房地产开发项目的区位条件分析共35页文档
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➢ 划拨土地可以转让、出租和抵押，但需符合一定条件并经批准 ➢ 对未经批准擅自转让、出租和抵押划拨土地使用权的单位和个人，
县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据请 假处以罚款 ➢ 国有企业改革中设计的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出 让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以 处置。 ➢ 凡上交土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。 ➢ 国家在合法情况下可以无偿收回划拨土地使用权。
《划拨土地使用权管理暂行办法》 【发文文号】: 〔1992〕第1号 【颁布部门】: 国家土地管理局 【颁布日期】: 1992-3-8 【施行日期】: 1992-3-8
第六条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可 以转让、出租、抵押： (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； (二)领有国有土地使用证； (三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明； (四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民 政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权 出让金。
3）对闲置土地的管理 经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未
按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的 人民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设 用地，视为闲置土地。
（1）闲置土地的范围（教材P113） （2）闲置土地的处置方式（教材P113） （3）征收土地闲置费（教材P113）
3．1．3土地使用权谈判
土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可 行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目 与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素 进行谈判，以便取得更利于自身的条件。
通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实 到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购 买土地使用权或有关合作的意向书。
完成这个程序需要持有有关部门下发的 竣工验收合格证书。
3.1.8 市场营销与物业管理
当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的 营销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。
物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回 收的迫切程度及开发物业的类型有关。
物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物 业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过建筑物 的维修与保养、机电设备与公共设施的维护与管理、小区内 的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。
2．土地使用过程中的管理 1）对划拨土地的管理 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法 批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土 地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使 用者使用的行为。 政府对划拨土地的管理体现在以下几点： （1）划拨土地使用权的范围 （2）对划拨土地的管理
（2）对划拨土地的管理
3.1.6 签署有关合作wk.baidu.com议
开发商完成了各种方案的报批后，开始 签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、 长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施 工合同、保险合同和预租（售）合同。
3．1．7施工建设与竣工验收
项目的建设阶段是从项目正式施工到竣 工使用的过程。进入到这个程序，必须从有 关政府管理部门获得开工许可证。
3．2．1 政府的土地管理
1．土地供应计划上的管理 无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中
的调控，土地供应计划的作用都十分重要。 一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地
管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开 发潜力以及城市规划的要求制定。
实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥 有足够的土地储备。
3．1．5 规划设计与方案报批
规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开 发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好 土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。
在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用 户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划 的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可， 其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和 建设工程规划许可证）。
需要指出的是，上述开发过程中的每一程序都会对其后
续程序产生重要的影响。
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3．2 政府对房地产开发的管理
3.2.1 政府的土地管理 3.2.2 政府对房地产开发的管理 3.2.3 政府在房地产开发中对住房、地价、租金、税收、
利率等政策的管理 3.2.4 政府在房地产开发过程中的市场管理 3.2.5 政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则
3．1 房地产项目的开发程序
开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售 或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一 个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程 序包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研 究、土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设 计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验 收、市场营销与物业管理。
3．1．1投资机会的选择
投资机会选择是整个开发过程中最为重 要的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两 个步骤。
3．1．2 初步可行性研究
初步可行性研究是指在规划参数尚未获 得政府批准的前提条件下，由专业职能部门 按照项目所在地区和市场一般条件以及常规 性规划指标和项目的特点，就其投资效果和 可能出现的技术经济问题进行研究，编制初 步可行性研究报告。
3．1．4 详细可行性研究
在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可 对该项目进行详细的、正式的可行性研究。
详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继 续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优 选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性 分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度 说明项目的建设是否可行。
2）对出让土地的管理 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年
限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。
土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土 地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前 支付的整个使用期间的地租。 （见教材P112）
国有土地使用权出让审批流程图
县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据请 假处以罚款 ➢ 国有企业改革中设计的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出 让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以 处置。 ➢ 凡上交土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。 ➢ 国家在合法情况下可以无偿收回划拨土地使用权。
《划拨土地使用权管理暂行办法》 【发文文号】: 〔1992〕第1号 【颁布部门】: 国家土地管理局 【颁布日期】: 1992-3-8 【施行日期】: 1992-3-8
第六条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可 以转让、出租、抵押： (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； (二)领有国有土地使用证； (三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明； (四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民 政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权 出让金。
3）对闲置土地的管理 经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未
按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的 人民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设 用地，视为闲置土地。
（1）闲置土地的范围（教材P113） （2）闲置土地的处置方式（教材P113） （3）征收土地闲置费（教材P113）
3．1．3土地使用权谈判
土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可 行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目 与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素 进行谈判，以便取得更利于自身的条件。
通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实 到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购 买土地使用权或有关合作的意向书。
完成这个程序需要持有有关部门下发的 竣工验收合格证书。
3.1.8 市场营销与物业管理
当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的 营销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。
物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回 收的迫切程度及开发物业的类型有关。
物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物 业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过建筑物 的维修与保养、机电设备与公共设施的维护与管理、小区内 的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。
2．土地使用过程中的管理 1）对划拨土地的管理 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法 批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土 地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使 用者使用的行为。 政府对划拨土地的管理体现在以下几点： （1）划拨土地使用权的范围 （2）对划拨土地的管理
（2）对划拨土地的管理
3.1.6 签署有关合作wk.baidu.com议
开发商完成了各种方案的报批后，开始 签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、 长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施 工合同、保险合同和预租（售）合同。
3．1．7施工建设与竣工验收
项目的建设阶段是从项目正式施工到竣 工使用的过程。进入到这个程序，必须从有 关政府管理部门获得开工许可证。
3．2．1 政府的土地管理
1．土地供应计划上的管理 无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中
的调控，土地供应计划的作用都十分重要。 一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地
管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开 发潜力以及城市规划的要求制定。
实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥 有足够的土地储备。
3．1．5 规划设计与方案报批
规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开 发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好 土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。
在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用 户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划 的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可， 其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和 建设工程规划许可证）。
需要指出的是，上述开发过程中的每一程序都会对其后
续程序产生重要的影响。
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3．2 政府对房地产开发的管理
3.2.1 政府的土地管理 3.2.2 政府对房地产开发的管理 3.2.3 政府在房地产开发中对住房、地价、租金、税收、
利率等政策的管理 3.2.4 政府在房地产开发过程中的市场管理 3.2.5 政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则
3．1 房地产项目的开发程序
开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售 或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一 个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程 序包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研 究、土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设 计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验 收、市场营销与物业管理。
3．1．1投资机会的选择
投资机会选择是整个开发过程中最为重 要的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两 个步骤。
3．1．2 初步可行性研究
初步可行性研究是指在规划参数尚未获 得政府批准的前提条件下，由专业职能部门 按照项目所在地区和市场一般条件以及常规 性规划指标和项目的特点，就其投资效果和 可能出现的技术经济问题进行研究，编制初 步可行性研究报告。
3．1．4 详细可行性研究
在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可 对该项目进行详细的、正式的可行性研究。
详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继 续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优 选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性 分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度 说明项目的建设是否可行。
2）对出让土地的管理 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年
限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。
土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土 地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前 支付的整个使用期间的地租。 （见教材P112）
国有土地使用权出让审批流程图