深圳城市更新及相关政策解析

一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（二）深圳城市更新（旧改）的几个阶段
第一阶段，《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》（深府办 【1986】411号，明确农村的旧城改造，由原市规划局授权原管理区或有关单位 改造，改造方案报市规划局审批。宝安县参照执行。（注：1983年9月至1984年8 月，特区内先后设立罗湖、上步、南头、沙头角和蛇口管理区） 第二阶段，《关于印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》的通知（深 府【2004】177号），由市政府统一规范全市城中村（旧村）改造工作，改造范 围涵盖城中村（旧村）。改造原则强调规划先行。 第三阶段，《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号），更新 范围覆盖到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村，更新强调遵循政 府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与。
城市更新项目中包含非农建设用地的，保障性住房配建比例按非农建设
用地总面积占项目建设用地总面积比例进行核减。 （三）享受优惠地价
四、其它权属不清的用地
（一）历史用地 权属不清的用地符合条件的可通过历史用地处置确权： 政策依据：根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 （深府办【2014】8号文，对于经批准纳入城市更新计划的城市更新区域 内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未 作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区， 可进行历史用地处置。 办理阶段：在土地、建筑物信息核查后，根据国土部门信息核查结果 复函,上述历史用地可以由原农村集体经济组织申请进行历史用地处置。
（一）城市更新的意义 对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
经济发展要求，影响城市规划实施；
4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善 沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用 功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权 的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
深圳城市更新及相关政策简介
主讲人：周劲松
二○一五年七月七日
目录
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
二、城市更新的概念及流程 三、城市更新五类用地指标 四、权属不清用地的处理 五、非农建设用地 六、城市更新项目保障性住房配建比例要求 七、城市更新项目地价测算 八、关于旧工业区升级改造
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
1.283号文实施前已有测绘成果的，以最后测 绘成果为依据；
2.283号文实施前没有测绘成果的，以实施后 最早测绘成果提出范围。 实际操作中，以1994年地形图为准。
三、城市更新五类用地指标
（ 四）已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地 经政府下列文件处理的房地产登记历史用地： 1.《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府【2004】 193号 2.《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府 【2010】66号 处理对象： 深圳市1982年7月前建成或竣工的房地产； 特区内1982.8-1988.1前建成或竣工的房地产； 宝安、龙岗两区1993.7.14前建成或竣工的房地产； 2004年11月12号193号文实施前已批准预售且实际销售的改变用途、加建、超建的 房地产； 批准房改或住房主管部门出售的未完善相关手续的房地产。
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四、其它权属不清的用地
（二）经“新两规”试点处理 《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定试 点实施办法》（俗称“新两规”或“三规”），2014年4月1日施行。
试点区域：
宝安区： 沙井街道共和社区 南山区： 西丽街道新围社区 光明新区：公明街道下村社区 龙华新区：龙华街道清湖社区、观澜街道茜坑社区 龙岗区：平湖街道山厦社区、坂田街道雪象社区、南湾街道下李朗社区、南岭 社区、坪地街道坪西社区 坪山新区：坑梓街道、坪山街道六和社区 大鹏新区：南澳街道新大社区
1、属于社区集体股份公司物业的需要社区股份公司股东代表大会三分之二以 上通过。
2、具有合法产权的业主需100%同意。 更新范围 1、基础设施和公共服务设施是否落实。 2、是否在基本生态控制线和土地利用总体规划的有条件建设建设区和禁止建 设区范围。

合法用地比例达到60%
关于计划申报范围
二、城市更新的概念及流程
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
市长许勤在2014年政府工作报告中提出：要构建适应存量土地开发利用的 规划管理制度体系，有序推进土地整备和城市更新，存量用地占供地总量达68% 以上，提高土地节约集约利用水平。加快后海、华为科技城等重点片区综合开发， 推动插花地城市更新，加快解决城市化历史遗留问题。

三、城市更新五类用地指标
（三）旧屋村用地
根据《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪 山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定 办法（试行）》的通知》，市政府《关于发布深 圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》 （市政府【1993】283号）文实施前已经形成且现 状仍为原农村旧屋集中居住区域，礼堂、祠堂、 农贸市场、公厕等公共设施可以纳入旧屋村范围； 厂房、283号文后建的私房及公共设施不能纳入旧 屋村范围。 认定办法：
房屋拆迁、交地 （完成房屋拆除） 申请建设用地 报备
报建环委审批
制作用地方案图
环评
签订土地 出让合同
缴交地价
制作 宗地图
申请用地规划 许可
三、城市更新五类用地指标
（一）具有合法用地手续的用地 （二）城中村用地 （三）旧屋村用地
（四）已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地
（五）已纳入《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特 区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(俗称“两规”)处理的用地
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
2014年3月16日，中共中央、国务院联合印发《国家新型城镇化规划 （2014-2020）》，该文件将成为今后一段时期中国城镇化建设纲领性 文件。
《 规划》明确：严格控制新增城镇建设用地规模，施行增量供给与存量控潜 相结合的供地、用地政策，提高城镇建设适用存量用地比例，有效控制特大城市 新增建设用地增加规模。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、 利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地， 建立存量建设用地推出机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护型开发。 要按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。 加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造。
三、城市更新五类用地指标
（一）具有合法用地手续的用地 ☆ 已签订土地使用权出让合同的用地 ☆ 已办理房地产权登记的用地。
三、城市更新五类用地指标
（二）城中村用地 指我市城市化过程中依照有关规定由 原农村集体经济组织的村民及继受单 位保留的非农建设用地的地域范围内 的建成区域。包括：

1993年和2004年以后划定的非农建设 用地 征地返还用地 原特区内划给原农村集体股份公司的 用地红线。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 城市更新是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城 中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划按相关程序进行综 合整治、功能改变或者拆除重建的活动。 具有以下情形之一包括： 1. 城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 2. 环境恶劣或者存在重大安全隐患； 3. 现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会
四、其它权属不清的用地
（二）经“新两规”试点处理
申报情形： 除非原村民所建的住宅类违法建筑以及以房地产开发为目的的未经批准建 设的住宅类违法建筑（俗称小产权房）外，不存在严重安全隐患、不严重影响城 市规划以及未占用国有已完成征转补偿的用地，2009年6月2日前已建的各类违法 建筑均可申报。包括：住宅类违法建筑、生产经营性违法建筑、商业、办公类违 法建筑、公共配套类违法建筑、 具有多种用途的违法建筑、其他用途的违法建 筑。
街道办初审
区政府审核
管理局审核
市更新办审核 市规土委业务 会审查 报市更新办审查 报市规土委 业务会审查 公示
市政府审批 土地建筑物 信息核查 规划草案编制
公示 报管理局初审
旧屋村认定
区政府审查 实施主体 100%完成 补偿协议签订 制定实施方案 申请实施主体确认 签订监管协议
申请房地产证 注销 建设用地审批 项目立项 签订征地协议 完成公共设施 移交
盘活存量用地的方式有两种，一是土地整备，一是城市更新。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（一）城市更新的意义
对于开发企业： 1.企业可以通过“协议出让”获得土地资源。 2.企业通过城市更新获得土地资源的成本比通过“招拍挂”方式获得土地成本 要低很多。 3.深圳通过三十多年的建设，为城市更新提供丰富的存量用地资源。 4.城市更新获取的土地区域位置非常好，可以实现较高的市场价值。 对于旧村和产权单位 1、改善周边生活环境，增加公共配套，提高生活质量。 2、提升物业价值。 城市更新可以让政府、开发商和社区实现多赢！
拆除重建类城市更新：通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的， 可以通过拆除重建方式实施城市更新。
二、城市更新的概念及流程
（二）拆除类城市更新用地审批流程 用地拓展、项目签约 城市更新单元计划的申报 城市更新单元专项规划的编制与审批 实施主体确认 建设用地报批
二、城市更新的概念及流程
（一）关于计划申报 主要审查事项： 更新意愿
（二）关于专项规划编制
主要审查事项：

建筑总量及容积率 公共服务设施用地及设施是否落实 是否具有可实施性
二、城市更新的概念及流程
关于容积率的确定
二、城市更新的概念及流程
项目拓展 完成计划申报准备 项目筛查 签订改造协议 确定改造范围 完成改造意愿征集 准备计划申报材料
申报主体递交申请 计划申报 非农用地调入 专项规划
三、城市更新五类用地指标
（五）已纳入《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经 济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(俗称“两规”）处理 的用地
两规处理的用地凭《处理决定书》和房地产证纳入合法用地。
三、城市更新五类用地指标
五类用地对城市更新项目申报的意义：
（一）满足更新单元权属清晰用地达60%以上要求 （二）核减保障房配建比例
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。