房地产行业是典型的资金密集型行业

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。

国家宏观调控

所谓的宏观调控就是国家对国民经济总量进行的调节与控制。在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。宏观调控主要运用价格、税收、信贷、汇率等经济手段和法律手段及行政手段。

我国宏观经济调控的主要目标是：

第一，促进经济增长。经济增长是经济和社会发展的基础。持续快速的经济增长是实现国家长远战略目标的首要条件，也是提高人民生活水平的首要条件。因此，促进经济增长是宏观调控的最重要的目标。促进经济增长是在调节社会总供给与社会总需求的关系中实现的。因此，为了促进经济增长，政府必须调节社会总供给与社会总需求的关系，使之达到基本平衡。第二，增加就业。就业是民生之本，是人民群众改善生活的基本前提和基本途径。就业的情况如何，关系到人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定的大局，关系到全面建设小康社会的宏伟目标，关系到实现全体人民的共同富裕。促进充分就业是我国政府的责任。我国面临严峻的就业形势，一方面劳动供给数量庞大，另一方面劳动力需求显得有限。因此必须坚持实行促进就业的长期战略和政策，长期将增加就业的宏观调控目标落到实处，并严格控制人口和劳动力增长。就业的增加取决于经济增长速度和经济增长的就业弹性。要增加就业，首先要促进经济持续快速增长，这是增加就业的基础。同时还必须提高就业弹性。为了提高就业弹性，要积极发展劳动密集型产业、第三产业、中小企业、非公有制企业，要大力推进城镇化，加快小城镇建设。第三，稳定物价。在市场经济中，价格的波动是价格发挥调节作用的形式。但价格的大幅度波动对经济生活是不利的。如果物价大幅上升和通货膨胀，会刺激盲目投资，重复建设，片面追求数量扩张，经济效益下降；如果物价下降和通货紧缩，则会抑制投资，生产下降，失业增加。在社会主义市场经济条件下，绝大多数商品和服务的价格由市场决定，但政府可以运用货币等经济手段对价格进行调节，必要时也可以采用某些行政手段（如制止乱涨价、打击价格欺诈），以保持价格的基本稳定，避免价格的大起大落。第四，保持国际收支平衡。国际收支是指一个国家或地区与其他国家或地区之间由于各种交易所引起的货币收付或以货币表示的财产的转移。我国采取宏观调控的手段：

（1）法律手段，指国家通过制定和运用经济法规来调节经济活动的手段。主要通过经济立法和经济司法进行调节经济；

（2）经济手段，是国家运用经济政策和计划，通过对经济利益的调整来影响和调节经济活动的措施。主要方法有：1、财政政策和货币政策的调整，2、制定和实施经济发展规划、计划等，对经济活动进行引导；

（3）行政手段，指国家通过行政机构，采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理经济。如利用工商、商检、卫生检疫、海关等部门禁止或限制某些商品的生产与流通。

房地产业近几年环境背景

2005年以来，由于住宅房地产市场价格不断攀升，我国主要采用了土地、税收、金融等手段共同对房地产市场进行调控。从2006年至2007年的政策措施我们可以清晰地看出政府

在调控房地产市场时思路的转变。2006年，调控部门主要采用信贷、税收措施进行调控，主要目的是压缩需求；而2007年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控，主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给，同时压缩不合理的需求。

2006年以来，住宅房地产市场的供应方有比较充足的资金，投资稳定增加，但是住宅施工面积的增速却呈现出放缓趋势。住宅房地产供应商将大量的资金投入到了购买土地当中，先囤积土地然后分时段开发，并通过跨期歧视定价来实现最大化的垄断利润。而进入价格上行通道的房地产市场会提高潜在购买者的购买意愿，即使购买者未必有居住需求。而且2006年、2007年，我国流动性比较充裕，所以大量的购买支撑了供应者的这种跨期供应战略，使得2007年的住宅房地产市场呈现购销两旺的局面。

但是，在2007年年底2008年年初，房地产供应者的资金面开始趋紧。首先，国家开始明确完善住房保障制度之后，部分潜在购买者开始进入观望期，而2007年7月实施的“限

外令”和9月份规定执行的提高第二套住宅首付比例则在一定程度上压缩了住宅的投资性需求量。住宅销售量下降，房地产供应商资金回笼速度减慢，同时，通过定金和预收款而获得的资金来源减少。其次，2007年年底2008年年初我国商业银行信贷适度紧缩，房地产开发商尤其是中小型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发贷款利率也有所提高，住宅房地产供应商资金面进一步趋紧。再次，为了加强房地产业的宏观调控，国家开始规范外资进入中国市场，在2007年10月修订的《外商投资产业指导目录》中，则更是将房地产行业的外商投资行为全部列入“限制”行列。同时，次贷危机的爆发也在一定程度上减少了通过非正规渠道进入我国房地产开发市场的境外资金量。最后，进入2008年以来，我国实行从紧的货币政策，民间融资利率上升较快，而且融资难度也比较大。而2007年年底中国证监会暂停对房地产企业的IPO审批，同时暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案使得房地产供应商的资金来源更为紧张。

一方面，开发商需要收回资金，另一方面，大量的资金压在所囤积的土地上却没有更多的资金进行开发。为了加快资金回收，供应商被迫降低住宅销售价格，而住宅价格的降低将会降低潜在购买者的购买意愿，进一步加大供应商的资金压力，迫使供应商可能继续降价。

因此，2006年、2007年的金融、税收、土地以及住宅保障等政策的综合作用压缩了购买者的需求量，同时加大了住宅供应商跨期供应的成本和难度，使得房地产商被迫减缓提价幅度或进行价格下浮，说明宏观调控政策在一定程度上取得成效。

2008年年初以来，我国住宅房地产市场价格上涨趋缓，但是这只能说明宏观调控达到了阶段性的目标，对住宅房地产市场价格的调控仍然任重道远。一方面，我国住宅房地产市场最大的一个特点就是供需矛盾依旧比较突出，居住型需求比较旺盛。尽管保障性住房制度正在加快建立，但投入仍不充分，而且要形成有效供给仍需时日。供需矛盾的紧张使得购买者的心态较为不稳定，一旦市场环境发生变化，住宅价格就有可能重新进入上行通道；而受压抑的购买力一旦释放将加剧短期内价格的上升幅度。另一方面，此次调控取得一定效果的重要原因之一是调控政策加大了房地产商实施跨期供应战略的成本和难度，但目前住宅供应商对银行贷款的依赖有所下降，一旦通过业内土地流转方式缓解了资金来源的紧张局面，供应商就会继续提价。

房地产市场存在的问题

一是房价太高，结构性的供需矛盾加剧，大部分地区的房屋开发中，高档房屋所占比例过高，经济适用房屋的开发不足。在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开商为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。

引起当前房价上涨的主要因素有;一是土地价格的上升推动房价上涨。二是建材涨价、建筑