深圳城市更新(旧改)项目拓展评价指引

深圳城市更新（旧改）项目拓展

评价指引（试行版）

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1.目的

1.1.本指引旨在规范深圳地区城市更新（旧改）项目前期评价及筛选工作，提高对城市更新（旧

改）项目评价质量，提高工作效率。

1.2.本指引针对深圳城市更新（旧改）项目拓展提出评价要点及评价体系，保障城市更新（旧改）

项目拓展评价的科学性与规范化。

2.适用范围

本指引适用深圳地区城市更新（旧改）项目前期拓展工作，用于项目的评价及筛选。

3.术语与定义

3.1.城市更新：是指依据《深圳市城市更新管理办法》（深圳市人民政府令第211号）规定的主

体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和法定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：3.1.1.城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

3.1.2.环境恶劣或者存在重大安全隐患；

3.1.3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城

市规划实施；

3.1.

4.依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

3.2.法定图则：是指由深圳市城市规划主管部门根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分

区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。法定图则经市规划委员会审批后具有法律效力，任何单位和个人不得擅自更改。

3.3.土地征转

3.3.1.土地征用：指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法

给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。3.3.2.农地转用：指将农地改变用作住宅用地、工厂用地、公共用地等非农用地。农地转用为建设

用地，必须是在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。依法按程序逐级报批，先转用后征用，可同时报批。

3.4.两规：指《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及《深圳经济特区处理历史遗留

生产经营性违法建筑若干规定》。

3.5.非农建设用地：是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据

有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地。

3.6.旧（老）屋村用地：是指市政府《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法〉

的通知》（深府[1993]283号，以下简称《通知》）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域。为旧屋村生活服务的礼堂、祠堂、农贸市场、公厕等公共服务设施在《通知》实施前已经建成的，纳入旧屋村范围。按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房在《通知》实施前已经建成的，可纳入旧屋村范围。

3.7.五类用地：国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地（征地返还用地、工商发展用

地）、老屋村、已按历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地。

4.拓展原则

4.1.一手项目优先：积极主动寻找潜在优质项目，合作方或中介方推荐的项目作为补充。

4.2.工业用地升级改造项目作为拓展工作重点；密切关注旧住宅区城市更新政策调整及可能带来

的城市更新机会。

5.职责

5.1.前期拓展部门：包括集团旧改事业部、集团投资发展部、集团所属一线开发公司之拓展部门

负责城市更新（旧改）项目拓展前期工作。

5.2.集团及一线公司设计部、成本部、营销部、法务部等负责各自职责范围内对城市更新（旧改）

项目拓展的支持工作。

6.关键活动描述

6.1.基本要求

6.1.1.项目位置：地块位置要求交通便利、通达度较高或有明确的规划可以解决地块对外交通问题。

6.1.2.项目规模：

1)拟拓展的城市更新项目原则要求具备一定的用地规模和规划建筑体量。

2)根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于

10,000平方米，城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面

积的70%。确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积

不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3,000平方米。

3)申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共

利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益

项目建设的用地应大于3,000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。