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房地产企业资产证券化存在问题探讨

一、我国房地产资产证券化现状

资产证券化，是将流动性较差但具有稳定预期现金流的资产，以原始资产为担保，并在资本市场上以发行证券的方式进行出售获取融资的过程。房地产资产证券化是资产证券化的一种形式，是指房地产开发企业等，将其拥有的房地产资产或房地产信贷资产变为可在公开市场上进行交易的流通证券。其目的是通过证券化提高流动性，以实现融资需求、降低企业风险。

（一）商业抵押担保证券（CMBS）

我国国家开发银行、中国建设银行、中国工商银行等发行了多款商业抵押担保证券，20XX年4月3日，中国人民银行下发[20XX年，国内发行资产证券化产品8420.51亿元，市场存量为11977.68亿元。

（二）房地产投资信托基金(REITs)

我国的房地产投资信托基金(REITs)起步较晚，20XX年12月21日，在XXX上市的越秀房地产信托基金，成为首只以内地资产为对象的房地产信托基金。我国的公募REITs在此后的10多年间，获得的较大的发展：截至20XX年9月，我国证券市场累计发行10只商业地产资产支持专项计划，总发行规模达295亿元，分别在沪深交易所挂牌转让。根据北大光华REITs课题组的估测，我国公募REITs市场规模的预测结果在4万亿到12万亿之间。从总体上看，我国房地产的资产证券化以房地产企业发行股票、债券为主，房地产信贷资产证券化和房地产投资信托基金近年快速发展。

二、我国房地产资产证券化实施中的主要问题

（一）商业抵押担保证券（CMBS）

随着我国法律法规与相关市场的完善，我国商业抵押担保证券在制度上已经比较规范，但根据中Y财经大学李胜的问卷研究显示1，银行对于房贷风险的识别较为片面，且对客户违约，即信用风险的来源并没有全面的考量。此外，在选择进入资产池的信贷资产时，银行出于对自身利益的考虑，往往会选择一些收益较低或风险较大的资产，导致相关产品投资价值与市场认可度较低，限制了商业抵押担保证券的市场规模。

（二）房地产投资信托基金（REITs）

我国目前REITs主要存在的问题在于三个方面，一方面在于REITs 本身，优质资产稀缺，收益率低，房价增幅与租金增幅不匹配，租售比过低；另一方面，与REITs相关的法律法规仍不够完善，目前REITs 并没有直接的上位法依据，目前REITs适用《证券法》和《信托法》；此外，REITs的税收制度尚未完善，我国现行税制并未针对REITs的税收优惠政策，存在多重征税问题，会降低REITs产品的收益率，降低REITs产品对投资者的吸引力。

三、解决房地产资产证券化问题的方向与考量

（一）资产证券化发展应与中国国情结合

资产证券化发展应适应中国国情。目前，我国的住房制度是商品房与保障性住房并存的制度，且保障性住房具有相当的比重。发展房地产资产证券化，应在借鉴国外资产证券化有益经验的基础上，充分

结合我国国情，即当前中低收入人群占比较大、对住房依赖性强、风险承受能力弱等特点，保障投资收益，控制投资风险。

（二）建立风险评估机制

与法律法规体系此外，资产证券化应有良好的风险评估机制与完善的法律法规体系。应当完善商业抵押担保证券（CMBS）的风险评估机制，提高资产证券化产品的整体质量，加强对投资者的吸引力。同时，强化资产证券化业务法律制度，使资产证券化业务有完善的上位法依据，在开发和运作过程中更加规范。完善REITs的法律监管体系，堵住监管漏洞。

（三）有所侧重地发展

国内资产证券化市场对于我国房地产行业，可以通过房地产企业进行合并重组，形成大型房地产集团企业，使得房地产行业更加有利于监管和规范，发行的资产证券化产品标准更加统一与可靠。对于商业抵押担保证券（CMBS），应谨慎推动其发展，从源头上控制风险。大力发展房地产投资信托基金，走由政F主导与市场辅助相结合的发展思路，扩大REITs市场规模。

四、解决房地产资产证券化存在问题的主要方式

（一）解决商业抵押担保证券（CMBS）存在问题的主要方式

解决商业抵押担保债券存在的问题，可以考虑从多方面入手，如引入海外投资者、建立多样化的风险隔离方式、信息披露体系与增信体系等方式。对于商业银行进行抵押贷款风险控制，可以考虑的因素有：确定适当的首付比例，结合贷款人职业分配贷款额度，建立“重

点关注人群名单”等，从贷款源头上控制风险，从而控制商业抵押担保证券的风险。同时考虑到不同地区的房贷政策，提高住房金融部的风险准备金等。

（二）解决房地产投资信托基金（REITs）存在问题的主要方式

解决房地产投资信托基金的主要问题，可从完善法规及税收政策，培育成熟的REITs受托人与管理人才市场，以及完善服务商建设与物业管理等方面入手。完善我国法律体系及相关制度，可以参考美国税法变革的经验，完善REITs相关立法工作，出台有关规范REITs的规章。修改现有房地产、税收等法律制度，对REITs的产权登记制度，就不动产的登记、转让、抵押程序进行规定和简化；同时，可以学习美国的税收优惠制度，避免对REITs进行双重征税，建立强制高分红机制；加快《房地产信托投资基金条例》或《产业投资基金法》的制订。培育成熟的REITs受托人与管理人才市场，目前我国房地产项目管理水平较低，且受托人委托代理风险较高。我国应当加强培训专业的高素质REITs受托人员，逐步建立并维护REITs受托人市场，并最终建立我国统一的职业经理人或受托人市场。我国应加快引进人才以及现金的管理理念与方法，成立专业物业运营管理机构来提高收益率、降低运营风险，同时应建立专业评估机构、完善REITs估值体系，来提高市场规范性。

五、结束语

房地产资产证券化的发展，是房地产企业进行转型的重要方向，发展中国房地产资产证券化，要立足中国国情，从法律法规、税收政

《企业战略管理》新版作业及参考答案

[0779]《企业战略管理》新版作业及参考答案：36.不确定性：是指在没有获得充分的、足够的有关环境因素的信息情况下必须做出决策，而决策人很难估计外部环境变化。 37.产业战略群体分析：产业战略群体分析是指根据产业内各企业战略地位或特征的差别，将企业划分为不同的战略群体，并在此基础上，分析各集团间的相互关系和集团内各企业间的关系，从而确定行业内各竞争企业竞争地位的一种分析方法。 38.战略控制：战略控制是指在企业经营战略实施过程中，为确保战略目标的实现所进行的业绩与标准相比较，发现战略差距，分析偏差原因并纠正的过程。 39.职能战略：是企业为实施总体战略和业务战略而对各项职能活动的方向、目标、政策和指导原则进行的系统谋划。它包括研究与开发战略、供应战略、生产战略、营销战略、人力资源战略、财务战略等内容。 40.并购：并购（Merger and Acquisition，缩写为“M&A”）是企业实施一体化战略、多元化战略的常用方法。企业并购是兼并和收购的合称，指公司通过各种产权交易获得其他公司的产权，以控制另外一个公司的经营权为目的的一种企业资产重组行为。通过并购，企业能得到规模上的扩张和业务上的发展。 41.前向一体化战略：前向一体化战略是指企业通过资产纽带或契约方式将其活动向价值链的下游环节扩展，从而达到降低交易费用及其他成本、提高经济效益目的的战略。 42.经营协同效应：经营协同效应是指由于并购双方在资源上存在互补性、规模经济或范围经济，从而使两个或两个以上企业合并成一个企业时可以增加收益或减少成本。

43.企业愿景：是企业在未来期望达到的一种状态，是建立在组织及其成员价值和使命一致基础上的共同愿望，是组织及其成员共同勾画出的组织未来发展的蓝图，概括了企业未来目标、存在的使命及核心价值，企业与其所处社会环境及其竞争者之间的关系和企业员工的行为准则或实务指南等内容。 44.一体化战略：一体化战略，又称为企业整合战略，是指企业充分利用自己在产品、技术、市场上的优势，根据企业的控制程度和物资流动的方向，向经营领域的深度和广度发展的战略。 45.多国本土化战略: 多国本土化战略就是将战略和业务决策权分权到各个国家的战略业务单元，由这些单元向不同国家的差别化的市场提供更能够满足当地市场需要的产品和服务。 46.SWOT矩阵分析: SWOT矩阵分析，就是对企业内部环境的优势、劣势以及外部环境的机会和威胁进行综合判断，通过将企业外部环境的机会（Opportunities?）与威胁（Threats?）、内部环境的优势（Strength?）与劣势（Weaknesses?）同列在一张十字形的图表中加以对照，一目了然地从内外部环境条件的相互联系中做出比较深入的分析和评价。 47.战略管理：一般而言，战略管理可定义为一种不同于传统职能管理的管理思想和方法，是一个组织为了创造和维护竞争优势而分析制订、决策实施和评价控制，使组织达到其战略目标的动态管理过程。 48.简述纵向一体化战略的优点: （1）实现范围经济，降低经营成本；（2）提高进入壁垒；（3）有利于开发新技术；（4）确保供给和需求；（5）提高差异化能力。 49.企业战略控制系统与业务控制系统有以下三个共同点：（1）控制标准必须与整个企业的长远目标和年度目标相联系；（2）控制要与激励相结合；（3）控制系统

《资产证券化业务基础资产负面清单指引》

附件2：《资产证券化业务基础资产负面清单指引》第一条为做好资产证券化业务基础资产负面清单（以下简称负面清单）管理工作，根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》、《资产支持专项计划备案管理办法》等相关法律法规和自律规则，制定本指引。第二条资产证券化业务基础资产实行负面清单管理。负面清单列明不适宜采用资产证券化业务形式、或者不符合资产证券化业务监管要求的基础资产。实行资产证券化的基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。第三条中国证券投资基金业协会(以下简称基金业协会)负责资产证券化业务基础资产负面清单管理工作，研究确定并在基金业协会网站及时公开发布负面清单。第四条基金业协会至少每半年对负面清单进行一次评估，可以根据业务发展与监管需要不定期进行评估。第五条基金业协会可以邀请监管机构、证券交易场所及其他行业专家对负面清单进行讨论研究，提出调整方案，

经中国证监会批准后进行调整。第六条本指引由基金业协会负责解释和修订，自发布之日起实施。附件：资产证券化基础资产负面清单一、以地方政府为直接或间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会资本合作模式（PPP）下应当支付或承担的财政补贴除外。二、以地方融资平台公司为债务人的基础资产。本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。三、矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有较大不确定性的资产。四、有下列情形之一的与不动产相关的基础资产： 1、因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权； 2、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证明已

《企业战略管理》05章.docx

《企业战略管理》第05章在线测试《企业战略管理》第05章在线测试剩余时间：58:20 答题须知：1、本卷满分20分。 2、答完题后，请一定要单击下面的“交卷”按钮交卷，否则无法记录本试卷的成绩。 3、在交卷之前，不要刷新本网页，否则你的答题结果将会被清空。第一题、单项选择题（每题1分，5道题共5分） 1、作为偏离现有战略起点最小的战略态势，（）战略强调的是投入少量或者中等程度的资源，保持现有产销规模和市场占有率，稳定和巩固现有的竞争地位。 A、稳定 B、紧缩 C、撤退 D、集中 2、生产者获得分销商或者零售商的所有权或者加强对它们的控制，这是 A、兼并战略 B、前向一体化战略 C、后向一体化战略 D、横向一体化战略 3、波音与麦道的合并属于 A、前向一体化 B、后向一体化 C、纵向一体化 D、横向一体化 4、公司增加与现有的产品或服务、技术或市场都没有直接或间接联系的完全不同的新产品或服务，这种战略被称为（）战略 A、全面经营 B、新市场 C、相关多元化 D、不相关多元化 5、经营业务之间联系越多，多元化的相关性就越是 A、相关的 B、被约束的 C、一体化的 D、有效的第二题、多项选择题（每题2分，5道题共10分） 1、水平整合能够提高企业效益的原因主要有 A、规模经济效应带来的成本降低 B、范围经济效应带来的差异化

C、复制商业模式带来的快速扩张 D、减少竞争对手，控制产业竞争。 E、增强企业的市场地位，获得垄断价格。 2、纵向一体化的优点主要有 A、形成规模经济 B、建立进入壁垒 C、促进专用资产投资 D、改善运营效率 E、提高产品质量 3、相关多元化可以进一步划分为（）等类型 A、技术相关多元化 B、市场相关多元化 C、密切相关多元化 D、中等相关多元化 E、国际相关多元化 4、企业多元化战略选择的影响因素主要有 A、宏观原因 B、产业原因 C、竞争需要 D、资源的利用和共享 E、价值判断 5、采用多元化战略的弊端主要有 A、管理难度大 B、引起竞争对手的反击

2020国开企业战略管理形考三答案

中国插座大王一：公牛集团为什么采取专注化战略？采取专注化战略成功的条件是什么？专业化战略是指集中公司所有资源和能力于自己所擅长的核心业务，通过专注于某一点带动公司的成长。在公牛集团进入排插行业时，市场上没有市占率高的龙头企业，行业产品质量良劣不齐，不仅质量没有保障，更存在巨大的安全隐患。此时公牛集团采取专注化战略，把产品质量放在了首位，喊出了“用不坏的插座”口号。一“用不坏”为目标。专注研发、专注品质，克服了插座使用过程中常见的松动、接触不良和非正常发热等问题。在整个行业乱象中杀出了一条血路，抢占了市场份额，并树立了高质量、高价格的品牌定位形象。在插座行业进入门槛低，竞争非常激烈，同行之间不断压价大打价格战的市场背景下，公牛集团只有采取了专注化战略，以质理取胜，才能从同业竞争中脱颖而出，争取竞争优势。以上也可以看出，专注化战略成功的条件有：1、行业竞争激烈，在目标市场上没有高市场占有率的竞争龙头企业。2、集中资源到特定的价值链可以产生竞争优势。二：在专注于插座的同时，可否进行多元化？如果可能，多元化的方向是什么？答：在专注于插座的同时，可以基于自身优势做产品延伸，发展民用电工相关品类，利用多年的销售渠道和品牌优势迅速打入市场。蚂蚁雄兵一：请问浙江产业集群属于哪种产业集群？有什么特点？答：产业集群类型分为：1、共生型企业集群。2、寄生型企业集群。3、混合型企业集群。浙江产业集群属于共生型企业集群。共生型企业集群是指两个或两个以上成员企业通过互利共存、优势互补，组成利益共同体。共生型企业集群中各企业在组织结构、经营模式、规模和技术等方面水平大体相当，通过合作，可以实现资源和信息的共享。二：浙江产业集群的组建主体是？如何实现竞争优势？答：通过产业集群，产业集群内的企业上下游、配套企业的相近的区域里，可以加快配套速度与降低物流成本；企业之间关系密切，减少了沟通成本；企业间分工协作，提高了生产效率，降低了生产成本。如此，产业集群通过迅速产生覆盖全国的低价产品优势，将其他非产业集群生产的产品挤出市场，实现竞争优势。

商业地产资产证券化交易模式介绍

商业地产资产证券化交易模式介绍我今天的分享主要分为三方面：第一，介绍目前国内证券化市场和地产相关的产品品种的基本情况；第二，介绍地产企业或者拥有物业的相关企业做资产证券产品的意义；第三，介绍在操作层面的一些相关方案、思路及需要重点关注的问题。一、国内证券化市场上地产相关产品基本情况 1、资产证券化产品相对其它固定收益产品的特点资产证券化在过去三四年里被讨论的非常多。所谓的资产证券化，相对其它的固定收益类产品主要有三个方面的特点：首先，需要基础资产并依托该基础资产设计产品，包括对现金流的分析、设计产品的规模、支付的顺序和具体安排等。其次，一般所称的证券化产品其基本要素是特殊目的载体（SPV）。最近刚刚问世的信托型的ABN得到了市场的广泛关注，这是因为此前ABN没有特殊目的载体，而现在有了这个载体，就会导致交易结构和风险隔离效果发生重要变化。因此，SPV是非常重要的要素。最后，证券化产品一般有分层结构。其它的固定收益类融资产品，比如银行贷款，一般来说没有分层结构。证券化产品则大多都有优先、劣后的分层安排，实现了风险和收益的分割，并实现了不同投资人购买不同档次、不同风险权重和不同现金流特点的产品的效果。这三方面的特点——基础资产、特殊目的载体、分层结构的特点和作用，就是资产证券化最核心的要素。 2、国内常见的证券化品种分类就国内而言，最常见的证券化品种有三类：第一类，以金融机构的信贷资产为基础资产的信贷资产证券化；第二类，以企业资产为基础资产，在交易所市场发行的资产支持证券，称之为交易所企业资产证券化；第三类，在银行间市场发行的资产支持票据。还有一些新型的资产证券化或类资产证券化品种，这里不赘言。除了公开市场外，在非公开市场上也有较多的私募证券化产品。 3、国内地产相关证券化产品的主要基础资产类别国内地产相关的资产证券化的主要基础资产类别，大体可以分为三大类，分别是与债权、物权、股权相关的资产。第一大类，债权。债权相关的资产可以分为四大科目：第一个科目，是标准的商业银行贷款，包括商业物业抵押贷款和个人住房抵押贷款，对应的产品分别是CMBS和RMBS。第二个科目，是其它类型贷款，大体有三个品种：一是以信托计划为载体做的信托贷款，二是相关委托方通过银行做的委托贷款，三是市场上最近一年多比较受关注的公积金贷款，以这三类贷款或者收益权作为基础资产的证券化项目都有出现。这些项目中通常也有一些细节值得关注，比如说针对单笔委托贷款，底层需要对应酒店收入等一些基础现金流。第三个科目，是应收账款。至少可以有三个细分类别：第一类，是购房人自付分期款，自付分期款的第一单项目是今年1月份由碧桂园作为原始权益人发行的规模为28亿的自付分期款证券化项目；第二类，是应收未收到的银行按揭贷款，市场上已经有相当多的案例；第三类，是关于工程的应收和应付款，这对很多房地产开发商来说是应付款，对工程和施工企业来说是应收款，目前也有不少这类项目要推出，包括房地产企业发起的工程应收/应付款的证券化项目。第四个科目，是其它合同债权。合同债权是一个很大的范畴。这里所指的“其它合同债权”主要包括物业租金、物业管理费这样的细分类别。物业租金更多是基于租赁合同，物业管理费也基于约定物业管理内容的合同。这两个品种在市场上也都出现过。目前市场上最多见的针对房地产开发企业的基础资产，主要是应收账款和其他合同债权，合计对应至少五个细分类别。第二大类，物权。物权与贷款或应收款相比有比较大的差异，对应房地产物权的证券化品种主要是准REITs或者是REITs品种。第三大类，股权。主要指企业整体的股权IPO。以上就是商业地产相关证券化产品的大致分类。 4、国内一些具体证券化产品的市场表现现在关注一些市场上的具体品种，在贷款类别，RMBS产品近期最值得关注的是实现了注册制发行。在2015年4月注册制问世之前，RMBS一共发行不到100亿元，但是2015年4月注册制问世后至今，RMBS发行了345亿元，是注册制之前的大约3.5倍，可以说注册制对推进个人住房抵押贷款证券化的快速发展起到了直接和积极的作用。目前已经获得注册的RMBS规模达到了2500亿元。

ABS专题房地产资产证券化全解析

【ABS专题】房地产资产证券化全解析超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面： 1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs； 2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。一、房地产投资信托（REITs） 1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。 2、关于REITs的结构标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。下面是香港REITs的典型框架图：

(现场管理)企业战略管理作业四参考答案

企业战略管理作业四参考答案第一部分基本知识 l．企业战略管理的特征有（ＡＢＤ）。 A．高层次性B．整体性 C．竞争性 D．动态性 2．企业的成长方向战略有（ＡＢＣＤ）。 A．市场渗透战略 B．市场开发战略 C．产品开发战略 D．多元化战略 3．企业的协同效应可以表现在（ＡＢＣＤ）方面。 A．销售协同效应 B．生产协同效应 C．投资协同效应 D．管理协同效应 4．下列要素中，不属于安索夫企业战略管理要素的有（Ｄ）。 A．产品与市场领域 B．成长方向 C．竞争优势 D．核心能力 5．由现有产品领域与现有市场领域组合而产生的一种企业成长战略称为（Ａ）。 A．市场渗透战略 B．市场开发战略 C．产品开发战略 D．多元化战略 6．产品开发战略是一种由（Ｃ）和（）组成的企业成长战略。 A．现有产品领域现有市场领域B．现有产品领域新市场领域 C．新产品领域现有市场领域D．新产品领域新市场领域 7．一般来说，一个现代化企业的企业战略的三个层次是（ＡＢＣ）。 A．公司战略B．竞争（事业部）战略 C．职能战略D．产品战略 8．企业最高管理层指导和控制企业的一切行为的最高行动纲领是（Ａ）。 A．公司战略B．竞争（事业部）战略 C．职能战略D．产品战略 9．下列战略中属于竞争战略的是（Ｃ）。 A．营销战略 B．财务战略 B．低成本战略D．研究与开发战略 10．战略管理过程包括（ＡＢＣ）。 A．战略分析 B．战略制定 C．战略实施 D．战略控制 11．外部环境分析的主要目的在于找出企业所面对的（Ｂ）。 A．优势与劣势 B．机会与威胁 C．优势与机会D．劣势与威胁 12．企业内部的各种环境因素一般可分为以下几类：（ＢＣ）。 A．企业形象 B．企业的战略能力 C．企件资源条件 D．企业文化与利益相关者的期望 13．企业战略管理最早出现在（Ｃ）。 A．德国B．日本 C．美国D．英国 14．规模经济作为行业进入壁垒主要影响因素的行业是（ＡＣＤ）。

企业战略管理网上作业客观题答案.

企业战略管理网上作业客观题答案按第一个字的拼音首字母排列, 好找！ A 安索夫认为，产品发展战略是（现有市场与新产品）组成的。 A.B 两家企业都从事同一种保健品的经营，原来各自在汕头和潮州销售，相安无事。但是最近A 企业为了扩大销售，也到潮州销售自己的产品。这是（市场渗透战略）。 B （波特）于1980年和1985年先后出版的《竞争战略》、《竞争优势》两本书，群体分方法的代表作。“把鸡蛋放在一只篮子里的做法”是什么战略的形象表述（重点集中战略）。百事可乐把自己的目标顾客定位在年轻人，并通过低价，从而把可口可乐的市场份额硬生生地抢夺了一部分过来百事可乐所采取的战略类型是(低成本集中化北京长安商场是一家以综合百货公司，它的最主要竞争对手是（北京百盛购物中心）北京市自1998年起，对机动车辆尾气排放标准进行了严格限制，其中轿车必须安装电喷带三元催化器。它属于企业宏观环境中的（政治法律环境）因素。并购后两个企业的协同效应主要体现在（生产协同、经营协同、财务协同、人才技术协同）波士顿矩阵特别适用于(多元化公司 C 差异化的基本途径有：（产品、服务、人事、形象）差异化战略的核心是取得某种对顾客有价值的（独特性）。差异化战略的类型有（产品差异化、人事差异化、形象差异化）。差异化战略指为使企业产品与(竞争对手产品产品有明显区别，形成与众不同特点采取的战略。产品大类中各种不同品种、规格、质量和价格的特定产品是指：（产品项目产品开发战略是一种由（新产品领）和（现有市场领域）组成的企业成长战略。

产品-市场战略2×2矩阵中，新产品与现有市场的结合而成（产品开发）战略。产品—一市场战略中产品开发战略是由现有市场与（新产品）的组合战略。产品组合是指企业向市场提供的全部产品线和(产品项目的组合式搭配, 它表明企业经营范围和结构长期资金筹资方式中，筹资风险最大的筹资方式是（债券）。长期资金筹资方式中，筹资风险最低的筹资方式是（普通股）。处于不同的环境条件下，企业可采用的研究与开发战略有（基本型、渗透型、反应型）。从战略分析角度看，成熟产业是指在相当长的一段时间里，产业中产品的销售是持续（平稳）的产业。从战略分析角度看，衰退产业是指在相当长的一段时间里，产业中产品的销售是持续 (下降的产业柯达公司的产品与市场领域应该定义为以下哪个领域（信息记录）。市场渗透战略先由企业现有产品和（现有市场）结合而成的战略。 D “东方不亮西方亮”是用来比喻（多元化战略）。当前，一般而言，以下哪种产品比较适合采用成本领先战略(面包当市场逐渐成熟时，行业未来任然有发展前途时，可以选择的市场进入战略类型是：一体化营销迪斯尼公司在美国本土、日本和英国所开的迪斯尼乐园都比较成功, 赚取了大量的利润. 可是在法国的迪斯尼乐园自开业以来年年亏损, 其原因是忽视了(社会文化因素电视机制造企业兼并显像管制造企业，这种一体化类型属于：后向一体化动态相乘效果是指企业将来战略能有效使用现在战略运行中产生的（无形资源）的效果。

房地产证券化的必要性论证

房地产证券化房地产证券化，是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。从广义上讲，房地产证券化可以分为以下四种形式。一是房地产企业进行股份制经营，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合。二是以基金形式表现的证券化，有四种，第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产工程的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托为代表，即不进行工程投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，可称之为“准房地产证券化”，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。三是以债券形式表现的证券化，有两种主要形式：其一是直接发行的房地产工程债券，针对具体的房地产工程标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。其二是派生出来的债券，主要以资产支撑证

券和抵押支撑证券为代表。资产支撑证券是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证券化形式，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。四是住宅抵押贷款证券化，是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。房地产证券化正是在这样的呼唤中来到中国。房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券

企业战略管理试卷参考答案汇编

企业战略管理试卷参考答案一、是非判断题（正确选A，错误选B。每题1分，共10分） 1．企业战略是指企业在市场经济，竞争激烈的环境中，为谋求生存和发展而做出的决策。( ) 答案：B 答案分析：公司层战略、业务层战略、职能层战略的目的并不相同。 2．企业的外部环境主要包括宏观环境，产业环境，微观环境。( ) 答案：A 3．资源评估的基本方法是收益分析法。( ) 答案：B 答案分析：资源评估方法有多种。 4．评估判断一个企业的现实经营能力，首先应对企业的财务状况进行客观公证地分析。( ) 答案：A 5．企业愿景是由核心理念和对未来的展望两部分组成。( ) 答案：A 6．差异化战略的核心是取得某种对顾客有价值的商品。( ) 答案：B 答案分析：差异化战略的核心是形成独树一帜的产品或服务特征。 7．产品进入成熟期后，销售的增长速度下降，各企业还要保持其自身增长率就必须降价，从而使产业内企业竞争加剧。( ) 答案：A 8．战略联盟是一种边界模糊、关系松散，灵活机动的公司群体。( ) 答案：B 答案分析：战略联盟有多种具体表现。 9．从资本市场看，企业的长期资金来源主要有普通股、优先股、公司债券三种。( ) 答案：A 10．根据资金流向的不同，市场增长率一相对市场占有率矩阵把公司从事的多项业务分为四类，即问号类、明星类、金牛类和瘦狗类。( ) 答案：A 二、单项选择题(每题1.5分，共30分) 1．对战略计划学派做出重要贡献的是( )。 A．安索夫 B．伊丹敬之 C．明茨博格 D．安德鲁斯答案：D 答案分析：安德鲁斯是计划学派的重要代表人物。 2．尽管对战略管理要素概念论述差异较大，但大都是以美国著名战略学家( )的产品市场战略为核心展开的。 A．钱德靳 B．安索夫 C．波特 D．拜亚斯答案：B 答案分析：安索夫提出的战略四要素对战略管理研究有较大影响

20春东财《企业战略管理》单元作业一(随机答案2569

(单选题)1: 格鲁克(W. Glueck)的研究表明，在经济繁荣时期最受欢迎的战略是（）。 A: 组合战略 B: 发展战略 C: 防御战略 D: 稳定发展战略正确答案: A (单选题)2: 钱德勒（Chandler，A. D.）在其经典著作《战略和结构》中，提出“结构跟随战略”的理论，其内容包括（）。 A: 战略的前导性与结构的滞后性 B: 战略和结构都是从企业与环境的互动中不断演化的累积效果，而并非是高层经理们所制定和实施的某种复杂的重组决策 C: 美国跨国公司应是年销售额1亿美元以上的企业；美国以外的欧洲和日本跨国公司应是年销售额超过4亿美元以上的企业 D: 结构会影响战略正确答案: A (单选题)3: 价值链理论所依据的基本逻辑关系是（）。 A: 经营资源—价值活动—竞争优势 B: 价值活动—经营资源—竞争优势 C: 竞争优势—经营资源—价值活动 D: 经营资源—竞争优势—价值活动正确答案: A (单选题)4: 零散型产业是（）。 A: 新形成的或重新形成的产业 B: 一种重要的结构环境，在这种产业中，产业集中度很低，没有任何企业占有显著的市场份额，也没有任何一个企业能对整个产业的发展产生重大的影响 C: 指衰退产业 D: 指成熟产业正确答案: B (单选题)5: “……战略是公司为之奋斗的一些终点与公司为达到它们而寻求的途径的结合物。”这一定义是由（）提出的。 A: 明兹伯格 B: 德鲁克 C: 安索夫 D: 波特正确答案: D (单选题)6: 在产品－市场矩阵中，通过现有产品在当前市场上实现份额增长属（）。 A: 另辟蹊径 B: 产品开发 C: 市场开发

不动产资产证券化的创新和趋势

摘选自地产部《中国不动产金融研究报告2017》（编写中）不动产证券化的创新和趋势文/投行业务部国娇一、当前不动产证券化产品的发展概况目前不动产证券化的实际融资人主要为不动产企业、城投公司、地方国资企业和持有物业的其它企业。我国境内不动产资产证券化产品，从底层资产上主要划分为：一是不动产，即我们经常提到的类REITs（或者称为权益型类REITS）；二是债权，债权又分为既有债权和未来债权，其中主要包括物业费资产证券化、购房尾款资产证券化、类CMBS、抵押型类REITs。从交易所市场划分，可以分为：一是证监会模式，即在

证监会核准的专项资产管理计划（ABS）；二是交易商协会模式，即针对非金融企业、在交易商协会注册的资产支持票据（ABN）。表：ABS与ABN的比较资产支持专项计划（ABS）资产支持票据（ABN）主管机构证监会交易商协会监管依据《证券公司资产证券化业务管理规定》《资产支持计划业务管理暂行办法》《中华人民共和国信托法》发行方式备案制注册制交易市场交易所银行间市场托管机构中国证券登记结算公司上海清算所基础资产负面清单管理已建设项目未来收益权／既有债权募集资金用途投资建设项目、偿还银行贷款、补充营运资金等投资建设项目、偿还银行贷款、补充营运资金等还款来源由基础资产所产生的现金流由基础资产所产生的现金流增信措施内部或外部信用增信外部增信、第三方担保信用评级由资信评级机构进行信用评级公开发行：聘请两家评级机构；非公开发行：不要求目前，我国主要的不动产资产证券化的产品结构模式包括：类REITs、CMBS/CMBN（商业不动产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。此外，房地产企业还发行了保障房类ABS及保理类ABS。自2014年下半年不动产证券化产品问世以来，截至2017年8月，已发行各类证券化产品规模近1500亿

企业战略管理-复习笔记.docx

企业发展中企业家的困惑 ①企业永不停息扩张，不知什么时候停下来； ②面对许多机会，不知道哪一个属于自己。 ?盲点：战略管理的逻辑 ①下属总不能理解口己的意图，不能站在口己的角度来思考他们的工作； ②面对市场变化，自己的下属显得非常低能。 ?盲点：战略是高层管理的专利 ①血对…套套的战略管理理论总是觉得无法解决自己的战略问题； ②在中国不规范的市场上是怎样进行战略管理。 ?盲点：战略管理是大企业的问题 ?企业需要战略 ①企业面临环境变化； ②企业生命周期的挑战； ③3C使得企业越來越难获胜。 ?战略管理遇到的挑战 ①竞争成功只是暂时的，除非公司能小心翼翼保护住自己的竞争地位； ②21世纪的竞争局面：技术进步与扩散加快；交通与信息使区域边界打破。 1战略与战略管理概论 1.1战略概述一、概念（1）&& ?从战略内容來定义战略 ?战略是为了提升企业未來市场价值，开发核心能力和获得竞争优势而采取的一系列整合和协调行为的动态统筹。（2）早期多样化宦义 ?明茨伯格的5p战略综合定义 ①战略是一种计划（Pbn） 1?是有意识的、正式的、有预计的行动程序； 2.计划在先，行动在后，战略是企业经营活动Z前制定的； 3.管理者要进行有意识的领导。 ②战略是一种计谋（策略）（Ploy） 1.战略是为威胁或击败竞争对手而采取的手段，重在实现预测的目的： 2.威胁通常是由企业发生的一些市场信号所造成的。 ③战略是一种模式（Pattern） 1.战略是一段时期内一系列行动流的模式； 2.战略体现为从战略制订到战略完成的一系列行为； 3.战略作为-?种计划与战略，作为一种模式，两种定义是独立的； 4.战略重在行动，战略也可以是自发形成的。预想的战略一深思熟虑的战略一实现的战略未实现的战略浮现的战略（自发形成的）

企业战略管理课后题参考答案

第一章:导论 1、21世纪企业战略管理面临哪些挑战？全球化、技术创新(技术进步与扩散的加速、信息时代的到来)知识经济、企业伦理 2、什么就是战略管理？特点？战略管理:就是指对一个企业或组织在一定时期的全局的、长远的发展方向、目标、任务与政策,以及资源调配做出的决策与管理艺术。包括公司在完成具体目标时对不确定因素做出的一系列判断、公司在环境检测活动的基础上制定战略。(网搜) 企业战略:就就是企业为了获得持续竞争优势,谋求长期生存与发展,在外部环境与内部资源分析基础上,对企业的发展方向、目标以及实现的途径、手段等方面所展开的一系列全局性、根本性与长远性的谋划。(书上对“企业战略”的定义) 特点:长期性、全局性、范围性、适应性、不确定性 3、战略管理的任务？确定战略愿景与企业使命;设置目标体系;制定实现目标的战略;战略的实施与执行,绩效评价、执行监测与战略调整;实现战略目标。 4、战略管理的过程？及其关系战略分析、战略制定、战略执行、战略控制战略分析就是战略管理的基础性工作,战略制定、执行、控制就是战略管理的基本任务 5、利益相关者就是指哪些人？三种类型的利益相关者如何对组织产生影响? 资本市场利益相关者:股东与主要资本提供者(其利益满足,则投资继续支持企业,若利益无法满足,对企业表示不满、抛售股票) 产品市场利益相关者:顾客、供应商、社区、工会(购买、提供产品、企业的外部环境) 组织利益相关者:管理人员、非管理人员(非管理人员对稳定的工作的要求、工作环境的要求、管理者个人职业抱负导致“短期行为”。正就是由于优秀的战略管理者存在,企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地第二章:企业使命与战略目标 1、怎样理解企业使命、愿景与战略目标的关系？

资产证券化备案管理办法(附指引、负面清单)

一、《证券化业务基础资产负面清单指引》（征求意见稿）第一条[立法依据]为做好资产证券化业务基础资产负面清单（以下简称负面清单）管理工作，根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》、《资产支持专项计划备案管理办法》等相关法律法规和自律规则，制定本指引。第二条[管理原则]资产证券化业务基础资产实行负面清单管理。负面清单列明不适宜采用资产证券化业务形式、或者不符合资产证券化业务监管要求的基础资产。实行资产证券化的基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。第三条[自律管理]中国证券投资基金业协会(以下简称基金业协会)负责资产证券化业务基础资产负面清单管理工作，研究确定并在基金业协会网站及时公开发布负面清单。第四条[适时调整]基金业协会至少每半年对负面清单进行一次评估，可以根据业务发展与监管需要不定期进行评估。第五条[调整方式]基金业协会可以邀请监管机构、证券交易场所及其他行业专家对负面清单进行讨论研究，提出调整方案，经中国证监会批准后进行调整。第六条[解释]本指引由基金业协会负责解释和修订，自发布之日起实施。二、资产证券化基础资产负面清单一、以地方政府为直接或间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会资本合作模式（PPP）下应当支付或承担的财政补贴除外。

二、以地方融资平台公司为债务人的基础资产。本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。三、矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有较大不确定性的资产。四、有下列情形之一的与不动产相关的基础资产： 1、因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权； 2、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。五、不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资产。如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证。六、法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合，如基础资产中包含企业应收账款、高速公路收费权等两种或两种以上不同类型资产。七、违反相关法律法规或政策规定的资产。八、最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产。三、资产证券化业务风险控制指引（征求意见稿）第一章总则

企业战略管理

《企业战略管理》综合复习资料及答案一、不定项选择 1.战略与结构关系的基本原则是组织结构要服从于( )。 A战略目标 B组织战略 C战略创新 D战略控制 2.在《竞争战略》一书中（）提出了著名的五种竞争力量模型。A波特 B钱德勒 C魁因 D安索夫 3.宏观环境分析常用的模型是（）。 A SWOT分析模型 B PEST模型 C “五种力量”模型 D生命周期分析模型 4.制定企业战略的客观分析基础是（） A企业的宏观环境分析 B企业的行业环境分析 C企业的内部环境分析 D PPM分析 5.企业战略的基点是（） A提高企业竞争力 B适应环境 C扩大市场占有率 D企业利润 6.政府贷款和补贴对某些行业的发展也有着积极的影响，这种影响应该属于（）。 A经济因素 B技术因素C法律因素 D政治因素答案 1A 2A 3B 4ABC 5A 6D 二、名词解释 1.企业战略 2.企业资源 3.企业使命 4.战略管理 5.差异化战略 6.行业变革驱动因素 7.PEST分析法

8.市场集中度答案 1.企业战略企业战略是企业为取得或保持持续的竞争优势，通过在不断变化的环境中对经营范围、核心资源与经营网络等方面的界定，通过配置、构造、调整与协调其在市场上的活动来确定创造价值的方式。 2.企业资源企业资源是指企业可以全部或者部分利用的、能对企业经营绩效产生作用的一切要素的集合。 3.企业使命企业使命（mission）也即企业任务，是说明企业的根本性质和存在理由的问题，综合反映了企业的宗旨、哲学、信念、原则，揭示企业长远发展的前景，是企业确定战略目标和规划的重要依据。 4.战略管理战略管理可定义为：它是制定、实施、评估、调控和变革企业战略的全部活动的总称，它是一个全面、复杂的管理过程，是一门综合性、多功能决策的科学和艺术。 5.差异化战略差异化战略是指企业提供与竞争对手不同的产品或服务，创造出消费者欢迎的与众不同价值的战略。 6.行业变革驱动因素行业变革驱动因素是指推动行业及竞争环境发生变化的主要因素。 7.PEST分析法企业宏观环境分析的常用方法，主要分析政治因素、经济因素、社会及文化因素、科技因素对企业的影响。 8.市场集中度市场集中度（Market Concentration Rate）是指市场上的少数企业的生产量、销售量、资产总额等方面对某一行业的支配程度，它一般是用这几家企业的某一指标（大多数情况下用销售指标）占该行业总量的百分比来表示。

企业战略管理作业答案

《企业战略管理学》作业一一通过战略的起源与演变，谈谈你对战略价值的理解。在我国，战略一词自古有之，先是“战”与“略”分开使用，“战”指战斗、战争；“略”指筹划、谋略、计划。以后在《左传》和《史记》中已使用“战略”一词。明代军事家茅元仪编有《武备志》，其第二部分为《二十一史略考》，即指对历史上战事的谋划的考证。清末，北洋军督练处于1906年编出我国第一部《军语》，把“战略”解释为“筹划军国之方略也”。在西方，“战略”一词源于希腊语“stratgos”，意为军事将领、地方行政长官。公元579年，东罗马皇帝毛莱斯用拉丁文写了一本名为《stratajicon》的书，被认为是西方第一本战略著作。法国人颉尔特1772年写的《战术通论》，提出了“大战术”与“小战术”的概念，“大战术”即相当于今天所说的战略。19世纪，瑞士人约卡尼，著有《战争与艺术》一书，他认为：“战略是在地图上进行战争的艺术，它所研究的对象是整个战场，而在地面上实际调动军队和作战的艺术就是战术。” 概括起来，战略一词是一个军事方面的概念。在中国起源于兵法，指将帅的智谋，后来指军事力量的动用；在西方则起源于战术，原指将帅本身，后来指军事指挥中的活动。在现代，人们将“战略”一词引申到社会政治、经济领域中来，其涵义也逐步演变成泛指统领性的、全局性的、左右胜败的谋略、方案和对策。在西方,战略管理的思想最早来源于科学管理先驱泰罗和工业管理先驱法约尔的管理理论,其强调了管理中“计划”的重要性，强调规划、计划对于管理的重要意义。战略价值：（1）战略是领导者在努力把握事物发展的规律性的基础上，做出统领人们行为的主导方向决定——指向性（2）战略是关系事物和人们行为发展的全面和整体的概括——全局性。（3）战略是对事物和人们行为发展做出的前瞻性决策——前瞻性。二 1、企业管理型态发展到今天以战略为中心的阶段，其内在必然性是什么？答： 21世纪是只是经济的时代，是工业经济形态后的一种新的经济形态，也是通常所说的后工业化时代的经济形式。企业管理发展到今天以战略为中心是为了适应新的经济形态，为了在现代企业竞争中突围。当代国际竞争具有三个主要特点：人力资源的素质在竞争中作用突显；只是创新、技术创新在产业和企业发展中具有战略性作用；企业计划机制在资源配置

房地产资产证券化的定义及主要形式

试论当今中国房地产资产证券化进行融资内容提要：房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前国内大多使用的是表内处理方式。我国房地产资产证券化刚刚起步，有很多问题需要解决，但实行资产证券化这种融资方式是不可阻挡的趋势。关键词：资产证券化金融机构日前，由于国家加大对房地产的宏观调控，房地产投资商的资金来源大量紧缩，引起房地产界轩然大波。各相关人士纷纷发表观点，探讨房地产融资新渠道。在各种渠道当中，一个在国外已经成熟的方法受到人们的密切关注，那就是房地产的资产证券化。一、房地产资产证券化的定义及主要形式房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。房地产资产证券化最早是在60年代的美国兴起于住房抵押证券，并在80年代广泛扩大到其他行业。和其他行业的资产证券化相同，房地产资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。房地产证券化的发展需依托完备而发达的社会资本市场，将房地产资产社会化。在金融界，房地产资产证券化的形式有很多种，归纳起来目前业内主要有以下四类： 1、表外处理——以销售实现的证券化房地产公司将自有资产出售给SPV（专业操作资产证券化的中介机构）。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资银行进行证券化设计，向投资人发行ABS（信贷资产证券化）收回现金用于向发起人购买资产。 2、表内处理——以资产担保而融资的证券化房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。 3、抵押贷款证券化由贷款银行将抵押贷款本息收益组合，出售给SPV，并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转，降低