论“阴阳合同”及其危害和治理对策

论“阴阳合同”及其危害和治理对策摘要：阴阳合同主要存在于房产市场中用于偷税漏税，现在已经成为一种隐型的规则，对我国的税收及其他方面造成了极其严重的危害，我们应该从多方面来制止阴阳合同的通行。

关键词：阴阳合同阴阳合同的危害治理对策

引言：阴阳合同主要是在房产交易中存在的一种合同方式，在二手房交易中的一种潜规则，买卖双方通过签署阴阳合同来减少税费缴纳。简单来说，通过阴阳合同这样的方式来减少金钱支出，减少买家的支出，增加卖家的收入。

一、阴阳合同

1阴阳合同的概念

所谓阴阳合同，分为两部分。即阳合同、阴合同。阳合同，顾名思义是能够被大家或者说是让有关法律部门查阅的合同，具有标准的格式、符合法律条文，表明该房屋可以用于办理贷款抵押，是交易手续的证明。阳合同，根据需求分为两种，做低价的阴合同和做高价的阴合同。一般市场上流通和盛行的都是做低价的阳合同。而阴合同才是交易双方真正使用的。用来规避规范性文件，获取非法利益。阴合同和阳合同同时使用，公示性和隐蔽性共存，两者缺一不可，保证了整个交易过程的进行。目前阴阳合同的存在已经被很多人存在，只是这样的存在毕竟是不合法的，已经引起国家的重视。

2阴阳合同的成因

对个人而言，在房地产交易过程中遇到三种税收-契税、个人所得税、营业税。税务部门根据内部制定的税收标准进行税费征收，而买卖双方为了减少缴税额，就会制定低价的阳合同，阳合同的价格越低，买卖双方的能获得的利益，房屋中介或者房产经纪为了赚得高佣金，撮合成交易就是他们最大的动力，所以在房屋购买时，就会怂恿客户签订阳合同并指导如何制定阴阳合同、阳合同的最低定价在多少合适。并且做了阴阳合同，在营业税和个人所得税这两种税种的税率上非普通住房的卖家变成了普通住房的卖家后可以少交可观的应缴税务。

3阴阳合同的效力

我们判定某个合同的效力时，需要明确的是合同已经成立，该合同是否有效，进一步确定是否真实，有无违反相关法律。严格来说阴阳合同是无效的合同，至少，阴阳合同链中的一部分是无效合同，不具有法律效应。

二、阴阳合同的危害

（1）买卖双方的危害

1、卖方的危害

由于房价的波动，买房人容易产生心理变化，以阴阳合同违法是理由毁约也不在少数，买房极有可能承担因房价下跌造成的经济损失，由于阳合同的价格低于正常价格，卖方必须承担买方诚信和违约的风险。买方如果拖欠房款，卖方无法与其对簿公堂，并有可能承担刑事处罚

2、买方的危害

与卖方类似，卖房人也会毁约。同时买方也有可能成为卖方，承担卖方的风险，形成一个恶性循环，承担超额的个人所得税等等。

（2）影响统计数据的真实性

交易中心登记的合同中存在做高价或者做低价的情况，所占比重足以影响最终的统计结果。统计部门无法根据真实的数据，最终公布的房地产价格数据或者指标与现实脱离，无法客观的展示市场的真正情况，房地产监管部门也不能根据这些数据进行研究分析房地产市场动态变化，这都终将影响政府部门做出相关决策和政策对房地产市场进行宏观调控。长期以往，不利于市场的安定、中国经济的健康发展、危害社会进步。

（3）损害国家税收利益

阴阳合同最直接的最明显的一个危害性就是使国家、省市税收部门税收减少。财政收入减少，直接损害了国家的利益，因为是买卖双方通过非法手段来逃避税收，只为了实现自身的利益。

（4）影响评估所用的交易实例价格的准确性

房地产估价是一种鉴价活动在社会活动功能中必不可少，房地产交易价格的真实、客观是估价结果准确性的保证。

三、阴阳合同的治理措施

（1）加强宣传，增加纳税人法律意识

阴阳合同的存在本身就是违法的，买卖双方同意签署这样的合同也是法律意识缺失的表现，不能明确认识到自身终将面临的法律风险。所以有关部门应该利用现有的媒体宣传房屋交易的法律法规，正面引导人民群众，详细讲解签署阴阳合同的危害及风险，小便宜带来的可能是一生的后悔。

（2）建立新的计税依据

阴阳合同的出现归根结底室买卖双方为了逃税漏税，同时阴阳合同的存在就说明我国的税收政策有一定的缺陷。因此，税务部门最应该的就是不断地调整税收依据，建立切实可靠的税收政策，保障交易双方和国家的利益。

（3）制定法律法规，规范中介机构的行为

前文也曾说到，中介机构参与到整个阴阳合同的签订中去，根据现实考虑到，很多购房者是无法得知阴阳合同的存在，大多数是由中介人员告知并促成的。所以健全法律制度，规范中介部门的行为对抑制阴阳合同的签订有很重要的作用，中介部门兴起的年岁较短，立法不完善，很容易钻空子，所以在立法上应该偏重约束中介部门的法律制定。

四、协调合作，增加交易透明

税收部门和交易银行的信息是不对称的，因为房屋交易涉及的金额比较大，信息时代，人们更多的资金流动都会通过银行，如果税务部门能够和银行合作，使房屋交易更加透明，税收也会更加的方便，阴阳合同很容易就被制止。不过，目前实现这样的政策还需要多个部门进行协调和立法规范。所以，有关部门之间增加配合也是至关重要的。

结束语：杜绝阴阳合同不仅仅是为了保证税收，增加我国的财政收入，还有利于房产市场的正常运营，使整个社会形成益和良好的互动，有利于国家的稳定，社会的健康。

参考文献：

[1]李东，“阴阳合同”的司法认定[J].中国招标2012（46）

[2]汤贡亮,刘建文.中国税法监督基本问题[M].北京；中国税务出版社，2006