西安万华商业综合体物业规划方案
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西安万华商业综合体物业规划方案
风度天城/天朗西子湖——
风度天城
天朗西子湖： 小高层（11F）__2T4户，主力户型130-160米，均价
8500-9000元/平米； 高层（24层）__2T4户，主力户型88-122平米，均价
6800-7200元/平米。 高层及小高层价差约1300-2200元/平米。
价格（元/平米）
小高层
高层
9百度文库00-9500
8000
1-1.1万
8000-9000
8000-9000
6500-7000
8500
7200-7300
6800-7000
6000
1.7万
1.2万
价差 1000-1500 1200-1500
1500 1200 800-1000 5000
•小高层能够产生价差，在浐灞、 曲江等有资源的区域，价格差距 较大，其中曲江部分楼盘能达到 4000-5000元/ ㎡，而在城西、 城南、经开等区域差距较小，在 800-1500元/㎡。
天朗西子湖
风度天城： 小高层（18F）__2T4户，主力户型120-150米，
均价8000-8400元/平米； 高层（28层）__2T8户，主力户型80-120平米，
均价7200-7500元/平米。 高层及小高层价差约800-1000元/平米。
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西安万华商业综合体物业规划方案
小结——小高层物业作为明星产品受到市场客户认可，各级产品 价差可假定为800元/平米。
•6/7F+高层+公寓
销售收入 销售费用 销售税金 开发投资 土地投资 建设成本 税后净利 成本利润率 保本销售率
NPV
•因此，地块临街商业总体量为21600㎡ 西安万华商业综合体物业规划方案
【研究前提】
住宅指标：通过测算，未来DK-6/DK-7地块住宅建面约为44.5 万平米，容积率为3.36
商业指标：根据初步规划排布结果，地块商业 体量（底商+酒店+商业中心）约为6.76万㎡
住宅指标测算： • 住宅总建面：512702（总建面）-67600（商业）
曲江
2
7层、11层
量约1.6万平米 •因此，在现有的指标条件下，若引入6/7F
在西安市场上目前拥有洋房产品的项目基本上处 产品，体量过于小。
于新兴或外围区域，高新区目前及未来新增供应中 几乎没有洋房产品供应。
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•——6/7层产品经验容积率按1.2算，33F高层经验容积率 按 3.5算，公西寓安经万验华容商积业率综按合5.体0算物。业规划方案
区域发展趋势——未来区域发展以现代都市化意象为主，在区域 整体高容积率条件下，6/7层产品标杆性效果有待验证
创业研发：构筑科技企业和科技企业家成长的摇篮，吸引国内外创业 者、研发机构和创新型企业的聚集地，成为我国重要的科技成果转化和 产业化基地。创业研发园重点发展生物医药、先进制造、能源技术、传 感器、光电子、集 成电路等专业孵化器，吸引和聚集一批技术创新活跃 的研发机构，建设大学科技产业基地，造就一批特色鲜明、创新能力强 大的科技企业；
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社区整体有47栋，首期有14栋小高层（18F）及6栋高层（32F） 组成，其中：
小高层__2T4户，主力户型110-140平米，目前均价7500-7800元/ 平米；
高层__2T4户，主力户型70-110平米，目前均价约6600-7000元/ 米。
•小高层组 团
•18F
•高层相比于小高层产品价差约700-1000元/平米
楼盘名称 华远海蓝城
产品 洋房
区域 容积率
浐灞
1.9
楼层 7-9层
在现有的拥有6/7层洋房产品的项目里，容 积率指标均较为宽松，整体容积率基本在2.5 以下。
锦绣天下 多层、小高、高层 经开 2.01
6/7F
33F
公寓
陆港金海岸 洋房、高层 国际港务区 2.47
7层
方案一 9547
436254
——
龙湖香醍
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小高层 组团 （18-23F）
•小高层:18-23层，主力面积120-140平米，目前均价9000-9500元/平米； •高层：32层，主力面积83-95平米，目前均价约8000元/平米。
•高层相比于小高层产品价差约1000-1500元/平米
西安万华商业综合体物业规划方案
恒大城：刚需快销，其利用低价、精装修及景观示范区、样板间 等先期打造，快速赢得市场
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•沿科技二 •3.9 路、规划路、 m
鱼斗路排布 双层临街商 •4.2m
业
双层街铺
双层街铺建议柱 距4—5米，进深12 米，一楼层高4.2米， 二楼层高3.9米，单 铺面积约48-60㎡。
•临街商业体量测算:
•酒店占地面宽：100m，集中商业占临街面160m，社 区入口占临街面100m；
中央首府
3.5
高层、小高层
紫郡长安
4
高层、小高层
•在相近容积率条件下，市场上项目一般 做到小高层，且大部分为18F产品，因此 在市场高容积率基调下，小高层物业作为 项目标杆产品亦受到客户认可。
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恒大城 浅水湾
西安万华商业综合体物业规划方案
同时，最大化引入6/7等洋房产品后，与高层物业组合相比较， 经济效益增加不明显
西安万华商业综合体物 业规划方案
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2020/12/6
西安万华商业综合体物业规划方案
本次报告研究内容界定——
一、最优物业组合与产品价值梯度打造。 二、整体产品户型配比建议。 三、项目园林景观打造建议。 四、商House的市场可行案例。 五、关于低碳环保的打造建议。
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西安万华商业综合体物业规划方案
PART 1. 最优物业组合与产品价值梯度打造
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西安万华商业综合体物业规划方案
前提：基于上阶段工作成果共识
在DK6/DK7的3.57的综合容积率情况下，可实现多种物业组合。
小高层作为明星产品，受到市场客户的认可，相对于高层产品有较高的价 格实现度。
小高层产品单方土地利润产出远高于高层产品，同时引入小高层物业后经 济效益更佳。
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西安万华商业综合体物业规划方案
——关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性研究。
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西安万华商业综合体物业规划方案
目前洋房等低密度产品基本在主城区外围供应，区域内低密度产品打造势必与全市 同类产品竞争，在区域和资源上不占优势，同时，项目3.36的容积率指标条件下 （除去商业指标），引入6/7产品体量难以形成规模
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西安万华商业综合体物业规划方案
在高容积率的市场基调下，市场上6/7层洋房产品较为稀缺，洋 房产品的引入在一定程度上能提升项目形象及档次
楼盘
容积率
产品
竹园阳光嘉苑
4.2
高层、小高层
晶城秀府
3.5
小高层
蓝湖树
3.73
高层、小高层
恒大城
3.5
高层
万科城
3.0
高层、小高层
大兴郡
3.3
高层、小高层
软件新城：面积7平方公里，将吸纳就业20万人，建成生态化、智慧 化、国际化的软件产业聚集区。重点吸引国内外知名软件与服务外包企 业，围绕移动互联网产业，在软件研发设计、嵌入式软件、数字出版、 移动互联网应用、重点行业应用等领域确立竞争优势； 发展目标：到 2015年，高新区软件新城将实现产业收入过千亿，出 口8亿美元，世界五百强企业达到20 家，过万人企业5-8家，千人企业 超过20 家，从业人员20 万人。
楼盘
天朗蓝湖树 恒大城
风度天城 天朗西子湖 龙城铭园
11F —— —— —— 8500-9000 ——
价格（元/平米）
18F
高层
9000-9500
8000
7500-7800
6600-7000
8000-8400
7200-7500
——
6800-7200
8000
7000-7200
价差 1000-1500 700-1000 800-1000 1300-2200 800-1000
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西安万华商业综合体物业规划方案
——11F、18F及高层产品之间的价格假定问题。
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西安万华商业综合体物业规划方案
从西安总体市场的典型项目表现上看，小高层较之于高层产品有 800-1500元/平米的价差
区域
楼盘
高新 长安 经开 城南 浐灞 曲江
蓝湖树 万科城 中央首府 紫郡长安 骏景园 金域曲江
•在当前市场情况下，小高层产品作为明星产品受到客户认可，区域周边项目高层产品于小高层 产品价差在800-1000元/平米，在未来测算中，价格价值遵循市场现状取最低值，即：
•11F/18F/高层产品各级价差假定为800元/平米。
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西安万华商业综合体物业规划方案
同时，项目未来通过规划和园林区隔，把小高层物业作为独立组 团打造还有更大价值提升空间
恒大城
•买小高层产品的绝大部分都是改善型客户，有较
大的社会地位和经济实力，他们就是看重小高层
居住的舒适度和体现身份，如果能把小高层和高
层产品分开打造，形成小高层的一个组团，那价
值肯定比现在还高
•
————深圳世恋，柳
佳
蓝湖树
最为平衡容积率的补充性产品，西安市场 上目前小高层打造大部分结合高层产品打 造，很少能形成独立组团，未来项目通过 规划和园林区隔，把小高层物业作为独立 组团产品打造，相比于目前市场价差还有 更大提升空间。
=445102㎡ • 住宅总占地：143600（总占地）-4000（精品
生活配套区）-5000（五星酒店）=134600 ㎡ • 住宅容积率：R=445102/134600=3.36
•通过排布测算，在除去未来酒店、精品 生活配套中心及底商建面后，DK-6/DK-7 地块剩余住宅面积约为44.5万平米，住宅 占地面积13.3万平米，未来住宅部分用地 容积率初步测算为3.36。
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西安万华商业综合体物业规划方案
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——研究前提
西安万华商业综合体物业规划方案
【研究前提】
临街商业：建议项目除临西三环外，全部规划排布两层临街商铺 ，总体底商面积达2.16万平米
•临街商铺排布原则
商业价值充分体现 考虑商铺存活问题
&
➢西三环为城市快速干道，商业氛围弱
➢科技二路、鱼斗路、规划路为片区内主要通道，未来 有较大人流量，具备较高商业价值
•因此，在不损失容积率前提下，项目产品形态组
合建议——在指标允许条件下尽量引入小高层物业
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西安万华商业综合体物业规划方案
后续：基于上次沟通下的存疑问题
1 •11F、18F及高层产品之间的价格梯度问题。 2 关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性和必要性。 3 核心地块（DK6/dkDK7）最终物业组合。
鼎正中央首府
天朗蓝湖树
万科城
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•“西安市场上的客户对小高
层还是比较喜欢的，特别是在
城西这边，容积率都比较高，
小高产品能作为吸引客户的明
星产品”。
•
——园湖曲主策
西安万华商业综合体物业规划方案
天朗蓝湖树：区域标杆项目，利用项目地段、品牌、内外部配套 及自身项目品质打造确立市场领先地位
u占地面积： 165亩 u建筑面积： 42万平方米 u容积率： 3.73 u绿化率：42% u建筑形式：高层、小高层 u内部配套：准五星级酒店、8000㎡双会 所、6.15万平米商业商业配套； u总户数：总共 4000 户 当期 1000 户； u开盘时间：2010年11月6日； 在售产品：一居38平米：占比11%；二居 87-93平米：占比69%；三居123-137平米 ：占比20%； u成交均价：8900元/平米； u户型特点：大客厅，自由活动空间大， 但朝向不好；动静分离；阔景阳台。
►占地面积： 238亩 ►建筑面积： 56万平方米 ►容积率： 3.50 ►绿化率：40% ►建筑形式：高层、小高层 ►内 部 配 套 ： 全 功 能 五 星 级 会 所 ； 3500平米皇家小学；2000平米幼儿园； ►总户数： 5200 户，一期3596户 ►开盘时间：2009年10月6日； ►在 售 产 品 ： 一 居 30-55 平 米 ： 0.19% ； 两 居 60-93 平 米 ： 41.18% ； 三 居 75140平米：58.62%； ►成交均价：6800元/平米； ►户型特点：方正格局，南北通透等全 明设计；
洋房
浐灞
1.7
6层，9层
方案二 15912
389844
39780
雅荷蓝湾
洋房
未央 1.48
7层
若引进6/7层产品，在6/7F+33F的组合中，
大华公园世家 多层、小高、高层 航天城 1.59 5层、18层、33层 洋房产品体量约1万平米； 在6/7F+33F+公寓的组合中，洋房产品体
荣禾曲池东岸 多层、小高
风度天城/天朗西子湖——
风度天城
天朗西子湖： 小高层（11F）__2T4户，主力户型130-160米，均价
8500-9000元/平米； 高层（24层）__2T4户，主力户型88-122平米，均价
6800-7200元/平米。 高层及小高层价差约1300-2200元/平米。
价格（元/平米）
小高层
高层
9百度文库00-9500
8000
1-1.1万
8000-9000
8000-9000
6500-7000
8500
7200-7300
6800-7000
6000
1.7万
1.2万
价差 1000-1500 1200-1500
1500 1200 800-1000 5000
•小高层能够产生价差，在浐灞、 曲江等有资源的区域，价格差距 较大，其中曲江部分楼盘能达到 4000-5000元/ ㎡，而在城西、 城南、经开等区域差距较小，在 800-1500元/㎡。
天朗西子湖
风度天城： 小高层（18F）__2T4户，主力户型120-150米，
均价8000-8400元/平米； 高层（28层）__2T8户，主力户型80-120平米，
均价7200-7500元/平米。 高层及小高层价差约800-1000元/平米。
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西安万华商业综合体物业规划方案
小结——小高层物业作为明星产品受到市场客户认可，各级产品 价差可假定为800元/平米。
•6/7F+高层+公寓
销售收入 销售费用 销售税金 开发投资 土地投资 建设成本 税后净利 成本利润率 保本销售率
NPV
•因此，地块临街商业总体量为21600㎡ 西安万华商业综合体物业规划方案
【研究前提】
住宅指标：通过测算，未来DK-6/DK-7地块住宅建面约为44.5 万平米，容积率为3.36
商业指标：根据初步规划排布结果，地块商业 体量（底商+酒店+商业中心）约为6.76万㎡
住宅指标测算： • 住宅总建面：512702（总建面）-67600（商业）
曲江
2
7层、11层
量约1.6万平米 •因此，在现有的指标条件下，若引入6/7F
在西安市场上目前拥有洋房产品的项目基本上处 产品，体量过于小。
于新兴或外围区域，高新区目前及未来新增供应中 几乎没有洋房产品供应。
PPT文档演模板
•——6/7层产品经验容积率按1.2算，33F高层经验容积率 按 3.5算，公西寓安经万验华容商积业率综按合5.体0算物。业规划方案
区域发展趋势——未来区域发展以现代都市化意象为主，在区域 整体高容积率条件下，6/7层产品标杆性效果有待验证
创业研发：构筑科技企业和科技企业家成长的摇篮，吸引国内外创业 者、研发机构和创新型企业的聚集地，成为我国重要的科技成果转化和 产业化基地。创业研发园重点发展生物医药、先进制造、能源技术、传 感器、光电子、集 成电路等专业孵化器，吸引和聚集一批技术创新活跃 的研发机构，建设大学科技产业基地，造就一批特色鲜明、创新能力强 大的科技企业；
PPT文档演模板
社区整体有47栋，首期有14栋小高层（18F）及6栋高层（32F） 组成，其中：
小高层__2T4户，主力户型110-140平米，目前均价7500-7800元/ 平米；
高层__2T4户，主力户型70-110平米，目前均价约6600-7000元/ 米。
•小高层组 团
•18F
•高层相比于小高层产品价差约700-1000元/平米
楼盘名称 华远海蓝城
产品 洋房
区域 容积率
浐灞
1.9
楼层 7-9层
在现有的拥有6/7层洋房产品的项目里，容 积率指标均较为宽松，整体容积率基本在2.5 以下。
锦绣天下 多层、小高、高层 经开 2.01
6/7F
33F
公寓
陆港金海岸 洋房、高层 国际港务区 2.47
7层
方案一 9547
436254
——
龙湖香醍
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小高层 组团 （18-23F）
•小高层:18-23层，主力面积120-140平米，目前均价9000-9500元/平米； •高层：32层，主力面积83-95平米，目前均价约8000元/平米。
•高层相比于小高层产品价差约1000-1500元/平米
西安万华商业综合体物业规划方案
恒大城：刚需快销，其利用低价、精装修及景观示范区、样板间 等先期打造，快速赢得市场
PPT文档演模板
•沿科技二 •3.9 路、规划路、 m
鱼斗路排布 双层临街商 •4.2m
业
双层街铺
双层街铺建议柱 距4—5米，进深12 米，一楼层高4.2米， 二楼层高3.9米，单 铺面积约48-60㎡。
•临街商业体量测算:
•酒店占地面宽：100m，集中商业占临街面160m，社 区入口占临街面100m；
中央首府
3.5
高层、小高层
紫郡长安
4
高层、小高层
•在相近容积率条件下，市场上项目一般 做到小高层，且大部分为18F产品，因此 在市场高容积率基调下，小高层物业作为 项目标杆产品亦受到客户认可。
PPT文档演模板
恒大城 浅水湾
西安万华商业综合体物业规划方案
同时，最大化引入6/7等洋房产品后，与高层物业组合相比较， 经济效益增加不明显
西安万华商业综合体物 业规划方案
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2020/12/6
西安万华商业综合体物业规划方案
本次报告研究内容界定——
一、最优物业组合与产品价值梯度打造。 二、整体产品户型配比建议。 三、项目园林景观打造建议。 四、商House的市场可行案例。 五、关于低碳环保的打造建议。
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西安万华商业综合体物业规划方案
PART 1. 最优物业组合与产品价值梯度打造
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西安万华商业综合体物业规划方案
前提：基于上阶段工作成果共识
在DK6/DK7的3.57的综合容积率情况下，可实现多种物业组合。
小高层作为明星产品，受到市场客户的认可，相对于高层产品有较高的价 格实现度。
小高层产品单方土地利润产出远高于高层产品，同时引入小高层物业后经 济效益更佳。
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西安万华商业综合体物业规划方案
——关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性研究。
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西安万华商业综合体物业规划方案
目前洋房等低密度产品基本在主城区外围供应，区域内低密度产品打造势必与全市 同类产品竞争，在区域和资源上不占优势，同时，项目3.36的容积率指标条件下 （除去商业指标），引入6/7产品体量难以形成规模
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西安万华商业综合体物业规划方案
在高容积率的市场基调下，市场上6/7层洋房产品较为稀缺，洋 房产品的引入在一定程度上能提升项目形象及档次
楼盘
容积率
产品
竹园阳光嘉苑
4.2
高层、小高层
晶城秀府
3.5
小高层
蓝湖树
3.73
高层、小高层
恒大城
3.5
高层
万科城
3.0
高层、小高层
大兴郡
3.3
高层、小高层
软件新城：面积7平方公里，将吸纳就业20万人，建成生态化、智慧 化、国际化的软件产业聚集区。重点吸引国内外知名软件与服务外包企 业，围绕移动互联网产业，在软件研发设计、嵌入式软件、数字出版、 移动互联网应用、重点行业应用等领域确立竞争优势； 发展目标：到 2015年，高新区软件新城将实现产业收入过千亿，出 口8亿美元，世界五百强企业达到20 家，过万人企业5-8家，千人企业 超过20 家，从业人员20 万人。
楼盘
天朗蓝湖树 恒大城
风度天城 天朗西子湖 龙城铭园
11F —— —— —— 8500-9000 ——
价格（元/平米）
18F
高层
9000-9500
8000
7500-7800
6600-7000
8000-8400
7200-7500
——
6800-7200
8000
7000-7200
价差 1000-1500 700-1000 800-1000 1300-2200 800-1000
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西安万华商业综合体物业规划方案
——11F、18F及高层产品之间的价格假定问题。
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西安万华商业综合体物业规划方案
从西安总体市场的典型项目表现上看，小高层较之于高层产品有 800-1500元/平米的价差
区域
楼盘
高新 长安 经开 城南 浐灞 曲江
蓝湖树 万科城 中央首府 紫郡长安 骏景园 金域曲江
•在当前市场情况下，小高层产品作为明星产品受到客户认可，区域周边项目高层产品于小高层 产品价差在800-1000元/平米，在未来测算中，价格价值遵循市场现状取最低值，即：
•11F/18F/高层产品各级价差假定为800元/平米。
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西安万华商业综合体物业规划方案
同时，项目未来通过规划和园林区隔，把小高层物业作为独立组 团打造还有更大价值提升空间
恒大城
•买小高层产品的绝大部分都是改善型客户，有较
大的社会地位和经济实力，他们就是看重小高层
居住的舒适度和体现身份，如果能把小高层和高
层产品分开打造，形成小高层的一个组团，那价
值肯定比现在还高
•
————深圳世恋，柳
佳
蓝湖树
最为平衡容积率的补充性产品，西安市场 上目前小高层打造大部分结合高层产品打 造，很少能形成独立组团，未来项目通过 规划和园林区隔，把小高层物业作为独立 组团产品打造，相比于目前市场价差还有 更大提升空间。
=445102㎡ • 住宅总占地：143600（总占地）-4000（精品
生活配套区）-5000（五星酒店）=134600 ㎡ • 住宅容积率：R=445102/134600=3.36
•通过排布测算，在除去未来酒店、精品 生活配套中心及底商建面后，DK-6/DK-7 地块剩余住宅面积约为44.5万平米，住宅 占地面积13.3万平米，未来住宅部分用地 容积率初步测算为3.36。
PPT文档演模板
西安万华商业综合体物业规划方案
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——研究前提
西安万华商业综合体物业规划方案
【研究前提】
临街商业：建议项目除临西三环外，全部规划排布两层临街商铺 ，总体底商面积达2.16万平米
•临街商铺排布原则
商业价值充分体现 考虑商铺存活问题
&
➢西三环为城市快速干道，商业氛围弱
➢科技二路、鱼斗路、规划路为片区内主要通道，未来 有较大人流量，具备较高商业价值
•因此，在不损失容积率前提下，项目产品形态组
合建议——在指标允许条件下尽量引入小高层物业
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西安万华商业综合体物业规划方案
后续：基于上次沟通下的存疑问题
1 •11F、18F及高层产品之间的价格梯度问题。 2 关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性和必要性。 3 核心地块（DK6/dkDK7）最终物业组合。
鼎正中央首府
天朗蓝湖树
万科城
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•“西安市场上的客户对小高
层还是比较喜欢的，特别是在
城西这边，容积率都比较高，
小高产品能作为吸引客户的明
星产品”。
•
——园湖曲主策
西安万华商业综合体物业规划方案
天朗蓝湖树：区域标杆项目，利用项目地段、品牌、内外部配套 及自身项目品质打造确立市场领先地位
u占地面积： 165亩 u建筑面积： 42万平方米 u容积率： 3.73 u绿化率：42% u建筑形式：高层、小高层 u内部配套：准五星级酒店、8000㎡双会 所、6.15万平米商业商业配套； u总户数：总共 4000 户 当期 1000 户； u开盘时间：2010年11月6日； 在售产品：一居38平米：占比11%；二居 87-93平米：占比69%；三居123-137平米 ：占比20%； u成交均价：8900元/平米； u户型特点：大客厅，自由活动空间大， 但朝向不好；动静分离；阔景阳台。
►占地面积： 238亩 ►建筑面积： 56万平方米 ►容积率： 3.50 ►绿化率：40% ►建筑形式：高层、小高层 ►内 部 配 套 ： 全 功 能 五 星 级 会 所 ； 3500平米皇家小学；2000平米幼儿园； ►总户数： 5200 户，一期3596户 ►开盘时间：2009年10月6日； ►在 售 产 品 ： 一 居 30-55 平 米 ： 0.19% ； 两 居 60-93 平 米 ： 41.18% ； 三 居 75140平米：58.62%； ►成交均价：6800元/平米； ►户型特点：方正格局，南北通透等全 明设计；
洋房
浐灞
1.7
6层，9层
方案二 15912
389844
39780
雅荷蓝湾
洋房
未央 1.48
7层
若引进6/7层产品，在6/7F+33F的组合中，
大华公园世家 多层、小高、高层 航天城 1.59 5层、18层、33层 洋房产品体量约1万平米； 在6/7F+33F+公寓的组合中，洋房产品体
荣禾曲池东岸 多层、小高