绿地集团及滨河国际城解析超全2012.2.29

绿地卢浮宫 馆
13
49
住宅、公 寓、纯商 业、底商 住宅、纯 商业、底 商 住宅、底 商
2010-6-2
1.59
绿地国际花 都
45
160
2011-1-8
2.33
绿地新里凡 尔赛公馆
19.72
56
2012-2-26
3.69
• 绿地卢浮宫馆仅用一年半的时间，销售全盘的80%，首期以8500元/㎡的均价入市，赢 得市场的热捧； • 凡尔赛公馆更是在逆势下，以5800元/㎡的低价推出市场，实现了85%的开盘成交率。
住宅系列
海珀系列（顶级）—少数人的生活 名邸系列（高端）——国际人文名宅 新里系列（中高端）—生活的艺术 老街坊系列（中端）-海派艺术生活 花都系列(普通)—流淌花香的国度
绿地集团产品线略显繁杂，但是每类产品覆盖性的、清晰的定位，能 够加快产品更新、精准项目前期定位及后期推广；
商业系列
四海—城市级与区域级商业中心 八方—在地铁口及高铁站，代表项目新都汇 人和—社区商业
绿地集团以地产、能源和金融“三产鼎力”的布局，形成了产业相 互支撑-产融结合；
绿地多元发展模式
绿地集团以“新城战略”、“超高层地标”等方式，为土地储备得 到了战略优势；
绿地土地策略
绿地集团的新城战略已行了较为成熟的集聚开发模式，多应用于二三新城 市，通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种类型产品于一体的大型综合项 目，充分利用自身资源集成优势和招商运营经验，从而带动人口导入和商业能 级提升，形成产业、居住、社会事业、基础设施和生态环境配套发展的联动效 应，迅速提升新城整体经济的能级。
老街坊 / 新里 / 海珀 孝贤坊 / 启航社 / ihome 饕界 / 蓝海 / MAX-Mall 绿地世纪城 / 绿地21城
按客户经济实力区分的品牌
典藏海派风华的人文新城
客户群定位——绿地集团的中端产品品牌，主力客群30~50岁，
包括30~40岁白领阶层 + 40~50岁城市中等收入者。个别城市客户层次 会偏高。
区域商业
项目规划—— 十字生态绿轴
泺口南路为超大型景观休憩带，兴隆寺以东路为地景建筑， 形成十字形生态绿轴
地
景
建
筑
景观
憩带 休
影剧院效果图
体育馆效果图
项目规划—— 五大核心节点
在主要干道道路交汇处形成1个城市级核心节点平台及4个 区域级提供各种生活，游憩的公共平台。
绿地集团及滨河国际城分析
目录 Contents
第一部分 绿地集团与山东绿地 第二部分 绿地·滨河国际城 第三部分 绿地·梵尔赛公馆（一期）
绿地集团与山东绿地
壹
绿地集团是一家有国资背景，以房地产开发经营为主业的大型企业 集团，其通过10年全国化战略，在21个省35个城市投资地产项目，并 涉足商业地产、能源、金融、汽车服务等产业；
商务系列
峰—国际甲级办公，执掌全球财富，核心商务区； 创—准甲办公，傲踞中心，成就未来，城市中心城区； 海—标准办公，企业核心动力场，面向小企业； 智—LOFT办公，面向创意产业，创意之源，财富之源；
部分品牌举例
绿地集团实施的产品品牌战略——根据不同客户群物质层面和精 神层面的需求，有针对性地推出具有一定标准的产品，并形成由低到 高、针对特殊群体、各具特色的系列品牌。
济 津 浦 铁 路
700万㎡ 泺口服装城、齐 鲁鞋城、银座购 物广场 军区总医院、市 立四院、五十六 中、四十六中、 二十八中、济南 师范学校 动物园、药山公 园、黄河森林公 园、小清河景观 带、鹊山龙湖、 金牛公园
周边医疗 教育配套
周边景观 资源
泺
安
路
项目规划— 居住区
绿地滨河国际城以“700万㎡国际大都汇”为核心定位，打造 泺口南路为生态中轴，利用济洛路成熟商业氛围打造商贸中 心，并以超大社区为载体
生活的艺术
“新里”品牌创立背景
生活的艺术 石库门 —— 旧上海中等收入人群 —— 为了丰富产品线的需要 新式里弄 —— 旧上海中产阶层 —— 当代城市新兴中产阶层 —— 新 里 当代中等收入者 —— 老街坊
按客户经济实力区分的品牌
客户群定位——绿地集团的顶级产
品品牌，主力客群40~50岁，属于城市富 裕阶层，追求尊贵的荣耀感和理性奢华。
产品特征——以小高层、高层为主。
建筑风格采用新古典主义的欧陆风格，外 墙装饰多用石材，彰显身份地位标签，显 得比较“贵气”。
按客户经济实力区分的品牌
按客户经济实力区分的品牌
海珀•兰轩 装修品牌一览表： • • • • • • • • • 霍尼韦尔Honeywell智能化系统 三菱Mitsubishi电梯及空调 阿尔诺Alno橱柜 柏丽Nobilia橱柜 高仪Grohe龙头 卡德维Kaldewei钢板浴缸 汉斯格雅Hansgrohe龙头 杜拉维特Dravit洁具 西门子Siemens、斯迈格Smeg、伊莱克斯Electroluxc厨房电器
项目概述
东至津浦铁路， 西至无影山路， 南至泺安路， 北至二环北路 泺口商圈 291.42公顷
绿地滨河国际城是集商贸金融、五星级酒店、娱乐休闲、大 型社区于一体的700万㎡的宜居、宜业、宜游的现代新城
项目位置 所处商圈 总占地面 积 建筑面积 周边商业 配套
二
环
北
路
无 影 洛 山 北 路 泺 口 南 路 路
绿地滨河国际城是绿地集团在滨河新区开发 的集商贸金融、五星级酒店、娱乐休闲、大 型社区于一体的700万㎡的宜居、宜业、宜 游的现代新城，位处泺口商圈，总占地面积 291.24公顷，现已开始一期凡尔赛公馆的开 发销售。
绿地集团斥巨资在济 南市历史悠久的商业 聚集区打造300米都市 第一高楼——绿地普 利中心，缔造一座可 以媲美法国香榭丽舍 的大型商业体。
绿地集团以全面的产品线，覆盖了住宅、商业、办公市场；
大型城镇系列
远郊类—绿地21城 新区类—绿地世纪城 产业类—盘龙谷文化城
特定群体系列
养老—孝贤坊，一个忠孝两全的解决方案 青年（青年类）—都市潮人主场、启航社、21城 我家公坊（经济适用）—爱家爱生活
城市综合体系列
都市地标—甲级写字楼、超五星酒 店、精品购物中心 高端都会—甲级办公、顶级住宅、 高端商业 中端都会—梅龙镇新都汇 大型枢纽类——绿地之窗 中端商务类—联盛国际
绿地集团以收购兼并的方式进入山东房地产市场，先后运作了新里卢浮 宫馆、绿地国际花都、绿地缤纷城、绿地普利中心、绿地滨河国际城；
新里卢浮宫馆 普利中心 国际花都
滨河国际城
绿地缤纷城
绿地集团在济开发项目，一贯了延续了其企业战略，通过新城、地 标、综合体模式，契合省会城市建设需求，获取大量土地储备；
绿地缤纷城作为上海绿地集团2011年布局济南，五盘 联发项目之一，借助京沪高铁济南西客站核心商务区 和济南“西部新城”的宏大规划，将建成一座集旗舰 百货、大型卖场、豪华影城、美食街区、企业办公、 星级酒店于一体的大型商务商业综合体项目，总建筑 面积40万㎡。
产品特征——以多层和小高层为主，也有部分项目有少量高层、洋
房甚至联排。建筑风格源自上海石库门，有石库门门头、马头墙等细部 特征。
典藏海派风华的人文新城
“老街坊”品牌创立背景
绿地集团深厚的上海本土开发商背景，以及对历史人文的热爱和 追索，是“老街坊”品牌诞生的摇篮。
• 使命感与产品品牌意识的觉醒 ——正是绿地打造“老街坊”品牌的原因。 • 复兴传统的居住文化——正是绿地打造“老街坊”品牌的时代意义。 复兴传统的居住文化 • 创立系列产品品牌，形成相应产品标准，便于跨地域扩张——打造“老街坊” 创立系列产品品牌，形成相应产品标准，便于跨地域扩张 品牌的企业价值。 “老街坊”是绿地集团创立的第一个地产产品品牌，其开篇之作是2003年上海的 康桥老街。
圣约翰名邸系 列—（高端） 老街系列— （中端） SOHO国际 （跨界） 启航社 （青年）
新里凡尔赛 公馆—（中 高端）
海珀系 列—（顶 级） 回迁区域
项目规划—— 金融商贸中心
济洛路及西侧重点打造以商业、办公为主的“T”型金融商 贸中心带
“ 融 金 型 心带 T” 中 贸 商
地标，峰系
新都会，创、海 系
绿地缤纷城以及其他住宅项目的开发过程中，频繁使用非常规方式 取得预售许可证，其“快速”的特点尤其明显；
缤纷城工程现状 国际花都施工现状
国际花都施工现状
凡尔赛公馆施工现状
绿地·滨河国际城
贰
滨河新区
滨河新区以“都市新中心、泉城新水岸、北跨新基地”为规 划定位
空港-高铁新东站片区
华山片区 清河源-美里湖片区 泺口片区
在卢浮宫馆、国际花都、凡尔赛公馆三个项目的销售过程中，“低 价+快速销售”是其营销模式的共性；
占地面积 （万㎡） 总建面 （万 ㎡） 首次开盘 时间 住宅去化 速度（万 ㎡/月）
项目名称
物业类型
推手情况 住宅已推出1-13号楼，14号 楼未推；公寓已推出，有少 量剩余；纯商业玫瑰坊被团 购；底商已推出，部分剩余 已推出A1地块1-11号楼、1318号楼，12号楼未推；底商 已推出部分，现有所能剩余 首次推出11号楼3-17F,12号 楼1-10层及15号楼共390套房 源，成交333套，开盘成交率 85%，成交均价5800元/㎡
绿地集团综合产业
绿地集团自称是“最懂得政府的开发商”，建立在和谐政商关系基 础之上的低成本、高收益以及产品差异化的竞争，是绿地集团商业模式 的精髓；
绿地集团商业模式
绿地的新城综合开发、综合体、超高层产品模式，与二三线城市当前新城 区快速扩张、城市形象迫切提升之间，形成良好的互动，复合城市发展方向， 以及政府政绩需求。
“老街坊”品牌内涵
“老街坊”品牌 以延续地域文脉和城市精神为宗旨， 复兴海派建筑艺术文化为使命， 蕴深厚百年海派人文于产品之中， 含人本尊重与关怀于社区之内， 以简约时尚户型、高尚品位， 为广大市民改善居住环境，提高生活品质服务。 “老街坊”品牌的核心理念是尊重海派建筑文化、尊重现代人生活情怀和居住 品牌的核心理念 时尚，以石库门建筑符号和里弄空间序列为形，以再现和睦互助的人际交往 和邻里关系为神，营造生态环境、人文环境和智能环境全面提升的现代居住 生活空间。
按客户经济实力区分的品牌
生活的艺术
客户群定位——绿地集团的中高端产品品牌，主力客群30~40
岁，属于城市新兴中产阶层，认同西方文化艺术，讲究生活格调品 位。
产品特征——以小高层、高层为主，也有部分项目有少量洋房甚
至联排。建筑风格采用新古典主义的欧陆风格，显得比较“洋气”。
按客户经济实力区分的品牌
针对特定群体的产品品牌
针对特定群体的产品品牌
针对特定群体的产品品牌
针对特定群体的产品品牌
针对特定群体的产品品牌
商业项目产品品牌
商业项目产品品牌
商业项目产品品牌
商业项目产品品牌
上海莘庄 / 上海奉贤 / 长春 / 合肥
商业项目产品品牌
Baidu Nhomakorabea
闵行 / 奉贤 / 杨浦 / 宝山 / 浦东川沙
滨河新 区中心 区
小 清 河
生
态
景
观
与
经
济
发
展
轴
滨河新区城市发展战略规划范围东至绕城高速东环线，西至济南西编组站，南至北园大街及工业北路，北至黄河南岸， 规划用地面积约158平方公里。 滨河新区将形成“一心一轴四区多点”的城市空间发展结构，构筑济南面向未来城市功能跨越与品质提升的战略性空 间。 一心：是滨河新区中心区。 一轴：是指小清河生态景观与经济发展轴，是联系滨河新区各功能区的纽带。 四区：分别包括清河源-美里湖片区、泺口片区、华山片区、空港-高铁新东站片区。通过空间与功能上的整合，突出生态休 闲、商贸物流、文化旅游、综合商务和生活居住等主题功能，强调主题功能与特色营造。 多点：是在小清河沿线形成多个片区活力节点，通过赋予不同的发展主题，使其成为市民活动的多元化场所，重点彰显水文 化特色，体现滨水都市风貌。
郑州会展宾馆项目案例： 郑州新区为绿地提供了优惠：
1、项目按期竣工后，郑东新区管委会按照土地 出让金等值金额向绿地集团进行奖励性补助； 2、郑州会展宾馆建成之日起5-8年内，对经营 过程中所交纳营业税、所得税地方流成部分的 等值金额进行奖励性补助； 3、不再审批郑东新区CBD范围内其他五星级专 业酒店新建项目，并将郑东会展宾馆作为会展 专门接待酒店，会议优先； 4、对建设提供全力配套支持，提供“一条龙” 服务，免受市政配套费、协调水、电、气、暖 等基础设施管线铺设到地块红线，并协调水电 部门优惠价格； 5、以优惠价格提供适当土地进行商业开发。