山东枣庄项目市场报告

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**商圈分析
市中区商业整体呈北部繁荣，西向发展；南北发展极不均衡，南部商业配套匮乏
薛城区概况：
发展商圈 成熟商圈
新城片区：市政府西迁形成的一个商圈，目前人气 较差，商业氛围不足，发展成熟尚需很长的时间。 薛城片区：薛城区的传统商圈，包含了薛城区贵诚 购物中心、财富大世界广场、皇冠购物中心，商业 发展方向主要以配套服务薛城区为主。
东湖商圈
范围：市中区的中部区域 定位：中高档消费，包含服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游 客源：辐射全枣庄范围客源，以中高端的大众消费为主 商业形态：一条步行街，一个商业综合体
商业街 西街酒吧一条街
现有商业
备注：鲁南水城尚处于招商阶段中。
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商业项目 鲁南水城
**商圈分析
商业街名称
吉品街 鑫昌路 青檀路 振兴路 华山路 文化路 青檀路商圈 业态总计
东湖商圈：市心区西向发展新形成 的一个商圈，包含了政府重点规划 的鲁南水城，作为新形成的商圈， 商业氛围较差，发展成熟还需要较 长的一段时间。
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三角花园商圈分析
三角花园商圈依托于贵诚购物中心，商业网点密布，品牌档次涵盖较广，是枣庄发 展时间最长的商圈；暂无可售商铺
范围：覆盖市中的东北部区域 定位：中低端服饰为主，部分中档百货和餐饮 客源：辐射全枣庄范围客源，以中低端的大众消
山东志和实业集团有限公司
枣庄和悦文化广场市场调研与定位规划报告
中国著名商业地产服务商 鸿伟摩尔 2012.10
目录
报告整体思路
PART1 可行性专项研判 宏观环境研究 商业环境研究 案例研究
项目立地条件研究
PART 2 定位规划方案 项目定位 商业规划
商业情景规划 发展规划
PART 3 企业实力 企业简介 项目案例
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**商圈分析
薛城片区 新城片区
范围：薛城区 定位：中低档消费，包含服饰、餐饮、休闲娱
乐、住宿、旅游 客源：辐射薛城区范围客源，以中低端的大众
消费为主 商业形态：3条步行街，一个商业综合体，两个
购物中心
现有商业
商业街
商业项目
财富大世界步行街
鸿基·万尚城
永福路
薛城区贵诚购物中心
临山路
市中区 3
1 2
项目地
4 5
薛城区
1
三角花园商圈
2
青檀路商圈
3
东湖商圈
4
新城片区
5
薛城片区
6
峄城片区
发展商圈 成熟商圈
峄城区 6
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市中区分析
市中区商业整体呈北部繁荣，西向发展；南北发展极不均衡，南部商业配套匮乏
市中区概况：市中区是枣庄传统的商业中心，包含东北部三角花园商圈与中部青檀路商圈是市中区最重要的两个商圈，另外还有一个 正在规划发展的东湖商圈；全区具有繁荣的商业街11条，不仅满足自身区域的商业配套，并且辐射整个枣庄市域。
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**商圈分析
零售
餐饮
休闲娱乐
服务
住宿
其他
街道统计
商业街名称
经营面 商铺数 经营面 商铺数 经营面 商铺数 经营面 商铺数 经营面 商铺数 经营面 商铺数 经营面 商铺数 租金均 积量积量积量积量积量积量积量价
西街酒吧一条街 960 15 2240 17 1200 10 600 18
1150 20 6150 80
瀚景名座 双子峰城市综合体
项目位置
永福路与临山路 永兴路与财富街
交接处
交界处
火车西站旁
财富街
市政府对面
枣庄新城区凤 鸣湖畔，光明 路与民生路交
汇处南
新城民生路以西，和 谐路以东，黄河路以 南，金沙江路以北
8510 157 1770 16 2830 25 1560 26 5100 5 430 8 20200 237 1.7
48420 808 5980 97 6950 49 11095 177 65400 47 3220 112 141065 1290 2.4
解放路：解放路以零售主要业态，餐饮、服务和住宿次之，苏宁电器、肯德基位于该商街，商业氛围浓厚，物业基本为一通二，进深812米，租金价格在3元/天/㎡左右，主要品牌有：肯德基 、苏宁电器、罗蒙、奥康、李宁、乐天玛特、利郎、乔丹、阿迪达斯、耐克、 海澜之家、达芙妮、雅戈尔、报喜鸟等。 兴安街：基本为零售（服饰）业态，中低档次，较繁华，开间3-6米，单间面积多为30㎡左右，租金基本为2—4元/天/㎡，主要品牌有 七匹狼、达芙妮、雅戈尔等。 中心街：以零售、餐饮业态为主，档次中低，商业氛围一般，商铺面积多为10—40㎡，租金价格为1.3元/天/㎡。 君山路：主要以零售业态为主，西侧具有大量的汽车配件业态的，档次较低，商业氛围一般，物业条件以一通二为主，层高3.5米左右， 面积20—40㎡，租金2.3元/天/㎡左右。 南马路：基本为零售（服饰）业态，档次低段，商业氛围较好，商铺面积较小，基本为10㎡左右，租金为3元/天/㎡左右。 中天步行街：中天步行街为枣庄市巾帼创业品牌街，其中主要是以零售业态为主，另外包含少量餐饮，服务，住宿，休闲娱乐等业态， 商业氛围良好，物业基本为一通二或一通三，进深8-12米，租金价格在1.7元/㎡/天左右，主要品牌有：海宁皮草、中天超市、红蜻蜓等。
4190 85 20
2 700 3 265 5 500 1 100 5 5775 101 3.1
1925 57 145 3 800 1 770 6 1500 1
5140 68 1.3
3165 81 395 12 510 7 770 16 22500 14 580 21 27920 151 2.3
3420 192 100 8 600 2 390 10 600 3 300 25 5410 240 3.1
皇冠购物中心
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范围：开发区 定位：中高档消费，包含服饰、
餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游 客源：辐射全枣庄范围客源，以
中高端的消费为主 商业形态：3条步行街，3个城市
综合体
现有商业 商业项目 舜天国际 瀚景名座
双子座城市综合体
薛城区发展
项目名称 鸿基·万尚城 贵诚购物中心 皇冠购物广场 财富大世界步行街 舜天国际
费为主 商业形态：6条主要商业街，一个购物中心，两个
标准超市，一个服饰广Leabharlann Baidu，一个综合型美食广 场，一个家电卖场。
三角花园商圈
现有商业
商业街
商业项目
解放路
贵诚购物中心
中心路
苏宁电器
南马路
1818美食广场
君山路
友谊服饰广场
兴安路
乐天玛特超市
中天步行街
杨宁超市
备注：1818美食广场美食广场部分还在招商中，只开 业了部分餐饮、影院、KTV等休闲娱乐业态。
发展商圈 成熟商圈
市中区商圈及主要商业街道分布图
三角花园商圈：枣庄仅有的两个市 级商圈之一，包括贵诚购物中心、 乐天玛特、苏宁电器、1818美食广 场，该商圈是枣庄最为成熟、人流 量最大的商圈之一。
青檀路商圈：枣庄市级商圈之一， 包含了八大市场、吉品街、银座购 物中心，是枣庄最为中心、发展最 为成熟的商圈，即将成为市中区乃 至整个枣庄最大、最繁华的商圈。
零售
餐饮
休闲娱乐
服务
住宿
其他
街道统计
经营面 积
商铺数 量
经营面 积
商铺数 量
经营面 积
商铺数 量
经营面 积
商铺数 量
经营面 积
商铺数 量
经营面 积
商铺数 量
经营面 积
商铺数 量
租金均价
9500 137 115 6 570 4
10185 147
12
1685 39 2910 70 890 15 1100 22 1000 1 525 16 8110 163 2.2
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青檀路商圈分析
青檀路商圈依托吉品街与新昌市场，枣庄商业体量最大、最具人气、商业氛围最 好的商圈，大润发开业后将进一步奠定青檀路商圈在枣庄的商业龙头地位。
青檀路商圈
范围：市中区的中部区域 定位：中档的服饰为主，部分中高端的服饰、低
档服饰、中低端餐饮 客源：辐射全枣庄范围客源，以中低端的大众消
1.3
13340 256 5215 20 4650 5 8240 57 7200 5
400 7 39045 350
3.9
43992 729 20335 208 27390 90 14460 148 70700 26 2895 65 179772 1266 4.1
➢吉品街：枣庄最繁华的商业街，业态基本以零售（服饰）为主，档次中低；商铺多为底商，少量一通二，多数商铺开间3—6m，面积为 30—40㎡；整体租金高昂，多在11—15元/天/㎡之间，主要品牌有柒牌、阿迪达斯、耐克、李宁、江南布衣、达芙妮、劲霸等。 ➢鑫昌街：吉品街西面的延伸部分，业态以本地餐饮为主；多为底商，商铺较多一通二，租金东高西低，在1—4元/天/㎡之间。 ➢青檀路：枣庄的城市主干道，业态以零售为主（服饰、电子数码），较为繁荣，单铺面积较大，租金中间（靠近吉品街）高两头低，多 为1-4元/天㎡；主要商业项目为新昌市场等，主要品牌有贵诚超市、肯德基、新华书店等。 ➢振兴路：振兴路主要以零售业态居多，餐饮和娱乐休闲业态次之，商业氛围浓厚，物业基本为一通二的底商，进深6-8米，单铺面积主 要集中在20㎡-80㎡区间，租金价格在3元/㎡/天左右，主要品牌有：华莱士、锦江之星、艾莱依、水星家纺、意尔康、薇薇新娘、汉庭、 雅戈尔、报喜鸟、本色KTV、如家、7天、永和豆浆、贵诚超市、湘悦情、顺风肥牛、宸居阁等。 ➢华山路：华山路在当地的定位就是美食休闲街，所以主要以餐饮和娱乐休闲业态为主，商业氛围良好，物业多为一通二或一通三，进深 8-12米，租金价格在1.3元/㎡/天左右，主要品牌有：本色KTV、豪门KTV、贵诚超市、爵士牛排、湖上渔村、雅士健康会馆等。 ➢文化路：主要以零售业态为主，商业氛围较好，档次中端，沿街商铺层高在3.6米左右，开为3-4米，进深为6-10米，面积多为20㎡、40 ㎡；租金2.2-5.6元/天/㎡，主要品牌有金利来、鄂尔多斯、秋水伊人、波司登、捷安特、迪欧咖啡等。
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**商圈分析
商业街名称
解放路 兴安街 中心街 君山路 南马路 中天步行街 三角花园商圈 业态总计
零售
餐饮
休闲娱乐
服务
住宿
其他
街道统计
经营面 商铺数 经营面 商铺数 经营面 商铺数 经营面 商铺数 经营面 商铺数 经营面 商铺数 经营面 商铺数 租金均
积量积量积量积量积量积量积量价
27210 236 3550 56 1510 11 7340 114 35200 23 1810 53 76620 493 3
枣庄市区辖市中区、薛城区、峄城区三区，枣庄目前的商业形式基本为街铺形式，尚处于初级阶段与中级阶段的转换过程中。 市中区：枣庄老城区、商业中心，是目前枣庄商业最集中、最繁华的区域，具有2个市级商圈与一个新形成商圈； 薛城区：当前枣庄商业开发量最大，发展最快的区域，包含新城、薛城片区； 峄城区：三区中商业发展相对较差的区域，消费向市中区的流向性较高，目前只有一个峄城片区。
11680 97 1460 13 7950 19 3670 38 46000 11 1970 42 72730 220
2.1
6957 192 4335 72 4880 30 965 20 15000 7
32137 321
3
830 8 6300 27 8450 17 485 11 1500 2
17565 65
1
分析导图
PART 1
可行性专项研判
宏观环境研究 商业环境研究 案例研究 项目立地条件分析
2
城市概况
3
宏观经济研究
4
宏观经济
5
城市规划
6
交通规划
7
商业网点规划
8
文化旅游
9
土地供应
10
商业环境研究
11
城市商业格局
整体商业格局呈现：市中区高度集聚，薛城区逐步发展，峄城区消费流向市中区
1
人民路
190 3 9750 41 3400 7 1000 2 150 1 3420 32 17910 86
2
西街酒吧一条街：主要以餐饮、娱乐业态为主，档次中低，商业氛围较差，街铺多为一通二物业，层高3.5米左右，开间3—4米，单 铺面积20—40㎡，租金为1元/天/㎡左右，主要品牌有许府牛杂等。 人民路：业态主要餐饮、休闲娱乐业态为主，档次中低端，商业氛围一般，大多为一通二、一通三沿街商铺，租金为2元/天/㎡左右， 主要品牌为小肥羊、龙腾足道、静雅足道等。
费为主 商业形态：6条主要商业街，一个购物中心，一个
服装市场，一个大超市以及一个即将入驻世界五 百强大卖场。
商业街 青檀路 吉品街 鑫昌路 华山路 振兴路 文化路
现有商业 商业项目 新昌市场
银座购物中心 杨宁超市
大润发（尚未入驻）
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东湖商圈分析
东湖商圈为新发展商圈，市中区最小的商圈，依托重点项目鲁南水城，目前区域 人气与商业氛围缺乏，需要较长的发展时间，才能成为真正意义上得商圈。