以四季花城为例房地产产品设计附加值总结

产品附加值
假凸窗 阳光室 结构平台
阁楼空间 私家天面
营销
实际这部分空间等同卧室效果
地下室 私家花园
《2200层高不计面积
产品附加值
营销
产品附加值
不是所有的附加值单位都那么好销．．．
营销
回填土空间
架空停车空间
案例:文竹轩地下室的扩大设计变更
设计变更： 回填区改地下室
教训:地下室面积增加， 销售总价增加；销售 速度缓慢，靠加大宣 传和降价９折处
73,910.00
439,269
4,148
370,722
10,000.00
380,722
4,188
374,297
10,000.00
384,297
4,178
373,404
10,000.00
383,404
4,148
375,658
10,000.00
385,658
4,108首层单价389,提246 高了914,34448.0０0 元／平483,6米94
附加价值
2,000.00 2,000.00 2,000.00 47,722.50 73,910.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00 94,448.00 152,162.00 13,352.00 13,352.00 13,352.00 13,352.00 88,432.00
产品附加值
设计
私 家 天 面：为业主创造了一个与自然接触的室外空间。 设计注意点：在向业主赠送私家天面时，注意消防规范对屋面的规定。
建筑设计防火规范第5.3.3条 超过六层的组合式单元住宅和宿舍， 各单元的楼梯间均应通至平屋顶，如户门采用乙级防火门时，可 不通至屋顶。
3,671
416,755
88,432.00
505,187
4,445 4,435 4,405 4,797 4,915 4,260 4,300 4,290 4,258 5,104 4,992 3,829 3,869 3,859 3,829 4,450
产品附加值
实际附加值详表
丹桂苑
营销
单元
1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元
设计
阳 光 室：阳光室通常位于主卧，为户主创造了一个不受干扰的休憩、交流空间。
风
险：目前的规范做了调整，高于2200算全面积，低于2200算一半，那么
做阳台合适还是做阳光房合适还需要做进一步的考虑。
设计注意点：阳光房的进深需要统一为550，为做假凸窗创造条件。
附加值的设计结合立面造型，立面更丰富多变。
比销售总价更重要的是附加值单价的高效区间;这与客户的实际 使用需求有关.
产品附加值
附加值应该做多大? 售价与成本的相对关系
成本
产品类型
华中版情景洋 房首层带地下 室
华中版情景洋 房首层带地下 室
华南版情景洋 房首层带地下 室
华南版情景洋 房首层带地下 室
单元
套内面
房号
积
建筑 面积
文竹轩1单
159.
露台 私家花园
地下娱乐室
产品附加值
定义
附加值(Value Added)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基 础上，通过生产过程中的有效劳动新创造的价值，即附加在产品原 有价值上的新价值。
哈佛大学出版的《企业管理百科全书》中对附加价值的解释如下: 附加价值是企业通过生产过程所新增加的价值;或者，从企业的销 售额中扣除供生产之用而自其他企业购人的原材料成本，也就是企 业的纯生产额。
单方建安成本
家庭娱乐室（地下室）
1500(毛坯）
首层私家花园
1、1925（下沉式）； 2、700（非下沉式）
顶层阁楼
850
楼梯间顶平台
700
成本控制 单方销售价格
按1000元/平米(三A期), 1300元/平米 (三B期),1700元/平米(六期)
下沉式花园按1200元/平米,普通按1700 元/平米计
502
90.57
602
94.76
1.00
80.56
103
113.52 39.06 73.36
1
203 113.52
1
303 113.52
1
3a03 113.52
1
503 113.52
1
603 113.52
96.35
露台 (m2)
小结构 平台
15.76 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1470 统一按20000元/个
中
按售价的一半,５期悦山基准价５３４
中
1380 ３元／平米；合２６７１元／平米；
结构空腔
1500
按1700元/平米
中
二层高阳台（计露台）
按售价的一半,５期悦山基准价５３４ 730 ３元／平米；合２６７１元／平米；
高
利用被备动注 成本的附加值单方利润高,要加以充分利用.
附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调 和想象空间；更容易从情感上打动客户！
产品附加值
2005年5月6日广州四季花城销控表
营销
丹桂苑
单
元
1单元
2单元
3单元
5单元
6单元
7单元
8单元
合计
楼 层 01 02 03 01 02 03 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 03
各产品类型的可售比
产品类型
一梯二多层 华南版情 洋房(小三房) 景洋房
可售面积 附加值面积 可售比
540 50 91.5%
450 100 81.8%
TH
叠加TH
250 50 83.3%
370 74 83.4%
低容积率的小区要控制附加值面积.
产品附加值
成本
附加值应该做多大? 售价与成本的相对关系
附加值类型
单元
1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元 1单元
房号
套内面积
建筑面积
301
95.8
105.78
3a01
95.8
105.78
501
95.8
105.78
601
96.03
106.05
102
80.95
89.38
202
80.95
元
101 146.9 81
雅竹轩15 单元
159. 101 146.9 81
文竹轩3单
124.2 133.
元
102
5
25
文竹轩8单
124.2 133.
元
102
5
62
原始价
家庭娱乐
原始总价
室
附加价值
初始成 交总价
初始 成交单
价
原始总价／ 销售总价
面积可 售比
1,182,73
58.76
6,699 1,070,567 112.17 112,170
7
7,401 90.50% %
6,930 1,107,483 70.58
1,178,06
70,580
3
7,372
94.00%
69.36 %
7,407
987,036
1,115,27
128.24 128,240
6
8,370
50.96 88.50% %
7,074
945,281
92.29
1,037,57
92,290
89.38
302
80.95
89.38
3a02
80.95
89.38
Baidu Nhomakorabea
502
82.02
90.57
602
85.82
94.76
103
102.81
113.52
203
102.81
113.52
303
102.81
113.52
3a03
102.81
113.52
503
102.81
113.52
603
102.81
113.52
原始单价
房号
建筑面积
家庭娱 乐室
下沉式
花园 (m2)
大单 位阁
楼
小单 位阁
楼
阁楼露台 面积
阁楼楼梯 平台
阳光 顶层私家
室
天面
301 105.78
1
3a01 105.78
1
501 105.78
1
601 106.05
1.00
22.94
102
89.38 49.58
202
89.38
302
89.38
3a02
89.38
■
■
附加值类型
赠送结构平台
■
■
■
阳光室
■
■
亲水平台 空中合院
结构空腔
■
■
■
■
二层高阳台（计露台）
花城的产备品注 类型多,附加值类型涵盖面广.
成本
叠加ＴＨ ４－６期
■ ■ ■
小高层 ４－６期
■ ■ ■
■
■
■
■
■
■ ■
■
产品附加值
附加值应该做多大? 售价与成本的相对关系
成本
成本: 可售比=可售面积/(可售面积+附加值面积) >85% 即100平米可以做17.6平米的附加值面积. 85%的可售比是针对全期而言,不是针对每一套.是个宏观概念.
说明 有部分成本属结构被动成本,附加值 成本会比测算成本低. 普通花园成本属景观被动成本,附加 值可视为零成本. 有部分成本属结构被动成本,附加值 成本会比测算成本低.
该部分成本属结构被动成本,附加值 可视为零成本. 该部分成本属结构被动成本,附加值 可视为零成本. 有些阳光室进深尺度太大,结构成本 增加明显.进深需控制在<1000
大三房按450元/平米，小三房及两房按 650元/平米
20000元/个
财务效能 中 高 低 高
露台/顶层私家天面 赠送结构平台
166 按600元/m2,天面按800元/m2
高
8m2以下按10000元/个；8m2以上按
高
850 12000元/个
阳光室 亲水平台 空中合院
1500 统一按2000元/个
低
以四季花城为例
产品设计附加值总结
2007年3月15日 设计部:金晓龙
产品附加值
1、缘 起 2、定 义 3、营销关系 4、成本关系 4、设计发展 5、客户投诉 6、风险控制
目录
产品附加值
缘起
您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语 为什么销售宣传喜欢侧重附加值？
私家天面
该部分成本属结构被动成本,附加值 成本会降低.
产品附加值
附加值应该做多大?
售价与成本的相对关系
成本
销售: 销售总价=原始总价+附加值总价 原始总价/销售总价 >??? >85% ? 销售总价的提高会引起目标客户人群的转变(低端产品尤其要注意)
高端产品的总价高,附加值对总价的影响小,同时附加值的利 润也高,要尽量多做.
4200 5900
房间 4000
客厅 4000
将花园下沉作为采光井
将花园下沉作为采光井
地下室的设计 在地下室的设计中，大三房面积控制在50平米，小三房控制在35平米;在功
能上既可以作为一个大功能室，同时也为业主以后改成一房一厅提供了可能。
附加值的设计要充分注重功能设计,以客户实际使用为前提.
产品附加值
原始总价
附加价值
定价总价
定价单价
4,427
468,241
2,000.00
470,241
4,417
467,183
2,000.00
469,183
4顶,387层阁楼4毛64,00胚9 提高2了,000.4005０元／466,平009 米
4,347
460,952
47,722.50
508,674
4,088
365,359
6层
1
1
1
1
11
11
8
5层
1
1
1
11
1
6
3a
1
1
1
层
11
1
6
3层
1
1
1
11
11
7
2层
11
11
1
5
1111111111111
1
1层
14
46615611111221260
合 计
16
12
2
2
3
3
46 8
优点：1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快．
产品附加值
营销
优点：有丹附桂加苑 值的单位有卖点，价格也高于其它楼层；价利目表润实际也价格高.
对应以上两种附加价值的概念，产品附加值应该包括两个方面的内 容，即通过企业的内部生产活动等创造的产品附加值（生产环节） 和通过市场战略在流通领域创造的商品附加值（销售环节）。
产品附加值
定义
狭义附加值：
通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来 产权外的 额外可使用建筑面积。
广义附加值： 通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带 来附加的生活方式。
1
7,765
59.15
91.10%
%
原始总价/销售总价 >90% 单套的面积可售比>60% ? 最终这几套房子以销售总价的90%销售出去.
产品附加值
附加值应该做多大? 附加值的实际使用要求
成本
变更前地下室 92平米
变更后地下室 128平米
附加值的实际使用要求是有一个合理面积范围的,超过这个面积附加 值的单价会下降;成为低效区间或者无效区间;
理．－－－附加值 不是越大越好．
产品附加值
附加值应该做多大? 附加值类型及分布
四季花城附加值类型及分布汇总
产品类型
多层洋房
情景洋房（华中版） 情景洋房（华南版）
ＴＨ
产品区位
１－３期
２－３期
１－６期
４－６期
家庭娱乐室（地下室）
■
■
■
■
首层私家花园
■
■
露台
■
■
顶层阁楼
■
■
楼梯间顶平台
■
■
■
■
■
顶层私家天面
产品附加值
多出来的空间怎么办?
设计
一层地下室 品质提升部分 一层地下室
二层地下室
变更前地下室 92平米
二层地下室变更12后8平地米下室 品质提升部分
附加值有一个合理面积范围的, 这个面积是以客户实际使用要为基 础的;设计上充分利用已有的空间来合理利用;
产品附加值
设计
此处的门需要做防火门
将地下室多出来的 部分设计成工具间, 作为车位的附加值
3,651
414,484
152,162.00
566,646
3,711
421,295
13,352.00
434,647
3,751
425,836
13,352.00
439,188
3,741
424,701
13,352.00
438,053
3顶,711 层私家4天21,29面5 提高13了,352.7008０元／434,平647 米