万达的“轻资产”之路

万达的“轻资产”之路

经过多年的辛苦等待，终于在去年年底成功上市的万达在新的一年给了我们一个“意外”的惊喜，继万科宣布商业地产轻资产战略后，万达也高调宣布转型，开始借助资本的力量实现扩张。这消息如同之前SOHO中国宣布要从售转租一样震撼，似乎意味着以“租售平衡”为代表的万达模式也走到了尽头，正式向“资本+持有”的“凯德模式”靠拢，商业地产的持有模式终于回归到了一个共同的归宿，资产证券化成为唯一的解决路径。

1月14日，万达商业地产与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币，建造约20

座万达广场，并委托万达负责招商、运营及管理，其他合作方与万达按一定比例分享租金净收益。这意味着，原来万达通过十几年的努力才辛苦建造出168座万达广场，如今借助资本的力量，两年就可以拿到240亿元的资本投入，建造20座万达广场。而这仅仅只是开始，更多的合作将如影随从――再也不会有人怀疑万达的资金从哪里来，而万达也不必再背负高资金杠杆扩张的包袱，轻松获取运营和资产增值收益分成。

相较而言，2014年12月25日，深圳东方藏山资产管理

有限公司（以下简称东方藏山）与万科联手宣布进行一项商业资产管理的合作，万科与东方藏山合作的第一个社区商业项目于长阳半岛五号地落地。显然，万科的轻资产战略走在了前面，但是和万达的轻资产相比有三个重要的不同：其一，万科的轻资产主要在存量，盘活资产的目的更为强烈；而万达的轻资产主要在增量，减重扩张的思路非常清晰。其二，万科的轻资产合作运营管理公司是缺位的，万科自身的商业运营能力能否带来增值有待时间考验；而万达的轻资产合作运营角色非常清晰，万达在合作中是不可替代的主角，资本机构在商业资产的整个过程几乎都必须依赖万达。其三，万科的合作对手多是以具有长线持有可能的资产管理机构，万科更看重现金流的套现；而万达的合作对手目前看更加偏重具有募资和证券化运作能力的投行机构，万达的上市公司平台给这种运作增添了无限可能。

通过对比可以看出，虽然是后发，万达的转型却更加接近凯德模式的真谛，那就是运营价值的资本化体现。我们欣喜地看到，商业地产销售和持有之争终于可以画上一个句号，那些真正有价值的商业会被当做宝贵的核心资产为越来越多资本所青睐。在资产证券化的大潮流推动下，商业地产将迎来大淘沙的洗牌。