西安安定坊 城改项目商业篇(初稿)
相关主题
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招商运营部
2016-03-02
一、项目概况
目
二、项目主题
三、分层定位
录
四、物业要求
五、服务要求
一、项目概况
档次定位
中高档定位； 潮流时尚体验； 集零售、餐饮、文化、娱乐等 以超市、影院和跨界产品集合店为聚客利器
诸多功能为一体的趣味性、体验
性、高品质、综合性的购物及娱 乐中心
目标客户定位
层：寰球精选美食 吃货们一生追求的盛宴（营业时间11:00—24:00） 层：玩到极限
High到极致
（
营业时间24H
）
本层目标客群以家庭、女主人为主； 以超市为项目第一个聚客核心，构成本案第一个吸睛利器； 集合美食城、西式快餐等餐饮业态和便民业态稳定本案客流提升本项目客群 品质； 家居、饰品、服饰、个人护理、干洗、皮具护理等商户入驻提升
那么，我们得到一层主题： 悦の生活
悦の生活
悦の生活
楼层主力店：快时尚：主选品牌： HM/ Zara 备选品牌：优衣库/CA 楼层主力店：咖 啡：主选品牌：星巴克 备选品牌：曼琪拉/咖啡陪你
楼层主力店：集合店：主选品牌： 屈臣氏 备选品牌：悦诗风吟/采活 楼层主力店：品牌购物：欧莱雅 /foffi foffie /亨吉利/精品女装/Apple 楼层主力店：西式快餐：主选品牌：KFC/ McDonald's 备选品牌：Pizza hut/ 辅助业态：儿童拓展
本层目标客群以情侣、两口之家为主； 一挑二的快时尚形象店依旧是本层核心； 以二线品牌化妆品和潮流服装丰富项目购物功能； 以家居饰品集合店、嗜好品饰品跨界店等时尚购物产品提升本项目购物趣味 性、体验性；提升本项目目标客群吸引力，提升客群品质； 茶点、甜品丰富本层服务功能性；
那么，我们得到二层主题： 优の生活
本层目标客群以商务、家庭、情侣为主； 以中高档酒楼做为本层产品核心； 以中高档酒楼服务项目周边高端消费人群，提升项目品牌影响力； 以异域风情美食拉升项目档次； 以时尚主题餐饮丰富项目产品线，Leabharlann Baidu高体验性； 以空中餐厅为符号构建城西地标商业体；
那么，我们得到五层主题：
享の生活
享の生活
享の生活
楼层主力店：酒
相关指标
面积需求(㎡) 单层面积(㎡) 楼层高度(m) 经营楼层选择 中央空调 燃气管道 排污 楼板承重（Kg/㎡） 给排水
西式快餐店
200-600 ≥ 100 ≥3.5 （净高） 不限 需要 提供接口 排污、排油井、隔油池 ≥350(厨房≥ 500 ) 符合国家标准
咖啡厅
200-1000 ≥ 300 ≥3.5 （净高） -1-2 需要 提供接口 排油井、隔油池及排油烟井道等 设施 ≥350(厨房≥ 400 ) 符合国家标准
≥ 200 ≥3.5 （净高）
1-2 需要 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油 烟井道等设施 ≥350(厨房≥ 400 ) 符合国家标准 ≥100KW 不要求 5年
相关指标
面积需求(㎡) 单层面积(㎡) 楼层高度(m) 经营楼层选择 中央空调 燃气管道 排污 楼板承重（Kg/㎡）
时尚餐饮
200-400 ≥ 100 ≥3.5 （净高） 不限 需要 提供接口 排污、排油井、隔油池、排烟 ≥350(厨房≥ 400 )
升降梯两部，观光梯一部
60㎡左右 8×10m
燃气管道
排污 厨房面积 停车场位置、数量
预留接口
设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 集中式排烟管道、进水、地下排污；抽油管道90cm×70cm 至少500㎡ 100个以上，地面要有停车位
租赁年限
10-15年
通过物业条件的对比，我们发现： 1.影院/健身房的承重要求都在400Kg/㎡以上； 2.影院/健身房的层高要求都在7m以上； 3.二者的营业时间基本一致，是本项目第二个聚客核心； 4.提高六层层高至影院高度，可以完美的融合运动、真人游戏、健身、影院的 共性，同时一层当作两层用，提高本项目实用性和租金水平，便于后期招商 和调整； 影院/健身房/真人游戏的目标客群基本一致：以学生和都市白领为主；以上3 个业种可以有机互补的融合； 以上三个业种承租能力较低； 那么，我们得到六层主题：
洗手 间设 计考 虑了 儿童 使用
相关指标
面积需求(㎡)
中餐类酒楼
800-2000
中式快餐店
50-200
单层面积(㎡) 楼层高度(m)
经营楼层选择 中央空调 燃气管道 排污 楼板承重（Kg/㎡） 给排水 供配电 停车场数量(个) 租赁年限
≥ 500 ≥3.5 （净高）
1-2 需要 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排 油烟井道等设施 ≥350 (厨房≥ 400 ) 符合国家标准 ≥100KW 20-100左右 5—10年
特色餐饮
200-500 ≥ 300 ≥3.5 （净高） 不限 需要 提供接口 排污、排油井、隔油池、排烟 ≥350(厨房≥ 400 )
给排水
供配电 停车场数量(个) 租赁年限
符合国家标准
≥100KW 集中停车场（≥20) 5年左右
符合国家标准
≥100KW 集中停车场（≥20) 5年左右
本层整体租金水平和服务功能性；
那么，我们得到负一层主题：
便bian宜の生活
便pian宜の生活
便是私の生活
主力店：超市
主选品牌：永辉超市 备选品牌：华润万家、人人乐
楼层主力店：西式快餐： 主选品牌：KFC/ McDonald's 备选品牌：Pizza hut/ 楼层主力店： 美 食 城： 主选品牌：大食代/ 臻 之味 次选品牌：饭~蝶变/ 微时代 辅助业态：儿童游乐
时尚购物+餐饮+休闲娱乐+儿童
为核心打造爱与生活主题西城地标购物中心
主题：
饕餮之旅 潮玩圣地
本项目服务功能分以下六个板块： 负 一 二 三 四 五 六 一：生活所需 层：精致女人 层：时尚风向标 层：承载童年 的记忆 层：吃遍大江南北 赏玩民俗风情
应有尽有 完美塑造
（营业时间08:00—22:30） （营业时间08:00—22:30） （营业时间08:00—22:30） （营业时间08:00—22:30） （营业时间11:00—24:00）
供配电
停车场数量(个) 租赁年限
≥100KW
不要求 10年
≥100KW
≥20 10年
本层目标客群以青少年、情侣为主； 以快时尚和品牌店为项目第二个聚客核心，以其会员做为本项目基础客群； 以精品服装拉升项目形象档次； 以产品集合店等购物产品提升本项目购物体验性； 西式快餐、咖啡丰富本层服务功能性；
相关指标
大型餐饮酒楼
面积需求(㎡)
经营楼层选择 层高要求（m）
2000～5000㎡
1层～5层 ≥4（净高）
楼板承重（Kg/㎡）
给排水 供配电 中央空调
≥ 350 Kg/㎡
接驳到位 满足工业用电标准，电流量约240千瓦/时 需要，240—300KW/h，或预留空调机位
店内垂直交通
卸货区（㎡） 柱间距（m）
楼：主选品牌：小南国 备选品牌：徐记/苏福记 楼层主力店：异域风情：主选品牌：西堤厚牛排/费尼 备选品牌：越南小厨/阿克苏/ 楼层主力店：时尚餐饮：主选品牌：潜艇/鲜辣道/外滩6号 备选品牌：赶蟹/船动力/锄禾/鹿港
空中餐厅！
在五层上空区域，向心8m、建筑外延5.5m，主体一层局部二层玻璃钢结构， 营造西北首家、独具西安地标性的温馨浪漫空中时尚餐厅
1、全场公共地方wifi覆盖
2、楼层导示使用触摸屏 3、免费提供童车和儿童防走失定位报警装置 4、三层提供母婴室，洗手间便于母婴和儿童使用 5、二层提供吸烟室 6、指示标牌的特性设计 7、微信、支付宝、apple pay关注号推送信息精准
8、3公里内送货上门或满足条件享专车护送
消防门用材及洗手间 指引
安 定 坊 定 位
本地居民 年轻未婚及年轻家庭为主；
类型定位
西安城西最大最具示范效应的购物及娱乐中心
个人月收入4000以上，家庭月
收入6000以上；
主题定位
要素：项目前瞻性、商业可持续发展性、投资商和商家共赢 定位：与开元商场的差异化经营和互补性经营 功能：新生代潮玩之地 情侣约会之地 家庭聚会之地 客群：儿童、情侣、家庭 目标：以开元的传统百货购物结合本案
优の生活
优の生活
楼层主力店：集 合 店：主选品牌： 备选品牌： The green party 楼层主力店：精品服装：主选品牌： 备选品牌： 楼层主力店：潮流购物：主选品牌： 备选品牌：西遇/热风/口岸/aopa
本层目标客群以三口之家、情侣为主； 一挑三的快时尚形象店是本层核心； 儿童游乐和教育培训是本层次核心； 以儿童服饰玩具集合店、母婴集合店、进口食品店等功能型购物产品提升本 项目购物体验性； 以Xbox、letv、平衡车等互动性较强的门店增加本案可玩性，提升本项目目 标客群吸引力，提升客群品质； 以DIY玩具体验店，儿童游乐馆增强儿童消费粘度、提高亲子与陪伴舒适度； 以旋转木马等青少年可参加游乐设施增加本案可玩性，提升本项目目标客群 吸引力，提升客群品质； 以设计师工坊、3D打印等品相增加项目趣味性； 以Cartoon美食、Cartoon主题咖啡、美容美发、书咖、甜品丰富本层服务 功能性； 那么，我们得到三层主题： 乐の生活
本层目标客群以家庭、情侣为主； 以民俗餐饮的新奇特和体验性聚拢人气 民俗餐饮是本层核心； 以中餐流行菜系、特色餐饮做为本楼层产品的两个方向； 以休闲小食的轻松、潮流美食的诱惑聚拢人气； 以欧亚美食汇的新奇丰富产品线；
那么，我们得到四层主题：
享の生活
享の生活
享の生活
楼层主力店：中式餐饮：主选品牌：外婆家/麻辣尚席 备选品牌：外婆印象/赵家烤肉/ 楼层主力店：民 俗：主选品牌：袁家村/阿口食堂 备选品牌：关中大排档/宽窄巷子
动の生活
动の生活
动の生活
主力店：影院：主选品牌：奥斯卡 备选品牌：华夏、横店、CGJ
次主力店：健身房：主选品牌：真爱 备选项目：英派斯
美格菲
浩沙
1、一层不设洗手间 2、空中餐厅 3、次入口4层（含）以上可封闭，增加计租面积
4、外立面富有地标特性
5、停车场实现智能管理 6、西侧和中庭直梯另行布置,主入口天梯直通4层 7、应用艺术和绿植装饰
乐の生活
乐の生活
楼层主力店：儿童乐园：主选品牌：大白鲸 备选品牌：爱尔玛/迪乐/考拉大冒险 楼层主力店：婴幼教育：主选品牌：傲贝/美吉姆 备选品牌：倍优/优佳 楼层主力店：儿童教育：主选品牌：红黄蓝/新东方 备选品牌：开心宝宝/斯玛特 楼层主力店：青少年教育：主选品牌：少年派 备选品牌：街舞工作室/ATOB
2016-03-02
一、项目概况
目
二、项目主题
三、分层定位
录
四、物业要求
五、服务要求
一、项目概况
档次定位
中高档定位； 潮流时尚体验； 集零售、餐饮、文化、娱乐等 以超市、影院和跨界产品集合店为聚客利器
诸多功能为一体的趣味性、体验
性、高品质、综合性的购物及娱 乐中心
目标客户定位
层：寰球精选美食 吃货们一生追求的盛宴（营业时间11:00—24:00） 层：玩到极限
High到极致
（
营业时间24H
）
本层目标客群以家庭、女主人为主； 以超市为项目第一个聚客核心，构成本案第一个吸睛利器； 集合美食城、西式快餐等餐饮业态和便民业态稳定本案客流提升本项目客群 品质； 家居、饰品、服饰、个人护理、干洗、皮具护理等商户入驻提升
那么，我们得到一层主题： 悦の生活
悦の生活
悦の生活
楼层主力店：快时尚：主选品牌： HM/ Zara 备选品牌：优衣库/CA 楼层主力店：咖 啡：主选品牌：星巴克 备选品牌：曼琪拉/咖啡陪你
楼层主力店：集合店：主选品牌： 屈臣氏 备选品牌：悦诗风吟/采活 楼层主力店：品牌购物：欧莱雅 /foffi foffie /亨吉利/精品女装/Apple 楼层主力店：西式快餐：主选品牌：KFC/ McDonald's 备选品牌：Pizza hut/ 辅助业态：儿童拓展
本层目标客群以情侣、两口之家为主； 一挑二的快时尚形象店依旧是本层核心； 以二线品牌化妆品和潮流服装丰富项目购物功能； 以家居饰品集合店、嗜好品饰品跨界店等时尚购物产品提升本项目购物趣味 性、体验性；提升本项目目标客群吸引力，提升客群品质； 茶点、甜品丰富本层服务功能性；
那么，我们得到二层主题： 优の生活
本层目标客群以商务、家庭、情侣为主； 以中高档酒楼做为本层产品核心； 以中高档酒楼服务项目周边高端消费人群，提升项目品牌影响力； 以异域风情美食拉升项目档次； 以时尚主题餐饮丰富项目产品线，Leabharlann Baidu高体验性； 以空中餐厅为符号构建城西地标商业体；
那么，我们得到五层主题：
享の生活
享の生活
享の生活
楼层主力店：酒
相关指标
面积需求(㎡) 单层面积(㎡) 楼层高度(m) 经营楼层选择 中央空调 燃气管道 排污 楼板承重（Kg/㎡） 给排水
西式快餐店
200-600 ≥ 100 ≥3.5 （净高） 不限 需要 提供接口 排污、排油井、隔油池 ≥350(厨房≥ 500 ) 符合国家标准
咖啡厅
200-1000 ≥ 300 ≥3.5 （净高） -1-2 需要 提供接口 排油井、隔油池及排油烟井道等 设施 ≥350(厨房≥ 400 ) 符合国家标准
≥ 200 ≥3.5 （净高）
1-2 需要 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油 烟井道等设施 ≥350(厨房≥ 400 ) 符合国家标准 ≥100KW 不要求 5年
相关指标
面积需求(㎡) 单层面积(㎡) 楼层高度(m) 经营楼层选择 中央空调 燃气管道 排污 楼板承重（Kg/㎡）
时尚餐饮
200-400 ≥ 100 ≥3.5 （净高） 不限 需要 提供接口 排污、排油井、隔油池、排烟 ≥350(厨房≥ 400 )
升降梯两部，观光梯一部
60㎡左右 8×10m
燃气管道
排污 厨房面积 停车场位置、数量
预留接口
设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 集中式排烟管道、进水、地下排污；抽油管道90cm×70cm 至少500㎡ 100个以上，地面要有停车位
租赁年限
10-15年
通过物业条件的对比，我们发现： 1.影院/健身房的承重要求都在400Kg/㎡以上； 2.影院/健身房的层高要求都在7m以上； 3.二者的营业时间基本一致，是本项目第二个聚客核心； 4.提高六层层高至影院高度，可以完美的融合运动、真人游戏、健身、影院的 共性，同时一层当作两层用，提高本项目实用性和租金水平，便于后期招商 和调整； 影院/健身房/真人游戏的目标客群基本一致：以学生和都市白领为主；以上3 个业种可以有机互补的融合； 以上三个业种承租能力较低； 那么，我们得到六层主题：
洗手 间设 计考 虑了 儿童 使用
相关指标
面积需求(㎡)
中餐类酒楼
800-2000
中式快餐店
50-200
单层面积(㎡) 楼层高度(m)
经营楼层选择 中央空调 燃气管道 排污 楼板承重（Kg/㎡） 给排水 供配电 停车场数量(个) 租赁年限
≥ 500 ≥3.5 （净高）
1-2 需要 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排 油烟井道等设施 ≥350 (厨房≥ 400 ) 符合国家标准 ≥100KW 20-100左右 5—10年
特色餐饮
200-500 ≥ 300 ≥3.5 （净高） 不限 需要 提供接口 排污、排油井、隔油池、排烟 ≥350(厨房≥ 400 )
给排水
供配电 停车场数量(个) 租赁年限
符合国家标准
≥100KW 集中停车场（≥20) 5年左右
符合国家标准
≥100KW 集中停车场（≥20) 5年左右
本层整体租金水平和服务功能性；
那么，我们得到负一层主题：
便bian宜の生活
便pian宜の生活
便是私の生活
主力店：超市
主选品牌：永辉超市 备选品牌：华润万家、人人乐
楼层主力店：西式快餐： 主选品牌：KFC/ McDonald's 备选品牌：Pizza hut/ 楼层主力店： 美 食 城： 主选品牌：大食代/ 臻 之味 次选品牌：饭~蝶变/ 微时代 辅助业态：儿童游乐
时尚购物+餐饮+休闲娱乐+儿童
为核心打造爱与生活主题西城地标购物中心
主题：
饕餮之旅 潮玩圣地
本项目服务功能分以下六个板块： 负 一 二 三 四 五 六 一：生活所需 层：精致女人 层：时尚风向标 层：承载童年 的记忆 层：吃遍大江南北 赏玩民俗风情
应有尽有 完美塑造
（营业时间08:00—22:30） （营业时间08:00—22:30） （营业时间08:00—22:30） （营业时间08:00—22:30） （营业时间11:00—24:00）
供配电
停车场数量(个) 租赁年限
≥100KW
不要求 10年
≥100KW
≥20 10年
本层目标客群以青少年、情侣为主； 以快时尚和品牌店为项目第二个聚客核心，以其会员做为本项目基础客群； 以精品服装拉升项目形象档次； 以产品集合店等购物产品提升本项目购物体验性； 西式快餐、咖啡丰富本层服务功能性；
相关指标
大型餐饮酒楼
面积需求(㎡)
经营楼层选择 层高要求（m）
2000～5000㎡
1层～5层 ≥4（净高）
楼板承重（Kg/㎡）
给排水 供配电 中央空调
≥ 350 Kg/㎡
接驳到位 满足工业用电标准，电流量约240千瓦/时 需要，240—300KW/h，或预留空调机位
店内垂直交通
卸货区（㎡） 柱间距（m）
楼：主选品牌：小南国 备选品牌：徐记/苏福记 楼层主力店：异域风情：主选品牌：西堤厚牛排/费尼 备选品牌：越南小厨/阿克苏/ 楼层主力店：时尚餐饮：主选品牌：潜艇/鲜辣道/外滩6号 备选品牌：赶蟹/船动力/锄禾/鹿港
空中餐厅！
在五层上空区域，向心8m、建筑外延5.5m，主体一层局部二层玻璃钢结构， 营造西北首家、独具西安地标性的温馨浪漫空中时尚餐厅
1、全场公共地方wifi覆盖
2、楼层导示使用触摸屏 3、免费提供童车和儿童防走失定位报警装置 4、三层提供母婴室，洗手间便于母婴和儿童使用 5、二层提供吸烟室 6、指示标牌的特性设计 7、微信、支付宝、apple pay关注号推送信息精准
8、3公里内送货上门或满足条件享专车护送
消防门用材及洗手间 指引
安 定 坊 定 位
本地居民 年轻未婚及年轻家庭为主；
类型定位
西安城西最大最具示范效应的购物及娱乐中心
个人月收入4000以上，家庭月
收入6000以上；
主题定位
要素：项目前瞻性、商业可持续发展性、投资商和商家共赢 定位：与开元商场的差异化经营和互补性经营 功能：新生代潮玩之地 情侣约会之地 家庭聚会之地 客群：儿童、情侣、家庭 目标：以开元的传统百货购物结合本案
优の生活
优の生活
楼层主力店：集 合 店：主选品牌： 备选品牌： The green party 楼层主力店：精品服装：主选品牌： 备选品牌： 楼层主力店：潮流购物：主选品牌： 备选品牌：西遇/热风/口岸/aopa
本层目标客群以三口之家、情侣为主； 一挑三的快时尚形象店是本层核心； 儿童游乐和教育培训是本层次核心； 以儿童服饰玩具集合店、母婴集合店、进口食品店等功能型购物产品提升本 项目购物体验性； 以Xbox、letv、平衡车等互动性较强的门店增加本案可玩性，提升本项目目 标客群吸引力，提升客群品质； 以DIY玩具体验店，儿童游乐馆增强儿童消费粘度、提高亲子与陪伴舒适度； 以旋转木马等青少年可参加游乐设施增加本案可玩性，提升本项目目标客群 吸引力，提升客群品质； 以设计师工坊、3D打印等品相增加项目趣味性； 以Cartoon美食、Cartoon主题咖啡、美容美发、书咖、甜品丰富本层服务 功能性； 那么，我们得到三层主题： 乐の生活
本层目标客群以家庭、情侣为主； 以民俗餐饮的新奇特和体验性聚拢人气 民俗餐饮是本层核心； 以中餐流行菜系、特色餐饮做为本楼层产品的两个方向； 以休闲小食的轻松、潮流美食的诱惑聚拢人气； 以欧亚美食汇的新奇丰富产品线；
那么，我们得到四层主题：
享の生活
享の生活
享の生活
楼层主力店：中式餐饮：主选品牌：外婆家/麻辣尚席 备选品牌：外婆印象/赵家烤肉/ 楼层主力店：民 俗：主选品牌：袁家村/阿口食堂 备选品牌：关中大排档/宽窄巷子
动の生活
动の生活
动の生活
主力店：影院：主选品牌：奥斯卡 备选品牌：华夏、横店、CGJ
次主力店：健身房：主选品牌：真爱 备选项目：英派斯
美格菲
浩沙
1、一层不设洗手间 2、空中餐厅 3、次入口4层（含）以上可封闭，增加计租面积
4、外立面富有地标特性
5、停车场实现智能管理 6、西侧和中庭直梯另行布置,主入口天梯直通4层 7、应用艺术和绿植装饰
乐の生活
乐の生活
楼层主力店：儿童乐园：主选品牌：大白鲸 备选品牌：爱尔玛/迪乐/考拉大冒险 楼层主力店：婴幼教育：主选品牌：傲贝/美吉姆 备选品牌：倍优/优佳 楼层主力店：儿童教育：主选品牌：红黄蓝/新东方 备选品牌：开心宝宝/斯玛特 楼层主力店：青少年教育：主选品牌：少年派 备选品牌：街舞工作室/ATOB