我国物业管理现状

我国物业管理现状、问题及对策

［内容摘要] 本文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题及原因,并根据这些原因,分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案,以期引起共鸣并进行更深层次的探讨,共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。

［关键词] 物业管理、业主、业主委员会

所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理,并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中,已经明确地提出,要规范发展物业管理业。

一、我国物业管理现状

自１98１年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理,全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达1５万,年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域,约1１大类,其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。

与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到２005年底，全国实有房屋建筑面积1０3５459万平方米,实行物业管理的有138861．８8万平方米，实行物业管理率仅为1３%，其中，实有住宅建筑面积4１７3３1万平方米，实行物业管理的有82485.６5万平方米,实行物业管理率为20%。

从我国物业管理的发展实践看,南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

二、物业管理存在的问题

1、体制问题

从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80％以上的是国有体制;如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业,２0%属于房管所或后勤单位改制，只有1０%属于产权自主型的物业管理企业。以深圳为例，在深圳１8家首批国家一级物业管理企业中，1７家是国有或国有参股（实际掌控一切生杀大权)，1家是民营上市股份公司;而且１8家企业清一色是开发商自办(有2家属于房管所改制或部门单位自办企业，但目前企业发展权在开发商手中)。为什么会出现这种现象呢？据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续，另外就是开发商出于自身利益的考虑，因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。

2、法律法规滞后,体系不完善

我国物业管理行业的立法明显滞后：2０年的时间,没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是１9９4年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是１981年,中间有13年是法规空白期。由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导,各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上,存在许多不足之处。因此，总的来看,目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高,法律体系框架未形成,缺乏系统性和综合性等问题。

3、政府职能的问题

首先，政企没有完全分开,企业无法独立运作。深圳市有一批物业管理企业,其效益、品牌都堪称一流，也颇具规模，改制条件已成熟，企业的经营者、员工都强烈要求改制,结合自身实际情况选择经营者和员工持股市，然而改制方案长期被卡在上级管理部门。不予批复的原因何在？某些领导者一语道破天,“你们都去搞持股经营了，我还管什么？”；其次,政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预；第三,管理层、管理部门过多,物业管理手续繁杂,往往一个小区的物业企业要应付２０多个部门的检查管理。以物业管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收

费标准,还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可证,一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。

4、市场化程度不高

首先,物业管理项目的获取大多是暗箱操作,市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱,作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利于竞争的统一的市场。以北京市为例，北京的物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行,但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有。另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞,以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺市场。

其次,市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。其基本做法是政府定价或制定指导价，建设单位补贴,多种经营、以副补主。物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果,直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。物业管理长期低成本运作,使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。

５、物业管理从业者的素质问题

物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。由于物业管理是一个新兴行业,目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大,机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位臵，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。