出让土地的面积为____房产总用地面积,即____平方米。 ____或:____乙方出售(出租;抵押)____整栋房产;甲方出让土地的面积为____平方米,为____房产总建筑面积的____%;甲方出让土地的面积为____房产总用地面积的____%;即____平方米。本合同项下出让的土地使用权与____房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体,系公有的、不可分割的,相邻各方必须相互合作,并根据需要为对方提供便利条件。第四条土使用权出让的年限为____年,自____起算。第五条____ 房产使用范围内的土地,按原批准文件为____用地,乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途,必须征得甲方同意,重新调整土地使用权出让金,签订土地使用权出让合同,并办理变更登记手续。第六条乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费(税)。第七条本合同项下的土地使用权出让金为每平方米____元人民币,总额为____人民币。本合同经双方签字后____日内,乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额____%共计____元人民币作为履行合同的定金。合同签字后____日内(或乙方出售房产后____日内)乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求违约赔偿。 (或:乙方出租____房产,每年应以租金的____%抵交出让金,至抵交完全部出让金为止。或:乙方抵押____房产后____日内,以抵押所获收益抵交付定金)后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求违约赔偿。) 第八条乙方在支付全部土地使用权出让金后____日内,办理土地使用权变更登记,换取土地使用证,取得土地使用权。第九条乙方同意从____年开始按规定逐年缴纳土地使用费,缴纳的时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币。第十条除合同另有规定外,乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前,将合同要求支付的一切费用

土地价值评估报告

土地价值评估报告标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

###### 号宗地土地价值评估报告公司 ####年##月##日目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况 1.2地价范围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表

5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析 6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议附表、附图附表一宗地地价测算表附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积高层住宅：多层住宅低层住宅商业面积公建面积社区管理中心幼儿园垃圾站变电房

1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3 地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。表1－1 宗地投资财务效果指标综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润该方法的操作程序如下：

民办学校税收问题复习过程

民办学校税收问题

税收问题：悬在民办学校头顶的达摩利斯之剑时代教育管理公司高级咨询师田光成《民办教育促进法》及其《实施条例》颁布实施之后，民办学校投资者“合理回报”的诉求得以明确。“民办学校要不要收税”、“民办学校如何收税”等等，则成为民办学校投资者最为关注的问题。从今年年初开始,全国各地的民办学校根据当地教育行政部门的要求,开始更换办学许可证，其中最重要的一个举措是要求投资者在学校办学许可证的副本和学校章程上注明是否要求合理回报。随着换证工作渐入尾声，分析师了解到，全国除个别学校外，绝大多数民办学校均申报的均是不要求取得合理回报，个中原因故然复杂，而关键所在则是悬而未决的税收政策，使申请合理回报的民办学校可能会面临着难以预测的政策风险。一、民办学校的税收困惑税收困惑之一：民办学校要不要收税？《民办教育促进法》第四十六条规定：民办学校享受国家规定的税收优惠政策。《民办教育促进法实施条例》第三十八条规定：捐资举办的民办学校和出资人不要求取得合理回报的民办学校，依法享受与公办学校同等的税收及其他优惠政策。出资人要求取得合理回报的民办学校享受的税收优惠政策，由国务院财政部门、税务主管部门会同国务院有关行政部门制定。民办学校应当依法办理税务登记，并在终止时依法办理注销税务登记手续。 2004年2月财政部、税务总局颁布了《关于教育税收政策的通知》，对于教育的税收问题作了详尽规定，其中若干规定同样适用于民办学校。从现行的教育、税收政策规定来看，民办学应当校依法办理税务登记，依法纳税，只是不同类型的学校、学校内不同的纳税项目享受不同的税收优惠政策。税收困惑之二：民办学校要缴纳什么税？从实践层面看来，民办学校需要缴纳的税种可分为两个方面考虑。一是民办学校作为一个法人实体，应遵照我国税法及税收政策的相关规定，交纳相应税款。如车船使用税、个人所得税、房屋租赁税、其他经营性税收等，不管你是不是民办学校均应依法纳税，目前这一部分基本不享有优惠政策。另一方面，针对民办学校特殊的个体，尤其是要求合理回报的学校，我们所强调民办学校应依法纳税一般理解是指民办学校投资者应依照法定税率交纳经营所得税，即合理回报部分的所得税。税收困惑这三：现行的教育税收优惠政策是否适用民办学校？

划拨土地转让三种情形的处理方式解析

划拨土地转让三种情形的处理方式解析划拨土地使用权是我国特有之概念。在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。而最近最高人民法院颁布的法释(2005)5号文《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“《解释》”)则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。一、划拨土地使用权的含义及特点。那么，何谓“划拨土地使用权”呢?根据《条例》、1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)等规定，划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：(1)取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。(2)取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费;而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。(3)使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。(4)权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。二、划拨土地使用权转让方式的历史嬗变。

土地评估报告格式模板

土地估价结果报告项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位：估价日期：估价报告编号：估价技术报告编号：提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县）估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司

土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称二、委托估价方三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。四、估价期日五、估价日期一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树

木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表1 待估宗地地价定义一览表需说明：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如：（1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；（2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻

划拨土地使用权补办出让合同(完整版)_2

合同编号：YT-FS-1244-12 划拨土地使用权补办出让合同（完整版） clarify Each Clause Under The Cooperation Framework. And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. Mutual Benefit And Common Prosperity

互惠互利共同繁荣

划拨土地使用权补办出让合同（完整版）备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。法定地址: 邮政编码: 法定代表人姓名: 职务: 法定地址: 邮政编码: 法定代表人姓名: 职务: 市）第一条出让方: 本合同双方当事人: 中华人民共和国省（自治区、直辖（县）土地管理局（以下简称甲方）受让方: （以下简称乙方）

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的上地使用权发生转让（出租；抵押），须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）房产（或_______部分房产）, 其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则, 经过协商，订立本合同。第二条房产（地上建筑物、其他附着物）使用土地位于，总用地面积为。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。乙方领有该房产使用范围内上地的《中华人民共和国国有土地使用证》（或批准文件），具有合法的土地使用权及房产所有权。第三条乙方出售（出租;抵押）________ 整栋房产; 甲方出让相应土地的面积为_________ 房产总用地面积，即平方米。

划拨地转让有关法规先后顺序

划拨地转让有关法规先后顺序 1. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 1990年5月19日国务院令第55号发布施行 2.《福州市国有土地使用权出让转让收费暂行办法》１９９１年５月２５日发布施行榕政综〔１９９１〕１１２号 3.《划拨土地使用权管理暂行办法》已于1992年2月24日经国家土地管理局第一次局务会议审议通过，1992年3月8日国家土地管理局令〔1992〕第1号发布施行。 4. 《关于划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的通知》 1992年11月20日发布施行［1992］国土［办］字第150号 5.《划拨土地使用权补办出让合同》见[1992]国土［建］字第7号文 6. 《福建省国有土地使用权出让和转让办法》 1993年9月2日发布施行福建省人民政府令（第９号） 7.《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》已于1999年4月19日经第十一次部常务会议通过,并经国土资源部会签, 现予发布,自1999年5月1日起施行.建设部令第69号 8. 关于印发《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》的通知 1999年7月20日发布施行财综字〖1999〗113号 9. 《关于印发〈福建省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》 1999年12月1日发布施行闽财综〔1999〕163号 10.《关于已购公有住房和经济适用房出售中土地出让金计算问题的通知》闽土〔2000〕015号

11.《协议出让国有土地使用权规定》已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行中华人民共和国国土资源部令第21号 12.《福州市人民政府办公厅关于个人住房划拨国有土地使用权转让收取土地使用权出让金有关问题的通知》 2005年6月21日榕政办[2005]101号 13.

民办教育的税收优惠政策汇总

财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知财税[2004]39号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为进一步促进教育事业的发展，经国务院批准，现将有关教育的税收政策通知如下：一、关于营业税、增值税、所得税 1.对从事学历教育的学校提供教育劳务取得的收入，免征营业税。 2.对学生勤工俭学提供劳务取得的收入，免征营业税。 3.对学校从事技术开发、技术转让业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。 4.对托儿所、幼儿园提供养育服务取得的收入，免征营业税。 5.对政府举办的高等、中等和初等学校（不含下属单位）举办进修班、培训班取得的收入，收入全部归该学校所有的，免征营业税和企业所得税。 6.对政府举办的职业学校设立的主要为在校学生提供实习场所、并由学校出资自办、由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业，对其从事营业税暂行条例“服务业”税目规定的服务项目（广告业、桑拿、按摩、氧吧等除外）取得的收入，免征营业税和企业所得税。 7.对特殊教育学校举办的企业可以比照福利企业标准，享受国家对福利企业实行的增值税和企业所得税优惠政策。 8.纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关向教育事业的捐赠，准予在企业所得税和个人所得税前全额扣除。 9.对高等学校、各类职业学校服务于各业的技术转让、技术培训、技术咨询、技术服务、技术承包所取得的技术性服务收入，暂免征收企业所得税。 10.对学校经批准收取并纳入财政预算管理的或财政预算外资金专户管理的收费不征收企业所得税；对学校取得的财政拨款，从主管部门和上级单位取得的用于事业发展的专项补助收入，不征收企业所得税。 11.对个人取得的教育储蓄存款利息所得，免征个人所得税；对省级人民政府、国务院各部委和中国人民解放军军以上单位，以及外国组织、国际组织颁布的教育方面的奖学金，免征个人所得税；高等学校转化职务科技成果以股份或出资比例等股权形式给予个人奖励，获奖人在取得股份、出资比例时，暂不缴纳个人所得税；取得按股份、出资比例分红或转让股权、出资比例所得时，依法缴纳个人所得税。二、关于房产税、城镇土地使用税、印花税对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；对财产所有人将财产赠给学校所立的书据，免征印花税。三、关于耕地占用税、契税、农业税和农业特产税 1.对学校、幼儿园经批准征用的耕地，免征耕地占用税。享受免税的学校用地的具体范围是：全日制大、中、小学校(包括部门、企业办的学校)的教学用房、实验室、操场、图书馆、办公室及师生员工食堂宿舍用地。学校从事非农业生产经营占用耕地，不予免税。职工夜校、学习班、培训中心、函授学校等不在免税之列。 2.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋权属用于教学、科研的，免征契税。用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。用于科研的，是指科学实验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。 3.对农业院校进行科学实验的土地免征农业税。对农业院校进行科学实验所取得的农业特产品收入，在实验期间免征农业特产税。四、关于关税 1.对境外捐赠人无偿捐赠的直接用于各类职业学校、高中、初中、小学、幼儿园教育的教学仪器、图书、资料和一般学习用品，免征进口关税和进口环节增值税。上述捐赠用品不包括国家明令不予减免进口税的20种商品。其他相关事宜按照国务院批准的《扶贫、慈善性捐赠物资免征进口税收暂行办法》办理。 2.对教育部承认学历的大专以上全日制高等院校以及财政部会同国务院有关部门批准的其他学校，不以营利为目的，在合理数量范围内进口国内不能生产的科学研究和教学用品，直接用于科学研究或者教学的，免征进口关税和进口环节增值税、消费税（不包括国家明令不予减免进口税的20种商品）。科学研究和教学用品的范围等有关具体规定，按照国务院批准的《科学研究和教学用品免征进口税收暂行规定》执行。五、取消下列税收优惠政策 1.财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（〔94〕财税字第001号）第八条第一款和第三款关于校办企业从事生产经营的所得免征所得税的规定。其中因取消所得税优惠政策而增加的财政收入，按现行财政体制由中央与地方财政分享，专项列入财政预算，仍然全部用于教育事业。应归中央财政的补偿资金，列中央教育专项，用于改善全国特别是农村地区的中小学办学条件和资助家庭经济困难学生；应归地方财政的补偿资金，列省级教育专项，主要用于改善本地区农村中小学办学条件和资助农村家庭经济困难的中小学生。 2.《关于学校办企业征收流转税问题的通知》（国税发〔1994〕156号）第三条第一款和第三款，关于校办企业生产的应税货物，凡用于本校教学科研方面的，免征增值税；校办企业凡为本校教学、科研服务

从最高院案例看划拨土地使用权转让批准之认定问题

从最高院案例看划拨土地使用权转让批准之认定问题旷小明广东伟伦律师事务所合伙人，2002年开始执业，擅长于刑事辩护、不动产等商事争议处理。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十五条之规定，在符合相应条件情况下，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让。划拨土地使用权转让之审批属政府土地管理部门的行政职责，标题中提出的批准认定问题，大部分法律人士可能会想当然地哑然失笑，认为不具备研究价值，但司法实务中对此问题却往往存在争论，一些经验丰富的法官、律师相互之间对此类法律事实往往有着截然不同的看法。笔者在此就最高人民法院（以下简称最高院）（2016)最高法民再121号案例予以简析。案情精简版案情简介难免冗长，或许对大部分读者没有吸引力，笔者在此先以对话版予以精简：阳光壹佰公司：法官大人，我在2003年8月8日签协议买二建公司的划拨土地，付了1879万元，但二建公司没将土地给我，所以要退钱、付利息。二建公司：法官大人，冤枉啊!我是收了钱，但我房屋拆掉了，土地交回给了政府，政府在2011年又将土地卖给阳光壹佰公司了，所以我不退钱。济南市国土资源局：法官大人，我没批准二建公司将划拨土地转让给阳光壹佰公司。我在2007年收回了二建公司土地，付了5万多元，还有1879万元补偿款没付，但，正准备付。济南中院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。山东高院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。最高院：国土局说谎，你批准了。合同有效，二建公司不退钱。阳光壹佰公司：我摘牌时又付了钱啊，政府还要付1879万给二建公司呢。二建公司：国土局，快付我那1879万元补偿款。

划拨土地使用权补办出让合同(完整版)

合同编号：YT-FS-2489-68 划拨土地使用权补办出让合同(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

划拨土地使用权补办出让合同(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。第一条本合同双方当事人：出让方：中华人民共和国_____省（自治区、直辖市）_____市（县）土地管理局（以下简称甲方）法定地址：_____ 邮政编码：_____ 法定代表人姓名：_____ 职务：_____ 受让方：_____（以下简称乙方）法定地址：_____ 邮政编码：_____ 法定代表人姓名：_____ 职务：_____

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）_____房产（或_____部分房产），其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。第二条_____房产（地上建筑物、其他附着物）使用土地位于_____，总用地面积为_____。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。乙方领有该房产使用范围内土地的《中华人民共和国国有土地使用证》（或批准文件），具有合法的土地使用权及房产所有权。第三条乙方出售（出租；抵押）_____整栋房产；甲方出让相应土地的面积为_____房产总用地面积，即_____平方米。

土地价值评估报告模板

###### 号宗地土地价值评估报告公司 ####年##月##日目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况

1.2地价X围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析

6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议附表、附图附表一宗地地价测算表附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为

1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积高层住宅：多层住宅低层住宅商业面积公建面积社区管理中心幼儿园垃圾站变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价X围经测算，本地块的正常地价X围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价X围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3 地块投资价值对应以上地价X围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。

划拨土地使用权补办出让合同范本

正文：划拨土地使用权补办出让合同划拨土地使用权补办出让合同第一条本合同双方当事人出让方：中华人民共和国__________省（自治区、直辖市）________市（县）土地管理局（以下简称甲方），法定地址_______；邮政编码 ____________；法定代表人：姓名__________；职务____________。受让方：__________________（以下简称乙方）；法定地址 ____________；邮政编码____________；法定代表人：姓名______；职务 ________________。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）____________房产（或 __________部分房产），其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租；抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。第二条______________房产使用土地位于________________总用地面积为______________。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。

乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证，（或批准文件），具有合法的土地使用权。第三条乙方出售（出租；抵押）____________整栋房产；甲方出让土地的面积为________________房产总用地面积，即 ________平方米。（或：第三条乙方出售（出租；抵押）__________房产楼层________层，建筑面积 ________平方米，为 __________房产总建筑面积的____________％；甲方出让土地的面积为________房产总用地面积的________％；即 __________平方米。）本合同项下出让的土地使用权与__________房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的，不可分割的，相邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利的条件。第四条土地使用权出让的年限为______年，自__________________起算。第五条__________房产使用范围内的土地，按原批准文件为 ______________用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。

土地划拨与出让的区别

土地出让与划拨的区别一、费用不同。出让地要交土地出让金，划拨地不用交。二、权利不同。出让地可以由出让人自主转让、抵押等。划拨地处置需要划拨机关批准，转让时还需要。补交土地出让金三、适用范围不同。划拨地一般都限制用于和国家利益有关的项目，如国防、公路、机关办公等（有具体明细），出让地则没有限制根据《中国土地管理法》、《中国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的规定，指出了，【定义】：不管是出让还是划拨有个共同点，也是必须的前提，一宗土地须依法征收过后成为国有建设用地才行。【土地使用权出让】，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。具体的出让方式就是招标、拍卖、挂牌、协议四种。【划拨土地】：指划拨土地使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是

指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。” 【区别】：从时间上来讲，出让的都是有年限的，例如工业用地50年，居住70年；而划拨是无期限的。从金钱上面来讲，出让都需要交出让金的，一般都是市场价。划拨的需要缴纳征地补偿、安置补偿等成本费用就可以供地了。从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。【弊端】个人认为，出让的弊端：1、出让年限过长，例娱乐、商业用地40 年，工业用地50年，如果随着土地出让加快，可以出让的地块也随之减少，那么几十年后，还有什么地可以出让。2、出让方式中的拍卖、挂牌以价高者得的单纯形式，那么造成的就是有些土地价格抬高，虚高。最明白就是房地产业的，地王现象。划拨的弊端：把一些好的地块无偿划拨给了一些机关、企业，等到机关、企业搬迁、破产，需要处置土地时候，资产都流失了！

天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法

《天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法》【第一章】总则第一条为贯彻《天津市土地管理条例》，加强国有划拨土地上房屋转让管理，明确政策界限，规范土地出让金收缴工作，依据《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》（津政发〔1998〕45号）、《天津市国有土地有偿使用办法》（津政发〔2003〕51号）和《关于开展规范土地市场秩序治理违法违规用地工作的通知》（津政发〔2006〕67号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法所称国有划拨土地上房屋，是指在国有划拨土地上建成的房屋等建筑物及构筑物。按房屋设计用途分为国有划拨土地上住宅房屋、国有划拨土地上与住宅相连的底层商业类非住宅房屋、国有划拨土地上其他用途类非住宅房屋。第三条国有划拨土地上房屋转让活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。第四条市国土资源和房屋管理局统一负责全市国有划拨土地上房屋转让管理和监督工作。第五条国土资源管理部门对国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金的管理按照以下权限分工：（一）房屋位于外环线以内的，由天津土地交易中心办理有关手续；（二）房屋位于外环线以外的，由房屋所在地的国土资源管理部门办理有关手续。第六条下列国有划拨土地上房屋禁止转让：（一）无合法的房地产权属证书；（二）房屋、土地权属有争议的；（三）共有房地产，未经共有人书面同意的；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（五）依法收回土地使用权的；（六）经县级以上人民政府批准列入近期土地收购整理储备范围内的；（七）法律、法规规定禁止转让的其他情形。第七条按份共有的国有划拨土地上房屋的共有人转让房屋时，其他共有人在同等条件下，有优先购买权。第八条国有划拨土地上的房屋抵押期间，抵押人转让房屋时应当通知抵押权人，并告知受让人转让房屋已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，其转让行为无效。第九条出租人将已出租的国有划拨土地上房屋转让的，应当在转让前的60天内通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。【第二章】住宅房屋转让第十条国有划拨土地上住宅房屋是指在国有划拨土地上建成的平房以及多层或高层（两层及两层

土地评估报告

土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。二、委托估价方委托方:xx县人民法院地址:xx县新城镇新洲大道南xx号三、估价目的受xxx县人民法院的委托,对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估,为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。四、估价基准日二0一七年七月十三日(以现场查勘日为估价基准日)。五、估价日期二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。六、地价定义根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》,以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义: 1、用途设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地,临裕民街两侧的房屋首层为商铺,二层以上为住宅,依据土地的最高最佳使用原则,故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。 2、面积设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米,本次估价设定委估宗地面积为78平方米。 3、容积率设定:委估宗地为空地,委托方未能提供设计规划条件,因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5、0～6、0,本次估价按周边用地

的平均容积率设定委估宗地容积率为5、5。 4、开发程度设定:委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。 5、土地使用权年期设定:委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日,委估宗地剩余使用年期为50、5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50、5年。 6、使用权类型设定:委估宗地为国有出让土地使用权,本次估价设定委估宗地使用权类型就是国有出让土地。 7、限制条件:在估价基准日,委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等她项权利。本次估价设定委估宗地无她项权利限制。 8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。地价定义:综上所述,根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值就是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型与性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。七、估价结果经估价人员现场查勘与当地市场分析,按照地价评估的基本原则与估价程序,选择合适的评估方法,评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为: 评估土地总面积:78平方米评估土地单价:20050元/平方米评估土地总地价:178、39万元大写(人民币):柒拾捌万叁仟玖佰元整(取整至百位数) 宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》