万达商业模式浅析

万达商业地产模式浅析

中国指数研究院

【发布时间】：

2010-10-14

大连万达集团

万达集团成立于1988年，经过20余年的发展，从一个大连的本地房地产企业逐渐发展成为全国知名并首屈一指的商业地产企业。按照万达集团董事长王健林话讲，这期间万达集团也走过许多弯路，比如中间也开过制药厂、电梯厂，搞过酒店、外贸等，其实这都是在探索企业未来的发展方向。最终，伴随着90年代房地产业的迅猛发展，万达集团确立了房地产开发的主业，走上了房地产开发商的道路。然而，敏锐的万达集团在王健林董事长的带领下发现中国的商业地产还处于一个空白的领域，眼光长远的投入商业地产领域，经过多年的历练与开拓，建成了今天的万达商业地产集团，成为行业内的领军企业和学习榜样。

现今的万达集团已成为中国民营企业的龙头企业，以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大产业为支柱，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。万达集团现已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。

根据万达集团官网的资料，目前万达集团已开业与在建的万达广场项目已达到63个，分布于全国24个省区、直辖市，进驻了42个城市。开业与在建的高档酒店达到27家，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。开业的影城达到50家。万达集团已成功的树立了行业内的领先地位。

万达已经进入4个直辖市，且均有已有成功经营的万达广场项目。除浙江省杭州还未进入外，已进入19个省的省会城市，均有在建或开业的万达广场，估计杭州一旦有万达适合的土地项目，也会适时而动。其余所进入城市也均为所在地区较为发达城市，如大连、无锡、绍兴等城市，其人均GDP水平均与一线城市不相上下。

万达集团的运营模式

万达集团以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业。其主打"万达广场"的地产产品，以"一座万达广场，一个城市中心"为口号，大力宣传"城市综合体"的概念。通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，人为的打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。通过这种城市综合体的建造，将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性的完成，缩短"养商"的时间。

以往大家通常将万达集团的发展之路分成"一代"、"二代"，将现在的城市综合体定义于万达的"三代"产品。其实简单来说，万达的发展之路就是其自身实力逐渐壮大过程。早期，在万达做商业地产还处于蹒跚学步的阶段，它不得不依靠大的商业品牌，如沃尔玛。通过这种国际知名品牌在市场上的知名度，带动整体的商业经营。在此期间，万达集团其实还是主要作为房地产开发商，只不过是为这些大业主建好做商业的场所罢了。随着万达的成长，实力的增强，单傍一个"大牌"已满足不了万达集团的发展需要，为了壮大自身的知名度，学习更多的商业管理经验，赚取更多的利润，就需要引进更多的业态，形成百货、超市、影院、美食广场等一系列消费链。通过这种多业态的整合，万达集团的商业雏形也已形成，其未来的发展方向与模式也基本确立，即下一步的"城市综合体"。此时的万达集团也真正步入商业地产的轨道，其未来的发展方向已不单单是地产的开发，而是在考虑如何运营地产了。通过前期的积累，万达集团不仅学习了很多商业经验，积累了众多商业客户，更重要的它发现了自身运营商业地产的许多不足。如在引进大的主力店后，由于租金较低，虽然收益稳定，但直接会影响整个项目的投资回报率，这可能同时也是很多地产开发商为什么不愿转身商业地产的原因。另外，在满足了大的主力租户的权益时，对于一些高价投资小商铺的业主的权益可能就无法保证，因此易造成纠纷，给整体的商业管理造成影响，直接会影响后期的商业运营。

通过这些问题的暴露，万达集团想出了其解决办法。那就是做专业的商业地产集团，不仅做房地产的开发，还直接涉及商业地产的下游产业链，将建造"城市综合体"以自身为主，辅以各大合作伙伴。这不仅提升了万达的赢利模式，更扩大了万达集团作为商业地产集团的"话语权"与开发速度。万达集团在此战略的指引下，建立了酒店建设公司、商业管理公司、万千百货、万达院线。这一整套全产业链的模式，奠定了万达集团作为商业地产集团领先地位。万达集团成功的从简单的房地产开发转型为商业地产集团，将赢利方式成功的向其下游产业拓展，开辟了商业地产新天地。

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万达集团的经营结构

目前万达集团的经营结构均基本为进驻一个城市，开发建设一个万达广场，引入一个高档酒店，开设一家万千百货，同时会引入万达院线和大玩家超乐场或大歌星KTV。同时，在这些基本的消费群设立完成后，还会和一些知名的战略伙伴进行合作，如引入大型超市、家居卖场、家电卖场、知名餐饮机构等。这样，一个汇集购物、娱乐、住宿、餐饮、文化等多方面的综合体便应运而生。而且，这种综合体在城市化进程日益加速的当今，很受普通大众的欢迎，特别是作为主流消费群体的年轻人喜爱。同时，这样的综合体在目前国内很多城市还很匮乏，特别是一些二、三线城市。这些城市积累了众多的消费能力，但传统的百货或商场往往功能单一，没有将这种全面的消费场所汇集在一起，而万达这种城市综合体产品可以良好满足人们一站式消费的需求。

每进驻一个城市，万达集团便会开发一个高档酒店，这不仅可满足当地对高级酒店的需要，提升城市形象，也有助于其建立与政府的良好关系，更快捷与实惠的拿地开发。因此，万达集团成立专门的酒店建设公司，可以专业、快捷的进行酒店的开发、建设，并与世界知名酒店管理集团合作，有效的提升酒店的管理品质与档次。为了不受制于其它知名百货品牌的限制，避免出现万达集团希望进驻某城市而知名百货不愿进入的局面，同时为了加快万达广场百货商户进驻并开业的速度，万达集团成立了自己的万千百货、万达院线，这样有效的配合万达集团的发展步伐，实现了万达广场开业的同时，百货、影院、娱乐场所可迅速入驻并占据主要面积，吸引人气，缩短万达广场整体培育市场的时间，并以此能力吸引了一批忠实的追随者，只要万达广场开到那里，这些追随者就跟到那里。这种1+1大于2的方式极大程度上缩短了万达广场在市场上站稳脚跟的时间。

当然，万达集团的成功不仅仅是经营模式的创新，还有万达高效的开发速度与管理。做商业地产，不像住宅那样盖好后卖掉即完事。万达集团成功的营销、规划、管理都在细节与执行上有力的配合了其发展扩张的速度。

万达集团未来可能遇到的瓶颈

万达集团在过去的几年中通过快速的发展扩张，成长为国内专业的商业地产集团。但其快速的扩张不可避免会给他带来一些问题。首先，快速拓展进驻城市对一个民营企业来说，资金将是一个很大的考验，特别是作为商业地产，资金占用量较大、周期较长，万达集团的资金链究竟可持续多久，可能只有他们自己比较清楚。目前，万达集团的主要资金来源有以下几个渠道，通过销售万达广场中公寓住宅、写字楼部分获得资金，通过银行贷款及抵押经营物业获得资金，还有通过万达持有物业的租金。另外就是通过私募来获取资金，万达通过以往的成功案例，已成功的在资本市场获得了大批投资者的青睐。如在2009年6月份万达集团的第二轮私募中，计划募集40亿元，收到的确认函则超过400亿元，而且每股价格17元，均创下中国民营企业私募之最。不过万达集团最终通过IPO上市仍是其解决资金问题的最佳选择。

其次，万达集团旗下的万千百货、万达院线、大玩家能否真正形成自己的市场知名度与品牌，特别是万千百货。商业之所以难做就因为其影响因素众多，从定位、规划、招商、运营、地域差异、消费习惯、品牌认知度、甚至所谓的风水等众多方面都可能影响商业的经营。万千百货现在只是在数量上占据了优势，有了一定的品牌知名度，但其"质量"如何，能否真的和新世界、王府井、百盛等品牌竞争还有待时日。