王林：城市有机更新与政策创新

王林：城市有机更新与政策创新

导读

——戴春

《时代建筑》杂志运营总监、责任编辑T+A出版传媒工作室主任Let`s talk创始人城市微空间复兴计划发起人▲扫码观看讲座直播录像主讲内容▲王林上海交通大学建筑学系教授城市更新保护创新研究中心主任王林教授首先以1999年做城市总体规划时设定的2020年的城市总体目标为例，指出了上海城市发展在实现住宅、绿化、交通等规划建设中取得的骄人成绩同时，城市人口和建设用地超额发展的巨大压力，促使上海市痛下决心，在去年提出城市建设规划用地负增长的未来发展目标。这是一个极具标志性和战略性的转折点，即上海将从新开发为主转为再开发为主，城市土地越来越以功能调整和空间更新为主。同时，王林教授为我们做了城市更新定义与使用范围，上海城市更新规划政策、土地政策，上海盘活存量工业用地基本原则和实施途径，区域整体转型开发机制、方式与要求等政策解读。▲上海城市更新政策出台▲城市更新定义与使用范围解读▲《上海城市更新规划政策》解读▲《上海城市更新土地政策》解读▲《上海盘活存量工业用地基本原则和实施途径》解读▲《区域整体转型开发机制、方

式和要求》解读一▲《区域整体转型开发机制、方式和要求》解读二接着，以上海外滩滨水区、田子坊地区、石库门里弄风貌街坊、新场古镇的保护更新为例：▲外滩滨水区的城市更新保护▲上海石库门里弄介绍▲由石库门案例总结的上海里弄保护与更新政策的创新建议

▲上海新场古镇保护与更新规划——现状格局▲上海新场古镇保护与更新三大战略总结出城市更新的作用应该是：刺激经济发展、优化土地使用、改善城市风貌、提升居住条件、延续城市功能、保持文化风貌和延续城市肌理。城市更新的模式应该是多元的：有政府主导的，有城市驱动的，还有政府和市场交互协作的。城市更新未来的趋势，更多的是小规模，渐进式，更多是公共环境改善驱动，针灸式。更多的是鼓励自下而上，更多的公众参与，而且城市更新本身是长期、复杂、多样的，我们希望的更新有更加好的主导。

最后，王林教授点出城市有机更新、政策创新的核心要素：在经济上有利于提升和土地优化利用，在文化上有利于城市遗产保护和文化传承，在社会上有利于市民生活水平提高和关怀弱势群体，在环境上有利于公共景观和品质提升。嘉宾讨论▲刘夏夏上海市规土局城市更新处（详规处）副处长刘夏夏处长再次点出土地政策的转变，同时提出包括社区、历史风貌、休闲网络、科创在内的4大更

新计划，并进行一系列更新试点项目。并表示将举办公众共同参与的城市设计挑战赛。

▲候斌超上海市规土局风貌管理处副处长侯斌超副处长由上海M50到上海火车站直线距离产生疑惑，提出空间关联的问题。并提倡更多的思考城市点上的具体内容，可能也会产生更多的思考和互动。

▲曾文慧上海市经济和信息化委员会产业园区处处长曾文慧处长主要以104产业区块、195地块、198地块为例，针对工业用地如何参与城市更新做一些分享。▲傅志强

万科总建筑师傅志强提到了政策是如何提高城市的土地使用效率，为城市做更多的贡献就有更多的可能性和更多的发展，并简略地描述了日本的政策。▲侯正光“一起发展”董事长，“多少”家具创始人候正光提到了M50这种风貌区的发展，希望将来有政策可以解决一个产业园区、创意产业最初的明星企业的去留问题，而不是当热闹了之后，地价涨了之后他们就走了。

▲林琮然开合建筑设计总监林琮然用比较简单的方式做“一起发展”这个空间，也表示这些园区的存在价值背后有很多不同的人在努力，包括政府做研究和政策。期待在这个城市更新的状态之下会发生什么变化。▲薛鸣华上海安墨吉建筑规划设计有限公司主持建筑师薛鸣华分享了自己对于城市更新的丰富经历和案例，并谈到了很多包括交

通、文化等相关问题。点明保护在未来的发展是必不可少的。我们做存量发展的时候重视我们的文化，重视我们的传承。▲郭奇为恒源地产策划设计总经理郭奇为分享了包括张江国际科技创新中心、上海驻欧洲的第一个文化创意产业园区项目、外滩1号混油大楼亚细亚的改造更新等一系列的经历。精彩提问▲李涵《一点儿北京》作者李涵提问：上海和北京的更新差异很大。北京现在一个方向是在中央强调疏散人口，把市区的一些批发市场疏散到郊区，城市清退出来，具体做什么还不知道。Q1：上海城市更新的灵活度很高。比如说（在上海，用地）不是由政府主导，而是由权利人主导，可以找政府进行变量升值增量，这个东西有多大的灵活度？Q2：若想把原来胡同的私人住宅变为商店，假设在上海目前的政策下，是否允许去政府申请变性，变成商业？在北京绝对不允许。国家的政策在不同的城市可以有不同的解读，但按道理中央的政策应该是一样，还是有不同的灵活性？回答：Q1：建设城市是为了生活进行规划管理和规划编制，所以在新的小区里我们也提倡要混合。现在提出来打造15分钟生活圈概念，在步行15分钟内所有的配套设施都要完善。希望是综合设施，鼓励混合制。鼓励原有的产权人拿出空间，有两种方式：一种是产权，另一种是提供使用权。Q2：理论上中央的政策在地方上是一样执行的，但有一定的弹性空间，且

这个地方涉及到政策和中央的解释，所以上海仅仅守住，不任意改变容积率，不任意调整规划，也不任意改变土地出让条件，而是进行完整的程序控制，经过评估、土地协商、经过签订土地补充出让合同，是一套完整的管理。▲王芳罗昂logon创始人王芳提问：Q1：一两个月前中央政府颁布了一条政策，鼓励商办类的建筑转公寓或转居住，未来是不是可以进行产权分割？有什么样的相关政策？今天也谈了很多的工业用地，是不是有一些新的政策出来？Q2：香港路有家沪上很有名的店关闭了，因为香港路上的大厦将收归国有进行重新定位和改造。现在很多国有资产在流失，会不会出现收回国有资产后，导致在未来很有活力的经济体消失的趋势？回答：Q1：确实刚出来一系列政策。目前上海仍以控制人口作为规划的底线，建设用地和人口底线，所以仍对住宅控制较严格。同时上海可能会更倾向于针对现在的房价高、如何解决来上海工作的年轻人的居住问题，出台一系列政策，鼓励做开发商自持的人才公寓。从这个角度讲，对于商办转成居住优先作为人才公寓。Q2：现在众创众归是一个方面，我们更希望上海成为全球化的科创中心，不仅只有国营或国有，对这些小企业有一些支持性的政策导向。在这个地方可能要再提出来最近一系列的土地政策都是倾向于对于商业商办的持有比例，在这个方面的规定比国家的规定要严格一些。