房地产评估PPT培训资料

土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。 有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、 科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十 年。
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。
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4.1 房地产评估概述
我国土地使用权价格体系
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4.1 房地产评估概述
3.根据价格形成方式分类：
➢ 市场交易价格；评估价格
4.按交易方式分类：
➢ 拍卖价格；招标价格；协议价格
5.根据权益分类：
➢ 所有权价格；使用权价格；其他权利价格
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4.1 房地产评估概述
（二）影响房地产价格的因素
1.一般因素
（ 1 ）经济因素 （ 2 ）社会因素 （ 3 ）政策因素 （ 4 ）心理因素
（四）投资利息 （五）销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费 （六）开发利润
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4.2 房地产评估的成本法
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物贬值
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4.2 房地产评估的成本法
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物贬值
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本＝开发费＋其他费用
＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
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4.2 房地产评估的成本法
3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发 成本分阶段均匀投入，则：
如：政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机 场、博物馆、纪念馆、公园等公益性房地产；以及无需计算 损耗的新建房地产。
注意：土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成 本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业 用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。
三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
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4.2 房地产评估的成本法
面积换算表
1亩=60平方丈=6000平方尺 ； 1平方米=9平方尺 ； 1亩=6000÷9＝666.666……平方米 （平时说的市亩也就是亩,主要是为了与公亩区分） 1公顷=100公亩=10000平方米=15亩 1平方千米=100公顷=10000公亩=1000000平方米 1顷=100亩=66666.6667平方米
投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%） 1.5
－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10%＝112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55元/平方 米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元
土地使用权 出 划让 拨土 土地 地使 使用 用权 权
土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取决于 其载体——土地的特性和条件。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与 后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转 让、出租、抵押。
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4.1 房地产评估概述
土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
经济特性： 供给稀缺性；可垄断性； 利用多方向性；效益级差性.
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4.1 房地产评估概述
2.房地产的特性
位置固定性
风险转移能力差 个别性形成的重要原因
供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
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3.房地产市场的特征
4.1 房地产评估概述
(1)房地产市场的地区性与不完善性 (2)交易的复杂性 (3)房地产市场供给对需求变化的反应迟缓
2. 按是否产生收益划分可分为:收益性房地产和非收益性房地产 3. 按经营使用方式划分可分为:出售型房地产、出租型房地产、营业
型房地产和自用型房地产
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4.1 房地产评估概述
（三）房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
1.土地的特性
自然特性： 位置固定性；质量差异性； 不可再生性；效用永续性.
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地 增值收益
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4.2 房地产评估的成本法
（一）计算待开发土地取得费用
取决于土地使用权是如何取得的：是划拨还是支付出让金； 是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。
1、从农村取得土地
（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
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第四章 房地产评估
4·1 房地产评估概述 4·2 房地产评估的成本法 4·3 房地产评估的收益法 4·4 房地产评估的市场法 4·5 房地产评估的剩余法 4·6 房地产评估的基准地价修正法
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4.1 房地产评估概述
一、房地产的概念、分类与特性 二、房地产评估的原则 三、房地产评估的程序 四、房地产价格的分类和影响因素
容积率与规划布局 远洋杭一棉地块 荷塘月色 绿城西子 紫兰公寓
/system/2010/02/22/010434984.shtml
容积率与建筑密度 凯德视界（2.20）——高层 名城燕园（2）——连排、多层、高层
/class_newslist.asp?bookid=290
费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。
（四）计算税费
（五）计算投资利润
利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。
*注意所用利润率的内涵。
（六）确定土地增值收益
主要是由于土地用途的改变或土地功能变化而引起的。
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4.2 房地产评估的成本法
例4-1 某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而
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4.1 房地产评估概述
一、房地产的概念、分类与特性
(一)房地产的概念
房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及它们所附 带的各种权利。
1. 从实体的角度去认识 2. 从权益的角度去认识
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4.1 房地产评估概述
(二)房地产的分类
1. 按房地产的经济用途划分可划分
(1)居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 (2)商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发 市场等。 (3)办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。 (4)旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。 (5)餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 (6)娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、夜总会、俱乐部、影 剧院、高尔夫球场等。 (7)工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。 (8)农用房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。 (9)特殊用途房地产：包括车站、机场、学校、教堂、寺院、墓地等。 (10)综合房地产：是指具有两种或两种以上作用的房地产。
区位、面积、宽度、深度、形状、地力、地质、地势、 地形、容积率、用途、使用年期等。
（ 2 ）影响建筑物价格的个别因素
面积、结构、材料、设计、设备、质量、法律限制、 与周围环境的协调性等。
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4.2 房地产评估的成本法
一、基本思路及基本公式
评估值＝重新购建价格－各种贬值
二、适用范围
主要适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，不产 生现金流（收益），无法利用市场法、收益法等方法评估的 情况。
1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价。
2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。
3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市 场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。
4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。
5、其他价格
上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地 二级市场价格，由市场竞产评估的成本法
四、新建房地产评估的操作步骤
新建房地产价格＝土地取得费用+开发成本+管理费 用+投资利息+销售税费+正常利润
（一）土地取得费用 （二）开发成本
1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建安工程费 4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费
（三）管理费用（开办费、开发过程中管理人员工资等）
取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3 亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开 发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前 市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%， 试评估该土地经开发后的价格。
1、估算土地取得成本
土地取得成本＝出让金＋拆迁费
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4.1 房地产评估概述
2. 根据价格表示单位划分：
总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 容积率 = 建筑总面积 / 建筑占地面积
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4.1 房地产评估概述
有关“容积率”
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地 面积的比率。
物业类型
参考容积率
我国土地权属类型：
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地 使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所 有权。
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4.1 房地产评估概述
根据国家规定：
土 地 所 农 城 有村 镇 权和 土 国 城 地 家 郊 农所 土 民有 地 集 体 所 有 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直 接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
（供给弹性小于需求弹性）
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4.1 房地产评估概述
二、房地产评估的原则
(一)合法原则 (二)最佳使用原则 (三)房地综合考虑原则 (四)区域及地段原则
三、房地产评估的程序
（一）接受委托，明确评估的基本事项
1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期
（二）制定评估作业计划和技术方案
2、从城镇取得土地
（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
（二）计算土地开发费用
1、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费
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4.2 房地产评估的成本法
（三）计算投资利息
注意：
（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发
2.区域因素
（ 1 ）商业繁华度 （ 2 ）道路通达度 （ 3 ）交通便捷度 （ 4 ）设施完善度 （ 5 ）环境质量状况
对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。
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4.1 房地产评估概述
3.个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影 响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
（ 1 ）影响土地价格的个别因素
独幢
0.4 - 0.5
联排
0.7 - 0.8
多层
1.2 - 1.5
小高层（12层）
2.5 - 3
高层（13层以上）
3.5 - 5
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4.1 房地产评估概述
容积率与社区规模
枫华府第（2.5）——总面积94000平方米
银马公寓（2.5）——总面积44500平方米
/building/1466/ /building/1459/
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第四章 房地产评估
学习目标
通过本章能够学习房地产、土地使用权、建筑物、 在建工程等的概念，了解它们的特征以及房地产评 估的概念、特点、原理和流程等。
学习要求
了解房地产及其评估的相关概念。
理解房地产的特点及评估特点。
了解土地使用权及其相关概念。
了解在建工程及其相关概念。
了解建筑物及其相关概念。
掌握房地产、土地使用权、建筑物和在建工程的评 估方法。
（三）现场勘察及收集数据资料
（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
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4.1 房地产评估概述
四、房地产价格的分类和影响因素
（一）房地产价格分类
1.根据实物形态划分
土地价格：基准地价、标定地价等 建筑物价格：不包含土地价格 房地产价格：
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4.1 房地产评估概述
我国土地权属类型与土地使用权价格体系