金地格林世界——B区市场汇报

价格定位
产品概述
类型 独栋
房型
面积
七房两厅六卫 298-304平方米
尺度空间 主卧5.4米，客厅5.4米
大双拼 七房两厅六卫
293平方米
主卧5.4米，客厅5.4米
小双拼 六房两厅五卫
271平方米
主卧5.1米，客厅5.1米
附加值
145平方米地下室，80-240平方米庭院 7平方米阳台，80平方米露台
大双拼
景观绿化
景观资源良好，价格在20000-21000元/平方米左右 沿路分布，价格在19000元/平方米左右
格林世界C区
从二期联排别墅不同位置的价格来看，沿路产品和景观资源较好产品的价格比在1：1.1左右 目前本案小双拼的单价在19000-21000元/平方米，根据比值，大双拼价格在21000-23000元/平方米 本案大双拼面积在290平方米左右，则总价在600-670万左右。
供应套数 78 / / / / / / / / / /
成交套数 22 6 9 7 2 1 1 2 1 8 3
成交均价 29440 30981 28695 30191 31736 28617 23095 27567 22511 23771 22784
该案08.3推出78套房源，已去化64套。 该案自08年9月后，价格有明显的调整， 目前价格已从开盘时的30000元/平方米调整 至目前的23000-25000元/平方米左右。 总价在600万左右。 价格下降后，销售速度有所提升。
与B区小双拼相比
从小双拼销售来看，500-570万的价格接受度很高，销售情况良好； 大双拼与其相比，在尺度空间和附加值上有一定的增加，建议总价高于600万。
价格建议
从产品位置来看
本案小双拼主要沿道路设置，大双拼主要布置在景观带周围， 所占资源优于小双拼。 我们通过对格林世界C区别墅产品的位置差价分析进行参考：
供应套数 162 / / / / / / / / / / / / / /
成交套数 15 12 10 / 4 5 6 4 2 2 / / / 1 3
成交均价 13404 14200 13721 / 16309 13353 15334 14129 15114 13323 / / / 13857 15644
市场竞争情况
【魏玛原墅】
面积：300平方米，无地下室 赠送大600-700平方米花园； 超大主卧空间；下沉式客厅设计； 作为合院住宅，本案在户均占地上不占优势，但大面积的地下室等赠送空间使本案具有更高附加值
市场竞争情况
【魏玛原墅】
时间 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1
双拼200-220 独栋295
主力总价 （万元） 双拼 350 独栋 600
630-690
750-900
500
550-650
联排 550 双拼 750
450-550
双拼 300 独栋 500
月均销
销售率
售套数 成交套数/推出套数
4
32%（53/162）
5 6 13 8 联排7 双拼1 10
13
82%(64/78)
凭借较高性价比，该案08年底开盘，在市场背景不佳的情况下，取得了良好的销售成绩。
市场竞争情况
【合生国际花园】
地下室
一层
二层
双首层设计是该案最大的卖点。
➢本案的整体成熟度较高； ➢该案户型更为经济，总价控制合理，双首层设计较为突出； ➢本案户型舒适度更高，附加高更高；
市场竞争情况
【御华庄】
开 发 商：绿地集团 地理位置: 闵行中春路3455弄 开盘日期：08.11 总 建：22万 容 积 率：0.7 产品类型：双拼，独栋 价 格：双拼20000元/平方米 主力面积：双拼250平方米 主力总价：双拼500万元 销售情况：双拼推出85套，销售39套 主力客源：徐汇改善型客户为主。
价格建议
大双拼
与白金果岭景观联排相比
➢南向景观联排总价在700-750万，销售情况一般，销售率在26％左右，客户对于价格接受度较低； ➢北向景观联排总价在540-620万，销售率达到80％，市场接受度很高；
本案合院与之相比，在景观及地下室舒适度上较为欠缺，但户型尺度上较具优势，舒适度更强。 考虑到合院住宅的产品类型更具优势，建议本案大双拼总价高于白金果岭的北向景观联排； 同时，从销售情况来看，建议本案总价控制在700万以内。
价格建议
大双拼
从市场销售情况来看
万科深蓝独院别墅，面积270-290平方米，08年9月后价格有800-850万下降至650-700万左右， 销售成绩有了明显的改善，该案目前接受度较高，对本案有一定的参考意义。
综合来看，Baidu Nhomakorabea议本案大双拼总价在600-650万左右。
价格建议
独栋
与B区大双拼产品相比
本案独栋产品与大双拼相比，在户型上基本没有区别，只是在地下室和庭院等附加值上有一定 的增加；独栋别墅的产品类型是其主要的优势。 独栋面积在300平方米左右，与大双拼290平方米相差不多，建议在总价方面不应差距过大。
该案销售情况一般， 07.11推出162套房源，目前去化53套， 价格在14000元/平方米左右。 08年4季度后，该案成交量有明显的 下滑，目前月均去化套数在2套左右。
➢对于吸引市区客户，本案在地段及区域成熟度 上占有较大的优势； ➢本案在产品类型及户均占地面积上相比较弱； ➢本案户型的附加值较高；
从白金果岭的销售来看，南向沿河销售明显不如北向沿河房源，主要是由于在户型差异不大的 情况下,客户对于由于观景位置带来的将近150万价差接受度不高，总价超过750万接受度较低.
➢与白金果岭沿河联排相比，本案景观资源缺乏，密度较高； ➢本案在产品类型上占有优势； ➢本案在户型面积上更大，居住尺度及附加值更大，居住舒适性更强。
50%（41/82）
46%（39/85）
56%（64/115） 联排44%（21/48） 双拼25%（3/12）
22%（31/144） 双拼78%（11/14） 独栋75%（15/20）
➢各项目的主力面积集中在220-260平方米； ➢500万左右的总价段去化速度相对较快；
市场竞争情况
【魏玛原墅】
市场竞争情况
【万科深蓝】
开 发 商：万科置业 地理位置: 浦东金海路3333号 开盘日期：07.4（二期独院08.3） 总 建：50万 产品类型：一期联排，二期独院，独栋 价 格：独院23000-25000元/平方米 主力面积：独院270-280平方米； 主力总价：独院630-690万元 销售情况：二期独院推出78套，销售64套，销售率82% 主力客源：浦东客户为主，部分杨浦和虹口客户，城市别墅购买需求
市场分析和价格论证是本次汇报的重点
别墅市场分析
市场竞争情况
我们选取了目前上海在售别墅中与本案总价接近的项目进行分析。
魏玛原墅 中海翡翠湖岸
龙湖滟澜山 长泰别墅 合生国际花园
万科深蓝 金地湾流域
御华庄
市场竞争情况
区域
案名
嘉定
魏玛原墅
浦东 闵行 青浦
万科深蓝 金地湾流域
御华庄 中海翡翠四期
龙湖滟澜山
主打“城市别墅”概念，地段和品质感以及高性价比成为其热销的主要原因。
市场竞争情况
【御华庄】
户型特色：中庭设计，大面积顶层露台。 ➢该案作为城市别墅，对目标徐汇客源的吸引力很强； ➢本案在户型舒适度和附加值上有一定的优势； ➢该案500万的价格具有较高的性价比；
市场总结
1、项目08年下半年以来进行了一定价格调整； 2、性价比较高的产品易得到市场的认可； 3、700-900万项目的去化速度较慢； 4、主力面积控制在270平方米以下； 5、总价段在500万左右的项目去化速度较快。
138平方米地下室，100平方米庭院 7平方米阳台，80平方米露台
125平方米地下室，120平方米庭院 7平方米阳台，67平方米露台
大双拼和独栋相对于小双拼，整体产品力相差不大，主要是在尺度空间和附加值上有一定的增加。
价格建议
我们选取了白金果岭作为参考项目：
大双拼
推出套数：37套 面积230平方米 成交套数：12套，32% 总价：390-450万左右 推出套数：35套 面积250平方米 成交套数：9套，26% 总价：700-750万左右 推出套数：24套 面积230平方米 成交套数：19套，80% 总价：540-620万左右 推出套数：30套 面积216平方米 成交套数：14套，47% 总价：400-510万左右
房型 六房两厅五卫 五房两厅四卫
面积 257-276平方米 223-230平方米
附加值 131平方米地下室，南北庭院，内院，南北三露台
116平方米地下室，南北三露台
➢联排产品沿路设置，位置条件相对较弱； ➢本案户型面积较大，具有较高的附加值。
价格建议
联排
与白金果岭相比
本案联排沿路设置，与白金果岭四排产品中的沿路产品较有参考意义。 白金果岭沿路联排的价格在400-450万左右，销售率50％左右。 本案在户型方面的舒适度和附加值有一定的优势，但本案面积较大，若单价相近则总价偏高。 因此，我们以其总价为主要参考标准。
市场竞争情况
【万科深蓝】
组团式独院规划设计
独院户型划设计
一层
二层
地下 室
地下室100㎡，花园120-150㎡ ，主卧面宽5-6㎡，客厅面宽4.2米，层高3.3米。
市场竞争情况
【万科深蓝】
时间 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1
从独栋销售情况来看
目前独栋别墅报价超过900万，客户对该价格的抗性较大，在户型区别不大的情况下，基本都会 关注双拼别墅。 而从目前已售的2套独栋中，成交价在800万元左右，建议总价不要超过800万。
综合来看，建议本案独栋总价在750-800万左右。
价格建议
联排
位置 北侧 南侧
类型 7.5面宽 7.2面宽
开 发 商：上海国际汽车城置业有限公司 地理位置: 安亭镇墨玉路、安智路 开盘日期：07.11 总 建：12.5万 容 积 率：0.42 产品类型：独栋，双拼 价 格：独栋17000元/平方米 双拼14000元/平方米 主力面积：独栋377平方米 双拼240平方米 主力总价：独栋650万元 双拼350万元 销售情况：推出162套花园住宅，成交53套，销售率32% 主力客源：工作于安亭汽车城，中层管理人员为主，改善型需求
金地格林世界
——B区市场汇报
B区销售情况
格林世界B区
产品类型 小双拼 大双拼 独栋
面积段 270平方米 290平方米 300平方米
总价段 500-570万 780-840万 900万以上
推出套数 10 20 20
成交套数 8 0 2
B区合院住宅08.11月开盘推出了小双拼，大双拼和独栋三种产品，约50套左右。 从销售情况来看，小双拼成交情况相对较好，500-570的价格接受度较高； 大双拼和独栋产品去化缓慢，价格接受度很低；
松江
长泰别墅 合生国际花园
开盘
07.11 08.3 08.7 08.11 08.5 08.10 08.10 08.12
产品类型
双拼，独栋 独院 双拼 双拼 独栋
联排，双拼 独栋
独栋，双拼
主力面积 （平方米）
双拼240 独栋380
270-280
250-270
250
220-260
联排250 双拼280
220-260
考虑到面积和总价因素，我们选取白金果岭的沿河联排作为我们的竞争参考：
价格建议
大双拼
户型特色： 面积：250平方米，总面宽7.8米 双首层，赠送地下室 90平方米； 庭院面积：70平方米左右。
7.8米南向景观联排
客户反馈： 双首层和高尔夫景观是吸引客户 购买的主要原因； 对于单车库， 客户的接受度较低。
➢同样打城市别墅概念，本案周边更为成熟；
➢户型面积相当，本案附加值更高，客厅设计更为宽敞气派；
➢缺乏地下车库是我们的弱势所在；
该案与本案大双拼户型面积相近，其降价促销所取得的效果有一定的参考意义。
市场竞争情况
【合生国际花园】
开 发 商：合生创展 地理位置: 浦东长兴路1290号 开盘日期：08.12 总 建：13万 容 积 率：0.5 产品类型：联排，双拼，独栋 价 格：双拼15000-16000元/平方米 独栋17000-18000元/平方米 主力面积：双拼200-220平方米 独栋295平方米 主力总价：双拼300万元 独栋500万元 销售情况：双拼推出14套，销售11套 ；独栋推出20套，销售15套 主力客源：长宁，徐汇，闵行改善型客户，首次购买别墅。