国际写字楼项目定位及营销推广方案
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高档纯商务写字楼（不包括商住型公寓）在市场中较少，高 档写字楼均以5A 标榜。
定位准确、低于市场心理价位的并具有投资价值的高档写字楼 销售较快，而高于市场心理价位的高档写字楼则销售迟缓。
截至2007年底，包头高档写字楼（包括商住型公寓）的市 场存量增多，且后续供应处于不断增长的态势。
2007年下半年开始，包头高档写字楼（包括商住型公寓）的 租金增幅放缓。
第二个 E
Elegant building 有品位的建筑
有品位，是顶级写字楼的建筑语言。
更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性 建筑的有力支撑，能最大限度地彰显个性，彰显现代商 业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建 筑潮流所淘汰。
本案在建筑设计中融入了现代主义的穿插、错落、灰空 间等设计手法，使建筑本身具有了独特的魅力。
第五个 E
Exact place for business 纯商务
越来越多的人要求纯粹的商务办公环境， 纯粹的办公氛围。
这也是区别于其它公寓写字楼的特点。
第六个 E
Ecological、 environmental protection
and Health 生态、环保、健康
旨在提倡一种生态、环保、健康的高效率办公新理念。
中银国际写字楼
项目定位及营销推广方案
包头博石置业 北京高度伟业
第一部分 项目概况及市场分析
中银国际写字楼项目位于昆区钢铁大街南侧，包头宾馆对面。 建设用地：4852.52平米， 总建筑面积：48040.09平米，地上建筑面积38529.61平米， 最高建筑层数：26层， 绿化率：22%， 容积率：7.94， 建筑密度：34%， 机动车停车数量：137辆。
第二部分：项目SWOT分析
优势（S）
1、区位优势，位于钢铁大街中心 地段。 2、周边环境优势，与海德假日酒 店、包头宾馆、青鸟健身、太阳城 中心区等为邻。 3、前景优势，与周边众多的公寓、 酒店、写字楼、休闲中心等形成了 重要的商务区价值。
劣势（W）
1、本案与周围项目的距离过近，周边 环境过于局促，项目的正立面不够开 阔，影响了项目的整体气势。
纯商务
6. Ecological、environmental protection and Health 生态、环保、健康
第一个 E
Essential business location 重要的商务区
顶级写字楼更强调其规模的伸展力及拓展性，顶级写字 楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商 务气氛的基本条件。同时，规模伸展力及拓展性更表现 在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶 级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能 最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。
6E 我们为什么要提出
2、和周边同质写字楼相比，内部配置 方面没有太大的竞争优势。 3、地上停车位不足。 4、目前在售写字楼或相近物业形态过 多。
机会（O）
1、市场上定位纯写字楼的楼盘尚 处于起步阶段，仍有市场空间。 2、市场上大开间、面积均等布局 的写字楼很少。 3、竞争对手缺乏有力的推广，给 我们留下了较大的操作空间。 4、本案新概念的推出，为项目进 入市场时在同质化的楼盘中脱颖而 出奠定了基础。
威胁（T）
1、市场处于发展阶段，增长迅速但容 量有限。
2、租赁市场不够成熟，客户投资的操 作空间有限。
3、一些大中型公司机构（金融保险等） 已基本入住了其他写字楼项目。
第三部分 项目定位
形象定位
6E花园式写字楼
在5A写字楼的硬件基础之上，凸显生态、环 保、健康的高效率办公新理念。使我们的项 目更具人性化。
第三个 E
Excellent facility and service 一流的硬件设施与服务
5A的硬件标准
+
写字楼的软环境，也 就是物业管理水平
第四个 E
Extraordinary tenant 出众的客户
一流企业非常关心自己的邻居是谁，有 同质化的需求，希望同样重量级的企业 能够在一起，以此来互相衬托彼此的实 力和地位。
定位提升的过 程。
影响包头高档 商务写字楼 （包括商住型 公寓）销售的 主要因素有： 销售价格、投 资价值、 使 用价值、第三 产业自身发展 规模及引进速 度。
中期来看，潜在 供应量的放量增 长亦使得高档写 字楼的销售面临 更大的压力，供 大于求的状况还 将进一步显现。 如果不能刺激市 场出现新的需求， 价格停滞甚至下 滑可能只是பைடு நூலகம்间 问题了。
直接影响 直接影响 直接影响 直接影响 间接影响 间接影响
结论
包头高档纯商 务写字楼（不 包括商住型公 寓）将是市场 的发展方向， 而定位准确、 特色分明的高 档纯商务写字 楼将是开发的 重点。
市场中投资者 短期内，包头 所占比例仍然 高档写字楼 较大，他们关 （包括商住型 注回报率与出 公寓）市场需 租率，对价格 要一个存量调 变化比较敏感。 整消化及增量
中银国际主要竞争对手分析
项目名称
售价
面积区间
对项目的影响
万豪国际 5600元/平米起
东源国际
未定
帝豪天下
未定
国贸大厦 5600元/平米起
恒隆公馆 5900元/平米起 恒通国际公寓 4100元/平米起
50-150平米 40平米以上 可自由分隔 50-200平米 40平米以上 可自由分隔 80-140平米 120-180平米
什 么 是 6E ？
1. Essential business location
重要的商务区
2. Elegant building 3. Excellent facility and service
有品位的建筑 一流的硬件设施与服务
4. Extraordinary tenant
出众的客户
5. Exact place for business
中银国际具备5A功能，即自动化管理系统（BAS）、自动化监控 及保安系统（ACS）、消防自动化系统（FAS）、通讯自动化系 统（CAS）、办公自动化系统（OAS）。
包头高档写字楼市场分析
从2005年下半年开始，包头各类高档写字楼（包括商住型公寓） 开始涌现。同时高档写字楼（包括商住型公寓）租金逐步上扬， 高档写字楼（包括商住型公寓）投资蕴藏着较大的商机。
定位准确、低于市场心理价位的并具有投资价值的高档写字楼 销售较快，而高于市场心理价位的高档写字楼则销售迟缓。
截至2007年底，包头高档写字楼（包括商住型公寓）的市 场存量增多，且后续供应处于不断增长的态势。
2007年下半年开始，包头高档写字楼（包括商住型公寓）的 租金增幅放缓。
第二个 E
Elegant building 有品位的建筑
有品位，是顶级写字楼的建筑语言。
更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性 建筑的有力支撑，能最大限度地彰显个性，彰显现代商 业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建 筑潮流所淘汰。
本案在建筑设计中融入了现代主义的穿插、错落、灰空 间等设计手法，使建筑本身具有了独特的魅力。
第五个 E
Exact place for business 纯商务
越来越多的人要求纯粹的商务办公环境， 纯粹的办公氛围。
这也是区别于其它公寓写字楼的特点。
第六个 E
Ecological、 environmental protection
and Health 生态、环保、健康
旨在提倡一种生态、环保、健康的高效率办公新理念。
中银国际写字楼
项目定位及营销推广方案
包头博石置业 北京高度伟业
第一部分 项目概况及市场分析
中银国际写字楼项目位于昆区钢铁大街南侧，包头宾馆对面。 建设用地：4852.52平米， 总建筑面积：48040.09平米，地上建筑面积38529.61平米， 最高建筑层数：26层， 绿化率：22%， 容积率：7.94， 建筑密度：34%， 机动车停车数量：137辆。
第二部分：项目SWOT分析
优势（S）
1、区位优势，位于钢铁大街中心 地段。 2、周边环境优势，与海德假日酒 店、包头宾馆、青鸟健身、太阳城 中心区等为邻。 3、前景优势，与周边众多的公寓、 酒店、写字楼、休闲中心等形成了 重要的商务区价值。
劣势（W）
1、本案与周围项目的距离过近，周边 环境过于局促，项目的正立面不够开 阔，影响了项目的整体气势。
纯商务
6. Ecological、environmental protection and Health 生态、环保、健康
第一个 E
Essential business location 重要的商务区
顶级写字楼更强调其规模的伸展力及拓展性，顶级写字 楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商 务气氛的基本条件。同时，规模伸展力及拓展性更表现 在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶 级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能 最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。
6E 我们为什么要提出
2、和周边同质写字楼相比，内部配置 方面没有太大的竞争优势。 3、地上停车位不足。 4、目前在售写字楼或相近物业形态过 多。
机会（O）
1、市场上定位纯写字楼的楼盘尚 处于起步阶段，仍有市场空间。 2、市场上大开间、面积均等布局 的写字楼很少。 3、竞争对手缺乏有力的推广，给 我们留下了较大的操作空间。 4、本案新概念的推出，为项目进 入市场时在同质化的楼盘中脱颖而 出奠定了基础。
威胁（T）
1、市场处于发展阶段，增长迅速但容 量有限。
2、租赁市场不够成熟，客户投资的操 作空间有限。
3、一些大中型公司机构（金融保险等） 已基本入住了其他写字楼项目。
第三部分 项目定位
形象定位
6E花园式写字楼
在5A写字楼的硬件基础之上，凸显生态、环 保、健康的高效率办公新理念。使我们的项 目更具人性化。
第三个 E
Excellent facility and service 一流的硬件设施与服务
5A的硬件标准
+
写字楼的软环境，也 就是物业管理水平
第四个 E
Extraordinary tenant 出众的客户
一流企业非常关心自己的邻居是谁，有 同质化的需求，希望同样重量级的企业 能够在一起，以此来互相衬托彼此的实 力和地位。
定位提升的过 程。
影响包头高档 商务写字楼 （包括商住型 公寓）销售的 主要因素有： 销售价格、投 资价值、 使 用价值、第三 产业自身发展 规模及引进速 度。
中期来看，潜在 供应量的放量增 长亦使得高档写 字楼的销售面临 更大的压力，供 大于求的状况还 将进一步显现。 如果不能刺激市 场出现新的需求， 价格停滞甚至下 滑可能只是பைடு நூலகம்间 问题了。
直接影响 直接影响 直接影响 直接影响 间接影响 间接影响
结论
包头高档纯商 务写字楼（不 包括商住型公 寓）将是市场 的发展方向， 而定位准确、 特色分明的高 档纯商务写字 楼将是开发的 重点。
市场中投资者 短期内，包头 所占比例仍然 高档写字楼 较大，他们关 （包括商住型 注回报率与出 公寓）市场需 租率，对价格 要一个存量调 变化比较敏感。 整消化及增量
中银国际主要竞争对手分析
项目名称
售价
面积区间
对项目的影响
万豪国际 5600元/平米起
东源国际
未定
帝豪天下
未定
国贸大厦 5600元/平米起
恒隆公馆 5900元/平米起 恒通国际公寓 4100元/平米起
50-150平米 40平米以上 可自由分隔 50-200平米 40平米以上 可自由分隔 80-140平米 120-180平米
什 么 是 6E ？
1. Essential business location
重要的商务区
2. Elegant building 3. Excellent facility and service
有品位的建筑 一流的硬件设施与服务
4. Extraordinary tenant
出众的客户
5. Exact place for business
中银国际具备5A功能，即自动化管理系统（BAS）、自动化监控 及保安系统（ACS）、消防自动化系统（FAS）、通讯自动化系 统（CAS）、办公自动化系统（OAS）。
包头高档写字楼市场分析
从2005年下半年开始，包头各类高档写字楼（包括商住型公寓） 开始涌现。同时高档写字楼（包括商住型公寓）租金逐步上扬， 高档写字楼（包括商住型公寓）投资蕴藏着较大的商机。