房地产行业下半年投资策略报告

房地产行业下半年投资策略报告

评级：回避（下调）投资要点

下半年，政策调控依然是影响房地产行业的主导因素，而政策调控目标是“调整房源供应结构、抑制不合理需求”，并会将政策取向主要集中于对控制不合理需求的过快增长上，目前政府已出台或将要出台包括货币政策、土地政策、税收政策和金融政策等在内的多种政策措施，对房地产行业施以调控“组合拳”，力图从根本上抑制房地产行业的过热状态，挤出房地产市场中的投机“泡沫”，最终使房地产价格趋向于合理。

下半年，房地产上市公司将会面临较大的政策调控风险，虽然政策调控产生的负面影响在部分上市公司2005年经营业绩中不一定能够充分显现，但这种影响无疑将会是长期而残酷的。由于行业内受政策风险的影响程度存在较大差异，使行业内以住宅房产为主业的上市公司受到较大打击，而以商业房产为主业的上市公司则影响较小。另外，行业分化将加速行业内的重新洗牌，行业内企业将会出现“强者恒强、弱者退出”的发展格局。我们对房地产行业的投资评级近期下调为“回避”，远期为“中性”。

下半年，虽然房地产行业存在较大投资风险，但是我们依然认为个别上市公司的投资机会依然存在。我们建议从两个视角来选择应该重点关注的上市公司：一是在住宅物业类上市公司中具有品牌优势和规模实力、融资能力强的，其抵御政策调控风险的能力将会较强。另外，行业内的并购重组将会增加其实现规模扩张、优势互补的机会，这将有利于公司在政策调控过后保持更快的发展势头，在这类上市公司中我们看好万科A；二是在零售物业、写字楼等商业物业类上市公司中受政策调控影响较小，具有垄断区域优势，项目供不应求，未来发展前景较好的，在这类上市公司中我们看好小商品城、金融街。重点公司投资评级

目录

2005年上半年房地产行业景气度下滑 (5)

下半年房地产行业仍将以政策调控为“主基调” (6)

税收政策：调控房地产价格的“武器” (9)

图2：2005年下半年政策对房地产价格调控的运行机制 (9)

图3：我国未来城镇人口及家庭规模变化情况 (13)

图4：万科A近年来业绩变化情况（单位：%） (18)

图5：小商品城近年来业绩变化情况（单位：%） (18)

图6：金融街近年来业绩变化情况（单位：%） (19)

表1：近年来政府出台的有关房地产行业的调控政策 (8)

表2：个人房贷月供支出对加息的敏感性分析 (11)

表3：部分房地产上市公司2004年上海地区业务比重 (15)

2005年上半年房地产行业景气度下滑

上半年，在国家宏观调控与政策打压下，房地产行业景气度持续下滑，但房地产价格依然上涨。根据国家统计局数据显现，截止2005年4月份，“国房景气指数”为101.90，比3月份下降0.29点，比去年同月下降3.43点。可见，由于房地产开发、土地开发指数及资金来源明显下滑，带动国房景气指数从年初105.32点调整至4月末的101.90点。而由于政策作用具有一定的滞后性，房地产销售价格指数依然逆市走高，但估计上半年的此类指

1-4月点。41-4月份，全国房地产开发企业本年资金来源累计为6144亿元，同比增长26.6%。

商品房销售价格分类指数为110.57，比3月份下降0.63点，比去年同月上升6.64点。1-4月份，全国商品房平均销售价格同比上涨12.5%。其中，商品住宅平均销售价格上涨13.6%，商业营业用房销售价格上涨10.5%，办公楼销售价格上涨2.5%。

房屋施工面积分类指数为101.75，比3月份上升0.99点，比去年同月下降7.80点。1-4

地产续下

月份，全国累计施工面积9.63亿平方米，同比增长20%。其中，住宅施工面积7.42亿平方米，增长19.3%；办公楼施工面积4382万平方米，增长22.8%；商业营业用房施工面积

1.21亿平方米，增长21.9%。

房地产开发投资分类指数为100.17，比3月份上升1.09点，比去年同月下降4.16点。1-4月份，全国累计完成房地产开发投资3405亿元，同比增长25.9%。其中，完成住宅投资2257亿元，增长24%。完成经济适用房投资97亿元，下降17.9%，占房地产开发投资的比重由“房地产市场在经历2004年的“过热”增长后，国家的政策调控在2005年将会更加严厉，直至房地产行业的增速控制在政府认为“可容忍”的范围内。”而此后政策调控的“密集轰炸”则证实了我们的观点。我们注意到，国家对房地产行业的政策调控不是从今年开始，而是可以追溯到2003年，当时主要为了消除行业内的不稳定因素，控制投资规模，但由于大量外资和地下资金以不同的渠道流入房地产市场而未取得实际调控效果。2004年4月以后，国务院主导的各行业的总体宏观调控政策才陆续出台，并注意从供给、需求两方面来原素卖是

控开一方意货手段

加大市场化调控力度。从今年已经出台的调控措施来看，政府开始重点偏向对需求一方的抑制，而且注意货币、金融、税收、行政手段等多种政策调控手段并用。因此，今后政府如果认为有必要，将会对房地产行业继续施以“市场化、多角度、大力度”的政策调控“组合拳”，将房地产价格涨幅控制在政府认为“可容忍”的范围内。

我们认为，目前房地产价格的过快上涨原因在于“结构性供给不足”与“区域性的投资需求占比过大”同时存在而导致的“结构性”、“区域性”供需矛盾比较突出。从今后的政策取向上分析，我们认为，控制房地产投资不应是政策调控的方向。因为控制投资不仅与市场经济运行的规律相悖，而且控制房地产投资与目前行业中的市场供求关系的基本走势也相向。今后，政策调控的方向应是控制“不合理需求”的增长，主要加大对投资性购房和投机炒作需求的控制力度。因此，基于对房地产行业的现状分析以及政府出台的政策导向，

“泡 税收政策：调控房地产价格的“武器”

房地产交易税。房地产交易税是在房地产交易环节加收一定的营业税及其他税种。按照今年5月税务总局调整后的政策规定，目前对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税，对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。此项房地调控整房制不征房

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