老城区改造,旧城更新策划方案
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图例
图例
项目
分类
用地面积(HA)
百分比(％)
龙凤坝镇政府
土地管理所
工商行政管理龙 凤分局
公用建设用 地
龙凤纳税服务厅 广播.14 0.11
1.54
1.40 0.20 0.30 0.31 0.25
3.48
镇中心幼儿园
镇派出所
后山坡小学
龙凤化肥厂
化肥厂职工宿舍
改善民生的需要
旧城区聚集了大量的老旧厂房和宿舍，设施匮乏、环境恶化、发展动力不足。 百姓生活环境急需改善。
集约土地的需要
随着城市的飞速发展，建设用地总量不断增加，延续现有的土地供应速度， 现存土地资源将被消耗殆尽，旧城更新将提供大量的城市建设用地。
城市整体发展的需要
随着城市建设的进程，旧城区凸显出越来越多的问题，交通阻塞、环境脏乱 、污水横流、乱搭乱建等现象影响到整个城市的形象，旧城更新将使老城区焕发 新机。
为更好的落实龙凤镇原化肥厂片区的旧城更新工作，改善民生，提升城 市功能、改善环境品质、完善配套服务。特委托恩施市城乡规划设计研究院 进行《龙凤镇原化肥厂片区修建性详细规划设计》的编制工作。
一期
二期
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解 4 理念与目标 5 规划设计 6 市政工程
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding Design Philosophy And Goals Planning and Design Municipal planning
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解 4 理念与目标 5 规划设计 6 市政工程
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding Design Philosophy And Goals Planning and Design Municipal planning
战。
缺乏保障公共利益 的有效手段
缺乏科学分配权益 的有效机制
缺乏考核项目可行 性有效方法
解决方法：对片区 编制科学、公正、 可实施的统一规划， 并参照实施。
缺乏对改造的规划 编制与审批体系
2.4 城市更新研究– 城市更新中常见的问题
在规划目标的制定和实施途径的选择上，充分关注各方权益，平衡各方利益制定面向实施的城市规划制度和技术体系。 在这套“规则体系”中，坚持政府主导下的市场化运作由市场和政府共同推动更新。核心是建立可度量的规则制度和标准体系，探寻适合片区的更新实施方式。
2.1 城市更新研究– 城市更新的原由
中国大多数地区的的旧城改造实践经历了从旧屋村零星地块改造转向大规模的旧城区、城中村改造过程，既有经验，也暴露出诸多问 题。
城市旧城更新发展历程表
2.2 城市更新研究– 城市更新的历程
新时期城市更新的内涵，已经远远超出传统的空间规划的层面，其实质是以市场 经济内在规律为线索 ，妥善平衡城市更新活动涉及主体的不同发展权益，具有促进城 市空间资源高效、公平配置的公共政策特征。
企业建设用 地
酒厂
金石能源煤炭有 限公司
兴农农业公司
市西流水林场木 材厂
私人建设用 地
————
交通建设用 地
————
闲置或农林 用地
停车位等。
更新单元涉及多个利益主体，从利 益主体角度出发希望尽可能多的分 得空间增量，而尽量少的承担公共
利益项目。
依据经验，更新项目利润率在14% 以上在经济上才具有可行性，在打 包项目范围、设定捆绑责任过程中
要充分考虑经济可行性。
更新单元规划以个案研究的方式申 请调整《法定图则》用地功能、配 套设施、开发强度等控制指标，增 加了行政成本，规划严肃性面临挑
目录
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解 4 理念与目标 5 规划设计 6 市政工程
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding Design Philosophy And Goals Planning and Design Municipal planning
得天独厚的区位条件
地块位于恩施市龙凤坝带水河西北岸，北靠自然山体，西临金龙大道。龙凤大道从地块中部穿过，交通便利。地块周边自然环境优美。规划面积433158.7平方米，约合 649.7亩。
3.1 基地理解–区位分析
3.2 基地理解–现状分析
基地主要为农田和已建成区， 地 块西北角有少量山体，地块内现状建 筑较多，以私人建房为主，主要沿道 路两旁分布。地块地势起伏较小，最 低点高程438.6米，位于地块西部，最 高点高程472.1米位于北部山体顶部。 现状对外交通主要依靠贯穿地块中部 的318国道（道路红线宽度12米）通 行能力较差。带水河从地块西南部流 过，水体景观未得到充分利用。
1.1 项目背景
发展所需，时代所向
•丹霞地貌保护，土地资源紧缺，山地型城市空间发展遇到瓶颈。 •龙凤镇下属各乡镇正在依照相关规划进行有序建设，但龙凤镇区却缺乏详细 的可落实的规划对建设进行指导。 •李克强总理提出的“移民建镇”政策促进大批有意愿进入城镇生活的村民走 出大山入住集镇，享受城市生活。 •恩施州、市政府提出要以龙凤新区建设为契机，以新型城镇化发展为核心， 深入推进龙凤镇“四化”同步城乡空间协调发展。
2.5 城市更新研究–我们的应对
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解 4 理念与目标 5 规划设计 6 市政工程
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding Design Philosophy And Goals Planning and Design Municipal planning
2.3 城市更新研究–新时期城市更新的特点
以城市更新单元为基本单位，以更新单元规划为依据，确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标与责任。
公共利益项目如 何实现
原有产权人利益 如何平衡
如何保障项目的 可操作性
如何与现行规划 体系有效衔接
更新单元要求通过改造落实大量公 共利益项目,包括道路、学校、绿地、 社区服务设施、保障性住房建筑、
图例
项目
分类
用地面积(HA)
百分比(％)
龙凤坝镇政府
土地管理所
工商行政管理龙 凤分局
公用建设用 地
龙凤纳税服务厅 广播.14 0.11
1.54
1.40 0.20 0.30 0.31 0.25
3.48
镇中心幼儿园
镇派出所
后山坡小学
龙凤化肥厂
化肥厂职工宿舍
改善民生的需要
旧城区聚集了大量的老旧厂房和宿舍，设施匮乏、环境恶化、发展动力不足。 百姓生活环境急需改善。
集约土地的需要
随着城市的飞速发展，建设用地总量不断增加，延续现有的土地供应速度， 现存土地资源将被消耗殆尽，旧城更新将提供大量的城市建设用地。
城市整体发展的需要
随着城市建设的进程，旧城区凸显出越来越多的问题，交通阻塞、环境脏乱 、污水横流、乱搭乱建等现象影响到整个城市的形象，旧城更新将使老城区焕发 新机。
为更好的落实龙凤镇原化肥厂片区的旧城更新工作，改善民生，提升城 市功能、改善环境品质、完善配套服务。特委托恩施市城乡规划设计研究院 进行《龙凤镇原化肥厂片区修建性详细规划设计》的编制工作。
一期
二期
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解 4 理念与目标 5 规划设计 6 市政工程
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding Design Philosophy And Goals Planning and Design Municipal planning
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解 4 理念与目标 5 规划设计 6 市政工程
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding Design Philosophy And Goals Planning and Design Municipal planning
战。
缺乏保障公共利益 的有效手段
缺乏科学分配权益 的有效机制
缺乏考核项目可行 性有效方法
解决方法：对片区 编制科学、公正、 可实施的统一规划， 并参照实施。
缺乏对改造的规划 编制与审批体系
2.4 城市更新研究– 城市更新中常见的问题
在规划目标的制定和实施途径的选择上，充分关注各方权益，平衡各方利益制定面向实施的城市规划制度和技术体系。 在这套“规则体系”中，坚持政府主导下的市场化运作由市场和政府共同推动更新。核心是建立可度量的规则制度和标准体系，探寻适合片区的更新实施方式。
2.1 城市更新研究– 城市更新的原由
中国大多数地区的的旧城改造实践经历了从旧屋村零星地块改造转向大规模的旧城区、城中村改造过程，既有经验，也暴露出诸多问 题。
城市旧城更新发展历程表
2.2 城市更新研究– 城市更新的历程
新时期城市更新的内涵，已经远远超出传统的空间规划的层面，其实质是以市场 经济内在规律为线索 ，妥善平衡城市更新活动涉及主体的不同发展权益，具有促进城 市空间资源高效、公平配置的公共政策特征。
企业建设用 地
酒厂
金石能源煤炭有 限公司
兴农农业公司
市西流水林场木 材厂
私人建设用 地
————
交通建设用 地
————
闲置或农林 用地
停车位等。
更新单元涉及多个利益主体，从利 益主体角度出发希望尽可能多的分 得空间增量，而尽量少的承担公共
利益项目。
依据经验，更新项目利润率在14% 以上在经济上才具有可行性，在打 包项目范围、设定捆绑责任过程中
要充分考虑经济可行性。
更新单元规划以个案研究的方式申 请调整《法定图则》用地功能、配 套设施、开发强度等控制指标，增 加了行政成本，规划严肃性面临挑
目录
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解 4 理念与目标 5 规划设计 6 市政工程
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding Design Philosophy And Goals Planning and Design Municipal planning
得天独厚的区位条件
地块位于恩施市龙凤坝带水河西北岸，北靠自然山体，西临金龙大道。龙凤大道从地块中部穿过，交通便利。地块周边自然环境优美。规划面积433158.7平方米，约合 649.7亩。
3.1 基地理解–区位分析
3.2 基地理解–现状分析
基地主要为农田和已建成区， 地 块西北角有少量山体，地块内现状建 筑较多，以私人建房为主，主要沿道 路两旁分布。地块地势起伏较小，最 低点高程438.6米，位于地块西部，最 高点高程472.1米位于北部山体顶部。 现状对外交通主要依靠贯穿地块中部 的318国道（道路红线宽度12米）通 行能力较差。带水河从地块西南部流 过，水体景观未得到充分利用。
1.1 项目背景
发展所需，时代所向
•丹霞地貌保护，土地资源紧缺，山地型城市空间发展遇到瓶颈。 •龙凤镇下属各乡镇正在依照相关规划进行有序建设，但龙凤镇区却缺乏详细 的可落实的规划对建设进行指导。 •李克强总理提出的“移民建镇”政策促进大批有意愿进入城镇生活的村民走 出大山入住集镇，享受城市生活。 •恩施州、市政府提出要以龙凤新区建设为契机，以新型城镇化发展为核心， 深入推进龙凤镇“四化”同步城乡空间协调发展。
2.5 城市更新研究–我们的应对
1 项目背景 2 城市更新研究 3 基地理解 4 理念与目标 5 规划设计 6 市政工程
Background Analysis Urban Renewal Analysis Site Finding Design Philosophy And Goals Planning and Design Municipal planning
2.3 城市更新研究–新时期城市更新的特点
以城市更新单元为基本单位，以更新单元规划为依据，确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标与责任。
公共利益项目如 何实现
原有产权人利益 如何平衡
如何保障项目的 可操作性
如何与现行规划 体系有效衔接
更新单元要求通过改造落实大量公 共利益项目,包括道路、学校、绿地、 社区服务设施、保障性住房建筑、