房地产公司全面预算管理

项目进度和成本费用汇总表
序号
1
任务名称
项目立项
工期
开始时间 完成时间 成本费用金额
• 4、画出项目进度（成本）甘特图 • 甘特图又称横道图，是以时间为坐标， 用横线表示工作（事项）的起始和结束， 各工作之间的先后顺序和进度要求。 • 项目进度（成本）甘特图
项目进度（成本）甘特图
编 号 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 项目 名称 场地平 整 基础施 工 主体工 程施工 砌筑工 程施工 层面工 程施工 楼地面 施工 室内设 施安装 室内装 饰 室外装 饰 其他工 程 时 成本 间 (万元/月 /月 ) 1 3 5 3 2 2 1 1 1 1 20 15 30 20 30 20 30 20 10 10 工程进度/月 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
财务预算
• 包括： 资本预算 现金预算 预计资产负债表 预计利润表 预计现金流量表
在一些企业的实践中，通常把预算按时 间划分成年度预算和月度预算。
年度预算
年度预算即年度经营计划，也是 企业年度经营计划指标体系，是在企
业年度经营总目标的要求下，确定年
度的各项指标，并将这些指标分解落
实到各个部门。
• 该模式的主要特点是以开发项目成本为核 心，预算编制以成本费用预算为起点，预 算控制以成本费用控制为主轴，预算考评 以成本费用为主要考评指标，运用现金预 算控制开发项目的投资额和现金支出的预 算管理模式。 • 具体做法： • （1）在明确具体开发项目的实际情况的前 提下，结合市场定价、企业潜力和预期利 润进行比较，倒挤项目目标成本。
• 1、项目进度预算
• 也称项目进度规划是依据项目开发流程， 将开发项目从前期开发到项目施工、项 目销售的全过程的所有工作事项（任务） 的工作时间（工期）、开始和结束的起 止时间，规划编制出来。 • 项目进度预算列表。
项目进度预算表
序号 任务名称
1 项目立项 节能环境评估
工期
开始 时间
完成 时间
• 项目预算是房地产企业的基础性预算， 包括：
• 项目的估算、概算、预算 • 项目整体预算
开发项目的估算、概算、预算 • 开发项目的估算
• 是在开发项目的可行性研究阶段，对 拟投资开发的项目依据项目的规模、 投资额度、区域环境，参照相邻项目 的售价和以往的开发成本，对项目的 收入、成本、利润等财务指标的测算， 为项目投资开发决策提供依据。
• 2、以目标利润为导向
是以追求利润最大化为目标的预算 模式。 • 大多数企业基本采用这一模式，围 绕确定的目标利润测算销售收入和 目标成本，以及相关的销量、产量、 质量、进度等预算指标。 • 追求利润最大的合理性， • 利润最大化的缺陷和不足。
• 3、以目标成本为导向 • 是以控制成本费用为中心，追求成本 优势为目标的预算模式。 • 这一模式是用于处于成熟期的企业或 竞争激烈的行业中缺乏核心竞争力的 企业，以及产品价格波动较大，影响 销售的外部因素不易控制的企业。 • 预算编制和管理的中心是有效的控制 成本费用。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 成本费用项目 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共设施配套费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 其他费用 不可预见费 开发项目总成本 支出金额 估算说明
• 开发项目的概算
• 是依据开发项目的规划设计阶段的初 步设计方案，对项目的投资额、建造 成本作出的比项目估算更为详尽的测 算。 • 开发项目的概算既是开发项目的进一 步论证，同时也为项目设计部门提出 的设计成本要求，即设计部门要在概 算确定的建造成本和投资总额的范围 内进行项目的技术设计和施工图设计。
月度预算
月度预算是落实年度总预算的重 要工具，也是指导日常生产经营活动 的纲领。
房地产企业预算编制
房地产企业的预算编制以项目为编制基 础，在汇总个项目预算的基础上编制年度 预算，根据年度预算的分季度、分月份指 标编制月度预算。
项目预算的编制
（一）项目的估算、概算和预算 （二）项目整体预算的编制
• 是依据项目概算和工程建造预算，按 照房地产企业的成本明细，编制的包 括土地成本、前期费用、建筑安装成 本、配套设施成本在内的项目成本预 算。 • 项目成本预算表
项目成本预算表
序号 1 费用项目 计费依据 费率 费用金额
• 3、编制项目进度、成本汇总表
• 是将项目的成本费用分解到构成项目 全过程的具体事项（任务）上，按照 项目的进度事项（任务）反映项目的 成本费用。 • 项目进度和成本费用汇总表
考核标准
通过编制预算，将企业的各项目
标分解为各个部门的责任和指标，
成为衡量企业各部门经营业绩的具 体标准。
控制依据
运用预算规定的各项具体指标， 对企业生产经营活动进行监督，检 查，发现偏差，分析原因，从而采 取措施，使生产经营活动顺利进行。
全面预算管理的目标
（一）统一思想行动 （二）规范经营管理 （三）提高资金利用效果 （四）降低成本费用 （五）较好地应对市场变化
房地产企业的预算内容
预算内容包括： 经营预算（项目整体预算）
财务预算
经营预算（项目整体预算）
• 经营预算在房地产企业也可以称作项目整体预 算，是依据开发项目全过程编制的预算。 • 项目整体预算按项目时间阶段划分，包括： 项目估算 项目概算 项目预算
• 项目整体预算按业务管理内容划分，包括： 项目销售预算 项目进度预算 项目成本预算 项目费用预算
• 4、以现金流为导向
• 是以确保企业现金流正常运转， 现金净流量最大为目标的预算模 式。 • 这一模式适用于现金短缺、现金 流转困难的企业；或是投资额大、 资金运用多，现金流量大的企业。
房地产企业全面预算的模式
• 1、房地产行业特点：
• （1）开发周期长，大多数项目跨年度， 需要2-3年，且涉及外部因素多。 • （2）开发投资额大，动用资金多，成 本开支大。 • （3）销售受国家政策和金融市场影响， 销量和售价波动大，企业把控难度大。
预算管理不是万能的，不能把预
算管理作用的期望值定得太高，预 算管理能达到下列目标就算有效了。
统一思想行动
通过预算管理，使企业各部门 和全体职工明确企业的经营目标和 实现目标的具体措施，统一企业全 体人员的思想认识和行动准则。
规范生产经营管理
通过预算管理，使企业各部门和 全体职工，按照预算规定的要求，
• 开发项目的预算
• 这里所说的开发项目预算也称施工图预 算，是指开发项目的工程建造预算，即 依据审核批准的施工图设计，编制的工 程（房屋建造）造价预算。 • 施工图设计出后，就可以对项目建造的 材料、工时消耗，以及各种间接费用做 出准确的计算。 • 工程建造预算详细、具体，是签订工程 建造合同的依据。
房地产公司
管理人员职业化培训方案
全面预算管理
主讲：陈方
博远嘉信企业管理咨询有限公司
全面预算概述
预算简单地说是用货币和数字表示的各 类计划。 上个世纪60代西方国家的一些企业开始推 行全面预算，到80年代全面预算在西方国 家的大多数企业得到全面推广。
• 全面预算是以企业战略目标为出 发点，以市场需求为导向，全体 员工参与，涉及企业生产经营活 动全部内容的预算体系。 • 全面预算是经营管理和财务管理 的“纲”。
• （5）明确以预算成本指标完成情况为考评 依据的考核指标体系和奖惩制度，使相关 责任单位和个人权责利紧密结合。 • （6）在项目开发过程中跟踪成本流程，按 照项目的成本费用预算指标编制投资进度 计划、付款计划，汇总编制现金收支预算。 • （7）项目开发过程的所有费用的支出，严 格按照现金预算进行，对开发项目地成本 费用实行全过程控制管理。
• 2、房地产企业预算模型的选择 • （1）对以销售收入为核心的预算 模式的选择 • 房地产行业的特点决定房地产企业 的销售收入滞后、而且不确定因素 较多，使房地产企业很少选择以销 售收入为核心的全面预算管理模式。
• （2）对以目标利润为核心的预算模式 的选择 • 房地产企业追求利润最大化，但是由于 房地产开发销售周期长，利润很难在开 发销售当期反映出来，房地产企业的利 润表与当期经营往往不同步，房地产企 业实行以目标利润为核心的预算模式存 在难度。
• 项目的估算、概算、预算属于项目开发前 期的预算内容，对项目的投资和成本有重 大作用。 • 在初步设计阶段影响项目投资项目的可能 性为75%--95%， • 在技术设计阶段，影响项目投资的可能性 为35%--75%， • 在施工图设计阶段为5%--35%。
开发项目整体预算的编制
• 项目整体预算包括：项目销售预算、 项目进度预算、项目成本预算、项目 费用预算。 • 编制项目整体预算以项目进度预算为 基础。
• 5、编制项目销售预算
• 依据项目概算确定的销售目标，结合 项目进度预算确定的项目销售时间， 编制项目的销售预算。 • 包括：制定销售方案、预测销售价格、 测算销售收入。
• 6、编制项目预计利润表和预计现 金流量表 • 依据项目销售预算和项目成本预算 汇总编制。
09年2月11 09年2月14 09年3月5日 09年4月15 日 09年4月1日
前置 任务
备注
30工作日 09年1月12 30工作日 09年1月15 40工作日 09年1月25 40工作日 09年3月5日 25工作日 09年3月5日
2 3 4 5
项目定位
方案设计审定 设计方案设计
• 2、项目成本预算
全面源自文库算的功能
（一）明确经营目标 （二）配置企业资源 （三）确定考核标准 （四）沟通控制依据
明确目标
通过编制预算，明确企业总体 经营目标和各部门的具体目标。
配置资源
• 编制预算的过程是根据企业的经营 目标，合理的安排人力，物力，财 力，进行综合平衡，使企业的经济 资源得到合理配置的过程。 • 预算被认为是使企业的资源获得最 佳生产率和获利能力的一种方法。
通过预算管理，促使企业各级
管理人员养成预见性工作的能力，
认真分析研究市场需求和资源供给 的变化，在编制预算时，提前提出
应对措施，从而能够主动地应对市
场变化。
房地产企业全面预算的模式
（一）全面预算的基本模式 （二）房地产企业全面预算的模式
全面预算的基本模式
• 1、以销售收入为导向 • 是以追求收入最大化或收入高速增长为目 标的预算模式， • 这种预算模式适应于处于成长期的企业， 通过企业收入的高速增长占领市场。 • 以销售收入为核心确定相关预算指标和进 行资源配置。
该模式的主要特点是以开发项目成本及均价为核心，现金流量控制为重点，编制 成本费用预算、投资/融资/经营活动现金流预算，以保障每期净现金流量为正的 基础上控制成本费用
• （2）对确定的开发项目的目标成本，按照 成本项目、成本费用的具体用途，以及发 生费用的责任单位（人），加以分解、量 化和分类整理，形成一套系统完善的开发 项目的成本费用预算指标。 • （3）对分解的项目成本预算指标落实到开 发项目的具体工作过程和工作事项，及相 关的责任单位和个人。 • （4）依据开发项目成本费用预算指标，签 订采购、建筑、安装等各项招标合同。
• 项目估算的内容：
• 依据土地面积、容积率、测算建筑面 积，销售面积，预测单位面积销售价 格、单位面积土地成本、建造成本、 以及相关的管理费用、财务费用、项 目的毛利率、投资利润率等。 • 项目估算对企业参加土地招投标，控 制土地成本具有重要作用。（预计成 本=预计收入-预计利润）
开发项目成本估算表
• 3、适合房地产企业的预算模式
• 房地产企业实施全面预算，最早都学习借 鉴制造企业，因房地产行业有其自身特点， 照搬来的管理经验因“水土不服”，并未 显现应有的作用。 • 近几年，一些房地产企业结合行业特点， 在全面预算管理方面进行了广泛的探索的 实践 ，逐步形成“以项目成本控制为核心， 现金流量控制为重点”的具有地产行业特 色的全面预算模式。
有序地开展工作，有利于企业建立
企业良好的生产经营秩序。
提高资金利用效果
通过预算管理，使企业在遵循 资金运动规律的基础上，合理地安
排和使用资金，把企业有限的资金
充分运用好，发挥出最大的效用。
降低成本费用
通过预算管理使企业各级管理者形
成先算帐后花钱，精打细算的习惯， 有效地降低成本费用。
较好地应对市场变化