国际汽车城项目策划营销策略总纲

☆17:华侨花园； ☆18:国泰公寓; ☆19:宝龙城市广场;
客户目标
项目条件 市场环境 问题界定
从市场销售现状的角度看，社区类商铺均价大多居于 6500~8000元/平米，面积为70~110平方米，大部分 是一拖二销售 (本项目商铺层高均为6.4米,两层商业)
☆1:国际物流城1-2层; 97/7000 ☆2:国际物流城1-3层; 128/5000 ☆3:美时达广场1-2层; 90/7000 ☆4:五洋太商仓城国1际-2物层流；城 80/5500 ☆5:之江国际1-2层; 75/6500
☆18:人民路1层；
40/15城00市0华庭
5000
☆19:太平南路1-2层； 54/4630
☆20:太平南路1层； 80/7500 ☆21:皇家丽晶1-2层； 100/13000
4000
柳园路 北门街
☆23
☆14
流星花园
☆13
☆20
皇家丽晶
☆7 ☆16
☆1☆3
☆15 新世纪广场
☆5
南洋丽都 武陵街
谨呈：太仓市森茂汽车城开发有限公司
项目编号：[2007]SH-047
太仓森茂国际汽车城项目 营销策略总纲
世联森茂国际项目组
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——项目核心价值点及形象统领
三部分：营销战略与策略体系
——营销执行的指导总纲
目标梳理与问题界定
客户目标 在项目前期与中期双方充分沟通下，从项目与市场结合的角 度，对目标进行清晰的梳理.
项目条件 市场环境 问题界定
客户目标
项目条件 市场环境 问题界定
森茂·国际将成为森茂快速滚动开发中的一个节点， 承担着为二期150亩开发回款使命
森茂开发核心是汽车专业市场，在太仓树立良好的商业地产开发形象，未
来将成为太仓经济开发区商业地产的领跑者；
森茂正处于快速发展期，从汽车销售商向商业地产开发商转 变，前期项目的回款成为后续开发及二期150亩拿地的有力保障；
森茂国际是森茂的第一个商业地产开发项目，此项目担任着建立公司 品牌及项目品牌的重任；
从市场销售现状的角度看，住宅公寓均价大多居于 3500~4600元/平米，面积为80~110平方米
(本项目公寓层高为5.4米)
☆1:国际物流城(公寓); 60/5500
☆2:彩虹天下(高层); 130/4300
☆3:城北花园;
85/3200
☆4:华盛园； ☆5:桃园新国村际物; 流城
110/3800 108/3600
项目属性研判与界定 问题结构化分析 市场竞争环境分析 项目定位 产品设计优化建议
定位报告要点回顾 目标梳理 问题结构化分析 重新评估市场 案例借鉴 项目营销战略 项目营销策略
定位报告要 定位阶段，我们通过业态优化、形象概念、产品 点回顾 设计优化三方面形成项目产品战略
项目发展策略 市场形象定位
我们对前期定位达成的统一共识
2008.4
项目工作阶段划分
2007/09/01 一个月
2007/09/24
四个月
Biblioteka Baidu
2008/01/10 三个月 2008/04/06
第一阶段 市场调研
第二阶段 项目定位及设计调整建议
第三阶段 营销战略与策略
项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 房地产/商业地产市场调研 在售项目调研 专业市场研究 投资客访谈 消费者访谈
☆12:城市华庭(高): 60/4800 ☆13:皇之家江丽国际晶(公寓)；君悦40豪/庭5800
☆14:新世纪广场(高): 100/4300
4000 3500 3000
流星花园 南洋丽都
☆3 ☆21
☆15:大庆锦绣城(高); 110/4200 ☆16:华源上海城； 90城/4市5华00庭
2500
恒荣泰 城市广场
价万格鸿城市银座森茂☆国1际8
☆17 ☆12 ☆10☆21
☆22
10000以上
☆6
☆9
☆6:曼氏银洲1层； 50/10000
☆7:郑和西路1-4层； ☆8:君美悦时豪达庭广1-3场层; ☆9:县府街1-2层;
☆10:县府街1层; ☆11:新华五西洋路商1城-3层;
90/7000 30郑0/和50西00路 148/10000 85/13000 500/10000
价格
☆13
森茂国际
☆1
5000以上
☆12
☆城1北9花园
☆6:桃园二村:
120/3500
☆7:桃园三嘉村禾左: 岸春天 100/3800
☆8:南洋丽都:
郑1和20西/路5500
4500
柳园路
☆10 ☆11
☆1☆8☆2106
☆9:曼氏银洲；
100/4600
☆10:金谷五府洋商邸城: ☆11:君悦豪庭;
80/4600曼氏银洲 75/4300
集汽车、商业、商务为一体的城市商业综合体; 现代都市汽车生活体验中心、引领太仓经济开发区商业潮流 ;
公寓功能定位
办公与居住皆宜的SOHO商务式LOFT公寓;
商业功能定位 经营档次定位
项目经营管理 模式定位
集餐饮、休闲、娱乐、购物、商务、汽车专卖等多种功能;
中档，局部高档
项目除了3S、4S汽车专卖店外，各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主
恒荣泰 城市广场
☆2 ☆4
☆19 太平南路
人民南路
☆22:新世纪广场1层； 19/10000
☆23:大庆锦绣城1层; 60/9000 ☆24:世纪苑1-3层； 250/6500
0
20
40
60
100 150
南园西路
☆11
宝龙城市广场
☆2大4庆锦绣城 ☆8
世纪苑
面积
200以上
客户目标
项目条件 市场环境 问题界定
经营管理方向
销售期，统一进行招商，直至项目全部开发完毕； 后期局部聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商 业街的租赁部，但不负责商业街后期经营管理工作;
物业管理方向
由开发商的物业管理公司行使物业管理职责；
报告核心内容
一部分：目标梳理与问题界定
——现状与目标之间的差距
二部分：客户定位与形象定位
9000 8000
曼氏银洲
☆12: 新华西路1层;
☆13:城市华庭1层； ☆14:北之门江街国1际-2层；
60/13000 40/7000 9君0悦/8豪46庭6
7000
县府街
☆15:柳园路1层;
85/6400
☆16:武陵街1-3层； 90/7100
6000
新华西路
☆17:人民南路1-2层； 120/13000